ZNALECKÝ POSUDEK č. 6423/73 odhad obvyklé ceny nemovitosti dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 19 Na pozemku parc. č.: st.16 Pozemky parc. č.: st.16 Ostatní stavby: Vlastník stavby: M&M investiční s.r.o., Nádražní 535/15, 70200 Ostrava, 1 / 1 Vlastník pozemku: M&M investiční s.r.o., Nádražní 535/15, 70200 Ostrava, 1 / 1 Katastrální území: Újezdec LV č.: 329 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Petrovice I Část obce: Újezdec Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 4.3.2014 / 4.3.2014 900 000 Kč Nemovitost je obtížně obchodovatelná. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 31.3.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Petrovice I Katastrální území: Újezdec Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 3+1 zastavěná plocha 1NP: 183 m 2 obestavěný prostor: 1 041 m 3 podlahová plocha - obytná část 269 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 84 50 opotřebení celkové: 63 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2009 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.16 - zastavěná plocha a nádvoří, Oceňovaný pozemek je nepravidelného tvaru, je napojen na vodu z veřejného řadu i ze studny, kanalizace je do žumpy, plyn je připojen. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.543/4 - ostatní plocha ve vlastnictví Obce Petrovice I. Na oceňovaném pozemku se dále nachází vrata a vrátka, zpevněné plochy z betonu, ohradní zeď, opěrné zídky, studna, přeplocení předzahrádky, trvalé porosty, přípojky elektro, vody ze studny i z veřejného řadu, kanalizace je svedena do žumpy. Pilíř HUP a žumpa je evidentně na cizím pozemku. výměra pozemků celkem: 726 m 2 jednotková cena 200 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 305 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Petrovice I jsou obcí, která má asi 300 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Újezdec. Správním centrem je město Čáslav, nemovitost od něj je vzdálena asi 12 km. Újezdec leží při odbočce ze silnice č. 339 vedoucí mezi městem Čáslav a městem Ledeč nad Sázavou. V Újezdci je jen zastávka autobusů a hospoda. Úřady, obchody, školy a možnost zaměstnání je v Čáslavi a v Kutné Hoře. Nemovitosti jsou umístěny v okrajové části obce, okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v ceně Dům je provozně propojen s objektem jiného vlastníka, který má vchod v přístavbě v severní části pozemku. K objektu na cizím pozemku není zajištěn přístup (nutno zřídit např.věcné břemeno přístupu). Oceňovaný RD i objekt jiného vlastníka mají společné ústřední vytápění, napojení na elektřinu, plyn, vodu i kanalizaci. Společná žumpa a pilíř HUP s přípojkami jsou též na cizím pozemku. Náklady na dořešení těchto závad (nezávislé zprovoznění obou objektů) odhaduji ve výši 300.000,00 Kč. Od obvyklé ceny 1,2 mil Kč odečítám tuto částku a obvyklou cenu pak stanovuji ve výši 900.000,00 Kč. Bez odstranění těchto závad jsou dle mého názoru oceňované nemovitosti neprodejné třetí osobě. Popis / dispozice: Jedná se o rodinný dům vystavěný kolem r.1930, přístavba 2.NP je z r.1994. Dům je částečně podsklepený, v části dvoupodlažní v části jednopodlažní s podkrovím. Poslední rekonstrukce proběhla v 2.NP cca před 5 lety - koupelna, WC, podlahové vytápění, podlahové krytiny, výměna jednoho okna, nově část rozvodů elektroinstalace, vody a odpadů, opraveny omítky. V domě jsou dva byty se samostatným vchodem, za domem je samostatný vchod do přístavby (část je na cizím pozemku) - je zde koupelna s WC, chodba, technická místnost (rozvody podlahového ÚT, bojler pro celý dům, domácí vodárna), z chodby je přístupný další pokoj, který je však součástí stavby, která je na pozemku jiného vlastníka (syna). Byt v 1.NP je bez rekonstrukce, jsou zde plné a prosklené dveře, špaletová okna, na podlaze jsou zde dlažby, PVC, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, radiátory - konvektory, v kuchyni je plynový sporák, ohřívač na vodu, v koupelně je vana, umyvadlo, WC je bez obkladu. Byt v 2.NP má dřevěná zdvojená okna a eurookna, na podlahách jsou dlažby, v kuchyni je kombinovaný sporák, v koupelně je sprchový kout, rohová vana, umyvadlo, vytápění je podlahové, kotelna společná v 1.PP. Dům je provozně propojen s objektem jiného vlastníka, elektřina, voda i kanalizace je společná, rovněž vytápění. Severně od domu je postavena dílna, menší část se může vyskytovat i na oceňovaném pozemku, tato část objektu není hodnocena. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45-60 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlový krov a sklonitá střecha 5. Krytina pálená dvoudrážková, vlnitý 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech eternit 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky a vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové do sklepa, teraco do 12. Dveře plné a prosklené 2.NP 13. Okna dřevěná špaletová, dřevěná zdvojená a EURO okna 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, PVC, koberce 15. Podlahy ostatních místností dlažba, beton 16. Vytápění ústřední topení kotlem na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový kout 25. Záchod splachovací 2 x 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání Závady: Závady: Dům je provozně propojen s objektem jiného vlastníka, který má vchod v přístavbě v severní části pozemku. K objektu na cizím pozemku není zajištěn přístup (nutno zřídit např.věcné břemeno přístupu). Oceňovaný RD i objekt jiného vlastníka mají společné ústřední vytápění, napojení na elektřinu, plyn, vodu i kanalizaci. Společná žumpa a pilíř HUP s přípojkami jsou též na cizím pozemku. Náklady na dořešení těchto závad (nezávislé zprovoznění obou objektů) odhaduji ve výši 300.000,00 Kč. Od obvyklé ceny 1,2 mil Kč odečítám tuto částku a obvyklou cenu pak stanovuji ve výši 900.000,00 Kč. Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 31,00 m 2 11,20 m 2 kotelna 8,00 m 2 0,50 4,00 m 2 uhelna 14,40 m 2 0,50 7,20 m 2 1.NP 182,54 m 2 134,50 m 2 zastřešení 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 chodba 3,10 m 2 1,00 3,10 m 2 vodárna pod schody 1,50 m 2 1,00 1,50 m 2 technická místnost 9,80 m 2 1,00 9,80 m 2 koupelna s WC 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 chodba 8,50 m 2 1,00 8,50 m 2 veranda 14,20 m 2 1,00 14,20 m 2 chodba 11,20 m 2 1,00 11,20 m 2 pokoj 21,50 m 2 1,00 21,50 m 2 pokoj 19,10 m 2 1,00 19,10 m 2 kuchyň 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 koupelna 3,30 m 2 1,00 3,30 m 2 pokoj 19,90 m 2 1,00 19,90 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 spíž 6,50 m 2 1,00 6,50 m 2 2.NP, podkroví 158,80 m 2 123,20 m 2 chodba 5,50 m 2 1,00 5,50 m 2 kuchyň 11,50 m 2 1,00 11,50 m 2 pokoj 32,50 m 2 1,00 32,50 m 2 jídelna 9,80 m 2 1,00 9,80 m 2 koupelna 9,80 m 2 1,00 9,80 m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 pokoj 23,70 m 2 1,00 23,70 m 2 pokoj 22,30 m 2 1,00 22,30 m 2 terasa 14,20 m 2 0,50 7,10 m 2-4 -
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 4 683 677 Kč Hlavní stavby: 1 747 480 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 145 200 Kč Věcná hodnota celkem: 1 892 680 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Přibyslavice, okr. Kutná Hora 200,00 1 078 1 300 000 6 500 0,54 3 481 Prodej rodinného domu 2+1, 110 m2, sklep, terasa, pozemek 1078 m2, Přibyslavice u Vlkanče, Středočeský kraj. Venkovské bydlení s pěkným okolím. Cihlový dům z roku 1933, je dobře situován na pozemku, u domu prostorná část zahrady. V roce 2002 rekonstrukce střechy. Podlahová plocha domu 110 m2, zastavěná plocha 200 m2, velikost celého pozemku 1078 m2. Dům je podsklepen (20 m2 sklep). Dispozice v přízemí domu 2+1, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna, samostatné WC, hala. Dispozice 1. patro možnost půdní vestavby, terasa 6 m2. Dům je suchý a staticky ve výborném stavu, konstrukce střechy zánovní betonové tašky. IS - plyn, elektřina, studna kopaná s pitnou vodou. Topení plynový kotel, nebo tuhá paliva, teplá voda boiler. