ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 138914413 NEMOVITOST: o ceně byt.jedn. č.1299/2 včetně podílu 610/10105 na budově č.p.1299 a pozemku p.č.1597 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Žižkov Adresa nemovitosti: Lucemburská 1299, Praha Vlastník stavby: Ing. Vladimír Volf, Milena Volfová, Prokopova 2856/10, Nezamyslova 726/5, 13000, 12800 Praha, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Ing. Vladimír Volf, Milena Volfová, Prokopova 2856/10, Nezamyslova 726/5, 13000, 12800 Praha, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: e-mail: 3 000 000 Kč 14.8.2013 16 stran V Středoklukách, dne 3.9.2013 Stav ke dni : Počet příloh: 4 Tomáš Maršál NÁLEZ 14.8.2012 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně byt.jedn. č.1299/2 včetně podílu 610/10105 na budově č.p.1299 a pozemku p.č.1597 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Praha město LV č.4645, 2306 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní Z-33190/2012-101 - Nařízení exekuce Z-123147/2011-101, Z-29136/2012-101 - Exekuční příkaz k prodeji Z-122303/2011-101 - smlouva o zřízení zástavního práva V-9861/2007-101 - souhlasné prohlášení o změně osoby zást. věřitele postoupením pohledávky Z-22326/2012-101 - pod zástavní právo V-36338/2012-101 - nakládat s majetkem jen se souhlasem správce dle ins. zák. Z-79463/2012-101 - Usnesení ins. soudu o nařízení předběžného opatření č.d. MSPH 59 INS- 20838/2012-A-19 Z-79463/2012-101, Z-79681/2012-101 - zástavní právo exekutorské Z-2306/2013-101 - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost 167 EX- 1001/2012-34 Z-2306/2013-101, 150 EX-2322/2011-20 - Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zás. práva doručen Z-122311/2011-101 - Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 17809/1999 - Smlouva o výstavbě jednotek V-12865/2007-101 - Smlouva o výstavbě změna Z-42552/2009-101 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice.,i.tř Celkový popis Jedná se o byt.jedn. č.1299/2 včetně podílu 610/10105 na budově č.p.1299 a pozemku p.č.1597 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha. Byt jedn. č. 1299/2 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.4645 pro obec Praha a katastrální území Žižkov, okres Hlavní město Praha, uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 4645, 2306 pro obec Praha a katastrální území Žižkov, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha. Bytová jednotka je umístěna v budově č.p.1299, v 1.podlaží domu, celková plocha s příslušenstvím je 6m2. Byt se skládá z pokoje, kuchyně, koupelny, WC, spíže, sklep. (plocha sklepních prostor se nezapočítává do celkové plochy bytu). Byt se nachází v ulici Lucemburská. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. V této lokalitě se nachází plná občanská vybavenost, jako je škola, školka, zdravotnické zařízení, i nákupní centrum. Vše v dosahu několika minut od domu. Zastávku autobusu najdeme pár minut od domu. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra Prahy (cca 15 minut autem). -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: památkově chráněné území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č. 4645 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.1299/2 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1299/2 2.2 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb -3-
1.1 byt.jedn.č.1299/2 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek č.p.1597 Popis Jedná se o pozemek č.p. 1597, který je zapsán na LV č. 4645, 2306 u KN Praha. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž. sítě. Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Praha a pro rok 2013. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Jedn. cena [Kč/m2] 11 06 Cena [Kč] 3 671 920,3 671 920,- Pozemek č.p.1597 - zjištěná cena = 3 671 920,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemek č.p.1597 = 3 671 920,- Kč 3 671 920,- Kč Cena příslušenství - celkem = 3 671 920,- Kč 27 cenová mapa zast.pl. Ostatní stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 1597 Výměra [m2] 332,00 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Praha 3 57 989,- Kč/m2 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: Započítaná podlahová plocha bytu: = Výpočet indexu cenového porovnání -4-28,70 m2 18,50 m2 8,20 m2 3,00 m2 1,30 m2 1,30 m2 6 m2
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: č. IV Vi 0,10 I I I I -0,05 0,85 č. I I I Pi 0,02 IV 0,05 č. I Ti -0,10 I -0,03 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * = 0,893 i=1 Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny dobre dop.podmínky, nákupní zóna 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8 Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,070 i=1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - viz. LV 4645, omezení vl.práv 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,870-5-
i=1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,893 * 1,070 * 0,870 = 0,831 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 57 989,- Kč/m2 * 0,831 = 48 188,86 Kč/m2 CP = CU * PP = 48 188,86 Kč/m2 * 6 m2 = 2 939 520,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 939 520,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 671 920,- Kč Spoluvlastnický podíl: 610 / 10 105 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 671 920,- Kč * 610 / 10 105 = 221 659,69 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 221 659,69 Kč Byt.jedn.č.1299/2 - zjištěná cena = 3 161 180,15 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn.č.1299/2 3 161 180,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 161 180,10 Kč Celkem 3 161 180,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 161 180,10 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1299/2 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 6 m2 Popisy porovnatelných nemovitostí 2+kk Praha -6-
Byt 2+kk, 50 m2, který se nachází ve 3. patře cihlového domu v Praze 3 - Vinohrady. Byt je po částečných úpravách - nová dřevěná okna, stoupačky v plastu, nové stropy, nové podlahy, štuky, zděná koupelna s vanou a WC, kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Orientace oken na S do vnitrobloku. K bytu náleží komora v bytě. Dům je po úpravách - Nový výtah, nová střecha, nová okna, stoupačky v plastu, nové zvonky a schránky, úprava společných prostor. Výborná dopravní dostupnost - 5 min. chůze na metro A Jiřího z Poděbrad 2+kk Praha byt 2+kk prodej nového luxusního bytu č. 2, 2+kk, 65,83 m2, 1 NP v kompletně rekonstruovaném secesním domě. Všechny prostory a interiéry, stejně jako exteriér domu, jsou rekonstruovány v původním slohu při současném použití moderních technologií a zachování kvality tak, aby uspokojily nejnáročnější požadavky na bydlení. Vysoký standard zahrnuje: v obývacích místnostech na podlahách dřevěné parkety, v koupelnách vyhřívaná dlažba, nové obklady. Okna jsou dřevěná špaletová v neutrální bílé barvě, stejně jako interierové nové dveře. Byt nemá nainstalovanou kuchyň, v místě budoucí kuchyně je připravena elektroinstalace a přívod a odvod vody. Do bytu je zaveden satelit, TV anténa, telefon, je instalováno elektronické zabezpečení. Nový výtah a společná nová kotelna. Dům se nachází v klidné ulici Kubelíkova na hranici Žižkova a Vinohrad, plná občanská vybavenost, stanice metra Jiřího z Poděbrad je vzdálena 5-10 min pěší chůze. V případě zájmu mne neváhejte kontaktovat i o víkendu, s hypotékou Vám rád pomohu. Podlaží 1 NP u tohoto domu je zvýšené proti chodníku díky svažitému terénu Srovnatelné nemovitosti Název: 2+kk Praha Lokalita Lucemburská Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 5 m2 1,05 0,80 Výměra pozemku. Název: 2+kk Praha Použité koeficienty: -7- Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 44 520 Celková cena Jednotková cena 2 650 000 Kč 53 000 Kč/m2
Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 7 m2 1,05 0,80 Výměra pozemku. Název: byt 2+kk Lokalita Praha, Kubelíková Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 66,00 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 42 600 Celková cena Jednotková cena 3 550 000 Kč 50 714 Kč/m2 1,02 0,80 Výměra pozemku. Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,82 49 331 Celková cena Jednotková cena 3 990 000 Kč 60 455 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota 2.2 Oceňovaná nemovitost Popisy porovnatelných nemovitostí REKAPITULACE OCENĚNÍ -8-42 600 Kč/m2 45 484 Kč/m2 49 331 Kč/m2 45 484 Kč/m2 6 m2 2 774 524 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.1299/2 3 161 18 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1299/2 2.2 2 774 524,00 Kč Kč 2 774 524,00 Kč Současný stav 2 774 524 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 3 161 180 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 3 000 000 Kč slovy: Třimiliony Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha město LV č. 4645, 2306 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 3 000 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 3 000 000,- Kč slovy:třimiliony Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň -9-
trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.1299/2 včetně podílu 610/10105 na budově č.p.1299 a pozemku p.č.1597 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenáchprodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.1299/2 včetně podílu 610/10105 na budově č.p.1299 a pozemku p.č.1597 v obci Praha, k.ú.žižkov, okres Hlavní město Praha ve výši: 3 000 000,-Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 2 774 524,- Kč Obvyklá cena: 3 000 000,- Kč slovy: třimiliony Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné. Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis. Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění.znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb.,3/2008 Sb, 456/08Sb., 450/12Sb.Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné - 10 -
kupujícím a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb. 450/12 Sb.která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb, 364/10Sb.450/12Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci ( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty (srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 3.9.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky telefon: 603 838 561 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 138914413 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 138914413. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne - 12 - počet stran A4 příloze 4
- 13 -
- 14 -
- 15 -