- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 2781/14, umístěné v domě č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č.5189/200,5189/201 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 2781,2782 na parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č. 5189/200,5189/201, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek (LV č. 8058, 7313) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00135/13 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 2781/14 Adresa nemovité věci: Lískovecká 2781, Frýdek - Místek Okres: Frýdek - Místek Obec: Frýdek - Místek Katastrální území: Frýdek 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Frýdek ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00135/ o ustanovení znalce ze dne Prohlášení vlastníka budovy. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Stračánková Libuše, Hlavní třída 705/78, Poruba, Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Frýdek-Místek, ul. Lískovecká, v k.ú. Frýdek, naproti Mateřské škole Lískovecká, cca 350 m jihozápadně od autobusové zastávky "Rozc.k Válc.pl. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost centra města.

3 - 3 - Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 2781/14 umístěnou v domě č.p. 2781,2782 na parc.č. 5189/200,5189/201 a spoluvlastnickým podílem ve výši 3398/ na společných částech domu č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č.5189/200,5189/201 v k.ú. Frýdek, obci Frýdek-Místek. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost, Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - znalec předpokládá špatný stav bytu (viz příloha fotodokumentace rozbitá okna bytu) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.2781/14 Oceňovaný byt o velikosti 1+1 se nachází v bytovém domě č.p. 2781,2782 v 5. NP ze 7.NP. Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím je 33,98 m 2. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Na domě nebyla provedena revitalizace. Dům je stáří cca let. Vybavení jednotky: Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a el. vařič. Příslušenstvím bytu je sklep (1,2 m 2 ). Dispoziční řešení: kuchyně 8,70 m 2 pokoj 16,50 m 2 předsíň 4,47 m 2 koupelna 2,11 m 2 WC 1m 2

5 - 5 - Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 3398/ na společných částech domu č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č.5189/200,5189/201, v k.ú. Frýdek, obci Frýdek-Místek. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 400 tis. až 635 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m2 J.Lohrera, Frýdek , ,95 0,90 0,95 0, Lískovecká, Frýdek , ,00 0,95 1,00 0, Sokolská, Frýdek , ,90 0,90 1,10 0, Bruzovská, Frýdek , ,90 0,90 1,00 0, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 33, Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním orientační zaokrouhleno: ,- Kč ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.2781/4, tak i podíl na společných částech domu č.p. 2781,2782 na pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a pozemku parc.č. 5189/200,5189/201 a činí ,- Kč

6 - 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 2781/4, tak i podíl na společných částech domu č.p a 2782 na pozemku parc.č. 5189/200 a 5189/201 a pozemku parc.č. 5189/200 a 5189/201, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek (LV č. 8058,7313), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.2781/14 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku Slovy: čtyřistatisíckč ,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obvyklou cenu Slovy: čtyřistatisíckč ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 2781,2782 Zadní pohled na bytový dům 2781,2782 Detail oken bytu

10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 1+1, ul. J.Lohrera, Frýdek - Místek Cena: ,- Kč Užitná plocha: 28 m 2 Byt 1+1 v osobním vlastnictví na ul.j.lohrera v Místku o výměře 28m2 a nachází se v 15NP/15. Byt se skládá z kuchyně, obývacího pokoje, šatny, předsíně, koupelny s WC. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. K bytu patří sklepní kóje. Parkování před domem. Dům je po kompletní revitalizaci - plastová okna, fasáda, výtahy, kamerový systém. Nemovitá věc č. 2 Byt 1+1, ul. Lískovecká, Frýdek - Místek Cena: ,- Kč Užitná plocha: 38 m 2 Byt v osobním vlastnictví v žádané a klidné lokalitě na ul. Lískovecká. Byt se nachází ve 3NP/8NP a má výměru 38 m2. Byt je v původním stavu určeném k rekonstrukci dle vlastních představ, v pokoji parkety, jinak lino, v kuchyni původní kuchyňská linka, umakartové jádro, v bytě se nachází menší komora. Dům je po částečné revitalizaci - nový výtah, střecha. Parkování před domem, výborná občanská dostupnost a vybavenost..nemovitá věc č. 3 Byt 1+1, ul. Sokolská, Frýdek - Místek Cena: ,- Kč Užitná plocha: 44 m 2 Byt 1+1 o velikosti 44m2, v klidné části Frýdku Místku, části Frýdek na ulici Sokolská. Byt je po částečné rekonstrukci, má sadrokartonové stropy, plovoucí podlahy, novou elektřinu. Vytápění v bytě zajišťují elektrické topení na noční proud (zvýhodněná sazba). Dům je klidný. Byt se nachází v posledním patře, kde už nejsou žádní sousedi, proto je bydlení naprosto klidné. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1, ul. Bruzovská, Frýdek - Místek Cena: ,- Kč Užitná plocha: 33 m 2 Byt 1+1 o rozloze 37 m2 v osobním vlastnictví. Byt se nachází v 6/ 6 patře panelového domu. Byt je po rekonstrukci. V bytě novější kuchyňská linka, plovoucí podlaha, koupelna s keramickými obklady, plastová okna. Dům po revitalizaci (zateplení, nový výtah, kamerový systém).