ZNALECKÝ POSUDEK č.6599/9 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 276 Na pozemku parc. č.: st.280 Pozemky parc. č.: st.280, st.281, 93/20 Ostatní stavby: LV 73, Žleby, bez čísla Vlastník stavby: Lukáš Fišer, Komenského 276, 285 61 Žleby, 1 / 1 Vlastník pozemku: Lukáš Fišer, Komenského 276, 285 61 Žleby, 1 / 1 Katastrální území: Žleby LV č.: 73 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Žleby Část obce: Žleby Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/6 181 00 Praha 8 6.1.2015 / 6.1.2015 1 200 000 Kč O rodinné domy v této cenové relaci je v dané lokalitě stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 19.1.2015... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 23 stran textu včetně 16 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Žleby Katastrální území: Žleby Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 5+1 zastavěná plocha 1NP: 193 m 2 obestavěný prostor: 671 m 3 podlahová plocha - obytná část 149 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 100 40 opotřebení celkové: 71 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2004 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.280, st.281, č.93/20 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou napojeny na všechny IS. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.93/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Obce Žleby. Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro obec a k.ú. Žleby, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. V tomto případě je stanovena směrná cena pozemků ve výši 400,00 Kč /m 2. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází kůlna navazující na dům, přístřešky bez hodnoty, zpevněné plochy z betonu, dřevěná vrata a vrátka, přípojky všech sítí - přípojka veřejné kanalizace je na pozemku, do domu však zřejmě nenapojena. Dále je zde oplocení na kamenné podezdívce k ulici, přeplocení zahrady, žumpa, dřevěný altán, ovocné porosty. Dále se zde nachází stavba bez čp. oceněná v ostatních stavbách, její změření nebylo umožněno, výměry odhadnuty. výměra pozemků celkem: 941 m 2 jednotková cena 400 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: - 2 -
omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná 281 Zděný objekt s pultovým krovem OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota 110 1 000 110 000 80,00 % 22 000 Obec Počet obyvatel: 1 291 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Žleby jsou obcí, která má asi cca 1300 obyvatel. Správním centrem je město Čáslav, vzdálené cca 8 km. Do Kutné Hory je cca 18 km, do Kolína cca 35 km. V místě se nachází obecní úřad, obchody, restaurace, služby, státní zámek. Žleby leží při silnici č. 337 vedoucí mezi městy Čáslav a Ronov nad Doubravou. Předmět ocenění se nachází v k.ú. Žleby, v ulici Komenského v zastavěné části obce. Železnice a autobusová doprava jsou v místě. Pracovní příležitosti se nachází v Kutné Hoře Foxconn, v Čáslavi, na letišti NATO v Chotusicích, ve Vrdech ve firmě Goldbeck Prefabeton, dále v Kolíně v továrně na automobily TPCA. Rizika: Ostatní omezení Prohlídka celého domu nebyla umožněna a nebyly sděleny některé údaje týkající se domu. Nebyly změřeny vedlejší stavby a tři pokoje v domě. Výměry v domě byly odhadnuty, rozměry vedlejších staveb změřeny pouze ze dvora, část odhadnuta dle katastrální mapy ortofoto a jiných dostupných map a prostředků. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.73 je zapsáno zástavní právo exekutorské, smluvní, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní částečně podsklepený rodinný dům. Stáří odhaduji na cca 100 roků. Dům byl průběžně rekonstruován. Poslední rekonstrukcí byla výměna střešní krytiny, výměna oken za plastová a zřízení koupelny a WC cca před 10-ti roky. Dům má sedlový krov zakrytý betonovou taškovou krytinou, oplechování je z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové, v části do dvora opadané. Okna jsou plastová s dvojsklem, vchodové dveře a parapety plastové, v půdním prostoru jsou okna dřevěná špaletová neudržovaná. Vnitřní omítky jsou vápenné, ve sklepě hrubé a opadané. Dveře jsou plné a prosklené, na podlahách jsou betony, PVC, dlažby a koberce. Ohřev teplé vody je bojlerem, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Dům je v průměrném technickém stavu, pouze se základní údržbou. Omítky v domě jsou v části vlhké, dům je bez vodorovných izolací, venkovní omítky do dvora jsou vlhké a opadané. K domu je přistavěna do dvora zděná kůlna se sklonitým krovem zakrytým vlnitým eternitem, okno je jednoduché, dveře provizorní plné. Dle LV na pozemku st.281- výměra 10m 2 je zapsaná stavba bez čp., objekt - garáž má větší výměru cca 35 m 2 a zasahuje na zahradu pozemek č.93/2. Objekt je zděný nepodsklepený s pultovým krovem zakrytým eternitovými šablonami, vrata jsou plechová bez zateplení, objekt bez údržby. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy smíšené 2. Zdivo zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina betonová taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky, 8. Fasádní omítky břízolitové omítky sklepy hrubé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné na půdu a kamenné 12. Dveře plné a prosklené do sklepa 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných PVC, koberce dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba, beton 16. Vytápění ústřední topení, kotel na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace odkanalizování ze všech míst 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, kombinovaný 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, sporák vana 25. Záchod splachovací kombi 26. Ostatní přípojky, venkovní úpravy Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 79,68 m 2 21,10 m 2 sklep 23,80 m 2 0,50 11,90 m 2 sklep 18,40 m 2 0,50 9,20 m 2 1.NP 192,52 m 2 127,80 m 2 vstupní chodba 6,80 m 2 1,00 6,80 m 2 chodba 15,60 m 2 1,00 15,60 m 2 koupelna 8,30 m 2 1,00 8,30 m 2 WC 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 pokoj 26,20 m 2 1,00 26,20 m 2 kuchyň 24,20 m 2 1,00 24,20 m 2 pokoj 12,30 m 2 1,00 12,30 m 2 pokoj 9,50 m 2 1,00 9,50 m 2 pokoj 16,10 m 2 1,00 16,10 m 2 pokoj 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 komora 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 3 018 096 Kč Hlavní stavby: 862 270 Kč Ostatní stavby: 110 000 Kč Ostatní stavby: 22 000 Kč Pozemky: 376 400 Kč Věcná hodnota celkem: 1 260 670 Kč - 4 -
Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Žleby, okr. Kutná Hora 180,00 360 1 499 000 8 328 0,84 7 008 Nabídka - rodinný dům 4+1 v obci Žleby na vlastním pozemku o výměře 360m2 na velice krásném a klidném místě mimo hlavní silnici blízko centra obce. Částečně podsklepené. pěkná zahrada, dům je po velice zdařilé rekonstrukci, zavedena obecní voda, kanalizace - přípojka, septik, vytápění elektrika + krbová kamna, elektřina 220 + 380 V, plynová přípojka u domu - možnost zavedení, K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,85 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Žleby, okr. Kutná Hora 60,00 435 799 000 13 317 0,67 8 867 Nabídka - prodej menšího rodinného domku dispozičně 2+1 o výměře 60 m2 v obci Žleby. V přízemí domu jsou dva pokoje, kuchyň, předsíň a toaleta. Koupelna se nachází v suterénu domu a z koupelny je vstup do sklepa. Z hlavní části domu vede chodba do vedlejší stavby, kde se nachází ještě jeden pokoj, který se využívá jako ložnice. Pod ložnicí je dílna a sklad, do kterých je přístup z venku. Pod domem jsou další prostory, které slouží jako sklad. V domě je zaveden plyn, voda je ze studny a na hranici pozemku je obecní vodovod s možností připojení. V přední části domu je okrasná zahrada s pěknými jehličnany a přístřešek, který se může využívat jako pergola. Za domem je menší zahrádka vhodná pro pěstování zeleniny. Nemovitost se nachází v okrajové části obce. V obci je škola, školka, obchod, restaurace, pošta i lékař. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 1,02 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,80 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Hostovlice, okr. Kutná Hora 104,00 1 534 1 350 000 12 981 0,69 8 898 Nabídka - RD 4+1, obytná plocha domu 104m2, užitná plocha domu 230m2, cihlová garáž, zahrada 1 173m2, se nachází v klidné části obce Hostovlice u Čáslavi. Dům sestává ze dvou nadzemních podlaží. V přízemí se nachází předsíň, samostatné WC, koupelna s chodbou, pracovna, obývací místnost, kuchyň a dvě ložnice. V prvním patře se nachází půda vhodná k vestavbě. Ostatní užitnou plochu domu tvoří kůlna se seníkem a sklep. Topení je zajištěno el. akumulačními kamny a tuhými palivy. Vlastní voda ze studny, jímka. Obecní vodovod a kanalizace je v řízení. Na zahradě, která je orientovaná na jih, se nachází velké množství vzrostlých ovocných stromů (jabloň 4x, hruška 1x, ořech vlašský 1x, bluma 1x, třešeň 2x, švestka 2x) a keřů (rybízy, ostružiny, maliny...) včetně skleníku. V blízkosti se nachází zámek Žleby a CHKO Železné Hory. Dopravní spojení 10 min. do Čáslavi. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 1,02 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 19,73 % Variační koeficient po úpravách: 10,70 % Průměrná cena 8 258 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 149 m 2 Porovnávací hodnota 1 229 616 Kč - 5 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. 1.nemovitost se nachází ve shodné obci, jedná se o rodinný dům v průměrném stavu s pravidelnou údržbou, podobný počet užitných plocha, menší velikost pozemku. 2.nemovitost se nachází ve shodné obci, rodinný dům v dobrém technickém stavu, menší velikost pozemku i užitných ploch. 3.nemovitost se nachází v Hostovlicích, dům v průměrném technickém stavu bez zásadní rekonstrukce, větší pozemek, menší počet užitných ploch. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 280 298 m 2 400 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 281 10 m 2 400 Kč/m 2 zahrada: 93/20 633 m 2 400 Kč/m 2 Celkem: 941 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 200 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 3,00 % 36 000Kč Obvyklá cena pozemků: 376 400Kč Upravená obvyklá cena: 787 600Kč Započitatelná plocha: 149m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 5 289Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.73 ze dne 21.11.2014 7 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka - provedení odhadu předmětu aukce Č.j. 1187/2014-A 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 22.5.2006 - kupní cena nesdělena. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch: 1.200.000,00 Kč : 149,00 m 2 = 8.054,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 8.100,00 Kč/m 2 Výhody: - obec s částečnou občanskou vybaveností - škola, školka, obecní úřad, obchody, restaurace, základní služby - dobrá dostupnost do okolních měst s pracovními příležitostmi - Čáslav, Kutná Hora, Kolín - dům po částečné rekonstrukci - v sezóně je zde čilý turistický ruch díky státnímu zámku Nevýhody: - vybavení domu je morálně zastaralé - byla umožněna pouze částečná prohlídka domu a jeho okolí - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 6.1.2015 Posudek o ceně byl vypracován 19.1.2015 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6599/9 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 19.1.2015 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.73-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
Mapa obce - 17 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled od hlavní silnice - JV Pohled od hlavní silnice - J Pohled z ulice Komenského - SZ Pohled z ulice Komenského - S Vchod do domu - 18 -
Kůlna u domu Garáž Pokoj Kuchyň Koupelna Koupelna - 19 -
Pokoj WC Pokoj Pokoj - 20 -
Srovnatelné nemovitosti - 21 -
- 22 -
- 23 -