ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 6484/11 Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 pozemků st.p.č.142, p.č.67/4 s rodinným domem čp.100 a příslušenstvím v obci Všetaty, k.ú.přívory, okres: Mělník. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 6484/11 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků st.p.č.142, p.č.67/4 s rodinným domem čp.100 a příslušenstvím v obci Všetaty, k.ú.přívory, okres: Mělník; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Mělnická Všetaty Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Všetaty Katastrální území: Přívory Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 718,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Obhlídka s částečným zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - pouze obhlídka nemovitosti dne (prohlídka nemovitosti mně nebyla umožněna...!) - fotodokumentace nemovitosti pořízená zvenku za plotem (vrata uzamčena, vlčácký pes za plotem...!) - usnesení Exekutorského úřadu Kladno ze dne (č.j.088EX 6484/11) - exekuční příkaz ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne na Stavebním úřadě Všetaty mně bylo sděleno, že v archívu nebyla dohledána žádná

3 - 3 - dokumentace k rodinnému domu čp.100 v Přívorech - současné porovnatelné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Žádná projektová dokumentace rodinného domu nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky st.p.č.142, p.č.67/4 s rodinným domem čp.100 a příslušenstvím v části obce Přívory, ul.mělnická, v obci Všetaty. Oceněno pouze obhlídkou z ulice a dle předpokládaného stavu...! 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.142, p.č.67/4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1

4 - 4 - Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění pozemků 11 i = Pozemky st.p.č.142, p.č.67/4 Jedná se o pozemky mírně svažité k jihu, přístupné ze zpevněné komunikace; s možností napojení na všechny inženýrské sítě (pravděpodobně...). Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,000 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00

5 Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1,000 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 718, ,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 67/4 130,00 718, ,- Stavební pozemky - celkem 496, ,- Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.100 Jedná se o přízemní, rodinný dům se sedlovou střechou a taškovou krytinou; žádné doklady ohledně domu se nedochovaly, a proto je stáří stanoveno odhadem; rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci a pravděpodobně vodovod. Vycházím pouze z předpokládaného stavebního stavu, protože mně nebyla prohlídka umožněna...!také rozměry domu jsou určeny přibližně (z ulice a ze snímku katastrální mapy). V ceně rodinného domu je již zahrnuta také vedlejší stavba (pravděpodobně kolna) ve spodní části zahrady. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 926,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 10,50*6,0 = 63,00 m 2

6 - 6 - Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 63,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (10,50*6,0)*(3,0) = 189,00 m 3 zastřešení: 10,50*6,0*(0,50+2,50)/2 = 94,50 m 3 podezdívka: 10,50*6,0*0,40 = 25,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 308,70 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 63,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 63,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,800 = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000

7 - 7 - Index polohy pozemku I P = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 926,- Kč/m 3 * 0,880 = 2 574,88 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 308,70 m 3 * 2 574,88 Kč/m 3 * 1,000 * 1,000= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Cena staveb celkem = ,- Kč Pozemky - celkem ,- Kč Pozemky st.p.č.142, p.č.67/4 - zjištěná cena = ,- Kč

8 - 8 - C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.142, p.č.67/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností a po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (viz Příloha č.5), konstatuji, že dle mého názoru a dle předpokládaného stavebního stavu: Výsledná cena zjištěná cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti. Tržní hodnota nemovitosti ,-Kč (slovy:jedenmilionjednostopadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze

9 - 9 - ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2016.