Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2761/299/2011

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2761/299/ NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 288 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 407 a pozemky p.č. st. 407 a p.č. 302/22, vše v k.ú. Velká Ves u Broumova obce Broumov. Adresa nemovitosti: Velká Ves 288 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Broumov, k.ú. Velká Ves u Broumova, kód ČSÚ: , LV: 587 Pozemky: st. 407, 302/22 Vlastník stavby: Stanislav Macek, Lidická 288, Broumov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Stanislav Macek, Lidická 288, Broumov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:409/2011-n, Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek IČ: telefon: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - elektřina Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s velmi dobrou občanskou vybaveností a s kompletními inženýrskými sítěmi. Jedná se o významné středisko regionu. Vlastní objekt je po stavebně technické stránce v dobrém stavu, průběžně udržovaný, po celkové vnitřní rekonstrukci. Určitou nevýhodou je pouze menší skladebná šířka zdiva. U domu je větší zděná garáž, která vhodně doplňuje hlavní stavbu a dřevěná kolna s dostatečným úložným prostorem. Obě stavby příslušenství jsou v dobrém stavebně-technickém stavu. Výhodou je umístění domu dále od silnice. U domu je dostatečně velký pozemek, téměř bez porostů. Na zahradě je dále umístěn novější skleník. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 587, k.ú. Velká Ves u Broumova obce Broumov, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Broumov je město s obyvateli, s velmi dobrou občanskou vybaveností a plnou infrastrukturou (pověřený MÚ, MŠ, ZŠ, střední škola, zdravotnické zařízení, sportoviště, soustava úřadů, obchodů a služeb). Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji města, v místní části Velká Ves, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél Lidické ulice, napravo při výjezdu na Šonov. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní a nařízení exekuce- viz zápisy v části C listu vlastnictví č Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a s plochou střechou. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo plynosilikátové tl. 30 cm. Stropy rovné, krytina je živičná, klempířské konstrukce z pozinku. Fasádní omítka břízolitová, vnitřní omítky vápenné. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Dveře hladké plné a prosklené, okna plastová zdvojená. Podlahy obytných místností betonové s textilií, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Elektroinstalace světelná i motorová. Vytápění ústřední s elektrokotlem. Rozvedena je studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení pokoje, kuchyň, WC, koupelna, zádveří, chodba Popis tech. stavu stavby Stavba je v dobrém stavebně-technickém stavu. V roce 2010 prošla částečnou vnitřní modernizací (sociální zázemí, okna, ÚT). Příslušenství stavby dřevěná kolna (3,20 x 9,50 m), zděná garáž (5,60 x 6,90 m), skleník Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny srovnatelných pozemků se pohybují v rozpětí od 300,- do 500,- Kč za m 2. Pozemek se nachází na okraji obce, v lokalitě s kompletními inženýrskými sítěmi, dobře dopravně přístupný, a proto předpokládám současnou cenu na horní hranici uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st zahrada 302/ Celková výměra pozemků 804 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 92,88 m 2 74,30 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP vč. zastřešení (10,80*8,90-1,80*1,80)*(0,10+2,27+0,30) = 247,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 247,99 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 93 Obestavěný prostor [m 3 ] 247,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 36 Další životnost roků Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Heřmánkovice u Broumova 96, , Částečně podsklepený rodinný dům 4+1 s dvěma garážemi (22m2 a 45m2) a pozemkem. Dispozice domu: veranda, kuchyně, obývací pokoj se vstupem na terasu, WC, koupelna. V patře jsou dva dětské pokoje, ložnice. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Broumov 120, , Rodinný dům o velikosti 4 + kk s garáží, zahradou a kůlnou. Dům je nepodsklepený, podkrovní se zatepleným stropem a sedlovou střechou z eternitových šablon, podlahy jsou dřevěné, betonové a z dlažby, okna jsou dřevěná, dvojitá s vnitřními žaluziemi a topení je lokální elektrické, plynové a na tuhá paliva. Dispozice: zádveří, průchod do garáže, vstupní hala, obývací pokoj s kuchyní, ložnice a dětský pokoj, pracovna, koupelna a WC. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - dřevostavba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Police nad Metují 130, , Částečně podsklepený rodinný dům 4+1. Dis: vstupní veranda, chodba, komora, WC, koupelna, obývací pokoj, kuchyně. V patře jsou 3 pokoje a prostorná terasa. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší objekt; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Otovice 150, , Zrekonstruovaný rodinný dům s jedním nadzemním podlažím. Udržovaná zahrada s okrasnými dřevinami. Dispozice: Vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, záchod a koupelna + další 2 menší místnosti, vstup do sklepa. Podkroví: dětský pokoj, ložnice se vstupem na terasu, chodba. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší objekt; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 74,30 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 587 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -