NÁVRATNOST INVESTICE seminární práce BYTOVÝ DŮM PLZEŇSKÁ VYPRACOVALA: MICHAELA ŠTĚRBOVÁ semestr 8 vyučující: Doc. Ing. Dana Měšťanová 2016/2017 FA ČVUT
Zadání seminární práce: Posouzení ekonomické proveditelnosti projektu Údaje o stavbě a) název stavby: Bytový dům Plzeňská b) místo stavby: Plzeňská 290/139, Košíře, 150 06 Praha Parcely: 793/1, 793/8, 793/3, 793/2, 793/15, 793/9, 793/14, 793/13 796/2, 781/14, 781/15, 781/13, 779, 778, 780, 775, 1992/33, 1992/32 Druh stavby: novostavba, trvalá Funkce: bydlení, podzemní garáže, obchody, kanceláře c) navrhované kapacity stavby celkový počet bytů: 166 Počet nadzemních podlaží: 6-8 Počet podzemních podlaží: 2 plochy: HPP byty: 14 775 m 2 HPP komunikace: 1183 m 2 HPP komerční parter: 1167 m 2 HPP garáže a zázemí domu: 8678 m 2 celkový součet HPP: 25 803 m 2 kubatury: byty: 44 325 m 3 komunikace: 3549 m 3 komerční parter: 4669 m 3 garáže: 21 695 m 3 celkový součet kubatura: 74 238 m 3 parkování: Počet parkovacích míst: 174 pro celé garáže (výpočet dle PSP 2014), z toho 11 stání pro osoby se sníženou schopností pohybu a orientace. d) členění stavby na objekty SO 01 bytový dům SO 02 hrubé terénní úpravy SO 03 podzemní parkovistě SO 04 přípojka kanalizace SO 05 přípojka vodovodu SO 06 přípojka plynu SO 07 přípojka elektřiny SO 08 chodník SO 09 komerční prostory SO 10 kanceláře
Údaje o území a) rozsah řešeného území Rozhloha parcely: 4350 m 2 Celková zastavěná plocha: 3193,9 m 2 V současné době se na řešeném pozemku nachází budova celní pošty, která bude demolována. Na hranici pozemku stojí tři bytové domy na které se navrhovaná budova přímo napojuje. Terén pozemku se svažuje maximálně o 1% směrem k jihovýchodu. Terénní změna je ovšem velmi malá a umožňuje bezbariérový přístup do domů. Parcela je v přímém kontaktu s vozovkou, resp. s komunikací ul. Plzeňská a ul. Vrchlického. Na ulici Plzeňská vede tramvajová trať. Pod vozovkou a chodníkem na ulici Vrchlického i Plzeňská jsou vedeny veškeré inženýrské sítě (plynovod, elektrické vedení, vodovod i kanalizace). Pozemek nezasahuje do jiných ochranných pásem. Vjezd do podzemních garáží je z jednosměrné ulice Pod Klamovkou. Vjezd i výjezd na staveniště je z ulice Pod Klamovkou. b) údaje o ochraně území podle jiných právních předpisů Stavbou dotčené parcely se nacházejí v ochranném pásmu Pražské památkové rezervace. Na základě zkušeností s předchozí výstavbou v širším okolí a vzhledem k mocné vrstvě navážek malého stáří se v lokalitě nepředpokládá výskyt archeologických památek. V nejbližším okolí místa výstavby se nachází vesnická památková zóna dělnická osada Buďánka. Dále se v okolí nachází usedlost Cibulka, Kavalírka, Šmukýřka a Kotlářka. V bezprostředním okolí stavby se nenachází žádné chráněné území, žádné takové území nebude výstavbou dotčeno. Pozemek nezasahuje do jiných ochranných pásem. c) údaje o odtokových poměrech Pozemek se nachází v plně urbanizovaném prostředí, v podélném údolí. Půdní poměry jsou z hlediska vytváření odtoku spíše příznivé. Pozemek se nenachází v povodňovém území a nedochází zde k nadměrnému schromažďování dešťové vody. c) seznam pozemků a staveb dotčených prováděním stavby Před zahájením výstavby bude demolována budova celní pošty na adrese Plzeňská 290/139, Košíře, 15006 Praha, která se nachází na parcelách (č. 793/14, 793/15, 793/16, 793/2, 793/1, 793/10, 793/8, 793/9) a objekty k ní náležící. d) celkové provozní řešení Objekt je pohledově navržen jako jednotný celek, dispozičně se skládá z šesti bytových domů, které kromě společných podzemních garáží fungují zcela samostatně. V podzemních garážích se nacházejí parkovací místa a sklepní kóje. V pětici bytových domů se již v prvním nadzemním podlaží nacházejí byty. Tyto domy mají přístup do vnitřního dvora. V posledním, nejvyšším objektu, je v přízemní části a také propojujících krčcích prostor pro komerční prostory (kavárna, obchody a kanceláře). Výše se nacházejí taktéž výhradně byty. Střechy domů jsou navrženy jako nepochozí. V objektu jsou instalovány výtahy pro dopravu osob (včetně osob se sníženou schopností pohybu a orientace).
