ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 208-72/2017 NEMOVITOST: movitost: Rodinný dům Radvanice Adresa nemovitosti 21, Radvanice, 542 12 Katastrální údaje: Pozemek p.č. 167, součástí je stavba Radvanice, čp. 21, bydlení, to vše v k.ú. Radvanice v Čechách obce Radvanice. Pozemky: p.č. 167 Vlastník stavby: SJM Oldřich Pour a Pourová Marie, Náměstí Svobody 273, 542 25 Jánské Lázně, Vlastník pozemku: SJM Oldřich Pour a Pourová Marie, Náměstí Svobody 273, 542 25 Jánské Lázně, OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:25023217 e-mail: $customer.email DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: pro potřeby dražby OBVYKLÁ CENA 600 000 Kč Datum místního šetření: 13.6.2017 Datum zpracování : 27.6.2017 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 9 stran V Pardubicích dne 28.6.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Rodinný dům Radvanice Adresa nemovitosti 21, Radvanice, 542 12 Katastrální údaje: Pozemek p.č. 167, součástí je stavba Radvanice, čp. 21, bydlení, to vše v k.ú. Radvanice v Čechách obce Radvanice. Pozemky: p.č. 167 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření proběhlo za účasti p. Poura a mělo standardní průběh. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Rodinný dům Radvanice Adresa nemovitosti 21, Radvanice, 542 12 Katastrální údaje: Pozemek p.č. 167, součástí je stavba Radvanice, čp. 21, bydlení, to vše v k.ú. Radvanice v Čechách obce Radvanice. Pozemky: p.č. 167 Vlastník stavby: SJM Oldřich Pour a Pourová Marie, Náměstí Svobody 273, 542 25 Jánské Lázně, Vlastník pozemku: SJM Oldřich Pour a Pourová Marie, Náměstí Svobody 273, 542 25 Jánské Lázně, MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Radvanice se nacházejí ve východní části okresu Trutnov, cca 20 km od okresního města. Obcí prochází železniční trať a několik silnic nižších tříd. Občanskou vybavenost obce tvoří Obecní úřad, pošta, lékař, MŠ, ZŠ 1. a 2. stupeň, obchod, restaurace, hřiště. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, podkroví je nevyužito. Základové pasy bez izolace, obvodové konstrukce roubené s přizdívkou a zděné, strop trámový, krov dřevěný vázaný, krytina z živičných pásů, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda vápenocementová,, vnitřní obklady v běžném rozsahu, schody dřevěné žebříkové, dveře hladké plné, okna plastová s dvojsklem, podlahy betonové s PVC nebo textilií a z keramické dlažby, vytápění etážové s krbovými kamny, elektroinstalace světelná i motorová, rozvod studené a teplé vody, el. bojler, kanalizace, v kuchyni sporák na propanbutan, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Původní objekt z poloviny 19-tého století, v letech 2008 až 2012 rozsáhlá rekonstrukce. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 2+1 79,4 270 561 122 POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1850 Dílčí rekonstrukce v roce 2012 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [x] střecha [x] fasáda [ ] zateplení [x] okna [ ] dveře [x] interiér Stavebně technický stav dobrý Strana - 6 -
KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [x] dřevěné [ ] jiné Vytápění: etážové Popis: krbová kamna, rozvod ÚT, plechové radiátory Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [x] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Na jihovýchodním okraji centrální části obce, v zástavbě rodinných a bytových domů. Počet obyvatel 986 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 164/1 Obec Radvanice 168 Státní pozemkový úřad 170 Obec Radvanice PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na nemovitosti váznou zástavní práva smluvní a exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 366 pro k.ú. Radvanice. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Strana - 8 -
Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 366 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Radvanice Katastrální území: Radvanice v Čechách Ulice: č.o.: Vlastníci Pozemek p.č. 167, součástí je stavba Radvanice, čp. 21, bydlení SJM Oldřich Pour, Pourová Marie - Náměstí Svobody 273, 542 25 Jánské Lázně Stavba je součástí bydlení rodinný dům č.p.: 21 ano Pozemky 167 zastavěná plocha a nádvoří 270 m 2 Podíl Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 122,00 79,55 Celkem 122 79 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 kuchyň 16,30 m 2 1,00 16,30 m 2 pokoj 15,90 m 2 1,00 15,90 m 2 pokoj 22,90 m 2 1,00 22,90 m 2 sklad 13,90 m 2 0,50 6,95 m 2 zádveří 5,30 m 2 1,00 5,30 m 2 1.NP - celkem 86,50 m 2 79,55 m 2 Celkem 86 m 2 79 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1,NP 122,00 2,70 329,40 zastřešení 115,00 2,02 232,30 Obestavěný prostor celkem 561,00 Strana - 9 -
Konstrukce (převažující) Popis Základy pasy bez izolace Zdivo roubené a cihelné Stropy trámové Střecha sedlová Krytina živičná Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky vápenné hladké Fasádní omítky vápenocementové Vnější obklady ne Vnitřní obklady v běžném rozsahu Schody dřevěné Dveře plné Okna plastová s izolačním dvojsklem Podlahy obytných místností betonové s PVC nebo textilií Podlahy ostatních místností z keramické dlažby Vytápění etážové s krbovými kamny Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod ne Rozvod vody studená, teplá Zdroj teplé vody el. bojler Instalace plynu ne Kanalizace ano Vybavení kuchyně sporák na propanbutan, linka Vnitřní vybavení vana, umývadlo Záchod WC Ostatní ne VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 122 Obestavěný prostor [m] 3 561,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 524 500 Stáří roků 150 Další životnost roků 100 Opotřebení odhadem % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 640 925 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je z převážné části zastavěn stavbou domu. zastavěná část tvoří nádvoří. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 167 270 350 1/1 94 500 Celková výměra pozemků: 270,00 Hodnota pozemků celkem: 94 500 Strana - 10 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Chvaleč 230,00 695,00 2+1; 3+kk 2 390 000 10 391 0,80 8 312 RD v obci Chvaleč, cca 9 km od města Trutnov. Jedná se o zděný, samostatně stojící rodinný dům, který v nedávné době prošel nákladnou kompletní rekonstrukcí. Dům sestává ze dvou bytových jednotek - 2+1 a 3+kk, v domě je velká garáž, za domem se nachází zahrada a prostor na parkování vozidel. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod, odpady svedeny do jímky, vytápění je zajištěno kombinací podlahového topení, el. přímotopů a krbu, ohřev TUV bojlerem. Hodnocení:Co do umístění ve srovnatelné lokalitě, co do standardu vybavení lepší, co do stavebně-technického stavu výrazně lepší, větší pozemek. Celkově výrazně lepší. Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Jívka 250,00 3 518,00 4+1 1 890 000 7 560 0,84 6 350 RD v obci Jívka. Dispozice: obývací pokoj, kuchyň, koupelna, WC, prostorná garáž, v podkroví je ložnice, pracovna a další pokoj. K domu náleží velká zahrada. Dům je po kompletní rekonstrukci. Hodnocení:Co do umístění srovnatelný objekt, co do standardu vybavení mírně horší, co do stavebně -technického stavu výrazně lepší, velký pozemek. Celkově výrazně lepší. Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Radeč 196,00 1 959,00 4+1 1 598 000 8 153 0,97 7 908 domu s větší zahradou na okraji Úpice - Radeč, u lesa, v klidné lokalitě, kde je jen několik dalších domů. Jedná se o patrový dům 4+1 se sklepem a velkou terasou. Voda je vlastní a odpady jsou do septiku. Topení je na tuhá paliva, el. bojler. Cca 15 minut jízdy do Trutnova. Strana - 11 -
Hodnocení:Co do umístění v horší lokalitě, co do standardu vybavení mírně horší, co do stavebně-technického stavu výrazně lepší, velký pozemek. Celkově lepší. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 6 350 Kč/m 2 Minimální cena: 501 700 Kč Průměrná jednotková cena 7 523 Kč/m 2 Průměrná cena 594 333 Kč Maximální jednotková cena 8 312 Kč/m 2 Maximální cena 656 600 Kč Stanovená jednotková cena 7 523 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 594 317 Kč Rodinný dům v obci s průměrnou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. U domu malý pozemek; zaplocen i pozemek jiného vlastníka (Státní pozemkový úřad). K pozemku SPÚ smlouva na dobu určitou - 1 rok, roční nájemné 350,- Kč. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku. Silné stránky nemovitosti + dům po částečné rekonstrukci, + menší snáze prodejný. Slabé stránky nemovitosti - rekonstrukce není zcela dokončena - velmi malý pozemek, - v lokalitě s horší dostupností větších sídel. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Slovy : šestsettisíc Kč Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena 1 735 425 Kč neurčena 594 317 Kč 600 000 Kč Vypracoval : Ing. Libor Hemelík V Pardubicích dne: 28.6.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 12 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.208-72/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 366 5 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 13 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -