ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2019 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka 1157/3 Katastrální údaje : Kraj Hlavní město Praha, okres Hlavní město Praha, obec Praha, k.ú. Hostivař Adresa nemovité věci: Na groši 1157, Praha 10 Vlastnické údaje: Zbyněk Bubla, Tererova 1356, Praha 4, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, Bystřice p. Hostýnem IČ: telefon: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 8 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne Ing. Jaroslav Fojtů NÁLEZ Znalecký úkol ocenit bytovou jednotku 1157/3 v Praze Hostivaři jako podklad pro smluvní převod Přehled podkladů

2 1) znalecký posudek č ze dne znalce Zdeňka Salveta 2) cenová mapa v platné znění SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1740/23 HLAVNÍ MĚSTO PRAHA, Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, Praha 1 Celkový popis viz. výše citovaný posudek RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo Komentář: viz. LV v příloze Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána 1. Věcná hodnota staveb 1.1. bytová jednotka 1157/3 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky 3. Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 1157/3 4. Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 1157/3 1. Věcná hodnota staveb OBSAH OCENĚNÍ - 2 -

3 1.1. bytová jednotka 1157/3 Věcná hodnota dle THU viz. výše uvedený posudek Zastavěné plochy a výšky podlaží Konstr. Zastavěná Užitná plocha Název výška [m] plocha celkem 2,70 m 2 62,70 m 2 0,00m 2 62,70 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 0,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 0 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 63 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * UP) Stáří roků 59 Další životnost roků 91 Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Hodnota pozemků 2.1. pozemky Porovnávací metoda Cena pozemků dle platné CM: 3 000,- Kč/m2 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] 1740/ , /

4 zastavěná plocha a 1740/ , / nádvoří zastavěná plocha a 1740/ , / nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 1740/ , / Celková výměra pozemků 916 Hodnota pozemků celkem Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 1157/3 Obvyklé nájemné v místě a čase: ,- Kč měsíčně bez služeb Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory ,00 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,20 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 1157/3 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 62,70 m 2 Plocha pozemku: 916,00 m 2-4 -

5 Srovnatelné nemovité věci: Název: bytová jednotka Hostivař Popis: Prodej bytu m 2 ulice Hostišovská, Praha Kč prodej bytu o dispozici 3+1 v 6.NP/13.NP zrekonstruovaného panelového domu se dvěma výtahy (osobní i nákladní) a podlahová plocha bytu je 66 m2. Dispozice bytu: kuchyně (10,5 m2), obývací pokoj (24,5 m2), ložnice (10,2 m2), dětský pokoj (11,1 m2), předsíň (5,2 m2), koupelna (3 m2), WC (1,3 m2) a dvě lodžie (3,3 m2 a 4 m2). Byt byl částečně zrekonstruován - sádrokartonové podhledy s bodovými světly (obývací pokoj, kuchyně, vstupní chodba), zděné jádro, kuchyňská linka včetně spotřebičů. Pro zajištění větší bezpečnosti byly do bytu instalovány vstupní bezpečnostní dveře. V ceně bytu je zahrnuto i vybavení bytu, které je vidět na fotografiích: jídelní stůl + židle, sedací souprava, televizní stolek, dvojlůžko + noční stolky. Součástí bytu je také vestavěná skříň. K bytu náleží sklepní kóje. Užitná plocha: 68,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,05 Zdroj: RK Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v horším provedení a vybavení; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: bytová jednotka Hostivař Popis: Prodej bytu m2 ulice Horolezecká, Praha 10 - část obce Hostivař Kč Byt 3+1 (66m2) ve zvýšeném přízemí panelového domu, který se nachází v klidné lokalitě, v blízkosti plaveckého stadionu Hostivař.Dispoziční řešení bytu: vstupní hala (10m2, zde je vestavěná skříň), obývací pokoj (20m2), dva samostatné pokoje (po 10m2), kuchyň s jídelnou, WC (samostatné), koupelna (rohová vana). K bytu náleží sklepní kóje.bytové jádro je zděné, na podlahách v pokojích jsou parkety. Užitná plocha: 68,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším vybavení a ST stavu 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 Zdroj: RK K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu

6 oceňovaná BJ; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v horším vybavení a ST stavu; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Popis: bytová jednotka Hostivař Prodej bytu m2 ulice Pod stanicí, Praha - část obce Hostivař Kč k prodeji krásný světlý byt v cihlovém domě s garáží. Byt se nachází v prvním patře je dispozičně řešen jako 3+1 s koupelnou a samostatným wc. K bytu náleží také prostorný sklep. Cena bytu je včetně garáže a je také možno využívat parkovací stání před garáží. Dům prošel velkou rekonstrukcí - zateplení, střecha, nové stoupačky,plastová okna, vstupní dveře. Byt je v původním, zachovalém stavu. V pokojích jsou parkety. Užitná plocha: 69,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v podobné poloze 1,00 K4 Provedení a vybavení - v horším ST stavu a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1,00 Zdroj: RK Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v podobné poloze; Provedení a vybavení - v horším ST stavu a vybavení; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 KC , , Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] bytová jednotka Hostivař Prodej bytu m2 ulice U dvojdomů, Praha - část obce Hostivař Kč Světlý byt s krásným výhledem na město a dvěma lodžiemi v OV, o dispozici 3+1 a výměře 70m2 se nachází v 6. patře zrekonstruovaného panelového domu. Byt je v zachovalém stavu s plastovými okny a původní koupelnou. Má dvě lodžie přístupné z obývacího pokoje a kuchyně.lokalita s výbornou dostupností do centra Užitná plocha: 70,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horšim provedení a ST stavu 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,05 Zdroj: RK Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v horšim provedení a ST stavu; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; - 6 -

7 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC [Kč/m 2 ] , , Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 62,70 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč 1. Věcná hodnota staveb 1.1. bytová jednotka 1157/ ,- Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky ,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 1157/ ,- Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 1157/ ,- Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Výnosová hodnota Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Bystřici pod Hostýnem Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko Bystřice p. Hostýnem telefon: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019 znaleckého deníku

8 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH - 8 -