situace
půdorys 2NP půdorys 3NP
K1 +20,200 P6 +19,650 K1 +20,200 20200 2100 3450 2100 1000 2100 1000 2100 1000 2100 2250 200 800 +16,950 +14,850 +14,650 +13,850 +11,750 +11,550 +10,750 +8,650 +8,450 +7,650 +5,550 +5,350 +3,400 +2,250 ± 0,000 P4 2805 2730 2450 3100 3100 3100 3100 4880 2545 260 2510 215 80 2250 120 80 2900 120 80 2900 120 80 2900 120 80 2900 120 80 4400 400 88 87 70 69 51 52 34 33 15 16 T2 Z2 1 Z3 T3 14 T3 Z3 T1 Z1 T1 Z1 T1 Z1 T1 Z1 T1 Z1 9x172x290 9x172x290 9x172x290 9x172x290 9x172x290 6x150x290 10 9 6x187x250 5 6 7 24 23 96 95 79 78 77 61 60 59 43 42 41 25 24 23 6NP 5NP 4NP 3NP 2NP 1NP 1PP P3 P3 P3 P3 P3 P9 P4 P7 P7 P7 P7 P7 2805 3560 3150 3100 3100 3100 3100 3350 2550 250 3160 150 250 2600 400 2600 400 100 2600 400 2600 400 2600 400 2850 400 100 100 100 100 150 250 250 250 250 250 +19,400 +16,300 +16,400 +16,050 +15,900 +13,200 +13,300 +12,950 +12,800 +10,100 +10,200 +9,850 +9,700 +7,000 +7,100 +6,750 +6,600 +3,900 +4,000 +3,650 +0,900 +0,750 +0,500 +0,350-2,810-2,805-3,060 P1 P1 P1 P1 P1 + 18,900 + 15,800 + 12,700 + 9,600 + 6,500 + 3,400 + 1,800 6x150x290 895 2500 600 2500 600 2500 600 2500 600 2500 600 2500 500 800 ± 0,000 P4 28 6x187x250 2PP P4-5,615-5,610 950 206-6,770-6,565 řez příčný
Možnosti využití a) pronájem všech bytů, pronájem kanceláří i obchodů b) prodej všech bytů, prodej kanceláří i obchodů c) prodej části bytů, část určená k pronájmu, pronájem kanceláří a obchodů počty bytů: 1+kk 20x 2+kk 59x 73x 4+kk 13x 5+kk 1x HPP kanceláře: 367 m 2 HPP komerční prostory: 800 m 2 počet parkovacích stání: 174 a) pronájem všech bytů, kanceláří i obchodů druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení 17 3 51 8 49 10 14 12 1 1 12 000 10 000 25 000 20 000 37 000 35 000 39 000 42 000 40 000 45 000 pronájem kanceláří - 250,- m 2 /měsíc pronájem komerčních prostor - 250,- m 2 /měsíc pronájem garážového stání - 2500,- ks/měsíc Σ 4 967 000 ZISKY Náklady na energie, zálohy a domovní služby si obyvatelé platí samostatně přímým poskytovatelů a nejsou zahrnuty v předkládané ceně. Předpokládá se 80 % obsazenost bytů. Zisk z pronájmu 80% bytů číní 3 990 600 Kč roční zisk za pronájem bytů: 3 990 600 x 12 = 47 887 200 Kč Celkový počet m 2 komerčních prostor je 1167 m 2. Předpokládá se plné obsazení prostor. roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = 3 501 000 Kč. V garážích se nachází 174 parkovacích míst. V ceně jsou zahrnuty poplatky za provoz garáží. Předpokladá se 80% obsazenost: roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = 4 176 000 Kč
NÁKLADY náklady na pojištění (odhad ceny na zákldě pojištění menší nemovitosti): cena pojištění na měsíc - 400 000 Kč cena pojištění na měsíc - 400 000 Kč/měsíc roční náklady na pojištění 4 800 000 Kč daň z nemovitosti (dle online kalkulačky): daň z pozemku - 217 500 Kč daň ze stavby - 578 915 Kč daň z nemovitosti celkem - 796 415 Kč náklady na provoz (správce, hlídač garáží, svoz odpadu atd.): hlídač garáží, 2 zaměstnanci - plat 2x 14 400 Kč/měsíc správce - plat 7000 Kč/měsíc - poloviční úvazek další měsíční náklady - 5000 Kč/měsíc roční náklady na provoz celkem: 489 600 Kč hypotéka: půjčka v hodnotě - 500 000 000 Kč roční úrok - 2,5% doba splácení hypotéky - 15 let měsíční splátka celkem - 3 333 946 Kč roční splátka celkem - 40 007 352 Kč celkem bude zaplaceno - 600 110 288 Kč vlastní investice - 85 212 210 Kč celková bilance: roční náklady roční zisky čístý roční zisk 46 093 367 Kč/rok 55 564 200 Kč/rok 9 470 833 Kč/rok Návratnost tohoto řešení by byla za 9 let. Zbývajících 6 let bude investor splácet hypotéku. Po splacení hypotéky bude mít roční čistý zisk v hodnotě 49,5 milionů Kč.
