Příloha 1.1. Služby bydlení

Transkript

1 Příloha.. Služby bydlení Metoda uživatelských nákladů (UCM) Odhad služeb bydlení pro obydlí obývaná jejich vlastníky byl změněn v rámci hlavní revize 0 ze dvou důvodů: () úpravy odhadu metodou uživatelských nákladů (UCM) v časové řadě 990 až 006 a () přechod z metody uživatelských nákladů na stratifikační metodu pro roky od 007. Metoda uživatelských nákladů Vzhledem k nízkému procentu tržně pronajímaných bytů ve většině postkomunistických zemí bylo doporučeno pro odhad imputovaného nájemného použít výdajovou metodu nazývanou Metodou uživatelských nákladů. Tato metoda je založena na součtu mezispotřeby, spotřeby fixního kapitálu, daně z nemovitostí, a čistého provozního přebytku u domácností bydlících ve vlastních domech a bytech. Čistý provozní přebytek byl definován jako pevně dané procento (,5 %) z čisté hodnoty obydlí a zastavěného pozemku. ČSÚ použil tento způsob odhadu poprvé v rámci hlavní revize 004, před vstupem České republiky do EU...3. Rozhodnutí o rozvržení finančních zprostředkovatelských služeb (FISIM) do mezispotřeby nebo do konečné spotřeby ovlivňuje úroveň služeb bydlení vypočtených podle UCM. To byl důvod, proč jsme odečetli stejné množství FISIM z čistého provozního přebytku. (Předpokládali jsme, že majitelé platí úroky z hypoték a jiných půjček z provozního přebytku. Protože metoda uživatelských nákladů byla aplikována před rozhodnutím o rozvržení FISIM, bylo vybráno řešení, které nemá vliv na výši imputovaného nájemného a tím ani HDP. Proto část FISIM související s pořízením obydlí byla odečtena z provozního přebytku a zároveň přidána do mezispotřeby.) Tento přístup byl odmítnut kontrolní misí HND. V souladu se závěry této mise byla metoda modifikována v revizi 0 v celé časové řadě. Dopad změny na příkladu roku 00 je patrný v tabulce : Tabulka : Revize imputovaného nájemného metoda uživatelských nákladů UCM, 00, v mil. Kč. Před revizí Po revizi Rozdíl P. Produkce pro vlastní užití P. Mezispotřeba v tom: Provozní náklady (RÚ) Čisté pojištění za byty a domy FISIM K. Spotřeba fixního kapitálu B.n Čistá přidaná hodnota D.9 Ostatní daně z výroby B.n Provozní přebytek v tom:,5 % z hodnoty budov (průměrný stav) ,5 % z hodnoty zastavěné půdy (pr. stav) FISIM (-) AN.g Konečný stav obydlí, hrubý AN.n Konečný stav obydlí, čistý AN. Stav půdy Počet obydlí životnost (v letech) Celkový kapitálový výnos v %, B.n/(AN.n+AN.),,5 0,3 Průměrná tržní cena obydlí + pozemku (v tis. Kč)

2 ..4. Současně se zrušením odpočtu FISIM z čistého provozního přebytku byl celý výpočet revidován z důvodu nového počtu bytů obývaných vlastníky, nového odhadu stavu fixních aktiv a nového odhadu provozních nákladů zahrnutých do mezispotřeby...5. Počet bytů obývaných vlastníky byl v revizi upraven z důvodů použití nových informací o privatizaci (převod mezi subsektorem místních vládních institucí obcemi či bytovými družstvy a sektorem domácností)...6. Nový odhad stavu fixních aktiv obydlí v reprodukčních cenách vychází z použití metody PIM. Z této nové cenové hladiny byla nově odvozena spotřeba fixního kapitálu a čistý provozní přebytek. Více informací o aplikované metodě PIM je uvedeno v části Mezispotřeba byla změněna v části provozních nákladů. Provozní náklady jsou odhadovány pomocí podílů z vybraných položek rodinných účtů (RÚ). V revizi 0 byly po analýze podíly u některých položek RÚ navýšeny. Nové podíly a konečné výsledky za rok 00 jsou vidět v Pokud bychom ponechali původní výši provozních nákladů při současném zvýšení produkce, pak by hrubá přidaná hodnota proporčně neodpovídala službám bydlení v jiných odvětvích národního hospodářství. Současná úroveň mezispotřeby lépe odpovídá vzájemným vztahům makroekonomických ukazatelů nájemného v jiných odvětvích. Tabulka : Odhad provozních nákladů pomocí rodinných účtů (RÚ), 00, v mil. Kč Kód COICOP- CZ Celkem Podíl z podle RÚ RÚ (%) Celkem 43 Materiál pro údržbu a opravy obydlí Služby pro údržbu a opravy obydlí Vařící a vyhřívací zařízení , Ruční mechanické nářadí a jiné potřeby Náklady na správu obydlí Ostatních vybraných položek COICOP x x 37 CELKEM Stratifikační metoda od roku Dle nařízení komise 7/005 má použití UCM dvě základní podmínky: ) počet soukromě pronajímaných obydlí je menší než 0% ) poměr mezi nájemným ze soukromého pronájmu a ostatním nájemným je více než trojnásobný...0. Tato kritéria jsme přestali splňovat v roce 007, proto bylo od roku 007 imputované nájemné počítáno podle stratifikační metody. Tato metoda je založena na skutečném nájemném v podobných soukromě vlastněných obydlích. V ní se spojují informace o bytovém fondu v členění do různých strat s informacemi o skutečném nájemném placeném v každém stratu.... Skutečné nájemné by nemělo zahrnovat poplatky za služby (topení, voda, elektřina atd.) a mělo by být za nezařízená obydlí.... Pro potřeby stratifikace v ČR byly vybrány tyto typy charakteristik: poloha v rámci ČR (lokalita) velikost obce typ budovy RD/BD (rodinný/bytový dům) velikost bytů (obytná plocha m ) kategorie bytů.

3 ..3. Lokalita propočet nájemného byl proveden za jednotlivé okresy, v kterých pro další výpočty byly obce rozděleny do několika velikostních skupin v závislosti na počtu obyvatel (skupiny A-F označené jako vel_obce). Zvlášť bylo nájemné počítáno za Prahu, Brno a Ostravu. Tabulka 3: Skupiny vel_obce Označení Počet obyvatel A B C D E F *) PR Praha BR Brno OS Ostrava *) bez Prahy, Brna a Ostravy..4. Pro výpočet imputovaného nájemného je zapotřebí dvou základních druhů statistických údajů: údaje o bytovém fondu (počty, druh, kvalita, vlastnictví atd.) údaje o cenách nájmů soukromě pronajímaných obydlí. Údaje o bytovém fondu..5. Z nařízení komise č. 7/005 plyne povinnost aktualizace údajů o bytovém fondu za základní rok každých 0 let, to znamená, že obvyklý odstup sčítání lidu, domů a bytů (SLBD) je vyhovující. Odhad za běžný rok bude získán úpravou údajů o bytovém fondu za základní rok ze SLBD o nové byty, přírůstky privatizovaných bytů v osobním vlastnictví a úbytky obydlených bytů...6. SLBD poskytuje kompletní seznam bytů v bytových a rodinných domech trvale obydlených (byt byl považován za trvale obydlený, pokud tam měl někdo trvalé bydliště) i neobydlených. Toto šetření je prováděno jednou za 0 let. Imputované nájemné se počítá za trvale obydlené byty v osobním vlastnictví. Pro potřeby našeho odhadu jsou využívány základní charakteristiky domů a bytů obsažené na bytovém a domovním listu...7. Údaje o počtu nových bytů získáváme ze statistického šetření Stav 7-99 Hlášení o dokončení budovy nebo o dokončení bytu. Na základě tohoto šetření máme přehled o všech nových bytech, které byly v daném roce zkolaudovány v rodinných, bytových i ostatních domech. Jsou zde zahrnuty i různé nástavby a přestavby stávajících domů, pokud vznikne nová bytová jednotka...8. Za likvidaci při odhadu imputovaného nájemného se považuje úbytek trvale obydlených bytů. Odhad počtu likvidovaných bytů v letech byl proveden na základě údajů ze dvou posledních sčítání (99 a 00) a údajů o počtech dokončených bytů v letech na základě vzorce:..9. Úbytek bytů (-) = KS bytů (SLBD 00) PS bytů (SLBD 99) Dokončené byty (v letech 99-00)..0. Privatizací se rozumí odprodej bývalých státních bytů, které byly v roce 99 převedeny na obce na základě zákona č. 7/99 Sb. o převodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí. Zároveň se za privatizaci považuje i převod družstevních bytů do

