Okres:Kladno Obec :Kladno ZNALECKÝ POSUDEK č.4645/93/2017 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI bytu č.3071/11 v osobním vlastnictví v domě č.p.3071 v ulici Ostravská v Kladně, okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 43/2682 Objednavatel posudku: AS ZIZLAVSKY v.o.s. Široká 5 110 00 Praha 1 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, 500 11 Hradec Králové Mobil 732 459 996 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli v 1 vyhotovení. V Hradci Králové dne 29.března 2017. 1
A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.35022 pro k.ú.kročehlavy, okres Kladno ze dne 27.10.2016, vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.35022 pro k.ú.kročehlavy, okres Kladno ze dne 27.10.2016 Vlastnické právo: Fabián Tomáš, Ostravská 3071, Kročehlavy, 272 01 Kladno B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: -------------------------------------------------- Ocenění nemovitosti bylo provedeno dle podkladů, které dodal objednatel posudku a vlastník nemovitosti. Datum k němuž se ocenění provádí: --------------------------------- Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni.ledna 2017. Stručný popis oceňované nemovitosti: ------------------------------------ Předmětná nemovitost je byt 1+kk č.3071/11 s příslušenstvím ve 4.nadzemním podlaží v bytovém domě se 7 nadzemními podlažími čp.3071. Byt se nachází v panelovém domě v zastavěné části obce Kladno na sídlišti Sítná v ulici Ostravská. Veškerá občanská vybavenost v místě. Statutární město Kladno patří administrativně pod okres Kladno a náleží pod Středočeský kraj. Kladno je také obcí s rozšířenou působností. Trvalý pobyt na území tohoto statutárního města má nahlášeno asi 69680 obyvatel. Byt 1+kk ve 4.NP. s příslušenstvím je převážně v původním stavu. Byt se skládá z předsíně o výměře 2,90 m2, kuchyňského koutu o výměře 3,40 m2, koupelny + WC o výměře 3,00 m2 a pokoje o výměře 16,50 m2. K bytu náleží komora mimo byt o výměře 1,00 m2. Vnitřní omítky vápenné, bytové jádro původní montované, okna plastová, dveře dřevěné, stropy s rovným podhledem, podlahy betonové, PVC, vnitřní obklady keramické, vytápění ÚT a příprava TUV dálkové. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo, záchod splachovací. Vybavení kuchyně: kuchyňská linka, sporák plynový. Celková podlahová plocha bytové jednotky je 25,80 m2. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Objekt panelového bytového domu je v dobrém až průměrném stavu. Jedná se o samostatně stojící zateplený panelový bytový dům s plochou střechou. Bytový dům byl postaven přibližně v 60-70 letech minulého století. Bytový dům se nachází na pozemku st.p.č.5883 o výměře 378 m2. 2
Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitosti jsou zatíženy omezením vlastnického práva, jak jsou zapsány na listu vlastnictví. Při tomto ocenění budou nemovitosti oceněny jako bez omezení vlastnického práva. Určení obvyklé ceny bytu č.3071/11 v osobním vlastnictví v domě č.p.3071 v ulici Ostravská v Kladně, okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 43/2682 1. Cena obvyklá -------------------- Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění ------------------------------- Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda ---------------------------- Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání ------------------------------------------- Pro účely porovnávací metody byly nalezeny srovnatelné nemovitosti: Nemovitost č.1 Byt 1+kk, 26,0 m2, Anglická, Kladno - Kročehlavy, cena 1 190 000,- Kč 3
Prodej bytu 1+kk/L,26m2,OV, v původním, velmi zachovalém stavu, v 7.patře s výtahem a sklepem. Dům je po celkové rekonstrukci, včetně výtahů. Na podlaze plovoucí podlaha s kobercem a dlažba. Možnost internetu a kabelové televize. Nízké poplatky. Dostupnost na MHD a BUS Praha Nemovitost č.2 Byt 1+1, 35,0 m2, Obránců míru, Kladno - Kročehlavy, cena 1 050 000,- Kč Nabízíme ke koupi byt v osobním vlastnictví o dispozici 1+1 (34,9 m2) v ul. Obránců míru (č.p. 2169), Kladno - Kročehlavy. Byt se nachází v 7. NP celkově zrekonstruovaného a zatepleného panelového domu s nově zrekonstruovaným výtahem. Vnitřní prostory bytu jsou v původním a udržovaném stavu (provedena již výměna oken za plastová, nové vstupní dveře), v bytě se nachází obývací pokoj (17,5 m2), kuchyně (9 m2), koupelna (2,1 m2), samostatné WC (1m2) a chodba (5,1 m2), okna orientována na jih. K bytu náleží sklepní kóje umístěná v přízemí domu a možnost užívat společné prostory domu (kočárkárna). Dům je umístěn ve velmi vyhledávané lokalitě v blízkosti několika nákupních center, školy, školky, lékařů atd. Výborná dostupnost MHD Kladno a autobusové zastávky směr Praha, vlakové spojení 15 minut. V ceně bytu je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Možnost parkování na venkovním parkovišti u domu. V Kladně je veškerá občanská vybavenost, v případě potřeby zprostředkujeme bezplatně financování nemovitosti. PENB nebyl předložen, proto uváděna energetická náročnost G. Nemovitost č.3 Byt 1+1, 35,0 m2, Norská, Kladno - Kročehlavy, cena 1 098 000,- Kč Nabízíme byt o dispozici 1+1/L v ulici Norská, Kladno - Kročehlavy. Byt v podílovém vlastnictví se nachází ve 4. patře panelového domu bez výtahu. Orientace bytu JZ s výhledem do zeleně. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - plastová okna, klimatizace, nová kuchyňská linka. K bytu náleží sklepní kóje a komora. Nízké poplatky cca 2.000 Kč. Veškerá občanská vybavenost v pěší dostupnosti. Velké parkoviště před domem. Dobrá dopravní dostupnost - zastávka MHD a bus na Prahu 2 min. chůze od domu, nádraží 10 min chůze. Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí 950 000,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem --------------- Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně 4
zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne 29.2.1988 pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne 1.10.2003 pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.4645/93/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.89/2017. V Hradci Králové dne 29.března 2017. razítko a podpis 5
List vlastnictví č.35022 pro k.ú. Kročehlavy, okres Kladno 6
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kročehlavy, okres Kladno 7
Fotodokumentace nemovitosti: 8
Mapa 9
10