zdroj: http://kalkulacky.idnes.cz/cr_vypocet-ekonomicke-efektivnosti-koupe-nemovitosti.php
zdroj: http://kalkulacky.idnes.cz/cr_vypocet-ekonomicke-efektivnosti-koupe-nemovitosti.php
b) prodej všech bytů, prodej kanceláří i obchodů počty bytů: 1+kk 20x 2+kk 59x 73x 4+kk 13x 5+kk 1x HPP kanceláře: 367 m 2 HPP komerční prostory: 800 m 2 počet parkovacích stání: 174 druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení 17 3 51 8 49 10 14 12 1 1 3 500 000 3 132 000 4 360 000 4 200 000 8 300 000 8 000 000 8 500 000 10 000 000 9 900 000 12 000 000 ZISKY Σ 1 072 456 000 prodej kanceláří - 65 000 Kč/m 2 prodej komerčních prostor - 80 000 Kč/m 2 prodej garážového stání - 150 000 Kč/ks Náklady na energie, zálohy a domovní služby si obyvatelé platí samostatně přímým poskytovatelů a nejsou zahrnuty v předkládané ceně. Předpokládá se, že bude v prvním roce odkoupeno 60 % bytů. Zisk z prodeje 60% bytů číní 643 473 600 Kč Celkový počet m 2 komerčních prostor je 1167 m 2. Předpokládá se plné obsazení prostor. Zisk z prodeje kanceláří a komerčních prostor: (800 x 65 000) + (367 x 80 000) = 81 360 000 Kč V garážích se nachází 174 parkovacích míst. Poplatky za provoz garáží si majitelé hradí zvlášť. Předpokladá se 80% obsazenost. Zisk z prodeje garážových stání: 174 x 0,8 x 150 000 = 20 880 000 Kč celková bilance: celkové náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) zisk čistý zisk 590 212 210 Kč 745 713 600 Kč 155 501 390 Kč
Toro řešení je velmi výhodné, neboť i v případě prodání pouze 60 % bytů lze v prvním roce za prodaný bytový dům vydělat více než 155 milionů Kč. Tento zisk je ovšem pouze jednorázový, je výhodné zvážit i vhodnou kombinaci prodeje a pronájmu.
