Masarykova univerzita HYPOTEČNÍ ÚVĚR. Mortgage credit. Ekonomicko správní fakulta. Studijní obor: Finanční podnikání.

Transkript

1 Masarykova univerzita Ekonomicko správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání HYPOTEČNÍ ÚVĚR Mortgage credit Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor PÁNEK Autor: Jan PRŮŠA Brno, duben 2006

2

3

4 Jméno a příjmení autora: Jan Průša Název diplomové práce: Hypoteční úvěr Název v angličtině: Mortgage credit Katedra: Financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor Pánek Rok obhajoby: 2006 Anotace v češtině: Tato práce je zaměřena na hypoteční úvěry v České republice s podrobnějším zaměřením na hypoteční úvěry Hypoteční banky. První část popisuje hypoteční úvěry obecně. Tato část je věnována také hypotečním zástavním listům, které jsou nedílnou součástí hypotečního úvěru. Dále je popsán stručný historického vývoj hypotečních úvěrů v České republice. Následující část se věnuje konkrétním hypotečním produktům Hypoteční banky poskytovaných fyzickým osobám a postavením této banky na trhu hypotečních úvěrů v ČR. Závěrečná část se věnuje roli hypotéčního úvěru v národní ekonomice a dále předpokládaným vývojů a trendům v hypotečním bankovnictví. Anotace v angličtině: This thesis is focused on mortgage credits in Czech republic with details focus on mortgage credits by Hypoteční banka. The first part describes mortgage credits in general. The part also describes mortgage bonds. Following part is focused on historical development of mortgage credits in Czech republic. The other part is dedicated to kinds of mortgage credits granted by Hypoteční banka for people and the bank position on the mortgage market in Czech republic. The last part is focused on a role of mortgage credits in national economy and furthermore it is focused on expected development of mortgage credits in the future. Klíčová slova v češtině: Hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, nemovitost, úroková sazba, zajištění, pojištění Klíčová slova v angličtině: Mortgage credit, mortgage bond, real estate, interest rate, collateral, insurance

5 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka a uvedl v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne vlastnoruční podpis autora

6 Poděkování: Děkuji panu Ing. Daliborovi Pánkovi za jeho ochotu, pomoc a rady při zpracování mojí Diplomové práce. Rád bych také za pomoc a poskytnuté materiály ke zpracování mojí práce poděkoval panu Ing. Pavlu Soukupovi a Davidovi Sahulovi z Hypoteční banky.

7 OBSAH ÚVOD HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Charakteristika hypotečního úvěru Co je to hypoteční úvěr? Další členění hypotečních úvěrů Kdo může o hypoteční úvěr požádat? Fáze hypotečního úvěrování Právní úprava hypotečních úvěrů Vymezení nemovitosti pro účely hypotečního bankovnictví Zákonné vymezení pojmu nemovitost Čerpání hypotečního úvěru Splatnost hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru Zajištění hypotečního úvěru Státní finanční podpora hypotečního úvěrování HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY Charakteristika hypotečního zástavního listu Co je to hypoteční zástavní list Podoba hypotečního zástavního listu Cena hypotečního zástavního listu Výnos do doby splatnosti HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ČESKÉ REPUBLICE Historický vývoj hypotečních úvěrů v České republice Současný vývoj hypotečních úvěrů v České republice HYPOTEČNÍ PRODUKTY HYPOTEČNÍ BANKY Historie Hypoteční banky Hypoteční úvěry poskytované Hypoteční bankou v letech Hypoteční produkty Hypoteční banky pro fyzické osoby Výhody produktů Hypoteční banky Hypoteční úvěr 70, 85, Hypoteční úvěr na družstevní bydlení...45

8 4.3.4 Hypotéka bez doložení příjmů Kombinované produkty Americká hypotéka Hypoteční úvěr pro cizince Hypoteční úvěr pro mladé Získaná ocenění Hypoteční zástavní listy emitované Hypoteční bankou HYPOTEČNÍ BANKA A JEJÍ POSTAVENÍ NA TRHU Postavení Hypoteční banky na trhu hypotečních úvěrů Hypoteční banka v roce HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Z MAKROEKONOMICKÉHO HLEDISKA Vzájemné souvislosti mezi hypotečními úvěry a národní ekonomikou...62 ZÁVĚR...69 Seznam použité literatury a dalších pramenů...74 Seznam tabulek a grafů...77 Seznam použitých zkratek...78 Seznam příloh...79

9 ÚVOD Téměř každý člověk alespoň jednou ve svém životě přemýšlel o svém vlastním bydlení. Ať už se jedná o byt či dům, ne každý má tolik finančních prostředků, aby si mohl dovolit vlastní bydlení. I když člověk nemá dostatečnou hotovost na koupi vlastního bydlení, nemusí se této myšlenky hned vzdát. Jednou z možností, jak toho dosáhnout je hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr umožňuje již občanům s průměrnými příjmy dosáhnout na vlastní bydlení. Tento produkt komerčního bankovnictví mohou podle definice hypotečního úvěru v novém zákoně o dluhopisech nabízet v České republice banky, které mají sídlo na území České republiky jako akciová společnost, obdrží licenci od ČNB (České národní banky) a získají povolení od Výboru pro finanční trh, emitovat hypoteční zástavní listy 1. V posledních několika letech nastává obrovský boom v poskytování hypotečních úvěrů. Důvodů je hned několik. Ze strany bank se jedná o velmi oblíbený produkt, který rády poskytují. Jedná se většinou o velké úvěry nad 1 milion korun, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Banky se tak bezpečně zbavují přebytečné likvidity, která je typická pro náš bankovní sektor posledních let. Banky se předhánějí a snaží se získat co nejvíce klientů pro tento oblíbený, bezpečný a vysoce rentabilní bankovní produkt. Ze strany klientů jde o produkt, který jim může splnit jejich sny o vlastním bydlení, i když nemají zrovna milionové příjmy. Zavazují se však bankám dlouhodobě, někdy až 25 let, splácet poskytnutý úvěr s tím, že pokud nebudou dodržovat podmínky splácení, banka jim jejich dům či byt zabaví. Dalším důvodem, který podporuje poskytování hypotečních úvěrů je legislativa. Ta prošla v posledních letech mnohými změnami a to především v důsledku vstupu České republiky (ČR) do Evropské unie (EU). Potřeba harmonizovat právo ČR s legislativou EU přineslo řadu změn do bankovní oblasti a také do oblasti hypotečních úvěrů. 1 Výbor pro finanční trh působí od a spadá pod ČNB 9

10 Výše uvedené důvody mě vedly k tomu, abych na téma hypoteční úvěr zpracoval svoji diplomovou práci. Cíle této práce by měly být následující. Analyzovat legislativní změny, týkající se hypotečních úvěrů, spojené se vstupem ČR do Evropské unie. Jaké výhody či nevýhody přinesly tyto změny do oblasti hypotečního úvěrování? Analyzovat vývoj a trendy hypotečních úvěrů v České republice v posledních letech. Jak na tyto změny a trendy reagovaly komerční banky, zejména potom nejstarší poskytovatel hypotečních úvěrů, Hypoteční banka (dříve Českomoravská hypoteční banka)? Jak se změny promítly do skladby jejích poskytovaných produktů? Jak si Hypoteční banka vede v konkurenci ostatních bank poskytujících hypoteční úvěry? Na tyto otázky se budu snažit odpovědět v této diplomové práci. Proč jsem si vybral ke svojí praktické části zrovna Hypoteční banku? Důvodů je hned několik. Je to dynamicky se rozvíjející banka, která začala jako vůbec první nabízet na území České republiky hypoteční úvěry. Hypoteční banka je lídr, který udává tón na trhu s hypotečními úvěry. V neposlední řadě je Hypoteční banka také velký hráč na kapitálovém trhu jako největší emitent hypotečních zástavních listů v České republice. Na začátku práce uvedu čtenáře do problematiky hypotečních úvěrů definováním základních pojmů. Dále poskytnu podrobnější informace o hypotečním úvěru, vycházející především ze Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Podrobněji se také podíváme na specifický produkt spojený s poskytováním hypotečních úvěrů, na hypoteční zástavní listy. Dále čtenáře zavedu krátce do historie hypotečních úvěrů v České republice. Poté se dostaneme k hlavní části této práce a to k analýze hypotečních úvěrů v České republice a zodpovězení výše položených otázek, týkající se Hypoteční banky. Poslední kapitolu věnuji úloze hypotečního úvěru v národní ekonomice. Analýzou některých částí národního hospodářství se pokusím vysvětlit důležitou roli, kterou hypoteční úvěry sehrávají v národní ekonomice. 10

11 1 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY 1.1 Charakteristika hypotečního úvěru Co je to hypoteční úvěr? Hypoteční úvěr je svých charakterem úvěrem dlouhodobým. Patří k nejstarším typům úvěrů a má ve světě velmi široké použití. Z hlediska využití úvěrových prostředků je rozlišován jako: a) neúčelový, tzv. americká hypotéka - hypoteční úvěr využitelný k financování různorodých potřeb či investic, přičemž podmínkou je zajištění tohoto úvěru hypotékou, b) účelový - hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr využit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví. Neúčelový hypoteční úvěr, americká hypotéka, nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z úvěru použije. Může tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa. Je zřejmé, že se obě pojetí hypotečního úvěru liší účelem použití prostředků. Společný je způsob zajištění úvěru tzv. hypotéka. Termín hypotéka může mít několik významů. Pro účely poskytnutí hypotečního úvěru chápeme hypotéku jako vklad zástavního práva k nemovitosti na katastru nemovitostí. Bance jako zástavnímu věřiteli je tímto instrumentem dáno právo uspokojit své pohledávky výtěžkem z prodeje zastavěné nemovitosti, a to v případě řádného nesplnění závazků dlužníkem. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti může být např.: stavební pozemek 11

12 nemovitost sloužící k bydlení (např. rodinný dům či bytová jednotka) nemovitost sloužící k individuální rekreaci bytový dům, provozní dům nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.) případně podnikatelské objekty Další členění hypotečních úvěrů a) dle výše úvěru Hypoteční úvěry rozlišujeme podle maximální výše, kterou může klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient může setkat s úvěry do výše 70, 80, 90 nebo dokonce 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti. b) dle možnosti kombinace Některé banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se: stavebním spořením životním pojištěním hypotečními zástavními listy (HZL) Pro tyto varianty platí, že klient splácí bance například jenom úroky z hypotéky a následně jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření, životního pojištění nebo HZL. c) dle způsobu splácení Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení a to na splácení: anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky) progresivní (klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují) 12

13 degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje) Najdou se i další způsoby podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat např. podle toho pro koho jsou určeny, způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby Kdo může o hypoteční úvěr požádat? Fyzická osoba občan Podnikatelé - právnické osoby - fyzické osoby podnikatelé Obce a města V této práci se budu zabývat pouze poskytováním hypotečních úvěrů fyzickým osobám občanům Fáze hypotečního úvěrování Celou anabázi od úvah o financování nejen nemovitosti hypotečním úvěrem až k získání prostředků z tohoto úvěru můžeme rozdělit na zhruba tři etapy. 1.etapa - před podáním žádosti o úvěr Tato etapa v sobě zahrnuje pro klienta výběr banky, která mu úvěr poskytne. Důležitým kriteriem při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou její garantované doby. Často se stává, že klient obejde několik institucí, než narazí na tu, u které je schopen vyhovět všem požadavkům a úvěr získat. Klient bude při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a pravděpodobně obdrží seznam všech dokladů, které budou v jeho konkrétním případě potřebné pro schválení úvěru a jaké má možnosti. Nedílnou součástí bude též orientační propočet, zda je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Až budou všechny doklady, včetně dokladů o výši příjmu zkompletovány, potom klient vyplní a odevzdá žádost o poskytnutí úvěru. 13

