Financování residenčního developmentu 9. října 2008

Transkript

1 Financování residenčního developmentu 9. října 2008

2 Financování residenčního developmentu Agenda 1. Je stále co financovat? Faktory mající vliv na poptávku Dopady krize 2. Základní parametry financování residenčních projektů: NYNÍ 3. Provazba developerského a hypotéčního úvěru - Produktové balíčky 4. Vybrané financované residenční projekty Kontakty

3 1. Je stále co financovat? Faktory mající vliv na poptávku Cenový nárůst u residencí v ČR x nejnižší z CEE ( ) ( 32% CR x 50-65% v ost CEE) x dynamický nárůst cen v Praze, Brně, Ostravě, Liberci - zvýšení DPH, dopady daňové reformy - nárůst cen stavebních prací => nárůst inflace =>zpomalení ekonomického růstu X + růst disponibilního příjmu, potřeba obnovovat zastaralý bytový fond, reakce na deregulaci nájemného, relativně stabilní hospodářský růst => stimuly poptávky => poptávka trvá ale růst se zpomalí = JE STÁLE CO FINANCOVAT

4 1. Je stále co financovat? Dopady krize Propad likvidity => Zdražení zdrojů = > Omezení spekulace ZPOMALENÍ TRHU KONZERVATIVNÍ PARAMETRY + OBEZŘETNOST => ale Stále je co financovat

5 2. Základní parametry financování residenčních projektů (NYNÍ ) Zaměření na zkušené developery + kvalitní lokality: Financování nákupu pozemku: předpokladem je ÚR : max % LTC Financování průběhu residenční výstavby/následný prodej: % equity a 30 % předprodejů (SSBK) max 75 % LTC

6 2. Základní parametry financování residenčních projektů Financování na riziko konkrétního projektu, který spočívá ve financování akvizice, rekonstrukce nebo výstavby nemovitosti. Příjemcem úvěru je většinou účelově založená společnost (SPV = special purpose vehicle), která nevykonává žádné vedlejší aktivity. Předpokládaným zdrojem splácení jsou výhradně příjmy generované financovanou nemovitostí (prodej či pronájem).

7 2. Základní parametry financování residenčních projektů Vhodná lokalita: vyřešenéprávnívztahy (optimálně klient je vlastníkem pozemků) soulad s územním plánem (UR, SP) vhodné napojení na infrastrukturu a její kvalita zajištěný přístup k projektu vhodné urbanistické řešení, včetně dopadů na životní prostředí Reálnost předložených projekcí (náklady i výnosy)/podnikatelského plánu

8 2. Základní parametry financování residenčních projektů Vlastní zdroje sponzora jsou vloženy do projektu přednostně na začátku financování; minimálně % (i více s ohledem na standard a možnost dosažení předprodejů) LTC 75 % V relaci s lokalitou a standardem: výše předprodejů (SSBK) min 30% Subordinované půjčky (závazky k sponzorovi) vůči bankovnímu úvěru jsou možné (počítají se do vlastních zdrojů ) Výjimečně akontace do výstavby (souhlas kupujícího + technika) snižuje potřebu úvěru (bez garance banky) Tenor: doba výstavby + rok splácení (cca 2,5 roku) u prodeje

9 2. Základní parametry financování residenčních projektů Zajištění Zástava pozemku + rozestavěné nemovitosti Zástava obchodního podílu / akcií SPV Záruka sponzorů pokrýt navýšení nákladů Zástava pohledávek z nájemních smluv/ smluv o smlouvách budoucích kupních Dodatečné zajištění: - bondy / záruky po dobu výstavby + záručního období -pojištění

10 3. Provazba developerského a hypotéčního úvěru ČSOB Corporate SME/ Retail Komerční nemovitosti - investoři - developeři - municipality Rezidenční nemovitosti - fyzické osoby - municipality Financování nemovitostí DEVELOPER ČSOB Pojišťovna DEVELOPER KUPUJÍCÍ ČMSS úvěry na bytové účely ČSOB/HB hypotéční úvěry KUPUJÍCÍ NÁJEMCE - bytová družstva Bytové družstvo

11 3. Provazba developerského a hypotéčního úvěru Výhody: čas + náklady Financování developmentu = znalost rizika (zapojení techniků/právníků) + bez externího ocenění hromadnéocenění všech BJ/RD v projektu, úspora čas +náklady + když DÚ, tak nabídka HÚ obchodně zajímavá (nikoliv exklusivita) - projektové slevy+ další zvýhodnění až 0,25% z úrokové sazby při vedení účtu v ČSOB a využití pojištění + synergie: DÚ + HÚ +SÚ+ pojištění + využití Předhypotečního úvěru (PHÚ) až 50% zástavní hodnoty,splatnost 1rok,použití pro překlenutí doby do možnosti zástavy nemovitosti, poté je splacen pomocí HÚ.časté využití u developerských projektů

12 3. Provazba developerského a hypotéčního úvěru Další výhody HÚ ČSOB čas+náklady: + garantovanáúrokovásazba 30 dníod data zpracování modelové hypotéky + garantovaná výše splátky možnost fixace úrokové sazby po celou dobu splácení HÚ (až 30 let) + 3 varianty pojištění vč. pojištění pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání + zajištění výpisu z katastru nem. dálkovým přístupem + expresní protokol o stavu stavby do 65% hodnoty nemovitosti,max.3 mil. Kč, pouze vyplnění dotazníku na webu ČSOB+2 fotografie

13 3. Provazba developerského a hypotéčního úvěru Hypoteční úvěry v rámci skupiny ČSOB Group Prodeje hypoték z developerského projektu za stejných podmínek v obchodních sítích ČSOB a Hypoteční banky Nastavení spolupráce s developery => zjednodušení vyřízení hypotéky pro klienta

14 4. Příklady P vybraných residenčních projektů: Prague Marina Developer: Lighthouse 339 Luxury flats currently 65 % sold

15 4. Příklady P vybraných residenčních projektů: Sluneční vršek Košík : Developer ORCO

16 Kontakty Československá obchodní banka, a. s. Radlická 333/150 Tel: Praha 5 Fax: Czech Republic lkostrounova@csob.cz Lenka Kostrounová Director Real Estate Finance