c) prodej části bytů, část určená k pronájmu, pronájem kanceláří a obchodů počty bytů: 1+kk 20x 2+kk 59x 73x 4+kk 13x 5+kk 1x HPP kanceláře: 367 m 2 HPP komerční prostory: 800 m 2 počet parkovacích stání: 174 prodej: druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení 17 3 51 8 49 10 14 12 1 1 3 500 000 3 132 000 4 360 000 4 200 000 8 300 000 8 000 000 8 500 000 10 000 000 9 900 000 12 000 000 pronájem: Σ 1 072 456 000 druh bytu specifikace počet cena (Kč/měsíc) 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 5+kk orientace do ulice v nejvyšším patře studentské bydlení 17 3 51 8 49 10 14 12 1 1 12 000 10 000 25 000 20 000 37 000 35 000 39 000 42 000 40 000 45 000 Σ 4 967 000 Navržená řešení počítají vždy s 80 % obsazeností bytů. NÁKLADY - viz možnost využití a)
prodej kanceláří - 65 000 Kč/m 2 prodej komerčních prostor - 80 000 Kč/m 2 prodej garážového stání - 150 000 Kč/ks pronájem kanceláří - 250,- m 2 /měsíc pronájem komerčních prostor - 250,- m 2 /měsíc pronájem garážového stání - 2500,- ks/měsíc c1) prodej 40% bytů, pronájem 40 % bytů Zisk z prodeje 40% bytů číní 428 982 400 Kč Zisk z pronájmu 40% bytů číní 1 986 800 Kč roční zisk za pronájem bytů: 1 986 800 x 12 = 23 841 600 Kč Celkový počet m 2 komerčních prostor je 1167 m 2. Předpokládá se plné obsazení prostor. roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = 3 501 000 Kč. V garážích se nachází 174 parkovacích míst. V ceně jsou zahrnuty poplatky za provoz garáží. Předpokladá se 80% obsazenost: roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = 4 176 000 Kč. celková bilance: zisky z prodeje (využije se na zaplacení části hypotéky) roční zisky z pronájmu 428 982 400 Kč 31 518 600 Kč/rok zbývá doplatit z hypotéky (refinancování,sazba 2,5%, na 5 let) vlastní investice roční náklady 71 017 600 Kč 85 212 210 Kč 21 210 515 Kč čistý roční zisk 10 308 085 Kč Toto řešení je návratné za 7 let. Prvních pět let bude splácena hypotéka, pak se náklady významně sníží a díky tomu budou za další dva roky investované peníze vráceny.tato kombinace se jeví jako veli výhodná. Lze ovšem ale zvážit i jinou procentuální kombinaci. c2) prodej 50% bytů, pronájem 30 % bytů Zisk z prodeje 50% bytů číní 536 228 000 Kč Zisk z pronájmu 30% bytů číní 1 490 100 Kč roční zisk za pronájem bytů: 1 490 100 x 12 = 17 881 200 Kč roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = 3 501 000 Kč. roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = 4 176 000 Kč.
celková bilance: zisky z prodeje roční zisky z pronájmu náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) roční náklady čistý roční zisk 536 228 000 Kč 25 558 200 Kč 590 212 210 Kč 6 086 015 Kč 19 472 185 Kč Návratnost tohoto řešení je za 2 roky. Hypotéka bude zaplacena okamžitě, díky zisku z prodeje. Zbývající náklady budou vlastní investice a ty budou navráceny ve výše zmíněných letech. c3) prodej 60% bytů, pronájem 20 % bytů Zisk z prodeje 60% bytů číní 643 473 600 Kč Zisk z pronájmu 20% bytů číní 993 400 Kč roční zisk za pronájem bytů: 993 400 x 12 = 11 920 800 Kč roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = 3 501 000 Kč. roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = 4 176 000 Kč. celková bilance: zisky z prodeje roční zisky z pronájmu náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) roční náklady čistý roční zisk 643 473 600 Kč 19 597 800 Kč 590 212 210 Kč 6 086 015 Kč 13 511 785 Kč Toto řešení je návratné hned v prvním roce, kdy přinese zisk 66,7 milionů Kč. Každoročně pak stavba přinese zisk 13,5 milionů Kč. Překročení hodnoty 155,5 milionů, což je výsledná hodnota zisku z prodeje všech bytů, kanceláří a obchodů ve variantě b), bude trvat 7 let. Po sedmi letech bude tato varianta výnosnější než varianta b). Jelikož ale počítáme pouze s 80% obsazeností bytů a garážových stání, může být za příznivých okolností návratnost rychlejší.
c4) prodej 70% bytů, pronájem 10 % bytů Zisk z prodeje 70% bytů číní 750 719 200 Kč Zisk z pronájmu 10% bytů číní 496 700 Kč roční zisk za pronájem bytů: 496 700 x 12 = 5 960 400 Kč roční zisk za pronájem kanceláří a komerčních prostor: 1167 x 250 x 12 = 3 501 000 Kč. roční zisk za pronájem garážových stání: 174 x 0,8 x 2500 x 12 = 4 176 000 Kč. celková bilance: zisky z prodeje roční zisky z pronájmu náklady (+1% poplatek za okamžité splacení hypotéky) roční náklady čistý roční zisk 750 719 200 Kč 13 637 400 Kč 590 212 210 Kč 6 086 015 Kč 7 551 385 Kč Toto řešení je návratné hned v prvním roce, kdy přinese zisk 168 milionů Kč. Každoročně pak stavba přinese zisk 7,5 milionů Kč. Hodnota 155,5 milionů, což je výsledná hodnota zisku z prodeje všech bytů, kanceláří a obchodů ve variantě b), bude překročena již v prvním roce. Klientovi doporučuji zvážit některou z variant c), ideálně pak variantu c3) nebo c4). Přinesou okamžitý zisk, který ihned zaplatí vypůjčené peníze, navíc díky pronájmu přináší každý rok pravidelné zisky.