14 2.etapa - po podání žádosti o úvěr Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty. Po splnění podmínek (např. vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru někdy postačuje pouze podání návrhu na zápis do katastru) může klient začít úvěr čerpat. 3.etapa - po vyčerpání úvěru Po vyčerpání úvěru klient obdrží oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud je úvěr splácen tímto způsobem. Dále potom klient splácí a dostává od banky výpisy. 1.2 Právní úprava hypotečních úvěrů Základní legislativní rámec k problematice hypotečních úvěrů tvoří zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů, které definují: hypoteční úvěr zdroje jeho krytí všeobecný rámec jeho poskytování Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který se stal účinným dne 1. května 2004 definuje v 28 odst. 3 hypoteční úvěr: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 1 1 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 14

15 Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (odst Zákona o dluhopisech) Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, sloužících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. (odst Zákona o dluhopisech) Hlavní význam tohoto zákona oproti dřívějším úpravám spočívá v účelovosti poskytnutého úvěru. Dříve bylo možné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení a zajistit jeho splacení zástavním právem k nemovitosti. Nyní již tato podmínka zákonem daná není a hypoteční úvěry již nejsou omezeny z hlediska účelu. Nicméně v praxi jsou zcela převládající hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb. Tzv. americké hypotéky, kde není vymezen jejich účel jsou upraveny dle zákona č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelských úvěrů Nové znění Zákona o dluhopisech umožnilo další zásadní změnu, kterou je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo možno financovat klasickým hypotečním úvěrem - na koupi družstevního bytu, složení členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli družstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu apod. Právní úprava dává dále bankám možnost investovat prostřednictvím poskytnutého hypotečního úvěru i do nemovitostí na území státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor, i když tuto možnost výslovně nezmiňuje, neboť ze zákona byla vypuštěna dosavadní účelovost hypotečního úvěru. Zákon také rozšiřuje možnosti náhradního krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů o cenné papíry vydané členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor a Evropskou centrální bankou a o dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, ve které je Česká republika 15

16 smluvní stranou, nebo finančními institucemi s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu. Podobně se rozšiřuje náhradní krytí i o vklady u bank uvedených států a u Evropské centrální banky. Oproti stávající úpravě zákon umožňuje, aby ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů mohla být použita i pouze část pohledávky z hypotečního úvěru. Dosud emitent nemohl zařadit do řádného krytí úvěr přesahující 70 % zástavní hodnoty, nyní může zařadit do řádného krytí i jen část pohledávky z takového úvěru. Ustanovení umožňuje emitentovi zařadit do řádného krytí zákonem limitovanou část pohledávky z úvěru též v případech, kdy je již na nemovitosti zaregistrováno zástavní právo zajišťující úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr na družstevní bytovou výstavbu. Dalšími důležitými pojmy v zákoně č. 190/2004 Sb. jsou definovány tyto: - hypoteční zástavní listy v 28, odst. 1: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. - hypoteční banka v 28, odst. 2: Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank 1 se sídlem v České republice - výše úvěru - v 30, odst. 1: Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. - náhradní krytí - v 31, odst. 1: Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty, a to jen a) hotovostí, b) vklady u České národní banky, c) vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo 1 Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách 16

