HYPOTEČNÍ ÚVĚR. Mortgage. Diplomová práce

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání HYPOTEČNÍ ÚVĚR Mortgage Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor PÁNEK Autor: Mgr. Petr PISKOVSKÝ Brno, červen 2006

2

3

Jméno a příjmení autora: Petr Piskovský Název diplomové práce: Hypoteční úvěr Název v angličtině: Mortgage Katedra: Financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor Pánek Rok obhajoby: 2006 Anotace Předmětem diplomové práce Hypoteční úvěr je rozbor charakteristických znaků hypotečních úvěrů. Dále se práce zabývá úrokovými sazbami a jejich fixací, způsoby splácení hypotečních úvěrů, jejich výhodami a nevýhodami a formami státní podpory. Samostatná kapitola je věnována hypotečním zástavním listům. Závěrečná část popisuje vývoj hypotečního úvěru v Evropě a v České republice s důrazem na podrobný rozbor českého trhu hypotečních úvěrů v posledních letech. Annotation The subject of the submitted thesis called Mortgage is analysis of the specifics of mortgages. The thesis further deals with interest rates, methods of repayment, advantages and disadvantages of mortgages and forms of state assistance. A separate chapter is dedicated to mortgage bonds. The closing part describes historical development of mortgages in Europe and Czech Republic with focus on development of the Czech mortgage market in recent years. Klíčová slova Hypoteční úvěr, úroky z úvěru, fixace úrokové sazby, bonita klienta, splácení úvěru, státní podpora, zajištění úvěru, hypoteční zástavní listy, stavební spoření Keywords Mortgage loan, loan interests, fixed interest rate, creditworthiness, mortgage loan repayment, state assistance, collateral, mortgage bonds, building saving 4

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka a uvedl v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne 9. června 2006 5

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval panu Ing. Daliboru Pánkovi za odborné rady a připomínky, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce a slečně Michaele Želonkové. 6

Obsah Úvod...8 1 Hypoteční úvěr jako bankovní obchod...10 1.1 Pasivní bankovní obchody...10 1.2 Neutrální bankovní obchody...10 1.3 Aktivní bankovní obchody...11 1.4 Úvěrové riziko...12 1.5 Klasifikace bankovních úvěrů...12 2 Hypoteční úvěr...14 2.1 Členění hypotečních úvěrů...14 2.2 Úroky z hypotečních úvěrů...16 2.3 Fixace úrokové sazby...17 2.4 Zjišťování bonity klienta...19 2.5 Čerpání úvěru...20 2.6 Splácení hypotečního úvěru...20 2.7 Zajištění hypotečního úvěru - zástavní právo a další formy zajištění...22 2.7.1 Zástavní právo...22 2.7.2 Další nástroje zajištění...24 2.8 Státní podpora...24 2.8.1 Státní podpora hypotečního úvěrování formou příspěvků k úrokům...24 2.8.2 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka...26 2.9 Hypoteční zástavní listy...27 2.10 Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření výhody a nevýhody...34 3 Vývoj českého hypotečního trhu v grafech a číslech...38 3.1 Fincentrum Hypoindex...43 3.2 Srovnání základních produktů nabízených na českém trhu hypotečních úvěrů v květnu 2006...44 3.3 Nabídka hypotečních produktů v Hypoteční bance, a. s. (květen 2006)...50 3.3.1 Koupě nemovitosti...51 3.3.2 Stavba nebo rekonstrukce nemovitosti...53 3.3.3 Refinancování úvěru nebo půjčky...54 3.3.4 Americká hypotéka...55 4 Vznik a vývoj hypoték, hypotečních úvěrů a hypotečních zástavních listů...56 4.1 Počátky hypotečních úvěrů...56 4.2 Vývoj hypotečních úvěrů v Rakousku - Uhersku do roku 1918...58 4.3 Hypoteční úvěry v meziválečném Československu...59 4.4 Vývoj hypotečního bankovnictví po 2. světové válce...61 4.5 Právní úprava hypotečního úvěru u nás v letech 1989-2004...61 3.6 Český trh hypotečních úvěrů po roce 1989...64 Závěr...68 Seznam tabulek, grafů a příloh...70 Seznam použité literatury...71 7

Úvod Pojem hypoteční úvěr je do značné míry spjat s otázkou bydlení, které je základní potřebou každého člověka. To platí především pro ekonomiky, které nebyly příliš dlouho deformovány totalitními režimy a kde byla zachována přirozená vývojová kontinuita bankovních produktů, nabízených v souladu s vývojem společnosti. V České republice došlo během 2. světové války a následné komunistické totality k faktickému zániku hypotečních úvěrů na pět desetiletí. Po roce 1989 se započala renesance hypotečního bankovnictví. Nově vznikající trh hypotečních produktů byl ovlivněn mnoha faktory. Jednak zde přetrvávala značná nedůvěra vůči novému a ve zdejších podmínkách neověřenému způsobu financování, dále výše úrokových sazeb činila zpočátku hypotéku pro většinu klientů nedostupnou a to i přes původně nemalou poskytovanou státní podporu. Nezanedbatelný vliv na vývoj hypotečních úvěrů měl i stále značně deformovaný trh s byty, kde celkové odstranění regulovaných nájmů na straně jedné a konsolidace tzv. tržních (a v některých lokalitách neúměrně vysokých) nájmů na straně druhé, je i dnes stále v nedohlednu. Právě u těchto vyšších nájmů může nastat situace, kdy hypoteční splátka je stejná nebo nižší, než měsíční úhrada za bydlení. V posledních letech se podmínky poskytování hypotečních úvěrů na bydlení sbližují se standardem Evropské unie. Současně příznivý ekonomický vývoj vede ke zvýšení disponibilních příjmů nezanedbatelné části obyvatelstva a tedy k jeho výraznější orientaci na tradiční bankovní produkty vyspělých ekonomik, ke kterým hypoteční úvěr nepochybně patří. V důsledku toho lze u nás právem hovořit o skutečném boomu hypotečních úvěrů. Tato práce se snaží analyzovat jak současné trendy v hypotečním bankovnictví, tak i historii hypotečních úvěrů u nás a v Evropě. V prvním oddíle je vymezeno místo hypotečního úvěru v soustavě bankovních obchodů. Další část práce se zabývá charakteristickými znaky hypotečních úvěrů. Popsána je mimo jiné problematika typologie hypotečních úvěrů, jejich splácení, čerpání, úrokových sazeb a zajištění zástavním právem a dalšími instrumenty. Podrobněji jsou zpracovány hypoteční zástavní listy a jejich význam pro hypoteční úvěrování. Stručně je zpracována i problematika stavebního spoření a následně je provedeno jeho srovnání s hypotečním úvěrem. 8

Třetí (praktickou) část tvoří soubor tabulek a grafů, podrobně zachycujících rozličné parametry českého trhu hypotečních úvěrů v posledních letech. Součástí je i přehled základních hypotečních produktů, nabízených v České republice v květnu 2006. Závěr práce je věnován vývoji institutu hypotečního úvěru na našem území od poloviny 18. století až do současnosti. Zvláštní pozornost je věnována zejména vývoji relevantní legislativy po roce 1989. 9

