Nájem bytu podle nového občanského zákoníku

Transkript

1 Nájem bytu podle nového občanského zákoníku Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu jsou v novém občanském zákoníku upravena v ustanovení 2235 až ustanovení Tato ustanovení se použijí v případě nájmu bytu, tak přiměřeně v případě nájmu domu za účelem bydlení. Nadále občanský zákoník vyžaduje písemnou formu nájemní smlouvy, nelze však vyloučit ani uzavření nájemní smlouvy v ústní formě, avšak pouze ve prospěch nájemce. Podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy jsou: určení smluvních stran, tedy pronajímatele a nájemce, určení předmětu nájmu, tedy specifikace bytu, která je nově určena přímo v ustanovení 2236 tak, že bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Občanský zákoník však nevylučuje, aby i jiný než obytný prostor byl nájemní smlouvou pronajat jako byt a stanoví, že v tomto případě jsou smluvní strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Dále stanoví, že skutečnost, že pronajatý prostor není určený k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Z uvedeného tedy vyplývá, že jako byt lze pronajmout i jiný než obytný prostor, (například nebytový prostor) s tím, že pokud je nájemcem užíván k bydlení, je tento nájem stejně chráněn jako v případě, že by předmětem nájmu byl byt, nájemné a úhrady služeb spojených s nájmem. Nájemné má být sjednané pevnou částkou, a to zpravidla za jeden měsíc. V případě, že nájemní smlouva nestanoví výši nájemného, má pronajímatel právo na nájemné ve výši, která je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Občanský zákoník ukládá pronajímateli povinnost zajistit nájemci plnění spojená s užíváním bytu s tím, že ponechává na ujednání smluvních stran, jaké služby spojené s užíváním bytu pronajímatel zajistí. Není tedy vyloučeno, aby smluvní strany dohodly, že veškeré služby může zajistit nájemce. Nájemní smlouva by měla kromě výše nájemného stanovit i zálohy na služby spojené s užíváním bytu s tím, že pokud se týká způsobu rozúčtování cena úhrad služeb spojených s užíváním bytu, odkazuje občanský zákoník na jiný právní předpis. Nově občanský zákoník umožňuje složení tzv. jistoty v ustanovení 2254, což je institut nahrazující dřívější kauci. Peněžitou jistotu má za povinnost složit na základě ujednání smluvních stran nájemce, a to k úhradě dlužného nájemného a jiných povinností vyplývajících z nájmu. Jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Občanský zákoník oproti předchozí právní úpravě nestanoví, že by jistota musela být vedena na účtu zvlášť zřízeném za účelem složení jistoty. Je však nově určeno, že nájemce má právo na úroky z jistoty za dobu od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Jistota se nájemci vrátí po případném započtení dlužných částek, po skončení nájmu. Občanský zákoník v ustanovení 2248 umožňuje smluvním stranám sjednat, každoroční zvyšování nájemného. I v případě, že v nájemní smlouvě není sjednána možnost zvyšování nájemného, může pronajímatel písemnou formou navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného srovnatelného s nájemným obvyklým v daném místě a čase. V podrobnostech na postup při takto jednostranném zvyšování nájemného je odkázáno na prováděcí právní předpis. Pokud však nájemce se zvýšením nájemného tak, jak jej navrhl pronajímatel nesouhlasí, má pronajímatel právo obrátit se

2 na soud s tím, aby nájemné zvýšil. Důležité je, že nájemce má k vyjádření, zda se zvýšením nájemného souhlasí, lhůtu dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného. Pokud se v této lhůtě nevyjádří tak, že se zvýšením nájemného souhlasí, případně se nevyjádří vůbec, má právě pronajímatel právo na podání návrhu k soudu na určení výše nájemného, přičemž občanský zákoník dává pronajímateli lhůtu v délce tří měsíců. Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě též ujednat vyloučení zvyšování nájemného. Toto ujednání však musí být sjednáno v nájemní smlouvě tak, že se výslovně vylučuje zvyšování nájemného. Výslovně je občanským zákoníkem zakázáno sjednávat v nájemní smlouvě ujednání, která by nájemci ukládala sankce ve formě smluvní pokuty za porušení povinnosti. Pokud se týká úprav a jiných změn bytu, pak občanský zákoník v ustanovení 2259 a následujících upravuje situace, kdy je k úpravám a jiným změnám v bytě vyžadován souhlas nájemce a kdy nikoli. Nově je pronajímateli určena povinnost sdělit nájemci zahájení prací na bytě, a to alespoň tři měsíce předem. Nově též občanský zákoník dává pronajímateli možnost vymáhat po nájemci vyklizení bytu soudní cestou v případě, že nájemce odmítne byt vyklidit za účelem provedení úprav a jiných změn v bytě. Občanský zákoník nově stanoví nájemci povinnost oznámit pronajímateli skutečnost, že po dobu delší než dva měsíce nebude v bytě přítomen. Současně má nájemce povinnost označit osobu, která po dobu v nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí. Nemá-li nájemce takovou osobu, je takovou osobou pronajímatel. Důležité je, že pokud nájemci nesplňují tuto oznamovací povinnost, považuje se toto jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem, což může mít dopad při možnosti jednostranného skončení nájmu ze strany pronajímatele. Toto jednání se však nepovažuje za porušení povinností nájemce závažným způsobem v případě, že v období nepřítomnosti nájemce nebude z tohoto důvodu způsobena žádná závažná újma. Pokud se týká společného nájmu, pak právní úprava nedoznala zásadnějších změn. Občanský zákoník stanoví, že nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli, má však povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob, žijících v bytě, přičemž občanský zákoník dává nájemci k tomuto oznámení lhůtu bez zbytečného odkladu s tím, že pokud tak neučiní do dvou měsíců od změny, má se zato, že závažně porušil svou povinnost, což opětovně může mít důsledek při jednostranném skončení nájmu ze strany pronajímatele. Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě to, že přijetí nového člena do nájemcovi domácnosti je podmíněno jeho souhlasem; to však nelze v případě, že nájemce přijme do domácnosti osobu blízkou. Nově občanský zákoník upravuje právo pronajímatele požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který odpovídá velikosti bytu. Jisté změny doznala i právní úprava podnájmu, když občanský zákoník stanoví, že nájemce může dát část bytu do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, avšak pouze v případě, že v bytě nadále sám bydlí. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě byt nebo jeho část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu s tím, že nevyjádří-li se pronajímatel k

3 žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, nastává fikce souhlasu a takový souhlas se považuje za daný. Posledně uvedené však neplatí v případě, že byl ujednán zákaz podnájmu. V nájemní smlouvě si lze tedy sjednat předem zákaz podnájmu. Nový občanský zákoník rovněž upravuje přechod nájmu bytu v případě smrti nájemce tak, že zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemce domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, prarodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na něj nájem jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu. Občanský zákoník v ustanovení 2280 dává přednost při přechodu nájmu nájemcovým potomkům, kteří tak mají přednostní právo, aby na ně přešla práva a povinnosti z nájmu. Nájem přechází na určitou dobu, a to na dobu dvou let ode dne, kdy přešel. To však neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku 70-ti let, v tomto případ přechází nájem na dobu neurčitou. Stejně tak to neplatí v případě, kdy nájem přešel na osobu, která nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku 18-ti let, v tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20-ti let (pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak). V případě přechodu nájmu na členy nájemcovy domácnosti má pronajímatel právo požadovat po nich složení jistoty v případě, že zemřelý nájemce jistotu nesložil. Nově občanský zákoník stanoví, že nepřejdou-li práva o povinnosti z nájmu bytu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které žili s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí. To znamená, že v případě, že ke dni úmrtí nájemce dlužil na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, má pronajímatel právo uplatnit tuto pohledávku po osobách, na něž přešel nájem a byly členy nájemcovy domácnosti, a též na osobách, které jsou nájemcovými dědici. V případě, že nájem bytu nepřechází na členy nájemcovy domácnosti, a přechází na dědice, upravuje občanský zákoník možnost skončit nájem výpovědí s dvouměsíční výpovědní dobou s tím, že výpověď musí být podána do tří měsíců poté, co se pronajímatel dozvěděl, že nájemce zemřel, že nájem bytu nepřechází na členy nájemcovy domácnosti a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Občanský zákoník rovněž i nájemcovu dědici dává možnost vypovědět nájem se stejnou výpovědní dobou, přičemž výpověď musí být podána do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce a o svém dědickém právu a též o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti. Nejpozději však může nájemcův dědic vypovědět tento nájem do šesti měsíců od nájemcovi smrti. Skončení nájmu Nájem lze sjednat na dobu určitou nebo neurčitou. Je-li sjednán nájem na dobu určitou, a pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni kdy, měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzval v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let. Výzva k vyklizení musí být v písemné formě. To však neplatí, ujednají-li si strany něco jiného.z uvedeného vyplývá, že je třeba v nájemní smlouvě sjednat, že nenastává fikce prodloužení nájmu podle ustanovení 2285 občanského zákoníku, tedy, že nájem se neprodlužuje v případě skončení nájmu uplynutím doby.

4 Nájem lze skončit i výpovědí. Občanský zákoník stanovuje pro výpověď nájmu písemnou formu, přičemž nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Nájem na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv s dvouměsíční výpovědní dobou. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Výpověď nájmu z těchto důvodů přináší pronajímateli povinnost nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce do jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta však neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno. Výpověď vyžaduje písemnou formu a musí být doručena druhé smluvní straně. Výpovědní doba běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, musí vymezit výpovědní důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědí námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Občanský zákoník nově přináší pronajímateli právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Zvlášť závažný způsob porušení povinnosti nájemce občanský zákoník stanoví nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškození bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívání neoprávněně bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Je důležité, aby před podáním výpovědi bez výpovědní doby byl nájemce písemně pronajímatelem vyzván, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, případně odstranil protiprávní stav. Při absenci takové výzvy by se k výpovědi nepřihlíželo.

5