17 jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky, d) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, e) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, f) dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu. 1.3 Vymezení nemovitosti pro účely hypotečního bankovnictví Zákonné vymezení pojmu nemovitost Občanský zákoník definuje v 119, odst. 2 nemovitosti následujícím způsobem: Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 1 Stavby jsou v českém právním řádu samostatnou věcí a nejsou součástí pozemku. Vymezení nemovitosti sehrává v případě hypotečního bankovnictví velmi důležitou roli. V této problematice se objevuje několik sporných bodů. Lze zastavit pozemek, na němž je stavba, aniž by byla také ona zastavena a obráceně? Vztahuje se zástavní právo také na všechny součásti zastavené nemovitosti a její příslušenství? V praxi způsobují tyto otázky mnoho problémů. Cílem této práce však není zodpovězení těchto otázek. Pouze chci tímto poukázat na problematiku týkající se vymezení pojmu nemovitost. Vlastnické vztahy jsou evidovány v Katastru nemovitostí ČR. Katastr představuje soubor údajů o nemovitostech ČR, zahrnuje jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je především evidence vlastnických práv, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemenu a předkupního práva s věcnými účinky. K přijetí vkladu je 1 40/1964 Sb., Občanský zákoník 17

18 místně příslušný ten katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, která je předmětem smlouvy Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru je možné pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůležitějších podmínek (v případě, že je úvěr schválen a je podepsána úvěrová smlouva) je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí, v současné době již některé banky umožňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva, čímž se klient k penězům dostane podstatně dříve. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně. Při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet požadovaný klientem. Při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Čerpání může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti, nebo neúčelovém úvěru) nebo může probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. 1.5 Splatnost hypotečního úvěru Splatnost hypotečního úvěru se obecně pohybuje od 5 do 30 let. Žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludlužníka. 1 ŠEDOVÁ, J. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, Ekonomicko-správní fakulta,

19 Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti Splácení hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr lze čerpat jednorázově, nebo postupně. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a to až do doby než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník hypoteční úvěr splácet většinou anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. Anuita se v průběhu splácení nemění, ale mění se poměr úroku a úmoru. Některé banky umožňují i jiné splácení než splácení anuitními splátkami. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení to znamená, že velikost splátek je v čase buď klesající (degresivní) nebo rostoucí (progresivní). Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby (klient si volí v letech dobu platnosti úrokové sazby), může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si banky stanovují vysoké sankce za předčasné splácení. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákona o spotřebitelském úvěru (č. 321/2001 Sb.), lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru bez sankčních poplatků. 1.6 Zajištění hypotečního úvěru Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či jiné (v zástavě může být i více nemovitostí) nemovitosti. V tomto případě jde o hypoteční úvěr, který je čerpán jako 19

20 neúčelový, tedy na cokoli a musí se nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních zástavních listů (HZL) ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta). 20

21 1.7 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování O podobě podpor na bydlení se již diskutuje dlouhou dobu. Uvažuje se o změně celé koncepce, ale zatím je vše pouze ve stavu úvah. V České republice spočívá podpora hypotečního úvěrování na bydlení takto: a) v poskytování příspěvku k úrokům z hypotečního úvěru. b) možnost pro fyzické osoby odečíst ze základu daně z příjmů částku rovnající se úrokům zaplaceným za zdaňovací období z hypotečního úvěru, který byl poskytnutý i použitý na financování bytových potřeb. Částku, o kterou lze maximálně snížit základ daně, může činit za zdaňovací období maximálně 300 tis. Kč (při uplatnění nezdanitelné částky dvěma či více členy domácnosti pak hodnotu příslušného podílu této maximální částky připadajícího na každého z nich) c) osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daně z příjmů, což se může pozitivně projevit ve výši úrokové sazby z hypotečních úvěrů, protože se tím snižují náklady na refinancování hypotečních úvěrů. 1 Výše státního příspěvku k úrokům se každoročně stanovuje na základě průměrné úrokové sazby z poskytnutých hypotečních úvěrů s nárokem na podporu z předchozího roku. Pokud průměrná úroková sazba klesne pod určitou, předem danou hodnotu, tak se dotace pro nově uzavírané úvěry sníží, případně se dotace může snížit až na nulu, tzn. není k hypotečním úvěrům poskytována. Nárok na podporu hypotečního úvěrování nemá každý. K získání podpory, pokud je poskytována, má klient nárok pouze tehdy pokud splní podmínky. V současné době podporu hypotečního úvěrování na bydlení upravují tato nařízení vlády: S účinností od bylo ukončeno přijímání žádostí o státní finanční podporu dle nařízení vlády č. 244/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Přijímání žádostí bylo ukončeno na základě nařízení vlády č. 33/2004 Sb., které bylo zveřejněno ve Sbírce předpisů ČR dne 1 RADOVÁ, J. DVOŘÁK, P MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. 5. vydání. Praha: GRADA

22 a nabylo účinnosti dne , a kterým bylo zrušeno nařízení vlády č. 244/1995 Sb Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Dotaci mohou mladí lidé získat k hypotečnímu úvěru na pořízení starší nemovitosti (bytu nebo rodinného domu s jedním bytem) k bydlení. Cílem dotace je zvýšit dostupnost bydlení pro mladé lidi a napomoci jim k pořízení vlastního bydlení. Dotace k hypotečnímu úvěru na starší nemovitost je určena pro mladé. Žadatel o poskytnutí příspěvku musí být mladší 36 let, nesmí být vlastníkem objektu k bydlení a starší kupovaný rodinný dům či byt se musí stát jeho výlučným vlastnictvím. V případě manželů, musí věkovou podmínku splnit i partner. V případě pořízení bytu bude poskytnuta dotace na hypoteční úvěr do výše max. 800 tis. Kč a na domek s jedním bytem na výši hypotéky max. 1,5 mil Kč. Příspěvek se poskytuje na dobu splácení, nejdéle podobu 10 let a kupovaný rodinný dům nebo byt musí být nejméně dva roky po kolaudaci. 1 Dotace je poskytována prostřednictvím hypotečních bank od Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů. Stanovení se provede vždy k 1. únoru příslušného roku, a to v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Tabulka č.1: Příspěvek státu k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let Průměrná Dotace úroková sazba předchozího roku > 8 % 4 % > 7 % 3 % > 6 % 2 % > 5 % 1 % < 5 % 0 % Pramen: Vlastní zpracování dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. 1 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. 22

23 Příspěvek k úrokům připadající na měsíční splátku se poskytne ve výši rozdílu mezi výší měsíční anuitní splátky při běžném úroku a výší měsíční anuitní splátky při úrokové sazbě, snížené o výši státní finanční podpory. Vývoj státní podpory Výše státní podpory za období od 1. února 2005 do 31. ledna 2006 činila 0 procentního bodu Důvodem byla výše průměrné úrokové sazby z objemu úvěrů hypotečních bank, za období od do , poskytnutých fyzickým osobám podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. V tomto období byla průměrná sazba 4,92 %. 1 Státní podpora od nabytí účinnosti nařízení vlády č. 249/2002 do byla ve výši 3 procentních bodů, od do procentní body, od do činila 1 procentní bod. V současnosti tedy stát podporuje financování bydlení hypotečními úvěry již pouze prostřednictvím daňových odpočtů úroků zaplacených z hypotečních úvěrů na bydlení. Podle novely zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů je nově vymezeno osvobození úroků z hypotečních zástavních listů. Osvobozeny jsou podle novely úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů, v jejichž emisních podmínkách se emitent zavázal použít k řádnému krytí závazků z těchto hypotečních zástavních listů pouze pohledávky (nebo jejich části) z hypotečních úvěrů, které byly poskytnuty výhradně na financování investic do nemovitostí, včetně jejich pořízení či výstavby. 2 Jakým směrem se bude dále ubírat státní podpora hypotečních úvěrů závisí především na výsledku voleb do Poslanecké sněmovny v červnu 2006 ze kterých vzejde nová vláda České republiky. 1 Ministerstvo pro místní rozvoj ČR 2 Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů 23