ZNALECKÝ POSUDEK č. 238/13 o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/5 na nemovitostech - pozemku p.č. 489/13 - PK, 522 dál 1 - PK, 1108/2 - PK s příslušenstvím, LV číslo 208, katastrální území Kostelní Lhota, obec Kostelní Lhota, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 8893/10-38 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 15.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/5 na nemovitostech - pozemku p.č. 489/13 - PK, 522 dál 1 - PK, 1108/2 - PK s příslušenstvím, LV číslo 208, katastrální území Kostelní Lhota, obec Kostelní Lhota, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Kostelní Lhota 289 12 Kostelní Lhota Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Kostelní Lhota Katastrální území: Kostelní Lhota Počet obyvatel: 826 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.11.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 05.11.2013, LV číslo 208, k.ú. Kostelní Lhota - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Kánská Dana Hellichova 668/5, Poděbrady II, 29001 Poděbrady 1/5 Kanský Stanislav Markvartice v Podještědí 172, 47125 Jablonné v Podještědí 1/5 Kánský Milan Na Ohrádkách 175, 28901 Dymokury 1/5 Řeháková Marie č.p. 127, 28912 Kostelní Lhota 1/5 Šlechtová Milena č.p. 55, 28901 Velenice 1/5 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní - 2 -
práva třetích osob. Názor znalce je takový, že nemovitosti - pole užívá zemědělské družstvo a pozemek 522 díl 1 - část cca 100 m 2 pod dálnicí ŘSD. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kánská Dana Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - pozemek p.č. 489/13 - PK se nachází na jihozápadním okraji obce a je zemědělsky užíván,pozemek p.č. 522 dál 1- PK se nachází na jihozápadním okraji obce a je z části zemědělsky užíván a z části se jedná o pozemek pod dálnicí, pozemek p.č. 1108/2 -PK se nachází na severozápadním okraji obce a je zemědělsky užíván. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Pozemek p.č. 489/13 - PK se nachází na jihozápadním okraji obce a je zemědělsky užíván,pozemek p.č. 522 dál 1- PK se nachází na jihozápadním okraji obce a je z části zemědělsky užíván a z části se jedná o pozemek pod dálnicí, pozemek p.č. 1108/2 -PK se nachází na severozápadním okraji obce a je zemědělsky užíván. Ocenění Ostatní stavební pozemek Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2560 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná 28 odst. 6 a) zp. nepr. 35,- 1,00 2,2560 1,0880 85,91 Cena pozemku nesmí být vyšší než cena zjištěná podle 28 odst. 1 * 63,- 0,6 * 3,0. Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 6 a) zp. PK 522 dál 1 100,00 63,00 6 300,- nepr. Ostatní stavební pozemek - celkem 6 300,- Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK 489/13 26 000 1 894,00 14,85 20,00 17,82 33 751,08-4 -
PK 522 dál 1 280,00 9,89 20,00 11,87 3 323,60 PK 1108/2 25 500 8 413,00 7,98 20,00 9,58 80 596,54 Mezisoučet 10 587,00 117 671,22 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 117 671,22 Pozemky - zjištěná cena = 123 971,22 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis Na části pozemku p.č. 522 díl 1 se nachází neudržované trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] borovice 30 roků 40,00 ks Jehličnaté stromy I 15 840,- - 90 % 1 584,- 63 360,- Součet: 63 360,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) * 0,850 Koeficient prodejnosti K p * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 40 392,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 40 392,- Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 123 971,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 123 971,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 40 392,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 40 392,- Kč Celkem 164 363,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 164 363,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 123 971,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 123 971,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 40 392,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 40 392,- Kč Celkem 164 363,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 164 363,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 164 360,- Kč slovy: Jednostošedesátčtyřitisíctřistašedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích - 6 -
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. - 7 -
1. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 6 816 m2 Celková cena: 6 816 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 1 000 Kč za m2 Adresa: Sadská Datum aktualizace: 04.11.2013 ID zakázky: 0419 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 6 816 m2 Popis: Prodej komerčních pozemků v obci Sadská okr. Nymburk 9km od Poděbrad. Celková plocha pozemků činí 6.816m2. V územním plánu obce vedeny jako občanská vybavenost. Bližší info v rk, děkujeme. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 7 125 m2 Celková cena: 64 125 Kč za nemovitost Cena za m2: 9 Kč za m2 Adresa: Vrbčany Datum aktualizace: 28.10.2013 ID zakázky: N00232 Plocha pozemku: 7 125 m2 Popis: pozemek se nachází v KÚ Vrbčany Prodám zemědělský pozemek KÚ Vrbčany,obec Vrbčany,okres Kolín PZE 310 výměra 7.125 m2 cena 9 Kč/m2 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 23 155 m2 Celková cena: 229 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m2: 10 Kč za m2 Adresa: Poboří Datum aktualizace: 24.10.2013 ID zakázky: 210047 Plocha pozemku: 23 155 m2 Popis: Nabízíme k prodeji spoluvlastnický podíl o velikosti 1/5 na zemědělské půdě o celkové výměře 23155m2 v obci Poboří u Plaňan, okres Kolín. Jedná se o dva pozemky, jeden je situován západně a druhý jihovýchodně od Poboří. V obou případech se jedná o ornou půdu dobré bonity. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí a to zemědělské pozemky ve výši cca 10,- Kč/m2 a dálnice cca 500,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. - 8 -
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kánská Dana Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Stopadesáttisíc Kč 150 000,- Kč z toho podíl id. 1/5 slovy: Třicettisíc Kč 30 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 9 -
V Hranicích 15.11.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 238/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 238/13. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -