ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 66-62/2016 NEMOVITOST: Nemovitost: Byt č.1175/56, k.ú.hlubočepy, hl.město Praha Adresa nemovitosti Silurská 1175/6, Praha 5, 152 00 Katastrální údaje: LV č.8972 : jednotka 1175/56 byt LV č.8192 : budova Hlubočepy č.p.1175/6, bytový dům LV č.8192 : pozemky p.č.964/59, 964/60, 964/97, 964/98, 964/99, 964/100, 964/101, 964/106, 964/109, 964/112 - podíl na společ. částech domu a pozemcích 5451/900415 Pozemky: 964/59, 964/60, 964/97, 964/98, 964/99, 964/100, 964/101, 964/106, 964/109, 964/112 Vlastník stavby: PVO TRADE s.r.o., Filmařská 1154/21, 15200 Praha 52, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: PVO TRADE s.r.o., Filmařská 1154/21, 15200 Praha 52, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 2 900 000 Kč Datum místního šetření: 28.6.2016 Datum zpracování : 14.7.2016 Počet stran: 13stran Počet příloh: 10 stran V Pardubicích dne 18.7.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN Nemovitost: Byt č.1175/56, k.ú.hlubočepy, hl.město Praha Adresa nemovitosti Silurská 1175/6, Praha 5, 152 00 Katastrální údaje: LV č.8972 : jednotka 1175/56 byt LV č.8192 : budova Hlubočepy č.p.1175/6, bytový dům LV č.8192 : pozemky p.č.964/59, 964/60, 964/97, 964/98, 964/99, 964/100, 964/101, 964/106, 964/109, 964/112 - podíl na společ. částech domu a pozemcích 5451/900415 Pozemky: 964/59, 964/60, 964/97, 964/98, 964/99, 964/100, 964/101, 964/106, 964/109, 964/112 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 28.6.2016 za přítomnosti znalce, pana Kosiny (Jednatel PVO Trade) a pana Mužíka (zástupce akcionáře). Nebyl zpřístupněný sklep, komora a sklad ve 2.PP (zapsáno v prohlášení vlastníka).jednotka je rozestavěná. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Nemovitost: Byt č.1175/56, k.ú.hlubočepy, hl.město Praha Adresa nemovitosti Silurská 1175/6, Praha 5, 152 00 Katastrální údaje: LV č.8972 : jednotka 1175/56 byt LV č.8192 : budova Hlubočepy č.p.1175/6, bytový dům LV č.8192 : pozemky p.č.964/59, 964/60, 964/97, 964/98, 964/99, 964/100, 964/101, 964/106, 964/109, 964/112 - podíl na společ. částech domu a pozemcích 5451/900415 Pozemky: 964/59, 964/60, 964/97, 964/98, 964/99, 964/100, 964/101, 964/106, 964/109, 964/112 Vlastník stavby: PVO TRADE s.r.o., Filmařská 1154/21, 15200 Praha 52, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: PVO TRADE s.r.o., Filmařská 1154/21, 15200 Praha 52, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Hlubočepy jsou městská čtvrť a katastrální území Prahy, nacházející se na levém břehu řeky Vltavy, spadající do městské části Praha 5. Sídliště Barrandov je čtvrť situovaná na jihozápadě městské části Praha 5. Vilová část Barrandova se nachází jižně od průjezdní ulice K Barrandovu nad Barrandovskými skálami. Jedná se o lokalitu s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností. Průměrná je dopravní dostupnost do centra autobusy MHD. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Bytový dům čp.1175 o třech sekcích je postavený na pozemku p.č.964/59. Pozemek p.č.964/60 tvoří zelenou plochu podél JZ fasády, užívanou spoluvlastníky domu. Je s domem oplocená. Pozemky p.č.964/97, 964/98, 964/99, 964/100 jsou malém zelené plochy mezi chodníky. Na pozemku p.č.964/101 se nachází přístupové chodníky podél jižní fasády z ulice Silurská, na pozemcích p.č.964/106, 964/109, 964/112 přístupová schodiště z ulice Chlupáčova. Bytový dům je atypický zděný, s plochou střechou, půdorysu tvaru L se třemi samostatnými sekcemi propojenými v podzemním podlaží. Západní koncová sekce je kaskádovitě ustupující. Dům obsahuje 80 bytových jednotek a 3 nebytové jednotky v 7 nadzemních podlažích a 2 společné garáže s 96 parkovacími místy v 1.PP a 2.PP. Vnitřní schodiště v sekcích je přímo osvětlené, dvouramenné. Výtahy jsou osobní. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu do centrální kotelny. Bytový dům je přístupný z ulice Silurská, dále z ulice Chlupáčova včetně garáží. Rozestavěná bytová jednotka č.56 se nachází v 5.NP koncové západní sekce č.1175/8. Jedná se o ze tří stran krajový byt, v kaskádovitě ustupující sekci, dosud bez dispozičního členění. Terasa tvoří střechu 4.nadzemního podlaží. Všechny stávající příčky byly dle náhledu vybourány. Vystavěna je pouze příčka oddělující sociální zařízení, nedokončená. Sklepní prostory, komora a sklad ve 2PP (dle prohlášení vlastníka) nebyly při místním šetření přiznány a tudíž zpřístupněny. Byt je přístupný ze společné chodby do protáhlé úzké vnitřní chodby, přecházející v dosud nerozdělený prostor se stěnou s francouzskými okny na terasu. Sociální zařízení je oddělené jedinou nedokončenou příčkou, na stropě je SDK podhled. Vývody pro kuchyň jsou na SZ fasádní stěně. Kanalizace je odvedena tlakově pod stropem do sociálního zařízení. Jsou provedeny ty rozvody inženýrských sítí, které vedou v podlaze a část koncových zařízení elektro. Osazena jsou otopná podlahová tělesa, rozvody v podlaze, ovladač. Omítka obvodových stěn je původní, s rýhami po vybouraných příčkách. Na podlaze je původní betonová mazanina, v sociálním zařízení nevyrovnaná po vybourání dlažby. Orientace oken je jednostranná, SV směrem, s výhledem přes ulici K Barrandovu do Prokopského údolí. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1175 a pozemcích p.č.964/59, 964/60, 964/97, 964/98, 964/99, 964/100, 964/101, 964/106, 964/109, 964/112 činí 5451/900415. Strana - 6 -
POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Číslo bytové jednotky 56 Podlaží 5 Dispozice neurčena, 1+kk Podlahová plocha bytu 54,51 m 2 Balkon 0,00 m 2 Terasa 32,37 m 2 Sklep 28,44 m 2 Zahrada 0,00 m 2 Garážové stání 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 115,32 Podíl na společných částech domu 5451/900415 Podíl na společných částech pozemku 5451/900415 POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Bytový dům č.p.1175 je situovaný v ulici Silurská, v městské části Hlubočepy, v uzavřeném areálu "Barrandov Hills" novostaveb bytových domů o několika sekcích, částečně propojených podzemním podlažím s garáží. Je umístěný západně od ul K Barrandovu. Počet obyvatel 1 259 079 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [ ] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [ ] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 964 p.č. 964/22 fyzická osoba ostatní plocha zeleň, vč.ulice Silurská, hlavní přístup od jihu k domu, pravěp. přístup ošetřen věcným břemenem, podána žaloba na určení vlastnického práva 964 964/180 právnická osoba ostatní plocha jiná plocha, napojení Silurské do Geologické ulice, není právně ošetřeno Strana - 7 -
PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Ano Dle ústního sdělení při místním šetření. Smlouva nebyla předložena. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti jednotka rozestavěná Rizika spojená s umístěním nemovitosti sousedství frekventované komunikace K Barrandovu VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Ne Nemovitost byla v minulosti zatopena Ne Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Ano Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nezjištěno Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Ne Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Ne Poloha nemovitosti v chráněném území Ne Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Dle LV č.8972 na nemovitosti vázne : - věcné břemeno umístění, vedení, vstupu a vjezdu za účelem zajištění oprav, údržby, stav.úprav ing.sítí - zástavní právo exekutorské, V-41640/2014-101, V-45054/2015-101 - zástavní právo smluvní, V-6899/2015-101 - zahájení exekuce, Z-40498/2014-101, Z-33193/2015-101 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-51434/2014-101, Z-33099/2015-101 - podán návrh na naříz.výkonu soudc.zástav.práva, Z-33345/2015-101 RIZIKO Popis rizika Ne Věcné břemeno užívání Ne Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ne Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Ne Zajišťovací převod práva Ne Právo stavby Ne Nezbytná cesta Ne Přednostní pořadí pro jiné právo Ne Historická zástavní práva převzatá do KN Ne Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní kolaudace domu 2008 rozestavěná stavba délka rozestavěnosti jednotky nezjištěna RIZIKO Ano Ne Ano Ne Ne Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Strana - 8 -
