Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3313/179/ NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 88 na pozemku p.č. st. 109 vč. příslušenství a pozemky p.č. st. 109 a p.č. 85, vše v k.ú. Častolovice obce Častolovice. Adresa nemovitosti: Častolovice 88 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Častolovice, k.ú. Častolovice, kód k.ú , LV 403 Pozemky: st. 109, 85 Vlastník stavby: SJM Milan Vilímek, Husova 88, Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Hana Vilímková, Husova 88, Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Milan Vilímek, Husova 88, Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Hana Vilímková, Husova 88, Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽY.CZ, a.s.; č. obj.:244/2013-d, Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek IČ: telefon: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 9 Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s průměrnou občanskou vybaveností, s kompletními inženýrskými sítěmi a se snadnou dosažitelností větších sídel. Oceňovaný dům je v podstandardním provedení, údržba je zanedbaná. Pozemek ve funkčním celku s domem je svažitý a celkově má pozemek menší výměru. Negativně budou cenu ovlivňovat právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech. Nabídka nemovitostí k bydlení v dané lokalitě převyšuje poptávku. Tyto skutečnosti byly v porovnávací metodě zohledněny. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 403, k.ú. Častolovice obce Častolovice, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Charakteristika obce Častolovice jsou obec s průměrnou občanskou vybaveností (OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1. i 2. stupeň, lékař, lékárna, obchody, restaurace, sportoviště). V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Poloha nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce, v zástavbě rodinných domů podél Husovy ulice, v poměrně příkrém svahu. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Zástavní práva smluvní, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, exekuční příkazy k prodeji, rozhodnutí o úpadku viz zápisy v oddíle C LV č RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o nepodsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je částečně využito - jedna místnost. Základové pasy jsou bez izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo tl. 45 cm. Stropy rovné, krytina střechy z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka chybí, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady provedeny v menším rozsahu. Schody dřevěné žebříkové, dveře hladké plné, okna dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností betonové s textilií a s PVC. podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 1. NP - kuchyň, 2 pokoje, chodba, koupelna s WC podkroví - 1 pokoj, půda Popis tech. stavu stavby Podle dostupných informací pochází původní objekt asi z roku Kolem roku 1950 byla provedena přestavba do současné podoby a v 70- tých letech byla provedena částečná modernizace - sociální zázemí. Dům je v průměrném stavebně-technickém stavu, údržba je zanedbaná. Příslušenství stavby žádné Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je svažitý a je napojený na kompletní inženýrské sítě. Je přístupný z veřejné zpevněné komunikace

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny stavebních pozemků se v obci pohybují od 600,- do 800,- Kč/m 2. Vzhledem k velikosti a konfiguraci pozemku předpokládám cenu při spodní hranici uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st zahrada Celková výměra pozemků 532 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 76,90 m 2 58,00 m 2 podkroví 76,90 m 2 18,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 58,00 m 2 1,00 58,00m 2 1.NP - celkem 58,00 m 2 58,00 m 2 podkroví pokoj 18,00 m 2 1,00 18,00m 2 podkroví - celkem 18,00 m 2 18,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 13,10x5,87x(0,10+2,30+0,30) = 207,62 m 3 zastřešení 13,10x5,87x(0,50+3,20 2) = 161,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 369,10 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 154 Obestavěný prostor [m 3 ] 369,10 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 28 Další životnost roků 72 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Častolovice 182, , Rodinný dům 5+1. Dispozice: 1. PP částečně sklep. 1. NP zádveří, chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyňský kout, jídelna, prádelna, komora, koupelna (vana), WC. 2. NP 3x místnost, komora a půdička, topení: lokální elektr. + krb. kamna. Po částečné rekonstrukci - střecha, střešní plastová okna, komín. IS: elektro., vlastní studna, obecní vodovod, kanalizace, plyn. U domu terasovitá zahrada a 2 prostorné garáže. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Častolovice 159, , Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami. Dům se nachází na okraji zástavby rodinných domů. Je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkroví. V přízemí vstupní veranda a chodba, kuchyňský kout s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC, v podkroví nově zbudovaná bytová jednotka 3+kk včetně koupelny a WC, vše z roku K domu dále náleží garáž s dílnou, zahrada za domem, zemní sklípek a studna s užitkovou vodou. Dům napojen na veřejný vodovod, odpad sveden do jímky, vytápění ústřední na plyn. Byt v podkroví ve výborném technickém stavu okamžitě k užívání, byt v přízemí k částečné rekonstrukci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Borohrádek 100, , Rodinný dům 3+1. Dispozice: přízemí - chodba se schodištěm, koupelna a WC, kuchyň, dva samostatné pokoje, v patře se nachází jeden pokoj a půda. Na pozemku je k dispozici kůlna a parkoviště. Inženýrské sítě - kanalizace, elektřina, plyn a vlastní studna. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - horší údržba; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Kostelec nad Orlicí 89, , Rodinný dům bez zahrady v Kostelci nad Orlicí. Dům má dispozici 2+1, prostornou chodbu, velkou koupelnu s toaletou a velkou garáž přístupnou z chodby. Dům je částečně podsklepen. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Vliv pozemku - bez pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Variační koeficient před úpravami: 15,42 % Variační koeficient po úpravách: 23,23 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 76,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 403 ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -