Znalecký posudek číslo 4740-40/17 O ceně nemovitých věcí: Pozemky zapsané na LV č. 134 Velký Ořechov Katastrální území: Velký Ořechov Okres: Zlín O B V Y K L Á C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/14 709 00 O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovitých věcí: O Ř E C H O V S K Ý David podíl: id. 1/2 Fibichova 220/7 736 01 H A V Í Ř O V - M Ě S T O Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí se stavem ke dni 21.9.2017 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem č.p. 497 739 13 V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne 21.9.2017 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6. 1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 1
A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 259/17-73 ze dne 19.7.2017 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 134 pro k.ú. Velký Ořechov, obec Velký Ořechov, okr. Zlín pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 134, a to: - Pozemek parc.č. 200/13, o výměře 1 863 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 200/40, o výměře 845 m 2 trvalý travní porost - Pozemek parc.č. 321, o výměře 67 m 2 ostatní plocha - Pozemek parc.č. 1299/7, o výměře 71 m 2 ostatní plocha - Pozemek parc.č. 1299/11, o výměře 17 m 2 ostatní plocha - Pozemek parc.č. 1299/19, o výměře 2 138 m 2 trvalý travní porost - Pozemek parc.č. 1299/34, o výměře 1 646 m 2 trvalý travní porost - Pozemek parc.č. 1299/38, o výměře 1 788 m 2 trvalý travní porost - Pozemek parc.č. 1299/42, o výměře 87 m 2 trvalý travní porost - Pozemek parc.č. 1550/14, o výměře 77 m 2 vodní plocha Dále je úkolem znaleckého posudku: a) Uvést příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí). b) Uvést existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv a označit, která jsou zohledněna ve výsledné ceně (včetně zdůvodnění). c) V případě zjištěného nájemného či pachtovného uvést, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) Uvést, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. Uvést, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovité věci v dražbě B) Nález - celkový popis pozemků Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňované pozemky zapsané na LV č. 134 se nacházejí v severní, západní a v jižní části obce Velký Ořechov (765 trvale žijících obyvatel), okres Zlín. Pozemky mimo zastavěné území obce, jsou zatravněné nebo porostlé vzrostlými dřevinami. V obci Velký Ořechov se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, sportovní a zdravotnické zařízení, obchody s potravinami a další). Kompletní infrastruktura služby se nachází ve městě Zlín ve vzdálenosti cca 16,5 km severním směrem. Dopravní dostupnost lokality je průměrná, v obci se nachází zastávky meziměstské hromadné dopravy. Napojení na komunikaci č. II/490, spojující města Zlín a Uherský Brod, je možné ve vzdálenosti 3,1 km. 2
S ohledem na umístění pozemků mimo zastavěné území obce a současné využití pozemků pouze pro zemědělskou a lesní výrobu nejsou oceňované pozemky určeny pro výstavbu. Pozemky spolu netvoří jeden funkční celek. Pozemky parc.č. 1299/7, 1299/11, 1299/19, 1299/34, 1299/38 a 1299/42 se nacházejí v jižní části obce cca 700 m od nejbližší zástavby, pozemky parc.č. 321 a 1550/14 se nacházejí v západní části obce při okraji vodní přehrady, cca 500 m od nejbližší zástavby a pozemky parc.č. 200/13 a 200/40 se nacházejí v severní části obce cca 400 m od nejbližší zástavby obce. 1. Ocenění dle cenového předpisu Sestavení posudku: 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., 441/2013 Sb., č. 199/2014 Sb., 345/2015 Sb., 53/2016 Sb. 3
a vyhláška č. 441/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitých věcí v obdobné lokalitě. Pozemky jsou hodnocené jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. 4
1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovitých věcí Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., 441/2013 Sb., 199/2014 Sb. a 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a 441/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1) Zemědělské pozemky ( 6) Zemědělské pozemky (parc.č. 200/13, 200/40, 1299/19, 1299/34, 1299/38 a 1299/42) Pozemky parc.č. 200/13, 200/40, 1299/19, 1299/34, 1299/38 a 1299/42 jsou v katastru nemovitostí zapsány jako trvalý travní porost. Ke dni ocenění se jedná o zatravněné pozemky, součástí lánů polí, některé z nich jsou z části porostlé vzrostlými, dřevinami. Přístup k pozemku parc.č. 1299/19 je možný z veřejné, zpevněné komunikace, k ostatním pozemkům je přístup možný přes okolní pozemky z nezpevněných, polních komunikací. Pozemky jsou zvlněné, mírně svažité s orientací většinou k severu. Pozemky jsou součástí zemědělského půdního fondu. Tvar zemědělských pozemků je podlouhlý. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je provedeno tedy dle 6. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s méně než 2 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 0 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: 0 % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 1299/19 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62451 1090 6,27 6,27 6 834,30 Kč 64811 698 4,97 4,97 3 469,06 Kč 64851 350 3,76 3,76 1 316,00 Kč Celkem parcela: 2138 m 2 11 619,36 Kč Parcela číslo: 1299/34 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62451 871 6,27 6,27 5 461,17 Kč 64167 599 1,32 1,32 790,68 Kč 64851 176 3,76 3,76 661,76 Kč Celkem parcela: 1646 m 2 6 913,61 Kč Parcela číslo: 1299/38 5
Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62451 653 6,27 6,27 4 094,31 Kč 64167 1135 1,32 1,32 1 498,20 Kč Celkem parcela: 1788 m 2 5 592,51 Kč Parcela číslo: 1299/42 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 64167 87 1,32 1,32 114,84 Kč Celkem parcela: 87 m 2 114,84 Kč Parcela číslo: 200/13 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62041 6 5,31 5,31 31,86 Kč 64167 1857 1,32 1,32 2 451,24 Kč Celkem parcela: 1863 m 2 2 483,10 Kč Parcela číslo: 200/40 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62041 829 5,31 5,31 4 401,99 Kč 64167 16 1,32 1,32 21,12 Kč Celkem parcela: 845 m 2 4 423,11 Kč Celkem: 31 146,53 Kč 2) Pozemek vodní plochy ( 8) Pozemek vodní plochy Jedná se o pozemek zarostlý vzrostlými stromy na břehu vodní přehrady. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle 8. Parcela číslo: 1550/14 Plocha: 77 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 4 Pozemek nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku. Základní cena: 491,00 Kč/m 2 Základní cena upravená (ZCU = ZC x 0,06): 491,00 x 0,06 = 29,46 Kč/m 2 Cena parcely: 29,46 Kč/m 2 x 77 m 2 = 2 268,42 Kč Cena zjištěná: 2 268,42 Kč 3) Jiný pozemek ( 9) Zatravněné pozemky (321, 1299/7 a 1299/11) Pozemky parc.č. 321, 1299/7 a 1299/11 jsou v katastru nemovitostí zapsány jako ostatní plocha, jiná plocha, popř. neplodná půda, což odpovídá skutečnosti, kdy jsou pozemky zatravněné, z části porostlé 6
dřevinami a bez hospodářského využití. Pozemky rovněž nejsou bonitovány, a proto je ocenění provedeno dle 9. Parcela číslo: 1299/11 Plocha: 17 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 5 Pozemek hospodářsky nevyužitelný. Základní cena (ZC): 4,30 Kč/m 2 Základní cena upravená: ZCU = ZC x 0,25 = 1,08 Kč/m 2 Cena parcely: 1,08 Kč/m 2 x 17 m 2 = 18,36 Kč Parcela číslo: 1299/7 Plocha: 71 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 5 Pozemek hospodářsky nevyužitelný. Základní cena (ZC): 4,30 Kč/m 2 Základní cena upravená: ZCU = ZC x 0,25 = 1,08 Kč/m 2 Cena parcely: 1,08 Kč/m 2 x 71 m 2 = 76,68 Kč Parcela číslo: 321 Plocha: 67 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 5 Pozemek hospodářsky nevyužitelný. Základní cena (ZC): 4,30 Kč/m 2 Základní cena upravená: ZCU = ZC x 0,25 = 1,08 Kč/m 2 Cena parcely: 1,08 Kč/m 2 x 67 m 2 = 72,36 Kč Cena zjištěná: 167,40 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Zemědělský pozemek ( 6) Zemědělské pozemky 2) Pozemek vodní plochy ( 8) Pozemek vodní plochy 3) Jiný pozemek ( 9) Zatravněné pozemky 31 146,53 Kč 2 268,42 Kč 167,40 Kč Cena nemovitých věcí celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 33 580,00 Kč Slovy: Třicettřitisícpětsetosmdesát korun českých 7
2. Zjištění obvyklé ceny pozemku metodou srovnávací Zemědělské, zatravněné a zalesněné pozemky Po zemědělských, případně zatravněných pozemcích hospodářsky využitelných je poptávka v dané lokalitě srovnatelná s nabídkou. S ohledem na zjištěné informace, na charakter pozemků jsem názoru, že oceňované pozemky jsou hůře obchodovatelné. Po zalesněných pozemcích je poptávka v dané lokalitě mírně nižší, než je poptávka, proto jsem názoru, že oceňované zalesněné pozemky (parc.č. 1299/7, 1299/11 a 1550/14) jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované zemědělské a zalesněné pozemky, tyto pozemky obdobného využití (uvedené ceny jsou již po redukci realitní inzerce): Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělské pozemky Dobrkovice, okres Zlín Zemědělské a zatravněné pozemky, Velký Ořechov, okres Zlín Zemědělský pozemek, Velký Ořechov, okres Zlín Lesní pozemek, Pitín, okres Uherské Hradiště Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] 7 949 160 000 20 16 465 215 000 13 10 196 200 000 20 13 131 120 000 9 Lesní pozemek, Drnovice, okres Zlín 4 481 70 000 16 Zemědělský pozemek, Zádveřice, okres Zlín Zemědělské pozemky, trvalý travní porost, Luhačovice-Polichno, okres Zlín Zemědělské a lesní pozemky, Žítková, okres Uherské Hradiště 15 178 350 000 23 33 349 5000 000 15 13 000 275 000 21 Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky (okres Zlín a Uherské Hradiště), zemědělské a zatravněné pozemky v rozmezí od 15 do 25 Kč/m 2 a zalesněné pozemky v rozmezí od 10 do 20 Kč/m 2. S ohledem na charakter, umístění a dostupnost pozemků stanovuji srovnatelnou hodnotu oceňovaných pozemků při dolní hranici uvedeného cenového rozmezí. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků a jejich umístění, odhaduji srovnatelnou hodnotu oceňovaných pozemků takto: 20 Kč/m 2 za výměru zemědělských pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 134 pro k.ú. Velký Ořechov (8 434 m 2 ) (po zaokrouhlení): = 168 500 Kč = 8
15 Kč/m 2 za výměru zalesněných pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 134 pro k.ú. Velký Ořechov (165 m 2 ) (po zaokrouhlení): = 2 500 Kč = tj. celkem = 171 000 Kč = slovy: stosedmdesátjednatisíc korun českých 3. Omezení vlastnických práv (Závady s nemovitými věcmi spojené) Dle zjištěných informací k oceňovaným pozemkům neváznou věcná břemena, nájemní nebo pachtovní smlouvy, popř. jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje pozemků v exekuční dražbě. Další vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 134: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výší 14 518,70 Kč ve prospěch společnosti ESSOX s.r.o. Toto zástavní právo vázne k oceňovanému spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 1/2. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 9
D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 259/17-73 ze dne 19.7.2017 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 134 pro k.ú. Velký Ořechov, obec Velký Ořechov, okr. Zlín pro exekuční řízení. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu 33 580,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 171 000,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, k možnostem využití pozemků, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé. Obvyklou cenu pozemků zapsaných na LV č. 134 stanovuji na částku: = 171 00 Kč = Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku (po zaokrouhlení): 85 500 Kč Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí (po zaokrouhlení): 1. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 200/13 18 600 Kč 2. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 200/40 8400 Kč 3. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 321 700 Kč 4. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1299/7 500 Kč 5. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1299/11 100 Kč 6. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1299/19 21 400 Kč 7. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1299/34 16 400 Kč 8. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1299/38 17 900 Kč 9. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1299/42 900 Kč 10. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1550/14 600 Kč Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 134 pro katastrální území Velký Ořechov, obec Velký Ořechov, vyhotovený dálkovým přístupem dne 19.7.2017 - kopie katastrální mapy vyhotovené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Zlín ze dne 18.7.2017, mapový list č. ZLÍN 9-9/24, v měřítku 1:1000 - kopie katastrální mapy vyhotovené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Zlín ze dne 18.7.2017, mapový list č. ZLÍN 8-8/31, v měřítku 1:1000 - kopie katastrální mapy vyhotovené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Zlín ze dne 18.7.2017, mapový list č. ZLÍN 9-8/42, v měřítku 1:1000 10
- mapové podklady - situační plánek a letecký snímek - zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni 21.9.2017 Tento znalecký posudek obsahuje 11 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 11