4 osobního vlastnictví. Privatizované byty vstupují do soukromě vlastněných obydlí a tím zvyšují počet bytů s imputovaným nájemným. Privatizace obecních bytů..0.. Základem pro odhad jsou údaje přebírané od UUR (Ústav územního rozvoje). Rozsahem zjišťování UUR jsou města nad obyvatel plošně (9 + Praha, Brno a Ostrava, ty jsou šetřeny za jednotlivé městské části), za obce do 000 obyvatel se údaje nezjišťují a v obcích o velikosti mezi obyvateli se zjišťování provádí jen ve vybraných 3 obcích. Od roku 008 je otázka počtu privatizovaných bytů v daném roce součástí výkazu VI-0 (Roční výkaz organizačních složek státu, územních samosprávných celků, příspěvkových organizací a podobných vládních institucí), v doplňkových ukazatelích oddílu A Počet privatizovaných obecních bytů rozdělujeme podle způsobu privatizace zjišťované Ústavem územního rozvoje na 3 části:. byty přecházející přímo do vlastnictví domácností (sektor S.4d). byty přecházející do vlastnictví družstev (S.bd) 3. byty přecházející na ostatní právnické osoby (S., S. a S.5) U rodinných domů předpokládáme, že přechází přímo do sektoru domácností (S.4). Privatizace družstevních bytů Základem pro odhad počtu privatizovaných družstevních bytů je statistický výkaz Svazu českých a moravských družstev (SČMBD). Ze zjišťovaných údajů nás zajímá: řádek 5 Počet bytů ve vlastnictví družstva řádek 6 Počet RD ve vlastnictví družstva řádek 50 Počet bytů družstva převedených kumulativně od roku 99. Údaje z tohoto výkazu jsou zatíženy řadou nepřesností, proto bylo v roce 00 provedeno plošné šetření bytových družstev (výkaz NI-0), které by mělo tento odhad zpřesnit. Údaje o nájemném... Nájemné, jež se má použít pro obydlí obývaná vlastníky, se u stratifikační metody definuje jako nájemné na soukromém trhu, které se platí za právo používat nezařízené obydlí. Interval pro srovnání týkající se cen by neměl být delší než pět let. Extrapolace průměrného nájemného se provádí odděleně pro každé stratum. Je-li to nutné, počet strat použitých pro extrapolaci může být nižší než počet použitý pro výpočet za základní rok.... Pro výpočet jsou k dispozici externí zjišťování nabídkových cen nájemného založené na inzertní nabídce. Výsledné ceny nájemného jsou tudíž nabídkovými cenami bez poplatků za energie a služby. Předpokládá se, že skutečná cena ne vždy odpovídá nabídkové inzertní ceně, proto bylo provedeno snížení nabídkových cen z externího šetření úpravou provedenou na základě údajů ze statistického zjišťování Ceny nájem Z externího zjišťování bylo získáno nájemné na m v centru daného okresu. Pro výpočet nájemného za byty a rodinné domy, které se nacházejí mimo toto centrum, bylo potřeba provést úpravu těchto zjištěných cen. Ta byla provedena na základě údajů zjištěných z daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Zde se sice jedná o prodejní ceny na m, ale předpokládá se, že změna ceny v zázemí vůči centru je obdobná...4. Počet pronajímaných rodinných domů v ČR je poměrně malý, a proto není možné získat údaje o nájemném v takové podrobnosti jako u bytů. Z externích zdrojů jsou získány pouze údaje o průměrném nájemném v RD za jednotlivé kraje. Na základě poměru průměrných cen nájemného v BD a RD (byt/rd) za jednotlivé kraje upravujeme, při výpočtu nájemného za RD, ceny nájemného v BD v daném kraji příslušným poměrem.

5 Výpočet imputovaného nájemného..5. Výpočet imputovaného nájemného je prováděn dvojím způsobem. Nájemné za údaje ze SLBD a nové byty je spočteno za jednotlivé byty, u nichž jsou k dispozici podrobné údaje o místě, druhu, kvalitě, ploše. Z těchto údajů je následně spočteno nájemné za jednotlivé vel_obce a tyto průměry slouží k odhadu imputovaného nájemného privatizovaných a likvidovaných bytů. SLBD a nové byty..6. Každému jednotlivému bytu byla přiřazena cena nájemného z centra okresu, která se pomocí koeficientů upravuje podle druhu domu (BD nebo RD), jeho polohy (Vel_obce), kvality (kategorie) a velikosti bytů (plocha m). Koeficienty byly odhadnuty za celou ČR na základě údajů z různých zdrojů (statistická šetření, daňová přiznání atd.). Tabulka 4: Údaje ze SLBD a nová výstavba - příklad odhadu imputovaného nájemného za byty v bytových domech (MB Mladá Boleslav) UMÍSTĚNÍ VEL_OBCE (ZÁZEMÍ) KOEFICIENT ZÁZEMÍ KATEGORIE BYTU * KOEFICIENT KATEGORIE VELIKOST BYTU M KOEFICIENT VELIKOST PŘEPOČTENÁ CENA/M POČTY BYTŮ PLOCHA BYTŮ SPOČTENÉ MĚSÍČNÍ NÁJEMNÉ V Kč sl3*sl5*sl7*49 ** sl 8* sl 0 MB <35, MB MB , MB >00 0, MB <35, MB MB , obyvatel MB >00 0, MB <35, MB 3 0, MB >00 0, MB MB >00 0, zázemí MB <35, zázemí MB zázemí MB , zázemí MB >00 0, zázemí MB <35, zázemí MB zázemí MB < , ,5 >00 0, zázemí MB <35, ,70 zázemí MB zázemí MB <35, zázemí MB 4 0, zázemí MB >00 0, zázemí MB zázemí MB <35, zázemí MB zázemí MB , zázemí MB >00 0, zázemí MB <35, zázemí MB , , zázemí MB <35, zázemí MB 3 0, zázemí MB , zázemí MB ,55 zázemí MB , zázemí MB <35, zázemí MB zázemí MB , zázemí MB >00 0, , zázemí MB , zázemí MB >00 0, zázemí MB 3 0,70 >00 0, zázemí MB <35, zázemí MB zázemí MB , zázemí MB >00 0, zázemí MB , , zázemí MB >00 0, zázemí MB <35, ,70 zázemí MB zázemí MB , SOUČET

6 Privatizace družstev, obcí a likvidace..7. Za privatizované družstevní a obecní byty, které přecházejí do sektoru domácností, je potřeba odhadnout imputované nájemné. Bohužel u těchto bytů máme odhadnuté počty za jednotlivé vel_obce v členění na BD a RD, ale jinak o nich nemáme žádnou další informaci (kvalita, plocha)...8. Pro výpočet imputovaného nájemného bylo použito průměrné tržní nájemné připadající na jeden byt v BD nebo RD za jednotlivé kategorie (vel_obce). Jedná se o vážené průměry spočtené z údajů z SLBD 00. Pro / privatizaci obecních bytů byl použit průměrný nájem na byt v bytovém nebo rodinném domě v sektoru vládních institucí (S.3, obecní byty) / privatizace družstevních bytů byl použit průměrný nájem na byt v bytovém nebo rodinném domě v sektoru nefinačních podniků (S.00, družstevní byty)...9. U likvidovaných bytů se postupuje podobně; vypočtené nájemné se odečítá od ostatních hodnot. Pro odhad je použito průměrné nájemné na byt v bytových nebo rodinných domech v sektoru domácností (S.4). Celkové imputované nájemné..30. Celkové imputované nájemné v daném roce je součtem: imputovaného nájemného za údaje ze SLBD imputovaného nájemného za nové byty imputovaného nájemného za privatizované byty přecházející do sektoru domácností S.4 mínus úbytek obydlených bytů ze sektoru S.4. Tabulka 5: Revidované imputované nájemné (do roku 006 UCM, od 007 stratifikační metoda), mil. Kč P P K B.n D B.n AN AN Doba reprodukce (roky) Výnos kapitálu (B.n/AN.č) v %,5,6,6,6,6,5,7 3,0,8 Tržní cena bytu/domu v tis.kč 3,9,9 53, 75,3 305, 370,8 437,6 366, 36,4