Ocenění nemovitostí č. 11641322012A o ceně byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha. Objednatel posudku: Účel posudku: Dražby Kladno a.s., IČO:24185850 Váňová 31080 272 01 Kladno zjištění ceny nemovitosti k datu ocenění Podle stavu ke dni 10.6.2013 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 14.6.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha Jeremenkova 369 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Katastrální území: Podolí 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.6.2013 za přítomnosti znalce a objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Praha město LV č.2444 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele -zástavní právo smluvní V-17344/2012-101 - Smlouva kupní Z-1700100/2001-101 - Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 1895/2001 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Praha město LV č.2444 a vyjádření objednatele posudku je vlastníkem byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha. - Vojtěchová Daniela, Jeremenkova 369/5, Praha 4, Podolí, 14700 Praha 47. 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená, a proto vycházím z výměr na místě samém.
- 3-7. Celkový popis nemovitosti:.vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha. Jedná se o byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha. Byt jedn. č.369/8 v původním stavu je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.2444 pro obec Praha a katastrální území Podolí, okres Hlavní město Praha, uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.2444, 1455 pro obec Praha a katastrální území Podolí, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad Praha. Bytová jednotka je umístěna v budově č.p.369, ve 2.N.P., celková plocha s příslušenstvím je 52,70m 2. Byt se skládá z: kuchyn. koutu, 2*pokoj, předsíň, koupelny, WC, balkonu, sklepní kóje. Budova byla postavena v roce 1932 podle vyjádření z místního zdroje. Zastávku autobusu najdeme pár minut od domu. 8. Obsah odhadu: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.369/8 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt.jednotka č. 369/8 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p. 1158 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.369/8 Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Byt.jednotka č. 369/8 Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p. 1158 Jedná se o pozemek p.č.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hlavní město Praha. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Byla použita cenová mapa pro HL.m.Praha 2013.
- 4 - B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Byt.jednotka č. 369/8-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: 2+kk Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt.jedn.č.369/8: = 52,70 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 52,70 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9374 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 3,7210 Základní cena upravená = 80 959,63 Kč/m 2 Plná cena: 52,70 m 2 * 80 959,63 Kč/m 2 = 4 266 572,50 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 75,000 % - 3 199 929,38 Kč Byt.jednotka č. 369/8 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1 066 643,12 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 2 188 550,- Kč Spoluvlastnický podíl: 527 / 8 666 Hodnota spoluvlast. podílu: 2 188 550,- Kč * 527 / 8 666 = + 133 090,91 Kč Byt.jednotka č. 369/8 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 1 199 734,03 Kč Byt.jednotka č. 369/8 - cena po zaokrouhlení = 1 199 730,- Kč
- 5 - Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.369/8 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 50 734,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt.j.369/8: = 52,70 m 2 Podlahová plocha bytu: = 52,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 52,70 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 52,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,478 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti II -0,04 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00
- 6-8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,478 * 0,960 * 0,950 = 0,436 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 50 734,- Kč/m 2 * 0,436 = 22 120,02 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 22 120,02 Kč/m 2 * 52,70 m 2 = 1 165 725,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 165 725,05 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 188 550,- Kč Spoluvlastnický podíl: 527 / 8 666 Hodnota spoluvlast. podílu: 2 188 550,- Kč * 527 / 8 666 = + 133 090,91 Kč Byt.jedn.č.369/8 - zjištěná cena = 1 298 815,96 Kč Byt.jedn.č.369/8 - cena po zaokrouhlení = 1 298 820,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Byt.jednotka č. 369/8 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 52,70 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 2+kk 1 890 000,- Kč 0,98 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 55,00 26 941,09
- 7-2+kk 1 850 000,- Kč 0,97 1,00 1,00 0,75 1,00 1,00 40,00 33 646,88 2+kk 1 790 000,- Kč 1,00 0,98 1,00 0,80 1,00 1,00 56,00 25 060,00 Součet: 85 647,97 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 28 549,32 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 25 060,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 33 646,88 Kč/jedn. Základní cena: 28 549,32 Kč 52,70 á 28 549,32 Kč/ = 1 504 549,16 Kč Byt.jednotka č. 369/8 - výsledná cena = 1 504 549,16 Kč Byt.jednotka č. 369/8 - cena po zaokrouhlení = 1 504 550,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt.jednotka č. 369/8 = 1 504 550,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 504 550,- Kč Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Administrativní cena a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p. 1158-27 - 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl. 1158 455,00 4 810,00 2 188 550,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 2 188 550,- Pozemek č.p. 1158 - zjištěná cena = 2 188 550,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č.p. 1158 = 2 188 550,- Kč Cena pozemků činí celkem 2 188 550,- Kč
- 8 - Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p. 1158 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Praha 2 650 000,- 582 4 553,26 0,70 1,00 3 187,29 Praha 4 210 000,- 695 6 057,55 0,70 1,00 4 240,29 7 427,57 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 3 713,79 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 3 187,29 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 4 240,29 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: ost.pl. p.č. 1158 455 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 455 m 2 455,00 m 2 á 3 713,79 Kč/m 2 = 1 689 774,45 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 1 689 774,45 Kč = 1 689 774,45 Kč Úprava ceny: k.p. * 0,060 Pozemek č.p. 1158 - výsledná cena = 101 386,47 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č.p. 1158 = 101 390,- Kč Cena pozemků činí celkem 101 390,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha město LV č.2444 existuje omezení vlastnického práva.
- 9 - ZÁVĚR : bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti 1 600 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 1 600 000,- Kč slovy:jedenmilionšestsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
- 10 - Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.369/8 včetně podílu 527/8666 na budově č.p.369 a pozemku st.1158 v obci Praha, k.ú.podolí, okres Hl.m.Praha ve výši: 1 600 000,-Kč Porovnávací cena celkem: 1 605 940,- Kč Obvyklá cena: 1 600 000,- Kč slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení
- 11 - zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 3/2008 Sb, 456/08Sb.450/12SB. 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb450/12SB, která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb, 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
- 12 - V Středoklukách, 14.6.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky E. Seznam příloh: - výpis LV - porovnání - foto.
- 13 -