ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1904/34/2015 NEMOVITÁ VĚC: Spoluvlastnický podíl 1/2 bytové jednotky č. 17 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 835/11093 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2501/13, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov. Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Sokolov, k.ú. Sokolov Jelínkova č.p. 1875, Sokolov nar , Petra Lexová, Jelínkova 1875, Sokolov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 nar , David Paukner, Jelínkova 1875, Sokolov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: nar , Petra Lexová, Jelínkova 1875, Sokolov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 nar , David Paukner, Jelínkova 1875, Sokolov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo náměstí 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Pavel Ulč Adresa zhotovitele: Třemošná - Záluží 177, Třemošná telefon: Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: insolvenční řízení č.j. 099 CD 1055/15. (ocenění stávajícího stavu)

2 OBVYKLÁ CENA SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU ½ NEMOVITOSTI: ,- Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/2 bytové jednotky č. 17 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 835/11093 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2501/13, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov, za účelem provedení dobrovolné dražby vedené pod č.j. 099 CD 1055/15-6, k datu Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, LV.č pro kat. území obce Sokolov, vyhotovený dne kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Sokolov, vyhotovená dne pod č. 328/15 - kupní smlouva sepsaná v Sokolově dne , právní účinky vkladu vznikly dnem , rozhodnutím č.j. V-198/ /1 - kopie dotčené části prohlášení vlastníka budovy vyhotovená dne usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne pod č.j. 099 CD 1055/ sdělení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana sepsané dne , pod č. 099 CD 1055/ vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané dne , zaslané na adresu obou spoluvlastníků nemovitosti - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne , kdy bylo provedeno pouze zevrubné ohledání předmětné nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Dlužník nebyl na znalcem stanovený termín ohledání bytové jednotky zastižen v místě bydliště, nebyl tudíž znalci umožněn přístup do předmětné bytové jednotky a nebyli mu sděleny případné důležité informace mající eventuelně vliv na její celkovou obvyklou cenu. Znalecký posudek je proto zpracován dle zjištěných zevrubných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména - 2 -

3 informací získaných při vlastním zevrubném ohledání nemovitosti znalcem dne SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 17 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v 6.N.P. bytového domu č.p. 1875, situovaném v jižní okrajové části intravilánu katastrálního území okresního města Sokolov, v ulici Jelínkova, na zastavěné ploše č. parcelní 2501/13. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Sokolov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je umožněn z jihu, z přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V dané části města je dle zjištěných informací možnost napojení na veškeré dostupné inženýrské sítě. Okresní město Sokolov čítá celkem cca obyvatel, má veškerou potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má celkem dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití a lukrativních pracovních možností. Město má velmi dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou, nachází se v těsném sousedství východně přilehlé rychlostní silnice R6. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do spádového krajského města Karlovy Vary, vzdáleného cca 20 km. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Okolní zástavbu tvoří zejména bytové domy stejného stylu, stáří, podobné velikosti a technického i morálního stavu i průběžné údržby a standardu užívání. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy spoluvlastnický podíl 1/2 bytové jednotky č. 17 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 835/11093 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2501/13, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo - 3 -

4 při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. Spoluvlastnický podíl 1/2 předmětné nemovitosti je v současné situaci trhu s podobnými nemovitostmi v dané lokalitě pravděpodobně obtížně prodejný. S ohledem na tuto skutečnost stanovuji snižující vliv předmětného spoluvlastnického podílu jako 10 %. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jelínkova Bytová jednotka č. 1875/

5 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový nezateplený bytový dům 83,50 m 2 6.N.P Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Bytová jednotka č. 17 se nachází v 6. N.P. nezatepleného panelového bytového domu č.p. 1875, situovaném v jižní okrajové části intravilánu okresního města Sokolov, v ulici Jelínkova, na zastavěné ploše č. parcelní 2501/13. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Bytový dům obsahuje celkem šest nadzemních a jedno podzemní podlaží, stáří dle odhadu znalce cca let. Bytová jednotka č. 17 je dle předaných podkladů dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím, sklepem a balkonem, o celkové podlahové ploše 83,5 m 2. Obsahuje tedy pokoj 1 (16,3 m 2 ), pokoj 2 (8,2 m 2 ), pokoj 3 (16,0 m 2 ), pokoj 4 (12,1 m 2 ), kuchyň (12,4 m 2 ), předsíň (8,0 m 2 ), koupelnu (2,6 m 2 ), WC (1,0 m 2 ), balkon (4,9 m 2 ) a sklep (2,0 m 2 ). K bytové jednotce náleží rovněž spoluvlastnický podíl zlomku 835/11093 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2501/13. Dlužník nebyl na znalcem stanovený termín ohledání bytové jednotky zastižen v místě bydliště, nebyl tudíž znalci umožněn přístup do předmětné bytové jednotky a nebyli mu sděleny případné důležité informace mající eventuelně vliv na její celkovou obvyklou cenu. Obvyklá cena je tedy stanovena na základě zevrubných zjištěných skutečností, předložených podkladů a informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. Bytový dům je dle zjištěných skutečností v původním technickém i morálním stavu, po výměně oken. Pro výpočet ocenění obvyklé ceny předmětné bytové jednotky je uvažováno se standardním technickým i morálním stavem oceňované bytové jednotky. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy spoluvlastnický podíl 1/2 bytové jednotky č. 17 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 835/11093 na společných částech bytového domu č.p a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2501/13, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov. Popisy porovnatelných jednotek Bytová jednotka Sokolov. Bytová jednotka dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím o celkové podlahové ploše 82 m 2 se nachází ve 4.N.P. panelového nezatepleného bytového domu s celkem 1. PP. a 6.NP. po celkové rekonstrukci (výměna oken, bytového jádra včetně instalací). K bytové jednotce náleží též výlučné právo užívání sklepa, lodžie a podílu na společných částech domu a pozemku. Bytový dům stejně jako bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, parkování osobního automobilu je možné na ulici před domem. Bytová jednotka Sokolov I. Bytová jednotka dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím o celkové podlahové ploše 83 m 2 se nachází ve 2.N.P. panelového nezatepleného bytového domu s celkem 1. PP. a 6.NP. po částečné rekonstrukci (výměně oken). K bytové jednotce náleží též výlučné právo užívání sklepa, lodžie a podílu na společných částech domu a pozemku. Bytový dům stejně jako bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, parkování osobního automobilu je možné na ulici před domem

6 Bytová jednotka Sokolov II. Bytová jednotka dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím o celkové podlahové ploše 77 m 2 se nachází ve 4.N.P. panelového nezatepleného bytového domu s celkem 1. PP. a 6.NP. po částečné rekonstrukci (výměně oken). K bytové jednotce náleží též výlučné právo užívání sklepa, lodžie a podílu na společných částech domu a pozemku. Bytový dům stejně jako bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, parkování osobního automobilu je možné na ulici před domem. Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Sokolov. Lokalita: ul. Jelínkova Podlaží: 4.N.P. Dispozice: bytová jednotka 4+1. Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 82,00 m Kč Kč/m 2 nezateplený bytový dům po částečné rekonstrukci. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Sokolov I. Lokalita: ul. Švabinského Podlaží: 2.N.P. Dispozice: bytová jednotka 4+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 83,00 m Kč Kč/m 2 nezateplený bytový dům. Použité koeficienty: - 6 -

7 K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Sokolov II. Lokalita: ul. Kosmonautů Podlaží: 4.N.P. Dispozice: bytová jednotka 3+1. Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 77,00 m Kč Kč/m 2 nezateplený bytový dům. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2-7 -

8 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 83,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Obvyklá cena Současný stav ,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ nemovitosti: ,- Kč slovy: Čtyřistačtrnácttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Třemošné - Záluží Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1904/34/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/