ZNALECKÝ POSUDEK č. 6293/213 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 185 Na pozemku parc. č.: st.275 Pozemky parc. č.: st.275, 149/2 Ostatní stavby: Vlastníci stavby: Josef Šimon, V Kopci 185, 25708 Načeradec, 1 / 2 Ilona Šimonová, Načeradec 185, 25708 Načeradec, 1 / 2 Vlastníci pozemku: Josef Šimon, V Kopci 185, 25708 Načeradec, 1 / 2 Ilona Šimonová, Načeradec 185, 25708 Načeradec, 1 / 2 Katastrální území: Načeradec LV č.: 127 Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Načeradec Část obce: Načeradec Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 8.10.2013 / 8.10.2013 1 200 000 Kč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Kupující by měl mít potřebu dvougeneračního bydlení, nebo rozsáhlé rodiny a potřebu velkých pozemků. Rovněž by bylo možné část sadu č. 149/2 oddělit a zřídit samostatný vjezd a další pozemek pro výstavbu např. RD. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 14.10.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 26 stran textu včetně 18 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Načeradec Katastrální území: Načeradec Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 3+1 zastavěná plocha 1NP: 115 m 2 obestavěný prostor: 1 416 m 3 podlahová plocha - obytná část 191 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 36 40 opotřebení celkové: 47 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.275, č.149/2 - ovocný sad, Oceňované pozemky jsou svažité a prudce svažité k západu. Pozemky jsou napojitelné na elektro, veřejný vodovod a kanalizaci. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z provizorně zpevněné komunikace - pozemku č..1754/17 - ostatní plocha ve vlastnictví Obce Načeradec. Na oceňovaných pozemcích se nachází plechová vrata a vrátka zrezlá, zbytky oplocení k ulici, zpevněné plochy, nekvalitní neudržované porosty, kůlna v dezolátním stavu, předložené schody, přípojka vody a kanalizace. výměra pozemků celkem: 4 577 m 2 jednotková cena 54 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 1 028 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Načeradec je obcí, která má asi 1.030 obyvatel. Obec leží na křižovatce silnic č. 127, č.137 a č.150 jižně od Vlašimi. V Obci je základní a mateřská škola, OÚ, obchody, služby, pošta, restaurace, lékař, lékárna, dům s pečovatelskou službou, sportoviště. Je zde autobusové spojení. Možnost zaměstnání je v místních firmách např. Agrodružstvo Načeradec, ve Vlašimi (cca 12 km), ve Voticích (cca 25 km), V Benešově (cca 33 km). Sjezd na dálnici D1 je cca 20 km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č. 127 uvedeno zástavní právo smluvní pro ACEMA Credit Czech a.s. Brno., věcné břemeno užívání ve prospěch ACEMA Credit Czech a.s. Brno, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. V darovací smlouvě se zřízením věcného břemene z roku 2002 je uvedeno věcné břemeno pro Josefa a Boženu Šimonovi. Ověřením na katastrálním úřadě v Benešově bylo věcné břemeno v roce 2010 zrušeno - zápis do KN pod V-1836/2010 Popis / dispozice: Oceňovaný rodinný dům je dvoupodlažní podsklepený se stanovým krovem zastřešeným eternitovými šablonami. Dům obsahuje dvě shodné bytové jednotky 3+1. Má dřevěná zdvojená okna, břízolitové omítky, kamenný sokl. Vnitřní omítky jsou vápenné, ve sklepě vlhké, v části opadané. V koupelně je vana, umyvadlo. WC je samostatné. V kuchyni je elektrický sporák. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Součástí 1.PP je garáž, beton na podlaze, dřevěná vrata. Dům je neužívaný a neudržovaný. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha stanový krov 5. Krytina osinkocementová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady sokl - kámen 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC, koberce místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá 20. Zdroj teplé vody bojler voda 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana 25. Záchod WC samostatné splachovací 26. Ostatní chybí - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 114,70 m 2 25,60 m 2 sklep 8,30 m 2 0,50 4,15 m 2 chodba 10,50 m 2 0,50 5,25 m 2 kotelna s uhelnou 18,10 m 2 0,50 9,05 m 2 sklad 14,30 m 2 0,50 7,15 m 2 garáž 35,50 m 2 0,00 0,00 m 2 1.NP 114,70 m 2 85,65 m 2 pokoj 22,50 m 2 1,00 22,50 m 2 pokoj 14,20 m 2 1,00 14,20 m 2 pokoj 11,50 m 2 1,00 11,50 m 2 kuchyň 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 chodba 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 koupelna 4,60 m 2 1,00 4,60 m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 veranda 11,40 m 2 1,00 11,40 m 2 spíž 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 balkon 2,10 m 2 0,50 1,05 m 2 2.NP 95,95 m 2 80,25 m 2 pokoj 22,20 m 2 1,00 22,20 m 2 pokoj 14,50 m 2 1,00 14,50 m 2 pokoj 12,10 m 2 1,00 12,10 m 2 kuchyň 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 chodba 6,60 m 2 1,00 6,60 m 2 koupelna 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 WC 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 spíž 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 balkon 2,10 m 2 0,50 1,05 m 2 terasa nad verandou 11,40 m 2 0,50 5,70 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 6 373 676 Kč Hlavní stavby: 3 354 466 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 245 950 Kč Věcná hodnota celkem: 3 600 420 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Pravětice, okr. Benešov 230,00 1 069 1 390 000 6 043 1,09 6 613 Prostorný patrový dům (ze 70 let) obec Pravětice na rozhraní Středočeského a Jihočeského kraje a Vysočiny. Pozemek 1061 m2 + možnost přikoupit zahradu až 2000 m2 od obce za symbolickou cenu. V přízemí domu se nachází 3 pokoje (20,4 a 18 a 10,2 m2) a kuchyň 20 m2. Chodba, WC a spižní komora. K domu je připojen původní dům (se stodolou), kde je koupelna s vanou a původní kuchyň s kachlovými kamny. V prvním patře jsou 3 pokoje (18, 16,2 a 16 m2) a 3 komory po 7 m2 se šikmou střechu. K domu patří dvůr a zahrada. Obytný objekt je vytápěn ústředním topením, kotlem na pevná paliva (nový 10/2011). Z větší části podsklepeno: uhelna a 3 místnosti, výška stropu 2,10 m. Obecní vodovod + studna, jímka s přepadem. Poloha v malé klidné vesnici: Tábor 27 km, Vlašim 20 km, Mladá Vožice (středisková obec) 9 km, od Prahy 76 km. Blízko do přírody - les, koupání, houbaření, krásná příroda vhodné na pěší nebo cyklo výlety. Možné využít k trvalému bydlení nebo k rekreaci. Možnost přikoupit obecní pozemek za stodolou 1442 m2 (vhodný i jako pastvina pro ovce nebo kozy) a pozemek před domem 592 m2 za symbolickou cenu - 4 -
K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - větší 0,95 K3 Poloha - horší 1,20 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Křížov, okr. Benešov 250,00 2 909 1 900 000 7 600 0,87 6 621 Samostatně stojící rodinný dům 9+1 s balkonem. Jedná se o podsklepenou nemovitost na klidném místě v okrese Benešov v blízkosti města Vlašim (obec Křížov). V 80letech byla provedena částečná rekonstrukce a přístavba. Na pozemku o celkové výměře 2909m2 se nacházejí tři budovy (obytná část, dílna a hospodářská budova s garážemi). Obytná část je vhodná i pro dvougenerační bydlení. Nabízí se možnost podnikání (truhlárna, autoservis, zemědělství... Vnitřní část obytné budovy je určená k částečné rekonstrukci. Ústřední topení na tuhá paliva, voda obecní. Na pozemku se nacházejí ovocné stromy. Doporučujeme-klidné místo. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - větší 0,90 K3 Poloha - horší 1,10 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Trhový Štěpánov, okr. Benešov 300,00 1 526 1 870 000 6 233 0,91 5 684 Nabízíme ke koupi prostorný dvougenerační rodinný dům s garáží, stodolou, dílnou a zahradou v Trhovém Štěpánově// dispozičně řešený jako 6+1 s možností rozšíření o půdní vestavbu// částečně podsklepený// zastavěná plocha 638 m2// pozemek celkem 1526 m2// všechny inženýrské sítě - obecní vodovod, elektřina, plyn, kanalizace (na hranici)// jímka// ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva nebo plynovým kotlem// okna dřevěná - špaletová// podlahová krytina - dlažba, koberec// vjezd na pozemek// parkování na vlastním pozemku// velká zahrada u domu// lze se ihned nastěhovat// v obci základní občanská vybavenost - ZŠ, MŠ, lékař, pošta, obchody, restaurace// dobrá dopravní dostupnost - autobus, vlak, D1// K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - větší 0,95 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 10,47 % Variační koeficient po úpravách: 6,97 % Průměrná cena 6 306 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 192 m 2 Porovnávací hodnota 1 207 599 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficient nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Dvě porovnatelné nemovitosti se nacházejí v horší lokalitě, jedna je v podobné lokalitě. - 5 -
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 275 114 m 2 200 Kč/m 2 ovocný sad: 149/2 4 463 m 2 50 Kč/m 2 Celkem: 4 577 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 200 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 100 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 3,00 % 36 000Kč Obvyklá cena pozemků: 245 950Kč Upravená obvyklá cena: 818 050Kč Započitatelná plocha: 192m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 272Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 127 ze dne 9.9.2013 6 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Srovnatelné nemovitosti 3 Kolaudační rozhodnutí ze dne 1.9.1977 2 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 1.200.000,00 Kč : 260,80 m 2 = 4.601,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 4.600,00 Kč/m 2. Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou: 5.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní (1.NP, 2.NP) 1.500,00 Kč/m 2 - obytné plochy vedlejší - sklepy, garáž, balkony, terasa Cena pozemků v místě stavebních 200,00 Kč/m 2. ostatních (sad) 50,00 Kč/m 2. Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji rodinných domů a v současné době v sídle jako je Načeradec, okr. Benešov. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním v návaznosti na přiložené srovnatelné prodeje - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy hlavní 158,40 m 2 (zaokr. 158,00 m 2 ) obytné plochy vedlejší 102,40 m 2 (zaokr. 102,00 m 2 ) pozemky - výměra - stavební 114,00 m 2 ostatních 4.463,00 m 2 Propočet: Stavba: obytné plochy 158,00 m 2 x 5.000,00Kč/m 2 = 790.000,00 Kč obytné plochy vedlejší 102,40 m 2 x 1.500,00 Kč/m 2 = 153.600,00 Kč Pozemky: 114,00 m 2 x 200,00 Kč/m 2 = 22.800,00 Kč 4.463,00 m 2 x 50,00 Kč/m 2 = 223.150,00 Kč Cena celkem: Zaokrouhleno 1.189.550,00 Kč 1.200.000,00 Kč - 6 -
Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to i z důvodu umístění v obci s dobrou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do okolních měst. Dům umožňuje rozsahem užitných ploch bydlení dvou rodin. Rozsah pozemků umožňuje jejich dělení a využití pro stavbu dalších nejméně 2 rodinných domů. Výhody - obec Načeradec s částečnou občanskou vybaveností - škola, školka, OÚ, pošta, lékař, drobné služby a provozovny - zaměstnání omezeně v místě a dále v okolních městech - Vlašim, Votice, Benešov - úplné zasíťování obce Nevýhody - přístup k nemovitostem po prudce svažité místní komunikaci - 7 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.10.2013 Posudek o ceně byl vypracován 14.10.2013 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6293/2013 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 14.10.2013 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 8 -
List vlastnictví č.127-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
Mapa obce - 17 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Celková situace Pohled z ulice Pohled JV Pohled JZ Pohled V - 18 -
Garáž Garáž Zahrada Zahrada Sklep Sklep - 19 -
Veranda v 1.NP Koupelna v 1.NP Kuchyň v 1.NP Pokoj v 1.NP Chodba v 2.NP Koupelna v 2.NP - 20 -
Pokoj v 2.NP Kuchyň v 2.NP Pokoj v 2.NP Strop na chodbě v 2.NP - 21 -
Srovnatelné nemovitosti - 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -