ZNALECKÝ POSUDEK č.6285/205 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 45 Na pozemku parc. č.: st.32/1 Pozemky parc. č.: st.32/1, 18/1 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Hodač Pavel a Hodačová Jana, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Hodač Pavel a Hodačová Jana, 1 / 1 Katastrální území: Božejov LV č.: 669 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Božejov Část obce: Božejov Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 26.9.2013 / 26.9.2013 500 000 Kč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: za navrženou cenu a předpokladu funkčnosti instalací Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 2.10.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Božejov Katastrální území: Božejov Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 74 m 2 obestavěný prostor: 437 m 3 podlahová plocha - obytná část 111 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 93 40 opotřebení celkové: 70 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2010 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st. 32/1, č. 18/1, Oceňované pozemky jsou sklonité k severu. Jsou napojené na elektro, vodu z veřejného řadu a kanalizaci. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový ze zpevněné místní komunikace pozemek č. 1141/1 a dále po zpevněném pozemku č. 21/2 oba ve vlastnictví Městys Božejov. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení na podezdívce k ulici, 3x plotová vrátka, suché WC a zřejmě zpevněná plocha na dvorku. výměra pozemků celkem: 368 m 2 jednotková cena 250 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hospodářská st. 32/1 Jedná se o zděný v místě budova garáže částečně (stodola, chlév podsklepený jednopodlažní apod.) objekt bývalé stodoly s vestavbou garáže a chlívky. Objekt je ze smíšeného a kamenného zdiva, valbový krov je pokrytý vlnitým eternitem, okna kovová, dřevěná a plechová vrata. Venkovní omítky jsou v části vápenocementové hladké a v části hrubé. Zdivo je v části vychýlené, vlhké, opadávají omítky, střešní krytina je porostlá mechem. OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota 565 1 500 847 500 80,00 % 169 500-3 -
Obec Počet obyvatel: 647 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městys Božejov se nachází v okrese Pelhřimov v kraji Vysočina. Městys leží při silnici č. 34 vedoucí z Pelhřimova do Jindřichova Hradce. V místě je OÚ, základní a mateřská škola, obchod, barokní zámek, pošta, restaurace a zastávka autobusů. Dobrá dostupnost je do Pelhřimova (cca 10,00 km), do Jihlavy (cca 40,00 km), do Humpolce a na dálnici D1 (cca 25 km) do Jindřichova Hradce (cca 30,00 km), kde je možnost zaměstnání. Rizika: Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách, prohlídkou z vně nemovitostí, dále informací na Obecním úřadě v Božejově a informací z internetové nabídky k prodeji realitní kanceláří CENTURY 21 Highland, Nerudova 452, 39601 Humpolec. Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch WHB a.s. zapsanému na LV č, 669 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Prohlídka domu nebyla umožněna. Jedná se o zděný nepodsklepený dvoupodlažní rodinný dům. Podle sdělení souseda byl původní jednopodlažní objekt vystavěn více jak před 100 lety. Nástavba 2.NP a částečná rekonstrukce byla provedena kolem roku 1950. Poslední částečná rekonstrukce byla provedena údajně kolem roku 2010 (výměna střešní krytiny a údajně i částečná rekonstrukce interiéru). Dům má obdélníkový půdorys, dřevěný valbový krov je pokrytý betonovou krytinou BRAMAC, okna jsou původní dřevěná špaletová. Vchodové dveře jsou plastové. Dispozice podle inzertní nabídky realitní kanceláře CENTURY 21 Highland a to včetně vybavení. Stávající skutečnost ve vybavení a funkčnosti prvků stavby může být odlišná. 1.NP - vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň, koupelna se sprchovým koutem a WC. 2.NP - 2x pokoj Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kámen, beton 2. Zdivo smíšené zdivo 3. Stropy dřevěné trámové s podhledem4. Střecha valbový krov 5. Krytina betonová BRAMAC 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody teraco 12. Dveře hladké plné a prosklené 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných PVC, keramická dlažba místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní chybí - 4 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 73,96 m 2 59,00 m 2 obytné plochy ze zastavěné plochy 59,00 m 2 1,00 59,00 m 2 2.NP 64,46 m 2 52,00 m 2 obytné plochy ze zastavěné plochy 52,00 m 2 1,00 52,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 1 749 792 Kč Hlavní stavby: 526 162 Kč Ostatní stavby: 847 500 Kč Ostatní stavby: 169 500 Kč Pozemky: 92 000 Kč Věcná hodnota celkem: 787 660 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Božejov 90,00 1 574 860 000 9 556 0,47 4 447 Bývalá zemědělská usedlost o velikosti 3+kk na parcele o celkové výměře 1574 m2 na okraji městyse Božejov. Nedaleko usedlosti je obecní rybník. Dispoziční členění: 1.NP - veranda, vstupní chodba, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, pokoj, koupelna +WC a komora. 1.PP - kotelna. 2.NP - podkroví je neobyvatelné - půda, možnost rozšíření o půdní vestavbu až dva pokoje. Vytápění rodinného domu je řešeno kotlem na tuhá paliva + elektrokotlem - ohřev vody el. bojlerem a odpady - vlastní jímkou. V roce 2003 proběhla částečná rekonstrukce - nově přizděná střední část usedlosti ( kuchyň, jídelna, koupelna + WC, spíž, vstupní chodba, veranda. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - stejná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 0,80 K5 Celkový stav - horší 0,80 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Nová Cerekev 100,00 162 899 000 8 990 0,50 4 490 Rodinný dům 3+1 se zahrádkou v centru obce Nová Cerekev. Dům má 2 nadzemní podlaží, v přízemí se nachází vstup, chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj a koupelna s WC, v patře jsou 2 prostorné podkrovní ložnice, koupelna s WC. Dům je po rekonstrukci, před 2 lety byla provedena rekonstrukce a zateplení střechy, koupelny byly nově rekonstruované před 4 lety. Nové jsou rozvody vody, elektro a topení. Dům má ústřední vytápění elektrokotlem a v každém patře jsou i krbová kamna na dřevo. Na pozemku jsou 2 kůlny s malou dílnou. Zahrádka je udržovaná. Dům je vhodný k trvalému bydlení i k rodinné rekreaci. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - lepší 0,80 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,85 K5 Celkový stav - lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-5 -
Kamenice nad Lipou 120,00 800 560 000 4 667 0,97 4 523 Rodinný dům se zahradou v klidném prostředí malé osady u města Kamenice nad Lipou na Pelhřimovsku. Stavba domu je zděné konstrukce z cihelného zdiva, dvoupodlažní, částečně podsklepená. Krovy sedlové, pokryté eternitovými šablonami. V suterénu domu garáž a sklepy. V přízemí domu se nachází vstupní veranda, tři obytné místnosti, z nichž dvě jsou průchozí a jedna se samostatným vstupem, dále koupelna, komora a dílna. V podkroví další tři pokoje s výhledem do přírody. Bydlení je vytápěno lokálně, kamny na pevná paliva, elektro 220/380V, odpady svedeny do jímky. Voda do domu z místního skupinového vodovodu samospádem K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 1,00 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,01 K5 Celkový stav - horší 1,01 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 28,22 % Variační koeficient po úpravách: 0,69 % Průměrná cena 4 487 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 111 m 2 Porovnávací hodnota 498 057 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené a nemovitosti s větším počtem užitných ploch mají nižší JC. Realitní kancelář CENTURY 21 Highland, Nerudova 452, 39601 Humpolec nabízí k prodeji oceňované nemovitosti za kupní cenu ve výši 883.000,00 Kč. Tato cena je silně nadhodnocená. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 32/1 225 m 2 250 Kč/m 2 zahrada: 18/1 143 m 2 250 Kč/m 2 Celkem: 368 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 500 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 80 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 10 000Kč Obvyklá cena pozemků: 92 000Kč Upravená obvyklá cena: 318 000Kč Započitatelná plocha: 111m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 2 865Kč/m 2-6 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 669 ze dne 15.5.2013. 2 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti. 3 Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby - objednávka ze dne 9.9.2013 0 pod č.j.: 190/20012-D. Rozhodnutí OÚ v Božejově o uvedení stavby do trvalého užívání - garáž v č.p. 45 v Božejově 0 ze dne 23.11.1994. Rozhodnutí o stavbě zřízení garáže v č.p.45 ze dne 12.9.1971 - povolení. 0 Internetová nabídka oceňovaných nemovitostí. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 500.000,00 Kč : 111,00 m 2 = 4.505,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 4.500,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - obec Božejov je vhodná pro rodinné bydlení - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku - dobrá dostupnost do okolních měst a na dálnici D1 - na rodinném domě vyměněna střešní krytina - na pozemku st. 32/1 stodola s možností garážování osobního auta a garáž pro osobní auto - v obci veřejný vodovod a kanalizace Záporné vlivy: - malá výměra pozemků u domu, nemožnost zásadního rozšíření - 7 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 26.9.2013 Posudek o ceně byl vypracován 2.10.2013 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6285/205 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 2.10.2013 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: e-mail: Počet souborů: 17-8 -
List vlastnictví - 9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Fotodokumentace Jižní pohled Západní pohled Jihozápadní pohled Stodola s garáží Severozápadní pohled Severní pohled - 12 -
Celková situace Garáž - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
Mapa obce - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -
Internetová nabídka oceňovaných nemovitostí - 19 -