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 8972 Kraj: Pražský Okres: Praha-hlavní město Obec: Praha Katastrální území: Hlubočepy Ulice: Silurská č.o.: Vlastníci rozestavěná bytová jednotka, bez dispozice a vybavení, v 5.NP atypického bytového domu o třech sekcích - Filmařská 1154/21, 15200 Praha 52 Stavba je součástí byt č.1175/56 objekt bydlení č.p.: 1175 pozemku p.č.964/59 Pozemky 964/59 zastavěná plocha a nádvoří 1 191 m 2 964/60 ostatní plocha jiná plocha 1 398 m 2 964/97 orná půda 41 m 2 964/98 ostatní plocha zeleň 36 m 2 964/99 ostatní plocha jiná plocha 53 m 2 964/100 ostatní plocha zeleň 49 m 2 964/101 ostatní plocha jiná plocha 163 m 2 964/106 ostatní plocha jiná plocha 21 m 2 964/109 ostatní plocha jiná plocha 25 m 2 964/112 ostatní plocha jiná plocha 28 m 2 Podíl Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha - chodba 14,31 m 2 1,00 14,31 m 2 komora a sklad 2PP 25,30 m 2 0,10 2,53 m 2 koupelna 3,80 m 2 1,00 3,80 m 2 obytná část bytu 33,30 m 2 1,00 33,30 m 2 sklep 3,14 m 2 0,10 0,31 m 2 terasa 37,23 m 2 0,10 3,72 m 2 - - celkem 117,08 m 2 57,98 m 2 Celkem 117 m 2 57 m 2 Konstrukce (převažující) Popis Základy betonové s izolací Zdivo cihelné, příčka z porobetonu, další příčky chybí Stropy železobetonové Střecha plochá Krytina izolační souvrství Klempířské konstrukce z TiZn plechu Vnitřní omítky na stávajících stěnách štukové Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém, stěrková omítka Vnější obklady - Vnitřní obklady chybí Strana - 9 -
Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní betonové s keramickým obkladem vstupní bezpečnostní, vnitřní chybí plastová, francouzská chybí terasa dlažba na terčích, v bytě chybí ÚT dálkové, bloková kotelna světelný rozvod, nedokončená bleskosvod v plastu, rozpracováno centrální není standardní, rozpracováno (do nového kuch koutu tlaková) chybí chybí WC závěsné nezapraveno rozvody slaboproudu 4. VÝPOČTY VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Byt 2+kk-studio, Silurská 54,80 0,00 2+kk, terasa 3 921 900 71 567 0,72 51 817 byt 3+kk, terasa 7,2m2 5.NP v totožném bloku domů novostavba dokončená Strana - 10 -
Hodnocení:menší vliv hluku z ulice byt je rezervovaný, prodává developer Lokalita 2 Byt 2+kk, Devonská Užitná plocha m2 Pozemek m2 59,00 0,00 2+kk/terasa/ G Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena 4 650 000 78 813 0,64 50 128 byt 2+kk-59m2 /terasa-23m2/garážové stání 4.NP vybavení vyššího standardu, klimatizace vytápění dálkové novostavba Hodnocení:obdobná velikost, stav a standard domu Lokalita 3 Byt 2+kk, Chlupáčova Užitná plocha m2 Pozemek m2 51,50 23,40 2+kk, zahrada Dispozice Požadovaná cena byt 2+kk, zahrada 1.NP v totožném domě novostavba, dokončená Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena 3 380 000 65 631 0,75 49 108 Hodnocení:méně atraktivnější umístění v přízemí, menší vliv hluku z ulice byt je rezervovaný VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 49 108 Kč/m 2 Minimální cena: 2 799 156 Kč Průměrná jednotková cena 50 351 Kč/m 2 Průměrná cena 2 870 007 Kč Maximální jednotková cena 51 817 Kč/m 2 Maximální cena 2 953 569 Kč Stanovená jednotková cena 50 351 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 2 870 007 Kč Strana - 11 -
Dle ústního sdělení je nemovitost pronajata, nájemní smlouva nebyla předložena. Nemovitost je oceněná jako prázdná, bez závazků, tj.bez případného pronájmu. Je zohledněna rozestavěnost. Silné stránky nemovitosti + Novostavba + terasa + výhled Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - vyšší stupeň rozestavěnosti - sousedství frekventované komunikace - převis nabídky nad poptávkou - přístup přes pozemky jiných vlastníků - fyzických a právnických osob, neošetřeno REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : dvamilionydevětsettisíc Kč neurčena 2 870 007 Kč 2 900 000 Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 18.7.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 66-62/2016 znaleckého deníku. Strana - 12 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z KN LV č.8972 5 snímek katastrální mapy 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 13 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -