Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 876/106/2010/6

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 876/106/2010/6 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 146 Adresa nemovitosti: Vinařská 146, Jílové Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Jílové, k.ú. Jílové u Děčína, kód ČSÚ: , LV: 100 Ostatní stavby: Kolna, kolna v zahradě Pozemky: st. 470, 458/35 Vlastník stavby: Josef Neuberg, Vinařská 146, Jílové, vlastnictví: SJM Drahomíra Neubergová, Vinařská 146, Jílové, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Josef Neuberg, Vinařská 146, Jílové, vlastnictví: SJM Drahomíra Neubergová, Vinařská 146, Jílové, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, Praha 8 IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Bohušovická 2366, Česká Lípa IČ: telefon: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 100 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Jílové je obec s 5273 obyvateli cca 2 km západně od města Děčín. V obci je obecní úřad a částečná občanská vybavenost. Komplexní občanská vybavenost je v nedalekém Děčíně. Pracovní příležitosti jsou omezené - nutnost dojíždění. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace na okraji obce. Pozemky jsou mírně svažité k jihu. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní ve výši ,- Kč ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. Praha. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím a podsklepením. Dům byl postaven v roce Stáří je tedy 86 let. RD má sedlovou střechu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné. Příslušenství tvoří kolny a venkovní úpravy. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Rodinný dům. 1.PP - sklep 1.NP - veranda, chodba, schodiště, WC, spíž, koupelna, kuchyň a jeden pokoj podkroví - schodiště, chodba a dva pokoje Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, předpokládám dřevěné trámové. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová. kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, UT ústřední s kotlem na tuhá paliva, schody betonové, podlahy PVC a prkenné, elektroinstalace třífázová, sporák propanbutanový. Většina konstrukcí je původní. Kolny a venkovní úpravy Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky - 3 -

4 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní propanbutanový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 470 o velikosti 298m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 458/35 o velikosti 388m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč až do 800,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 500,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st zahrada 458/ Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 50,99*1,50 = 76,48 m 3 vrchní stavba 50,99*5,60+3,70*1,75*2,50+1,23*1,24*2,40 = 305,39 m 3 zastřešení 50,99*2,00/2+1,23*1,24*0,50/2 = 51,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 433,25 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 59 Obestavěný prostor [m 3 ] 433,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 86 Další životnost roků 14 Opotřebení % 86,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Kolna Zděná s pultovou st ,00 m Kč/m Kč 70 % Kč střechou kolna v Sedlová střecha 458/35 78,00 m Kč/m Kč 85 % Kč zahradě Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 RD Jílové 1 415, , Zděný dům se sedlovou střechou, 2. NP + podsklepení, 2+1 a 3+21, stáří cca 80 let, Dobrý stav. Vila Jílové 1 649, , samostatný zděný dům s valbovou střechou, 1.PP, 2.NP + podkroví, stáří cca 80 let. Před rekonstrukci. Vila Jílové 1 336, , Samostatný rodinný dům z roku 1917, 10 pokojů, 1.PP, 2.NP, nová střecha, potřeba rekonstrukce. Průměrná cena Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 433,25 m 3 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -