ZNALECKÝ POSUDEK č. 275/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 4715/1 a pozemku p.č. 4715/2, součástí je stavba: Černošice č.p. 1169, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 1843, katastrální území Černošice, obec Černošice, okres Praha-Západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 288/12-53 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 31.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 06.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 4715/1 a pozemku p.č. 4715/2, součástí je stavba: Černošice č.p. 1169, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 1843, katastrální území Černošice, obec Černošice, okres Praha-Západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Šeříková 1169 252 28 Černošice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Černošice Katastrální území: Černošice Počet obyvatel: 6 570 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s I 1,05 Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 2 251,79 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.10.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 10.10.2014, LV číslo 1843, k.ú. Černošice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Soukup Václav, Újezd 596/9, Malá Strana, 15000 Praha 5 1/4 Soukupová Lenka, Tylova 434, 27054 Řevničov 1/4 Šusta Pavel, Na Horizontu 481, 26701 Králův Dvůr 1/4 Šusta Tomáš, Riegrova 1209, 25228 Černošice 1/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šusta Tomáš Zahájení exekuce - Šusta Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Šeříková, zástavbě rodinných domů. V blízkosti se nachází frekventovaná železniční trať. Jedná se o rodinný dům na rovinatých pozemcích. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací, sdělených sousedem a informace z nabídky domu, uveřejněné na sreality.cz. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněných geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Skleník 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V blízkosti vede hlučná, I -0,10 frekventovaná železniční trať. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,870 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0,905 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 11 i = 2 Dvoupatrový, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 4715/2. Je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1980. Během užívání byl minimálně opravován, je původním stavu - okna, fasáda, podlahy, sociální zařízení. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi zádveří, chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. V druhém nadzemním podlaží se nachází asi chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. 1. Základy betonové s izolací 2. Zdivo cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlová 5. Krytina pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky břízolit 9. Vnější obklady keramické 10. Vnitřní obklady keramické 11. Schody betonové se stupni s PVC 12. Dveře plné, prosklené, dřevěné 13. Okna zdvojené, dřevěné 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností dlažby, PVC 16. Vytápění ústřední, plynové 17. Elektroinstalace 220, 380 V 18. Bleskosvod ano 19. Rozvod vody teplé a studené 20. Zdroj teplé vody el. bojler 21. Instalace plynu ano 22. Kanalizace ano 23. Vybavení kuchyně sporák 24. Vnitřní vybavení vana,sprchový kout, umývadlo 25. Záchod splachovací 26. Ostatní klimatizace - 5 -
Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy, které tvoří přípojky sítí a zpevněné plochy kolem domu, oplocení, vrata a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 823,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 8,60*9,50+0,60*3,75+5,00*2,50 = 96,45 m 2 2. NP: 8,60*9,50+0,60*3,75 = 83,95 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 96,45 m 2 2,90 m 2. NP: 83,95 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1. NP: (8,60*9,50+0,60*3,75+5,00*2,50)*(2,90) = 279,71 m 3 2. NP: (8,60*9,50+0,60*3,75)*(2,90) = 243,46 m 3 zastřešení: (8,60*9,50+0,60*3,75)*(4,10*0,5)+(5,00*2,50) = 173,35 m 3 *(0,20*0,5) Obestavěný prostor - celkem: = 696,52 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 96,45 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 180,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,87 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00-6 -
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,830 = 0,776 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,870 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 823,- Kč/m 3 * 0,776 = 4 518,65 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 696,52 m 3 * 4 518,65 Kč/m 3 * 0,870 * 1,040= 2 847 704,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 847 704,27 Kč 1.1.2. Garáž Přízemní, nepodsklepená garáž se nachází u rodinného domu na pozemku p.č. 4715/2. Je napojena na elektřinu. Objekt je užíván od roku 1984. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž a dílna. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy betonové 2. Obvodové stěny cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov plochý 5. Krytina plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Úpravy povrchů omítky, břízolit 8. Dveře dřevěné 9. Okna sklobeton 10. Vrata kovová 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace asi 220 V Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. - 7 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 820,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 9,40*4,30 = 40,42 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 40,42 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1. NP: (9,40*4,30)*(2,70) = 109,13 m 3 zatsřešení: (9,40*4,30)*(0,20*0,5) = 4,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 113,17 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se I typ A střechou krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,830 = 0,698 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,870 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 820,- Kč/m 3 * 0,698 = 1 270,36 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 113,17 m 3 * 1 270,36 Kč/m 3 * 0,870 * 1,040= 130 080,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 130 080,06 Kč 1.2. Příslušenství - 8 -
1.2.1. Skleník U rodinného domu je skleník. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1271 Výměra: 2,70*4,50 = 12,15 m 2 zastavěné plochy 19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 2 050,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 4 346,- Plná cena: 12,15 m 2 * 4 346,- Kč/m 2 = 52 803,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 35 = 97,1 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 7 920,59 Kč Koeficient pp * 0,905 Cena stavby CS = 7 168,13 Kč Skleník - zjištěná cena = 7 168,13 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00-9 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,870 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,870 * 1,000 * 1,040 = 0,905 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 251,79 0,905 2 037,87 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 4715/1 861,00 2 037,87 1 754 606,07 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4715/2 139,00 2 037,87 283 263,93 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 2 037 870,- Pozemky - zjištěná cena = 2 037 870,- Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 847 704,30 Kč 1.1.2. Garáž 130 080,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Skleník 47 787,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 025 571,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2 037 870,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 037 870,- Kč Celkem 5 063 441,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 5 063 441,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 847 704,30 Kč 1.1.2. Garáž 130 080,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Skleník 7 168,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 984 952,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2 037 870,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 037 870,- Kč Celkem 5 022 822,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 022 822,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 5 022 820,- Kč - 11 -
slovy: Pětmilionůdvacetdvatisícosmsetdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. - 12 -
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej vily 310 m2 Zdeňka Škvora, Černošice 5 999 000 Kč Nabízíme k prodeji samostatně stojící patrovou vilu s terasou na pozemku 878m v Černošicích, okr. Praha západ. Dům dispozičně nabízí 6 pokojů, 2 koupelny, kuchyni, terasu. Součástí nemovitosti je prostorná garáž. Zahrada rovinatá se vzrostlou zelení. Dům se nachází poblíž vlakové zastávky s výbornou dopravní dostupností do Prahy. V blízkém okolí kompletní občanská vybavenost. Případnou hypotéku pomůžeme vyřídit. Celková cena: 5 999 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: cena včetně provize RK a právního servisu ID zakázky: 610115481 Aktualizace: 28.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 130 m2 Užitná plocha: 310 m2 Plocha podlahová: 310 m2 Plocha pozemku: 878 m2 Plocha zahrady: 748 m2 Sklep: Parkování: 1 Garáž: - 13 -
Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová 2. Prodej rodinného domu 119 m2 V Olšinách, Černošice 4 999 000 Kč Velmi příjemný praktický krajní řadový dům 4+kk s terasou, pergolou a balkonem na jižní straně domu, se perfektně upravenou zahradou 241m2, s garáží pro 2 auta a s dalšími parkovacími místy, s místem pro bazén.jedná se o nový mezonetový byt v trojdomku jako řadový dům, samostatný vstup. Výhodou je, že dům je téměř nový ale už vyzkoušený a zabydlený, navíc s odborně založenou zahradou a venkovním posezením jako letní pokoj. Dům i venkovní posezení poskytují soukromí, slunné místo, krásné výhledy. Částečně zařízeno kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně, pergola D i s p o z i c e - p ř í z e m í: dvojgaráž 25,5m2, vstupní předsíň 3,5m2, technická místnost 1,5m2 a koupelna s hydromasážním sprch. koutem a WC 6m2, komora-úložný prostor 4,5m2, schody do patra P a t r o: hala se schody 7,5m2, koupelna s masážní vanou a WC 6m2,pokoj 12m2 a pokoj 12m2 oba s východem na balkon nádherný výhled, pokoj 9,5m2 s vestavěnou skříní. Celková užitná plocha cca 120m2. Dům kolaudovaný v roce 20107, konstrukce zděná, okna dřevěná eurookna, vytápění ústřední plynové s ohřevem TUV plynem. Dům se nachází v malém souboru řadových domů, je výborně orientován v rámci areálu i ke světovým stranám. Vchod do domu od severu, zahrada k jihu, krásný výhled. V docházkové vzdálenosti nové obchodní centrum Vráž s lékařskou péčí, kousek od domu zastávka bus PID, nedaleko lesy a hranice CHKO Český kras, možnost sejít z kopce dolů k řece Berounce. v ceně není počítáno s daní z nabytí nemovitosti. Zajímavá nabídka byt jako dům se zahrádkou za cenu za m2 výhodnější než momentální nabídky bytů v Černošicích. Celková cena: 4 999 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: celková kupní cena s komplet servisem ID zakázky: 02823 Aktualizace: 03.11.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový - 14 -
Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 84 m2 Užitná plocha: 119 m2 Plocha podlahová: 96 m2 Plocha pozemku: 330 m2 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Vybavení: Částečně 3. Prodej rodinného domu 423 m2 Karlštejnská, Černošice 4 335 000 Kč Nadstandardně vybavený dům 4+kk postaven na místě původní chaty. Vlastní potůček, venkovní krb, vířivka s ohř. solar.panelem, zahr. domek, alarm, dálkově ovládaná brána. Uvnitř infra sauna, topení podlahou, vkusný interier. V patře stylově řešeno-dřevěné obklady. Klidná část obce na okraji lesa. Výborná dostupnost do Prahy (PID, vlak, auto). Všechna obč. vybavenost v obci. Nutno vidět. Celková cena: 4 335 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 393824 Aktualizace: 15.10.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Státní/obecní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 49 m2 Užitná plocha: 423 m2 Plocha podlahová: 110 m2-15 -
Plocha pozemku: 472 m2 Sklep: 1 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Jiné Odpad: Jímka Telekomunikace: Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: MHD Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 4,8-5,3 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Nebyla zjištěna. 2. Závady: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šusta Tomáš Zahájení exekuce - Šusta Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. - 16 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 5 000 0000,- Kč z toho podíl id. 1/4 1 250 000,- Kč slovy: Jedenmiliónčtyřistatisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 06.11.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 275/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 275/14. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -