Znalecký posudek. číslo 173/ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Usedlost č.p. 21 a 38 s příslušenstvím a pozemky Honice, Stochov

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 173/ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Usedlost č.p. 21 a 38 s příslušenstvím a pozemky Honice, Stochov Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kladno,obec Stochov, kú Honice, kód kú , LV 518 Stavby č.p. 21a 38 s příslušenstvím a pozemky p.č. 29/2,30,31,32/3 0 VLASTNÍK: Vodrážka s.r.o., Lesní 1010, Nové Strašecí, , IČO/RČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení ve věci 002 Ex 2698/10 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad pro Prahu 2 Adresa objednatele: Kateřinská 13, Praha 2 IČ DIČ telefon Fax ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jan Skyva Adresa zhotovitele: Buzulucká 3, Praha 6 IČ DIČ Telefon Fax janskyva@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování: Počet stran: 8 Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo:

2 - 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 2 z toho podzemní: z toho nadzemní: 2 Počet bytů: Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Rizika nemovitosti: PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná (do 6 měsíců) (od 6 do 12 měsíců) (nad 1 rok) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ,- Kč ,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá hodnota nemovitosti byla zjištěna porovnávací metodou.porovnávané objekty jsou srovnatelné svojí funkčností i technickou hodnotou, rozdíly jsou upraveny příslušnými koeficienty.nacházejí se v blízkosti okres Kladno a Rakovník. Seznam příloh: porovnávané objekty

3 - 3 - Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a 2 rodinné domy s příslušenstvím a pozemky pozemků Přehled všech vlastníků Vodrážka s.r.o. Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy, usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, údaje zjištěné na místě dne , informace sdělené objednatelem posudku, podklady pro porovnávací metodu Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Honice, část obce Stochov, okres Kladno Centrum obce, v sousedství Hornického náměstí Ne Ne Popis jednotlivých staveb Základní popis 2 zděné rodinné domy, vybydlené, před rekonstrukcí, částečně demolované, zděné garáže Druh stavby - účel využití 2 rodinné domy, po rekonstrukci bydlení a eventuelně podnikání Dokumentace Není Způsob užívání V současnosti neobydlené Popis tech. stavu stavby Před rekonstrukcí Údaje o stáří a provedených 2 rodinné domy - cca 1900, garáže rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku Trvalé porosty Věcná břemena p.č. 29/2- zahrada, p.č. 30, 31, 32/3 - všechny zastavěná plocha a nádvoří Ano - nálety Ano - na p.č. 31 vedení kanalizačního řadu

4 - 4 - Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí. Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : 2 rodinné domy s příslušenstvím a pozemky Oceňovaný objekt sestává ze 2 zděných rodinných domů před rekonstrukcí ( vybydlených),jeden o 2 nadzemních podlažích, druhý o 1 nadzemním podlaží. Domy byly postaveny přibližně kolem roku Z inženýrských sítí jsou domy napojeny na veřejný vodovod, rozvod el. energie, existuje možnost napojení též na veřejný kanalizační řad. Po konstrukční stránce jsou domy založeny na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo cihelné, smíšené, stropy s rovným podhledem, střechy valbové, krytiny pálená taška, klempířské konstrukce nekompletní, fasádní omítky částečné - hladká vápenná, okna dřevěná špaletová, bleskosvod, vnitřní konstrukce a vybavení vybydlené, částečně vybourané, připravené k rekonstrukci. Příslušenství tvoří zděné garáže, zrealizované v roce 1937, venkovní úpravy - oplocení ( kamenné zdivo ), vrata, vrátka, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí. Rodinné domy jsou postaveny na pozemcích p.č. 30 a p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 417m 2 a m 2, dále pozemky p.č. 29/2- zahrada o výměře 70 m 2, a p.č. 32/3 - zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr o výměře 1899 m 2 tvoří s ostatními pozemky jeden funkční celek Na nezastavěných pozemcích jsou náletové dřeviny. Na pozemku p.č. 31 je věcné břemeno zřizování a vedení kanalizačního řadu o ploše 170 m2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 5020 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 201 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 5,94 Výtah: ne Přípojky: voda, elektro Technický stav objektu: v rekonstrukci Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 111 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2

5 - 5 - Podlahová plocha podlaží celkem PP 375,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 1, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 0, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,757 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Zemědělská usedlost Adresa: Hobšovice, Skůry, Kladno Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 5458 m 2 Zastavěná plocha: 2665 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně

6 - 6 - Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 210,00 m ,10 Kč/m ,34 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,368 Objekt č.: 2 Název: Zemědělská usedlost Adresa: Krupá Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 6666 m 2 Zastavěná plocha: 1000 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 252,00 m ,52 Kč/m ,42 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,082

7 - 7 - Objekt č.: 3 Název: Zemědělská usedlost Adresa: Krupá Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 1400 m 2 Zastavěná plocha: 600 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 300,00 m ,- Kč/m ,99 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,937 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Zemědělská usedlost ,34 2. Zemědělská usedlost ,42 3. Zemědělská usedlost 8 110,99 SJC minimum 8 110,99 SJC průměr ,00 SJC maximum ,34 Index oceňovaného objektu 0,757 0,757 0,757 0,757 0,757 JCO minimum 6 140,00 JCO průměr 8 122,00 JCO maximum ,00 Výměry oceňované stavby 375,00 CO minimum CO průměr CO maximum

8 - 8 - Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,50 Kč Rodinný dům č.p.21 a 38s příslušenstvím a pozemky - výsledná cena = ,50 Kč Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: Obvyklá cena: ,- Kč ,- Kč ,- Kč slovy: dvamilionyosmsetdesettisíc Kč V Praze dne Ing. Jan Skyva Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne čj.spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 173/ znaleckého deníku. V Praze dne Ing. Jan Skyva Buzulucká Praha 6