1 Hypoteční úvěr jako bankovní obchod Finanční vztahy bank a ostatních nebankovních subjektů se realizují na finančních trzích jako (bankovní) obchody s bankovními produkty. Bankovní obchody se člení na: přímé a nepřímé promptní a termínované podle odrazu v bilanci banky na aktivní, pasivní, neutrální (indiferentní) a obchody na vlastní účet (tvorba bankovního portfolia) Uvedené klasické rozlišení bankovních obchodů není ovšem zcela přesné, existují bankovní obchody, které se mohou objevit jak v aktivech tak v pasivech nebo zároveň v rozvaze i v podrozvaze (např. deriváty) a otázka, na které straně rozvahy se příslušný obchod objeví v účetnictví, není často pro banku rozhodující. Navíc se toto rozlišení používá v jiném významu v souvislosti s produkty elektronického bankovnictví. Proto se dnes častěji užívá členění bankovních obchodů (produktů) podle jejich funkcí. Tato práce bude s výše uvedenými výhradami a v souladu se zadáním, dělení na aktivní, pasivní a indiferentní obchody využívat. 1.1 Pasivní bankovní obchody Pasivní bankovní obchody se odrážejí v pasivech obchodních bank. Jedná se zejména o obchody, kterými banka získává cizí kapitál. Banka je v postavení dlužníka a vznikají jí závazky. 1.2 Neutrální bankovní obchody Neutrální bankovní obchody představují poměrně různorodou skupinu obchodů, které se neprojevují v rozvaze banky. Můžeme je rozdělit na: bankovní služby (např. zprostředkování platebního styku, realizace emise cenných papírů pro klienta, poskytování informací) budoucí pohledávky a závazky (např. poskytnuté záruky, které jsou vykazovány v podrozvaze, forfaiting) 10

1.3 Aktivní bankovní obchody Aktivní bankovní obchody se odrážejí v aktivech banky. Banka vystupuje v postavení věřitele. Vznikají jí pohledávky za dlužníky nebo různá vlastnická práva. Vytváří tak skupiny základních aktiv, která se člení podle klesající likvidity na: primární rezervy (aktiva) jsou nejlikvidnější částí aktiv banky. Jedná se zejména o pokladní hotovost, vklady u centrální banky a vklady u ostatních bank. Banka tvoří primární rezervy ze zákona 1 (povinné minimální rezervy) a další primární rezervy dle vlastního uvážení. V zájmu rentability je snahou bank držet primární rezervy v nejnižším možném objemu, neboť nepřinášejí žádné nebo jen minimální výnosy. sekundární rezervy (aktiva) posilují bankovní likviditu, pomáhají překonat negativní sezónní, cyklické a nečekané vlivy, nejsou určeny zákonem a jejich výše a struktura je vnitřní záležitostí každé banky. Jejich základní vlastností musí být možnost změny na hotovost v minimálním čase a s minimálními náklady. Patří sem krátkodobé likvidní cenné papíry - pokladniční poukázky, směnky a cenné papíry komerčních subjektů. úvěry a půjčky méně likvidní a rizikovější aktiva, která jsou však vysoce rentabilní a produkují podstatnou část bankovních výnosů. Rozlišujeme úvěry klientům a úvěry jiným bankám včetně centrální banky. investice po uspokojení poptávky po úvěru jsou další disponibilní peněžní zdroje banky uloženy do cenných papírů, které mají dlouhodobější charakter, než sekundární aktiva akcií, dluhopisů Banka nemá při nabývání aktiv zcela volnou ruku, musí dodržovat pravidla kapitálové přiměřenosti a úvěrové angažovanosti stanovená centrální bankou 2. 1 Konkrétně v ČR každá banka (včetně stavebních spořitelen) a pobočka zahraniční banky, která má v ČR bankovní licenci nebo se rozhodne v ČR podnikat na základě tzv. "jednotné licence", je povinna držet na svém účtu u ČNB určitý předem stanovený objem likvidních prostředků, tzv. povinné minimální rezervy (PMR). Předepsaný objem PMR je stanoven na 2 % ze základny pro výpočet PMR. S platností od 12.7.2001 je touto základnou objem primárních závazků dané banky (tj. vklady klientů, úvěry přijaté od klientů, emitované neobchodovatelné cenné papíry v držení nebankovních subjektů, emitované ostatní dluhové cenné papíry v držení nebankovních subjektů), jejichž splatnost nepřevyšuje 2 roky. PMR jsou úročeny sazbou ČNB pro 2T repo operace. 2 ČNB v souladu s požadavky BASLE I stanovuje kapitálovou přiměřenost ve výši minimálně 8%. Způsob výpočtu je následující: kp = (tier1 + tier2 O + tier3 využitý) / (A + B) * 8% kp kapitálová přiměřenost tier1 splacené základní jmění zapsané v obchodním rejstříku, splacené emisní ážio, zákonné rezervní fondy a ostatní rezervní fondy vytvořené ze zisku po zdanění 11

1.4 Úvěrové riziko Úvěrové produkty bank představují u univerzálních bank obvykle podstatnou část aktiv. Z toho je zřejmý význam podílu těchto produktů na výnosech banky. Na druhé straně úvěrové riziko (riziko, že dlužník nedostojí svým závazkům podle podmínek smlouvy), které je s nimi neodmyslitelně spjato, je hlavním rizikem bankovního podnikání a jeho nezvládnutí bylo v minulých letech nejčastějším důvodem ukončení činnosti řady bank nejen v ČR. Proto se banky i legislativa v posledních letech aktivně zabývaly vytvořením efektivního systému řízení úvěrového rizika. Ten je na všech úrovních založen na stanovení limitů, které v podstatě určují míru rizika, jež je pro banku akceptovatelná. Existuje celá řada chyb (faktorů), které přispívají ke zvýšení úvěrového rizika: banka není technicky ani personálně připravena na poskytování určitého druhu úvěrů nebo na poskytování úvěrů určité skupině klientů příliš velká koncentrace úvěrů do určitého odvětví popř. určité skupině klientů poskytování úvěrů začínajícím podnikatelským subjektům poskytování úvěrů zadluženým podnikatelským subjektům špatně definované zásady úvěrování nedostatečný systém hodnocení a sledování jednotlivých úvěrů i úvěrového portfolia jako celku podcenění důležitosti pečlivého zpracování veškerých smluvních dokumentů a kontroly prostředků zajišťujících úvěr, poskytování nedostatečně zajištěných úvěrů ignorování významu finanční analýzy dlužníka (analýza rozvahy, výkazu zisku a ztrát a výkazu cash-flow dlužníka) využívání zastaralých poznatků a metod řízení úvěrového rizika 1.5 Klasifikace bankovních úvěrů Systematizace úvěrů je nepřehledná, existuje celá řada kritérií, podle kterých je možno úvěry dělit: tier2 rezervy na krytí obecných rizik až do výše 1,25% rizikově vážených aktiv bankovního portfolia, podřízený dluh A max. do výše 50% tier1 tier3 podřízený druh B O odčitatelné položky A, B kapitálové požadavky k úvěrovému a tržnímu riziku 12

podle příjemce úvěru na úvěry poskytované státu, veřejnoprávním subjektům, podnikatelům (komerční úvěry) a fyzickým osobám (spotřební úvěry) podle splatnosti na úvěry krátkodobé (doba splatnosti do jednoho roku), střednědobé (doba splatnosti do pěti let) a dlouhodobé (doba splatnosti nad pět let) podle zajištění na úvěry nezajištěné a zajištěné (zajištění může mít formu zástavního práva k movitým věcem, nemovitým věcem, pohledávce, cenným papírům, ručení, bankovní záruky nebo směnky). Z konkrétní formy zajištění může potom vyplývat i specifická forma úvěru. podle účelu použití na úvěry vázané (mohou být použity pouze na ve smlouvě vymezený účel) a volné podle měny, v níž jsou poskytnuty, na úvěry korunové a úvěry v cizí měně podle povahy úvěrování na úvěry jednorázové a opakované (revolvingové nebo kontokorentní) 13

2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je podle obecně platné definice půjčka zajištěná zástavním právem k nemovitosti. Patří k nejstarším typům úvěrů a je dnes prakticky všude na světě nejvýznamnější formou financování investic do bydlení. Od klasických úvěrů se liší především svým zajištěním zástavním právem, nižším úročením a dlouhodobostí. Z té vyplývá i potřeba získávání dlouhodobých úvěrových zdrojů, a to přednostně vydáváním zvláštních druhů dluhopisů hypotečních zástavních listů. Specifické rysy hypotečních úvěrů vedly i k vytvoření zvláštních technik jejich poskytování a splácení. Poměrně nízké úročení hypotečních úvěrů pramení mimo jiné z jejich relativně nízké rizikovosti. Nemovitosti jsou jednou z nejkvalitnějších záruk, které mohou jednotlivci bance poskytnout. Mají stabilní hodnotu, která může dokonce růst. Představují také obvykle nejcennější část majetku, což přispívá ke zvýšení odpovědnosti dlužníků a posiluje jejich snahu o splnění závazků vůči hypoteční bance. Pokud mluvíme o poskytování úvěrů, jde vždy o aktivní úvěrové obchody banky, které zvyšují pohledávky za dlužníky a projeví se tak u bank zvýšením aktiv. Hypoteční banky se zde vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele. 2.1 Členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze členit podle celé řady různých kritérií. Dle účelu využití úvěru rozlišujeme: neúčelové hypoteční úvěry (tzv. americká hypotéka) účelové hypoteční úvěry Neúčelový hypoteční úvěr nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z úvěru použije. Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na předem stanovené účely. Většinou se jedná o omezení využití úvěru pouze na investice do nemovitostí 14

Pro oba typy společný je způsob zajištění úvěru vkladem zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí tzv. hypotékou 3. Bance jako zástavnímu věřiteli je tímto instrumentem dáno právo uspokojit své pohledávky výtěžkem z prodeje zastavěné nemovitosti, a to v případě nesplnění závazků dlužníkem. Dle způsobu splácení členíme úvěry na: úvěry s anuitním splácením - klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky úvěry s progresivním splácením - klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují úvěry s degresivním splácením - klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje Podle toho, kdo o úvěr žádá (komu je poskytován) rozlišujeme hypoteční úvěry poskytnuté: fyzickým osobám právnickým osobám obcím a městům podnikatelům Dle kritéria doby splatnosti dělíme hypoteční úvěry na: krátkodobé (1-5 let) střednědobé (5-15let) dlouhodobé (nad 15 let) Propojení hypotečního úvěru s nemovitostmi umožňuje dlouhou dobu splatnosti. Doba splatnosti se proto obvykle pohybuje mezi 5 30 roky. Doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu životnosti objektu, který je z úvěru pořizován. Žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud délka splácení 3 Hypotéka je z ryze právního hlediska zástavní právo k nemovitosti, a nejedná se tedy o nemovitost samotnou a už vůbec ne o hypoteční úvěr (nýbrž pouze o podmínku, jejíž splnění je nutné pro jeho vznik). Přesto je toto označení hypotečního úvěru v současnosti akceptováno jak širokou veřejností tak samotnými hypotečními bankami. S uvedenými výhradami je z důvodu snahy vyhnout se neustálému opakování slov pro hypoteční úvěr používáno označení hypotéka i na některých místech této práce. 15

zasahuje do důchodového věku, je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludlužníka. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15-20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti. Dále je možné hypoteční úvěry rozlišit např. podle výše částky, kterou může klient od banky získat. Je zřejmé, že maximem může být hodnota, resp. cena nemovitosti či nemovitostí, které slouží jako zástava. Základní pravidlo pro výši hypotečních úvěru zní: výše hypotečního úvěru je menší než cena obvyklá zastavené nemovitosti. Banky kromě toho stanovují maximální částku, kterou jsou ochotny poskytnout jako hypoteční úvěr. Relativně bezpečná výše krytí hypotečních úvěrů se pohybuje mezi 60 až 80% obvyklé tržní ceny zastavených nemovitostí Česká právní úprava limituje maximální výši úvěru ve vztahu k hodnotě nemovitosti nepřímo stanovením maximální přípustné výše pohledávek sloužících k řádnému krytí závazků z HZL ve výši 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. 2.2 Úroky z hypotečních úvěrů Úroková sazba z hypotečních úvěrů je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka používá k jejich financování HZL. Pro hypoteční banku, která při vydávání HZL stojí vůči klientům v pozici dlužníka,představují úroky z HZL náklad, který musí uhradit ze svých výnosů. A těmi jsou právě hlavně úroky z hypotečních úvěrů. Jednoduchý vzorec výpočet pro úroků z hypotečních úvěrů je: úroky z hypotečních úvěrů = úroky z HZL + bankovní marže Bankovní marže je relativně stabilní částí ceny (úroků) hypotečních úvěrů, naopak úroky z HZL mohou vykazovat značnou dynamiku formovanou aktuálním vývojem poptávky a nabídky na finančních trzích. Fixací úroků z daných emisí HZL na určité období si hypoteční banky vytvářejí relativně stabilní podmínky pro stanovení optimálních úroků z hypotečních úvěrů na stejné období. 16

Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být stanovena jako pevná po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá, v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Nejčastěji se používá kombinace obou výše uvedených způsobů (tzv. fixace) - pevná sazba vždy pro určitý počet let a možnost změny sazby bankou vždy na konci tohoto období. Pro dlužníka je nejvýhodnější úvěr se splatností mezi 10 a 20 lety. U krátkodobých hypoték sice úroky představují při nízkých úrokových sazbách pouze zlomek vypůjčené částky, zato jsou vyžadovány vysoké měsíční splátky, které jsou pro většinu klientů neúnosné. Hypoteční úvěry s dobou splatností mezi deseti až dvaceti lety se vyznačují podstatně nižší měsíční splátkou ve srovnání s pětiletými úvěry, přičemž celkově zaplacené úroky se stále ještě pohybují v přijatelných mezích. Pokud jde o hypoteční úvěr s dobou splatnosti nad 20 let, klesá výše měsíční splátky již jen pomalu, zato však zbytečně roste částka zaplacená na úrocích. 2.3 Fixace úrokové sazby Úroková sazba hypotéky zůstane v nezměněné výši pouze po sjednanou dobu fixace. Poté banka stanoví sazbu novou. Klient tedy vždy stojí před rozhodnutím, zvolit si takovou délku doby fixace, která bude nejlépe vyhovovat jeho konkrétní situaci. Delší fixace znamená větší jistotu v tom, že výše úrokové sazby zůstane nezměněna po několik let. Zároveň je však třeba počítat s vyššími úroky. Řešení otázky, kterou fixaci zvolit, je do značné míry individuální a závisí na: konkrétní výši fixované sazby možnosti případné mimořádné splátky (u neúčelových úvěrů jsou banky povinny umožnit mimořádnou splátku kdykoliv a bez sankčních poplatků) délce čerpání úvěru předpokládaném pohybu makroekonomických ukazatelů, zejména úrokových sazeb očekávaném vývoji příjmů klienta v budoucnu Pro ty, kteří nepředpokládají, že budou mít v dohledné době prostředky na případnou mimořádnou splátku, je vhodná pětiletá fixace. Naopak klientům, kteří s jistotou vědí, že v krátké době budou mít mimořádné příjmy, se hodí roční fixace. V každém případě je volba délky fixace i přes veškerou opatrnost do jisté míry sázkou do loterie. 17

V praxi se nejčastěji sjednávají hypotéky s pětiletou fixací, oblíbené jsou i fixace kratší. K růstu počtu kratších fixací přispěla i skutečnost, že banky spojují svoje nejvýhodnější úrokové sazby s jednoletou fixací a jsou to právě tyto sazby, které jsou nejčastěji veřejnosti prezentovány v rámci snahy získat co nejvíce klientů. Četnost výskytu jednotlivých fixací ukazuje následující graf: Graf 1: Oblíbenost jednotlivých variant fixace úrokových sazeb Fixace ostatní; 6,95% 10 let; 0,48% 1 rok; 27,06% 5 let; 38,69% 3 roky; 26,83% Pramen: Vlastní graf sestrojený na základě údajů ze stránek http://fincentrum.idnes.cz 2006 Před koncem fixační doby banka klientovi stanoví novou výši úrokové sazby, kterou se bude jeho úvěr úročit v dalším (stejně dlouhém) období. Nové sazby se odvíjí od aktuálních tržních úrokových sazeb. Také se bere v úvahu, zda klient řádně splácí. Banky se pochopitelně více soustřeďují na získávání nových klientů, než na péči o své jisté. Proto se může stát, že banka stanoví stávajícímu klientovi méně výhodnou sazbu, případně nová splátka úvěru bude finančně neúnosná. Řešení jsou následující: v okamžiku, kdy skončí doba fixace úrokové sazby má možnost hypotéku předčasně splatit, ať již celou, nebo její část. Je to jediný okamžik, kdy ho to ani v případě účelového úvěru nebude stát žádné sankční poplatky. 18

může se snažit s bankou dohodnout. Banka má většinou zájem na nalezení kompromisního řešení (snížení úrokové sazby, prodloužení doby splatnosti), protože prodlení klienta, vedoucí případně až k nutnosti uspokojit pohledávku výtěžkem z prodeje zastavené nemovitosti představuje pro banku vždy nemalé časové i finanční náklady. Možné (a v cizině často využívané) je i refinancování hypotéky jiným úvěrem. 2.4 Zjišťování bonity klienta Nezbytnou podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání žadatele, že je schopen případný úvěr ze svých příjmů řádně splácet. Základním používaným ukazatelem je poměr čistých měsíčních (ročních) příjmů k měsíčním (ročním) splátkám úvěru. Zkušenosti z praxe ukazují, že pokud splátky hypotečního úvěru (popř. dalších úvěrů) přesahují v součtu 1/3 čistých příjmů, dostane se klient dříve či později do finančních problémů. Banka proto v průběhu procesu uzavírání smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru k zjištění finanční situace klienta a jeho důvěryhodnosti vyžaduje množství různých dokumentů a potvrzení. Jedná se zejména následující doklady 4 : návrh na uzavření smlouvy o úvěru (neboli žádost o úvěr) včetně údajů o příjmech a výdajích domácnosti (úvěrové smlouvy, ručitelské závazky atd.) potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele nebo daňové přiznání s razítkem finančního úřadu 5 žadatele o hypotéku, případně spoludlužníků či ručitelů. Pokud má klient i jiné pravidelné příjmy, může je doložit a zvýšit si tím svoji bonitu. podklady k nemovitosti, k níž má být zřízeno zástavní právo originál aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, nabývací titul k nemovitosti, kde je uveden současný vlastník i to, zda na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno ocenění nemovitosti zpracované odhadcem, který spolupracuje s bankou (banka tuto cenu pro potřeby poskytnutí hypotečního úvěru dále upřesňuje v souladu s pravidly danými zákonem 190/2004 Sb., o dluhopisech) Dále: 4 Zpracováno na základě aktuálních informací z webových stránek Hypoteční banky, a. s. 5 S výjimkou tzv. hypotéky bez doložení příjmů, kde stačí čestné prohlášení o pravidelné výši příjmů. 19

při koupi nemovitosti smlouva nebo její návrh či smlouva o smlouvě budoucí u koupě stavebního pozemku doložení, že pozemek je určen k zastavění (pravomocné stavební povolení, územní rozhodnutí) v případě výstavby, rekonstrukce, oprav apod. projektovou dokumentaci, rozpočet stavby a případné smlouvy s dodavateli u koupě družstevního podílu smlouva o převodu členských práv a povinností, doklad o členství převodce v bytovém družstvu (např. potvrzení o členství, list vlastnictví předmětné nemovitosti) při úhradě členského podílu kupní smlouva uzavřená s bytovým družstvem a prodávajícím, list vlastnictví, kopie výpisu z obchodního rejstříku bytového družstva, výzva bytového družstva k úhradě členského podílu 2.5 Čerpání úvěru Čerpání hypotečního úvěru se provádí zásadně bezhotovostně, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet určený klientem, při účelovém úvěru klient nedostává peníze předem, ale jsou mu vyplaceny při předložení dodavatelských faktur, kupní smlouvy apod. Čerpání může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti, nebo neúčelovém úvěru) nebo může probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. Pravidlem je, že po dobu čerpání se platí jen úroky (z té části úvěru, která již byla čerpána) a teprve následně začíná splácet i jistina. 2.6 Splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je možno splatit jednorázově nebo postupně. Jednorázové splácení se používá jen ve specifických případech. Obvykle se jedná o kombinaci hypotečního úvěru s životním pojištěním nebo se stavebním spořením. V tomto případě dlužník po dobu splatnosti hypotečního úvěru splácí pouze úroky z úvěru a vedle toho si vytváří fondy (stavební spoření, životní pojištění). Z takto vytvořených fondů pak dlužník hypoteční úvěr (nebo jeho část)jednorázově splatí. 20

Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve pouze úrok z vyčerpané částky a to až do doby než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník splácet i jistinu. Hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitním způsobem, tj. konstantními splátkami, které se po celou dobu splácení nemění. To platí pouze v případě, že se nezmění úroková sazba. V praxi však k takové změně dochází po každém skončení doby fixace. Výhodou anuitního splácení je přehlednost a jednoduchost. Každá anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě složky, a to splátku jistiny (úmor) a úrok. Zjednodušeně řečeno první složka znamená částku, o kterou se sníží dluh a druhá složka je platba bance za půjčení finančních prostředků. Poměr těchto dvou složek se v průběhu splácení mění. Zpočátku tvoří úrok významnou část celkové splátky, pak se jeho podíl postupně neustále snižuje. V některých případech je možné i jiné splácení než splácení anuitními splátkami. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení - velikost splátek je v čase buď klesající (degresivní) nebo rostoucí (progresivní). Při degresivním způsobu splácení je sjednána konstantní (roční, čtvrtletní, měsíční) částka, která představuje úmor úvěru. Zároveň s pevně stanovenou splátkou úmoru platí dlužník úroky. Ty se v čase mění postupně klesají podle toho, jak klesá výše jistiny. Díky poklesům výše úroků dostávají splátky klesající charakter. Tento způsob splácení je vhodný zejména u úvěrů podnikatelského charakteru, tedy v případech, kdy úroky mohou být zahrnuty do nákladů. Progresivní splácení je založeno na tom, že dlužník hradí v každé splátce rostoucí úmor (zvyšuje se např. každé splátkové období o určitou konstantní částku nebo procento z výše úvěru) a tím dochází k postupnému poklesu částky úroku. Užívání metody progresivního splácení není příliš časté. Splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich se provádí obvykle v pravidelných termínech. Za základní období je považován jeden rok. Často se volí kratší periody - čtvrtletní nebo i měsíční (dochází k rychlejšímu poklesu jistiny a snižuje se základ pro výpočet úroku). Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby, může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákona o spotřebitelském úvěru (č. 21

321/2001 Sb.), lze učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru kdykoliv a bez sankčních poplatků. 2.7 Zajištění hypotečního úvěru - zástavní právo a další formy zajištění 2.7.1 Zástavní právo Nezbytnou podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru bankou je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Právní úpravu zástavního práva nalezneme převážně v Občanském zákoníku ( 152-174). Podle poněkud složitě formulované definice v 152 zástavní právo slouží k zajištění pohledávky (včetně příslušenství) s tím, že v případě prodlení dlužníka s plněním jeho závazku se může zástavní věřitel domáhat uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Případné přebývající peníze dostane zpátky dlužník. Mezi zástavními právy zaujímá přední postavení právě zástavní právo k nemovitostem. Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán jako účelový) nebo to může být jiná či jiné (v zástavě může být i více nemovitostí) nemovitosti (hypoteční úvěr je čerpán jako neúčelový) a musí se nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanoví hypoteční banka. Ta je povinna upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí, přičemž musí respektovat následující zásady : Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním: trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti, výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práv a závad s nemovitostí spojených místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle těchto zásad nesmí převyšovat 22