ZNALECKÝ POSUDEK. č a/12/14 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.458 na pozemku parc.č.622 s příslušenstvím v kat.úz.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č a/12/14 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.458 na pozemku parc.č.622 s příslušenstvím v kat.úz.moravská Nová Ves Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.šimka Břeclav telefon: , liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - rodinného domu č.p.458 na pozemku parc.č.622 s příslušenstvím v kat.úz.moravská Nová Ves ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p.458 na pozemku parc.č.662 k.ú.moravská Nová Ves Adresa předmětu ocenění: Hlavní Moravská Nová Ves Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Moravská Nová Ves Katastrální území: Moravská Nová Ves Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 527,99 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav Informace objednatele Prohlídka a zaměření nemovitosti při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: pan Bohunír Javorský, Hlavní 458, Moravská Nová Ves, vlastnictví: SJM paní Marcela Jančálková, Hlavní 458, Moravská Nová Ves, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: pan Bohunír Javorský, Hlavní 458, Moravská Nová Ves, vlastnictví: SJM paní Marcela Jančálková, Hlavní 458, Moravská Nová Ves, vlastnictví: SJM Výpis z KN - LV č.3461 pro k.ú.moravská Nová Ves A: vlastnictví SJM Javorský Bohumír a Javorská Marcela Hlavní 458, Moravská Nová Ves, B:pozemky m 2 zastavěná plocha a nádvoří budovy Moravská Nová Ves č.p.458 bydlení na parcele Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti nebyla předložena žádná technickoprávní dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový koncový dvoupodlažní částečně podsklepený stojící rodinný dům se sedlovou střechou bez vybaveného podkroví v jihovýchodní okrajové části obce na ul.hlavní s orientací uličního průčelí na jihozápad, s bytem 5+1. Objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, je napojen na sítě elektro, vodovodu,kanalizace a plynovodu. Součástí ocenění jsou drobný hospodářský objekt,venkovní úpravy, stavební - 2 -

3 pozemek. Stáří nemovitosti odhadem 40 roků. Vzhledem k nepřítomnosti vlastníků nebyla provedena prohlídka vnitřní dispozice, ocenění provedeno na základě vnějších znaků a informací p.javorského o rekonstrukčních zásazích a vnitřní dispozici. 8. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům 2.1. Stavební pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Rodinný dům Oceňovaná nemovitost řadový dvoupodlažní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou bez vybaveného podkroví, s bytem 4+1 se dvojím sociálním příslušenstvím. Vstup z uličního i dvorního průčelí. V 1.NP kuchyně, obývací pokoj, chodba a koupelna, ve 2 NP 3 obytné místnosti a koupelna. Objekt prošel vnitřní rekonstrukcí v r instalace, výměna okenních výplní, podlahy a venkovní zateplená fasáda. Objekt delší dobu neužíván, výskyt projevu vlhkosti zdiva v přízemí, chybí kotel ústředního plynového vytápění, střešní krytina blízko hranice své životnosti. Stáří odhadem 40 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 421,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.podzemní podlaží: = 4,00 m 2 9,00*9,20 = 82,80 m 2 2.nadzemní podlaží: 9,00*9,20 = 82,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.podzemní podlaží: 4,00 m 2 2,80 m 82,80 m 2 2,90 m 2.nadzemní podlaží: 82,80 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.nadzemní podlaží: (4,85*9,00+3,33*5,08)*(2,50) = 151,42 m 3 2.nadzemní podlaží: (4,85*9,00+3,33*5,08)*(3,17) = 192,00 m 3 střecha: 4,85*9,00*3,80/2 = 82,94 m 3 zastřešení: 82,80*3,70/2 = 153,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 579,54 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 82,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 169,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,05 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP I typ B - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01-3 -

4 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V 0,08 butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. IV 0,05 proved., popřípadě prádelna - dvojí sociální příslušenství 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší III 0,05 stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - malé zázemí domu I -0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,800 = 0,700 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré I 0,00 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské I 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního I 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 2-4 -

5 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 421,- Kč/m 3 * 0,700 = 1 694,70 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 579,54 m 3 * 1 694,70 Kč/m 3 * 1,000 * 1,020= ,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,37 Kč 2.1. Stavební pozemky Parc.č. 622 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 120 m 2, ocenění podle 4 odst. 1 vyhlášky. Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní IV 0,00 orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - 1 II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré I 0,00 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské I 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního I 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 2-5 -

6 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,99 1, ,55 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 538, ,- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,- Stavební pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace výsledných cen Rodinný dům ,40 Kč 2.1. Stavební pozemky ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionšedesátšesttisícčtyřistadvacet Kč Zjištěná cena nemovitostí - rodinného domu č.p.458 na pozemku parc.č.622 s příslušenstvím v kat.úz.moravská Nová Ves, zapsaného na LV 3461, činí ke dni částku ,-Kč Obvyklá cena nemovitostí podílu ½ rodinného domu č.p.458 na pozemku parc.č.622 s příslušenstvím v kat.úz.moravská Nová Ves, zapsaného na LV 3461, činí ke dni částku ,-Kč V Břeclavi ing. Libor Svačina D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č a/12/14 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy 1 Mapa obce 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 zadní pohled dvorek kuchyně koupelna přízemí koupelna 2.NP interiér sklepní prostor chybějící kotel ÚT

13 - 13 -