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku - větší 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Kozohlody, okr. Kutná Hora 120,00 2 920 920 000 7 667 0,45 3 449 Prodej zděného rodinného domu o dispozice 2+1 v obci Kozohlody, okres Kutná Hora. Dům stojí na 4180 m2 velkém pozemku, využitelném pro chov hospodářských zvířat. Inženýrské sítě: plyn na hranici pozemku, obecní vodovod, kopaná studna na pozemku, kanalizace, nové elektrorozvody. K dispozici dva chlévy a stodola. Možnost zhotovení dvou místností v patře domu. Topení ústřední, kotel na tuhá paliva. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - menší 1,05 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - horší 0,85 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-5 -
Krchlebská Lhota, okr. Kutná Hora 210,00 2 395 1 490 000 7 095 0,50 3 576 Jedná se o dvoupatrový dům se valbovou střechou, ležící na okraji obce Krchlebská Lhota.Dům obsahuje bytovou jednotku 4+1, přízemí: vstupní veranda, chodba, spíž, kuchyň, koupelna s WC, schodiště do patra a 2 pokoje. V patře je chodba, komora, 2 pokoje a balkon. Voda z vlastní studny zavedena do domu, elektrika také, splašky svedeny do jímky, plynová přípojka na okraji pozemku. Topení lokální na pevná paliva. V obývacím pokoji krbová kamna. Ve všech pokojích jsou parkety. V chodbách, v kuchyni a koupelně je dlažba. Součástí domu je zděná garáž s půdou a sklípek. Na pozemku stojí zděná stodola, zděné kůlny se zavedenou elektřinou a posezení s pergolou. Za domem a vedle domu je zahrada o výměře 1732m2. Část zahrady lze využít i k výstavbě dalšího rodinného domu nebo chaty. Stodola je ve výborném stavu, po rekonstrukci střechy. Obec se nachází 1 km od vyhlášené rekreační oblasti Zbýšov. Kde je velký sportovně rekreační rybník a v obci i okolí je hodně lesů. V obci Zbýšov je škola, I.stupně, MŠ, lékař, pošta, knihovna, hřiště. Obec je vzdálena 13km od Čáslavi, 18km od Kutné Hory, 13 km od Golčova Jeníkova a 80km od Prahy. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 0,90 K6 Vliv pozemku - větší 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 6,72 % Variační koeficient po úpravách: 1,54 % Průměrná cena 3 502 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 269 m 2 Porovnávací hodnota 941 688 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nachází v podobných lokalitách. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, s větším pozemkem, s menším počtem užitných ploch. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 900 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 18 000Kč Obvyklá cena pozemků: 145 200Kč Upravená obvyklá cena: 736 800Kč Započitatelná plocha: 269m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 2 740Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.329 ze dne 18.2.2014. 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3-6 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad (kupní smlouva ze dne 4.9.2012) nepředložen. Obvyklou cenu bez odpočtu závad stanovuji ve výši 1.200.000,00 Kč. Závady oceňuji na částku 300.000,00 Kč. Současnou cenu pak stanovuji ve výši 900.000,00 Kč. Kladné vlivy - Újezdec je sídlo vhodné pro bydlení - rodinný dům po částečné rekonstrukci - dům umožňující bydlení dvou rodiny - dobrá dostupnost do okolních měst Záporné vlivy - dům je provozně propojen s objektem cizího vlastníka - závady oceněny a odečteny z obvyklé ceny - 7 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 4.3.2014 Posudek o ceně byl vypracován 31.3.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6423/73 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 8 -
List vlastnictví č.329-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa obce - 12 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled ze silnice Pohled ze dvora od vstupu Pohled ze dvora SV Pohled ze dvora JV Dílna, vlevo vchod do objektu z části na cizím pozemku - 13 -
1.NP - kuchyň 1.NP - koupelna 1.NP - pokoj 1.NP - veranda Kotelna Vchod do sklepa - 14 -
2.NP - kuchyň 2.NP - koupelna 2.NP - pokoj 2.NP - pokoj Technická místnost s rozvody ÚT - vchod mimo dům Koupelna s WC - vchod mimo dům - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -