Předmět ocenění: Znalecký posudek č. 52-4424/17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Pozemek parc.č. st. 110, jehož součástí je stavba č.p. 87. Obec: Hrabyně č.p. 87 Okres: Opava PSČ 747 63 Katastrální území: Hrabyně Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Opavě Identifikační kód: 646601 Vlastník stavby a pozemku: Slavík Jan Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni 10.1.2017 Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 10 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 10.5.2017
2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací... 7 D. Omezení vlastnických práv... 8 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí... 9 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 71/13-350 ze dne 11.11.2016 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 71/13-350 ze dne 11.11.2016 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 380 pro k.ú. a obec Hrabyně, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 380, a to: - pozemek parc.č. st. 110 o výměře 1072 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Dále je úkolem znalce uvést: Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 87 a) příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 10.1.2017 od 10.00 hod. za neúčasti povinného pana Jana Slavíka, objekt je volně přístupný neuzavřenými otvory ve stěnách. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 380 pro k.ú a obec Hrabyně, ze dne 7.11.2016. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území ze stránek www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 10.1.2017 - Informace zjištěné při místním šetření
4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části obce Hrabyně (1 167 obyvatel) v těsné blízkosti pošty a obecní knihovny v okrese Opava. Centrum obce je ve vzdálenosti cca 1,9 km severozápadním směrem. Centrum obce se nachází cca 250 m jižním směrem. V obci Hrabyně se nachází základní občanská vybavenost. Město Opava, kde se nachází kompletní občanská vybavenost je vzdáleno 13 km severozápadním směrem. Objekt je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11, spojující města Opava, Ostrava a Havířov je možné ve vzdálenosti 700 m. Zastávka meziměstské autobusové dopravy se nachází ve vzdálenosti 350 m. Parkování je možné v blízkosti na veřejném parkovišti před budovou obecní knihovny. Z hlediska individuálního bydlení popř. využití pro komerční účely se v rámci okresu Opava jedná o průměrně atraktivní lokalitu, v rámci obce Hrabyně se jedná o atraktivní lokalitu v centrální části. Příslušenství ke stavbě tvoří přípojky inženýrských sítí a zpevněné plochy. Toto příslušenství stavby není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a stavby. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaná stavba se nachází v centrální části obce Hrabyně v zástavbě rodinných domů v těsné blízkosti pošty a obecní knihovny. Jedná se o bývalý objekt zámecké míčovny a belvedéru, později využívané jako sýpka. Objekt byl přestavěn z budovy původně užívané pro společenské účely na budovu hospodářskou. Stavba jako taková byla postavena před více než 300 lety jako součást zámeckého komplexu. Celý zámek v roce 1945 vyhořel, od té doby nebyly na objektu provedeny žádné úpravy. Objekt se nachází na pozemku parc.č. st. 110, který zároveň tvoří přilehlou zahradu. Pozemek je obdélníkového tvaru. Přístup a příjezd k objektu je možný ze západní strany z pozemku užívaného jako veřejného prostranství ve vlastnictví České Republiky. Jedná se o pozemky parc.č. 78/5, 78/6, 1642/1, které navazují na oceňovaný objekt a které tvoří původní zámecký park, dnes s obdobným využitím. Dle územního plánu se oceňovaná budova a pozemky nachází v zóně Podnikání nerušivého charakteru, v sousedství plochy označené jako veřejná zeleň, což koresponduje se plochou užívanou jako park. Ke dni ocenění je objekt neobyvatelný, v havarijním stavu. Celková výměra pozemků činí 1072 m 2.
6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavba č.p. 87 Popis budovy: Jedná se o samostatně stojící objekt, podsklepený, ze 2/3 jednopodlažní, z 1/3 půdorysu stavby původně se třemi nadzemními podlažími. Objekt je založen na kamenných základech. Svislé konstrukce jsou zděné, vnitřní zdivo i stropní konstrukce jsou odstraněny. Střecha je sedlová, dřevěná. Vnitřní i vnější omítky jsou ke dni ocenění opadány. Objekt je volně přístupný, otvory ve stěnách nejsou uzavřeny okny ani dveřmi. Stavba je neobyvatelná, z důvodu chybějících konstrukcí stropů a vnitřního zdiva. Z původního objektu bylo ke dni prohlídky zachováno obvodové zdivo a zastřešení domu, které je v havarijním stavu. Objekt je v katastru nemovitostí zapsán jako rodinný dům což neodpovídá skutečnosti, když dům dle velikosti a charakteru sloužil jako obslužný objekt v areálu původního zámku v Hrabyni. Ke dni ocenění se stavba nachází v havarijním stavebně-technickém stavu, a je vhodná k odstranění. Dle informací zjištěných na stavebním úřadě ve Velké Polomi byl s ohledem na havarijní stav zdiva objekt částečně sanován obcí, dále bylo zjištěno, že dosud nebylo vydáno rozhodnutí k odstranění stavby. Stav, ve kterém se oceňovaná budova nachází, neumožňuje její bezpečné užívání, hrozí vznik škody a je možné její zřícení. Uvedení budovy do udržitelného stavu, který by zamezil případnému zřícení objektu, se jeví jako finančně velmi nákladné. S ohledem na skutečnost, že náklady na demolici a odklizení materiálu spolu s náklady na úpravu terénu převyšují obvyklou cenu použitelného materiálu je ocenění provedeno dle metodiky vyhlášky tj. v souladu s 26 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kde se v případě, že náklady na odstranění stavby převyšují cenu znovu použitelného materiálu určuje cena staveb za nulovou.
C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. S ohledem na havarijní stav budovy sýpky čp. 87 na pozemku parc.č. St. 110 je ocenění provedeno, jako ocenění pozemku se zohlednění zatížení stavbou v havarijním stavu při případné demolici. Po pozemcích obdobného charakteru tj. stavebních pozemků v centrální části obce lokálního významu v okrese Opava, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem jejich současného a budoucího využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: 7 Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum nabídky prodeje Stavební pozemek, Velká Polom, okres Ostrava-město Stavební 2 372 1 814 580 765 2017 Stavební pozemek, ul. Záhumení, Horní Lhota, okr. Ostrava-město Stavební 1 412 1 075 500 762 2017 Stavební pozemek, Budišovice, okr. Opava Stavební 1 179 1 259 100 1 068 2017 Stavební pozemek, Budišovice, okr. Opava Stavební 1 177 1 237 500 1 051 2017 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, pozemky určené k zastavění obdobné velikosti v průměru od 750 do 1 100 Kč/m2. S ohledem na umístění pozemku v centrálním historickém jádru obce, by se v případě ocenění volného pozemku mohla obvyklá cena pohybovat při horní hranici uvedeného
8 rozmezí tj. 1 100 kč/m2. Při stanovení obvyklé ceny pozemku bylo zohledněno negativum vyplývající z umístění stavby v havarijním stavu, tzn. byly zohledněny náklady na odstranění stavby, které odhaduji ve výši cca 750 000 Kč (se započtením znovu využitelného materiálu). Výsledná srovnatelná hodnota pak představuje rozdíl jakési budoucí hodnoty pozemku po odstranění stavby a nákladů na odstranění stavby. Srovnatelnou hodnotu pozemku pak stanovuji na částku, a to: 400 Kč/m 2 tj. za celkovou výměru pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 380 pro k.ú. Hrabyně (1 072 m 2 ) tj. celkem 428 800 Kč D. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované nemovitosti neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovité věci v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a soudcovské k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu - viz. Výpis z katastru nemovitostí č. 380 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
9 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 71/13-350 ze dne 11.11.2016 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 380 pro k.ú. a obec Hrabyně, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 380, a to: - pozemek parc.č. st. 110 o výměře 1072 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 87 Srovnávací hodnota pozemku (při zaokrouhlení) Kč 429 000 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně (po zaokrouhlení), a to: 429 000 Kč slovy: čtyřistadvacetdevěttisíc Kč
10 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 52-4424/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 10.5.2017