ZNALECKÝ POSUDEK č. 124/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 894/10, 1226/52, 1226/56, zapsaných na LV 1006, katastrální území Dobré pole u Vitic, obec Vitice, okres Kolín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 10751/09-33 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 15.04.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 21.04.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 894/10, 1226/52, 1226/56, zapsaných na LV 1006, katastrální území Dobré pole u Vitic, obec Vitice, okres Kolín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Dobré Pole 281 06 Vitice Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Vitice Katastrální území: Dobré Pole u Vitic Počet obyvatel: 1 086 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.04.2016 za přítomnosti Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 04.04.2016, LV číslo 1006, k.ú. Dobré Pole u Vitic - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Rys Stanislav, Dobré Pole 102, 28163 Vitice 1/4 Rysová Eva, Dobré Pole 102, 28163 Vitice 3/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rys Stanislav Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci, se nachází na různých místech katastru - u hřbitova a v lokalitě ke Žďánicům. Jedná se o zemědělsky užívané pozemky v honu. na pozemku p.č. 894/10 se nenachází žádné trvalé porosty. Příjezd je po nezpevněné komunikaci, mimo lokalitu u hřbitova, kde je - 2 -
zpevněná asfaltová silnice. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky se nacházejí v honu a jsou zemědělsky užívány. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] ovocný sad 894/10 31410 1 574,00 14,34 20,00 17,21 27 088,54 orná půda 1226/52 31010 3 962,00 16,52 20,00 19,82 78 526,84 orná půda 1226/52 35600 114,00 15,77 20,00 18,92 2 156,88 orná půda 1226/56 31010 1 865,00 16,52 20,00 19,82 36 964,30 orná půda 1226/56 31400 191,00 15,60 20,00 18,72 3 575,52 orná půda 1226/56 35600 40,00 15,77 20,00 18,92 756,80 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 7 746,00 m 2 149 068,88 Pozemky - zjištěná cena = 149 068,88 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 149 068,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 149 068,90 Kč Celkem 149 068,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 149 068,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 149 068,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 149 068,90 Kč Celkem 149 068,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 149 068,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 149 070,- Kč slovy: Jednostočtyřicetdevěttisícsedmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se - 5 -
porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 10 161 m2 Ondřejov, okres Praha-východ 159 000 Kč (16 Kč za m2) Nabízíme k prodeji rozlehlé zemědělské pozemky v katastrálním území Ondřejov u Prahy. K prodeji je spoluvlastnický podíl v rozsahu 5/8, když podílu odpovídá výměra 10.161 m2. - 6 -
Zemědělské pozemky nejsou zatíženy pachtovním vztahem. Podrobnější informace sdělí makléř zakázky. Doporučujeme. Celková cena: 159 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 330,64 Kč měsíčně Cena za m2: 16 Kč ID zakázky: VS-3734 Aktualizace: 08.04.2016 Plocha pozemku: 10161 m2 2. Prodej pole 3 010 m2 Břeský vrch, Ondřejov 75 000 Kč (25 Kč za m2) Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji rovinatý pozemek o velikosti 3.010 m2 v Ondřejově, okres Praha - východ. Pozemek je veden jako orná půda, v současné chvíli je však zatravněn a není využíván zemědělským družstvem pro pěstování plodin. K pozemku vede nezpevněná zatravněná polní cesta, která ústí do místní asfaltové komunikace. Pozemek je cca 5km od dálnice D1. Ondřejov je velmi atraktivní lokalita bez jakýchkoliv rušivých vlivů na okraji Prahy - východ. Je zde historické okolí, hluboké lesy, pěší a turistické stezky a další. Vzhledem ke stálému růstu cen nemovitostí v této krásné lokalitě a současné atraktivní ceně doporučuji tyto pozemky jako vynikající a bezrizikovou investici. Celková cena: 75 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 271,62 Kč měsíčně Cena za m2: 25 Kč ID zakázky: 10-015154 Aktualizace: 04.02.2016 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 3010 m2 3. Prodej louky 5 390 m2 Zvánovice, okres Praha-východ 160 000 Kč (30 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemky vedené jako trvalý travní porost o celkové výměře 5390 m2 v katastrálním území Zvánovice, okres Praha-východ. Přístup po obecní nezpevněné komunikaci. Bez pachtovní smlouvy. Vhodné jako investice. Doporučujeme. Celková cena: 160 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 332,72 Kč měsíčně Cena za m2: 30 Kč ID zakázky: 507612-7 -
Aktualizace: 16.04.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 5390 m2 Doprava: Silnice Komunikace: Neupravená Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 7 746 m 2 ve výši cca 15,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rys Stanislav Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 120 000,- Kč z toho podíl id. 1/4: 30 000,- Kč - 8 -
slovy: Třicettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 21.04.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 124/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 124/16. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Kopie katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -