Publikováno Americkou obchodní komorou v České republice

Publikováno Americkou obchodní komorou v České republice

OBSAH 4...HAVEL, HOLÁSEK & PARTNERS: Základní principy nové úpravy 5...Becker & Poliakoff: Aplikuje se NOZ na již uzavřené smlouvy? 6...Baker & McKenzie: Platí ZOK pro existující společnosti přechodná ustanovení 7...Kinstellar: Stručné představení společnosti s ručením omezeným dle zákona o obchodních korporacích 9...Weil, Gotshal & Manges: Stručné představení akciové společnosti dle zákona o obchodních korporacích 11...Dvořák Hager & Partners: Odpovědnost statutárního orgánu či prokuristy po rekodifikaci, souběh funkce 12...White & Case: Smlouva o výkonu funkce nově 13...Weinhold Legal: Obecné pojetí věci nemovité 15...Allen & Overy: Katastr nemovitostí nově 16...CMS Cameron McKenna: Právo stavby 18...Hogan Lovells: Podnikatelský nájem 19...Noerr: Smlouva o dílo a kupní smlouva ve světle rekodifikace 20...PETERKA & PARTNERS: Novinky týkající se změn smluvních podmínek 21...Balcar Polanský Eversheds: Zajištění závazků podle NOZ 22...Squire Sanders: Náhrada škody v novém občanském zákoníku 23...bpv Braun Partners: Odpovědnost za vady, záruka dle NOZ 24...Dentons: Jak NOZ zasáhne do vztahů mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem? 3

Základní principy nové úpravy Autoři: Petr Kadlec, Partner a Štěpán Štarha, advokátní koncipient, HAVEL, HOLÁSEK & PARTNERS, www.havelholasek.cz Nový občanský zákoník (NOZ) je svými autory prezentován jako moderní úprava tradičního a vyzkoušeného. Skutečně, základním ideovým vzorem pro NOZ byl vládní návrh občanského zákoníku bývalého Československa z roku 1937. Tento letitý návrh přitom představuje tradiční pojetí středoevropského právního myšlení. Vzhledem ke stáří tohoto návrhu ho však bylo nutné přizpůsobit současné době. Tím do NOZ pronikly i prvky z moderních občanských zákoníků a různých nadnárodních projektů zaměřujících se na vytváření modelových právních pravidel do NOZ je tak zařazena celá řada zcela nových institutů vypůjčených z často velmi odlišných právních řádů. Ve výsledku NOZ kombinuje tradiční a moderní prvky, odklání se od socialistických kořenů současného občanského zákoníku a měl by dle zákonodárce představovat standardní občanský zákoník kontinentálního typu. Z důvodu, že NOZ má ambici být standardním občanským zákoníkem kontinentálního typu, klade zásadní důraz na autonomii vůle. Jako základní princip nové právní úpravy proto tvůrci NOZ již nepokládají rovnost osob, ale svobodu jejích vůle. Ponechání širokého prostoru smluvní svobodě mohou jistě kvitovat zástupci podnikatelské sféry, kterým se otevírá možnost sjednat si řadu ujednání, která mohla být dříve považována za neplatná. Příkladem může být nově daná možnost sjednání zákazu zastavení věci (tzv. negative pledge) či propadné zástavy. NOZ v souladu s upřednostněním svobody vůle zejména připouští ve větší míře možnost smluvně se odchýlit od stanovených zákonných pravidel, méně lpí na povinné písemné formě a ponechává na smluvních stranách, jakou formu pro své právní jednání zvolí. Dalším projevem upřednostnění svobody vůle je také důraz na platnost smluv. NOZ oproti stávající právní úpravě omezuje důvody pro neplatnost smluv, čímž se snaží zamezit dnešnímu přístupu soudů, kdy je často smlouva prohlášena za neplatnou, ač by tomu tak nemuselo být. Nově by proto mělo být složitější označit smlouvu za neplatnou, čímž by měl být projeven větší respekt ke svobodné vůli smluvních stran. Na druhou stranu smluvní volnost a svoboda osob nemůže být bezbřehá. Proto NOZ, který také chrání možnost každého brát se o své štěstí, zakotvuje řadu institutů na ochranu slabších. Ochrana slabších se projevuje v celém NOZ počínaje úpravou rodinného práva a konče ochranou slabší strany v závazkových vztazích. Slabší smluvní strana, kterou nejsou jen spotřebitelé, ale obecně nepodnikatelé a někdy dokonce i podnikatelé, je chráněna řadou prostředků, které jsou v právní úpravě v zásadě nové. Jsou chráněni proti nevýhodným ustanovením formulářových smluv, nelze omezit jejich právo na náhradu škody, v jejich neprospěch nelze měnit délku promlčecí lhůty, atd. Vzhledem k tomu, že slabší stranou může být i podnikatel, budou zejména ti nejúspěšnější a největší podnikatelé muset být při přípravě smluv obezřetnější než dnes. Budou totiž muset dostatečným způsobem reagovat na nově stanovené požadavky ochrany slabší strany. Společně s větší možností soudů zohledňovat obecné zásady spravedlnosti, a více tak zasahovat do obsahu smluvních ujednání, může být deklarovaný respekt ke svobodě vůle naopak značně omezen. S možností nižších soudů více zohledňovat zásady spravedlnosti je přitom potenciálně spojena nižší právní jistota a vyšší nároky na justici. Bude proto záležet zejména na soudní praxi, zda bude respektovat svobodu vůle, či zda bude nadmíru využívat protekcionistických ustanovení a jak bude definovat zásady spravedlnosti. Chceme věřit, že svoboda vůle bude skutečně na prvním místě a soudy budou do smluvních vztahů, zejména těch mezi podnikateli, vstupovat zdrženlivě. 4

Aplikuje se NOZ na již uzavřené smlouvy? Autoři: Stanislav Janoch, advokát a Veronika Žánová, advokátní koncipient, Becker & Poliakoff, www.becker-poliakoff.cz Poslední, leč nikoli nepodstatný by bylo lakonickou, nicméně výstižnou, nápovědou při odpovědi na otázku položenou v nadpisu tohoto příspěvku. V případě zákona č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník ( NOZ ) toto platí dvojnásob, kdy ustanovení přechodná a závěrečná, tj. 3028 an., představují nezbytný nástroj právní kontinuity mezi stávající právní úpravou a tou novou. Vcelku očekávaně se uplatní standardní pravidlo, kdy práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí účinnosti NOZ (1. 1. 2014) se řídí touto novou právní úpravou. Naopak právní poměry (vyjma právních poměrů týkajících se práv osobních, rodinných a věcných) vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, stejně jako práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se řídí dosavadními právními předpisy. NOZ nicméně umožňuje smluvním stranám vyloučit toto přechodné ustanovení a podřídit svůj vztah NOZ bez ohledu na dobu jeho vzniku. Práva a povinnosti ze smlouvy vznikají okamžikem jejího uzavření. Smlouva je uzavřena ve chvíli, kdy bezvýhradné přijetí návrhu na uzavření smlouvy bylo doručeno druhé smluvní straně, častěji kdy všechny smluvní strany připojily svůj podpis na písemnou smlouvu. Z uvedeného tedy bude podstatným datem datum doručení přijetí (např. doručení emailu s potvrzením objednávky, která je návrhem na uzavření smlouvy) nebo datum podpisu písemné smlouvy (pro zjednodušení zde neuvažujeme speciální případy, kdy je potřeba např. schválení valnou hromadou). Jak vidno, na důležitosti nabývá nenápadná kolonka na konci každé smlouvy V_ dne_, která často zůstává opomenuta. Tedy připravují-li smluvní strany smlouvu s ohledem na dosavadní právní úpravu, je nezbytné, aby tato byla také uzavřena s datem nejpozději 31. 12. 2013. Stejně obezřetné by smluvní strany měly být i v případě, kdy účinnost smlouvy odsouvají do minulosti. Přechodná ustanovení NOZ hovoří dle našeho názoru jasně a podřizují nové právní úpravě práva a povinnosti vzniklá (tj. nikoli účinná) po účinnosti NOZ. Z výše uvedeného pravidla existují výjimky. První z nich je obecná platnost části první hlavy I NOZ základní zásady soukromého práva, které se uplatní bez ohledu na to, jakou právní úpravou se daný smluvní vztah řídí. Další výjimku tvoří nájemní smlouvy. Vznik nájmu a práva a povinnosti, která vznikla přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se řídí dosavadní právní úpravou. V dalším, tj. nájemní vztah trvající po účinnosti NOZ se již bude řídit novou právní úpravou, bez ohledu na dobu svého vzniku. Tedy bude-li nájemce chtít provést úpravy předmětu nájmu po 1. 1. 2014, budou se jeho práva a povinnosti z takové změny řídit NOZ, bez ohledu na to, že nájemní smlouva byla uzavřena ještě v roce 2013. Obecné pravidlo nájemních smluv se neuplatí pro nájem movitých věcí a pro pacht (nový institut NOZ), které se od 1. 1. 2014 řídí bez výjimky novou právní úpravou. Shodný mechanismus závaznosti právních předpisů se uplatní i v případě smluv o zřízení účtu. Nová právní úprava se významně dotkne i společenských smluv právnických osob. Ta ustanovení společenských smluv, která budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbývají dnem jeho účinnosti závaznosti. Právnickým osobám se dává lhůta tří let, aby své společenské smlouvy uvedly do souladu s NOZ a doručily je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Orgán veřejné moci může nařídit likvidaci právnické osoby, která tuto povinnost nesplní ani v dodatečně stanovené lhůtě. V této souvislosti je nicméně nutno upozornit i na zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, který stanoví povinnost právnických osob uvést ustanovení svých společenských smluv do souladu s jeho ustanoveními ve lhůtě kratší, 6 měsíců od jeho účinnosti (tj. do 30. 6. 2014). S ohledem na povahu nadcházejících změn nelze ovšem než doporučit, aby obchodní společnosti byly na změnu připraveny již před 1. 1. 2014. 5

Platí ZOK pro existující společnosti přechodná ustanovení Autoři: Petra Jilgová-Benešová, advokátka a Michal Simčina, advokátní koncipient, Baker & McKenzie, www.bakernet.com Při natolik zásadní změně právní úpravy obchodních společností, která bude implementována do českého právního řádu nabytím účinnosti zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen ZOK ), je úkolem zákonodárce nastavit jasná pravidla přechodu existujících obchodních společností na novou právní úpravu. Česká republika se nevydala po vzoru Spojeného království, jehož právní řád před několika lety zažil obdobnou výměnu zákona o společnostech 1, kdy se tamější nový zákon začal v plném rozsahu automaticky vztahovat i na společnosti založené podle předchozí právní úpravy. Naopak, český parlament si zvolil cestu náročnější, umožňující dva možné postupy. Ty části zakladatelských dokumentů, které nebudou v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK, zůstanou nadále v platnosti. Součástí zakladatelských dokumentů se dále automaticky stávají i ta ustanovení obchodního zákoníku upravující práva a povinnosti společníků, od nichž se společníci v zakladatelském dokumentu neodchýlili, a za předpokladu, že nebudou v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK. Tento postup tedy předjímá značnou roztříštěnost právní úpravy a současnou aplikaci donucujících ustanovení ZOK, ustanovení společenských smluv/stanov, ustanovení obchodního zákoníku pokud jde o práva a povinnost společníků a dispozitivních ustanovení ZOK. Varianta koexistence staré a nové právní úpravy Český zákonodárce podřizuje všechny existující obchodní společnosti donucujícím ustanovením ZOK, a to od prvního dne jeho účinnosti (tedy s největší pravděpodobností od 1.1.2014). Pokud některá ustanovení zakladatelských dokumentů (nově nazývaných jako zakladatelská právní jednání) stávajících obchodních společností budou v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK, zrušují se tato rozporná ustanovení automaticky dnem nabytí účinnosti ZOK. Obchodní společnosti musí přizpůsobit rozporná ustanovení nové úpravě ZOK, a takto upravené zakladatelské dokumenty uložit do sbírky listin příslušného rejstříkového soudu do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti ZOK (tedy do 1.7.2014). V opačném případě bude hrozit těmto společnostem jejich nucené zrušení soudem s následnou likvidací. Ujednání zakladatelských dokumentů, která budou v rozporu s donucujícími ustanoveními nového občanského zákoníku 2, jehož úprava se na úpravu obchodních společností bude aplikovat subsidiárně, se stávají okamžikem účinnosti nového občanského zákoníku neúčinnými. Varianta úplného přechodu na novou právní úpravu (tzv. generální opt-in ) Druhou možností, která bude mít za následek sjednocení právní úpravy pod úpravu ZOK, je postup, kdy se společnosti do 2 let od nabytí účinnosti ZOK změnou svých zakladatelských dokumentů podřídí nové právní úpravě ZOK v plném rozsahu (tzv. generální opt-in ). Tento postup lze pouze doporučit, protože nejenže zajistí plné využití všech nových institutů ZOK, ale rovněž posílí právní jistotu společníků a akcionářů obchodních společností, kteří, pokud k optování do nové právní úpravy nedojde, budou složitými výkladovými metodami řešit, které konkrétní ustanovení kterého právního předpisu je v jednotlivých případech aplikovatelné. 1) V roce 2006 byl ve Velké Británii přijat Zákon o obchodních společnostech, který s účinností od 1. října 2009 nahradil s určitými výjimkami předchozí Zákon o obchodních společnostech z roku 1985. 2) Zákon č. 89/2012 Sb. 6

Stručné představení společnosti s ručením omezeným dle zákona o obchodních korporacích Autoři: Kamil Blažek, Partner a Petr Měšťánek, Head of Know-How, Associate, Kinstellar, advokátní kancelář, www.kinstellar.com Zákon o obchodních korporacích ( ZOK ) významně ovlivní společnosti s ručením omezeným, zejména celkovým uvolněním právní regulace a odstraněním některých problematických ustanovení současného obchodního zákoníku. Nové možnosti však s sebou mohou přinést i potenciální nechtěné důsledky, které by společníci měli předem zvážit. ZOK dá společníkům větší volnost při úpravě jejich vztahů. Společníci budou mít mnohem širší prostor pro úpravu jak práv spojených s jejich podíly tak (na rozdíl od akciové společnosti) i povinností. Společenská smlouva může například stanovit, že společníci (nebo jenom někteří z nich) jsou povinni pro společnost provádět práci nebo ji poskytovat služby. Taková povinnost by navíc v případě převodu podílu přešla na kupujícího. ZOK dále umožní, aby bylo ve společnosti více druhů podílů, se kterými budou spojena různá práva a povinnost. S jedním podílem tak například může být spojena povinnost vykonávat práci pro společnost, s jiným zase větší příplatková povinnost. Na rozdíl od současného stavu bude možné, aby jeden společník měl i více než jeden podíl (tzn. že nedojde k automatickému splynutí podílů společníka do jednoho). To například umožní společníkovi po nabytí dalšího podílu tento druhý podíl později převést bez toho, aby musel podstoupit zbytečný proces rozdělení podílu. Další novinkou je, že dle ZOKu může být podíl představován i listinným cenným papírem kmenovým listem. Toto bude ale možné jen u podílů, jejichž převoditelnost není omezena ani podmíněna. Takový cenný papír bude možné převést i jen ústní smlouvou, rubopisem a předáním kmenového listu. V případě převodu podílu je nadále vyžadována písemná smlouva s ověřenými podpisy. ZOK navíc i zjednoduší zakládání společností, zejména výrazným snížením požadavku na výši základního kapitálu. Minimální výše vkladu bude už jen 1 Kč (v současné době 200 000 Kč). V případě takto nízkého vkladu ale bude třeba zvážit, zda společnosti nehrozí úpadek se všemi z toho vyplývajícími důsledky pro členy statutárního orgánu a společníky. Zjednodušují se i nepeněžité vklady do základního kapitálu. Znalec pro ohodnocení nepeněžitého vkladu nebude muset být jmenován soudem a odpadne i podmínka, že nepeněžitým vkladem může být jen majetek, který může společnost hospodářsky využít ve vztahu k předmětu podnikání. Nadále však nebude možné vkládat do základního kapitálu práce, služby a pohledávky za společností. Další revoluční změnou oproti současnému stavu je, že podíl bude možné nabýt i od nevlastníka, pokud bude nabyvatel v dobré víře. Společenskou smlouvou bude možné i nadále stanovit společníkům příplatkovou povinnost. Nově však výše povinných příplatku nebude ze zákona omezena (v současnosti je omezena na jednu polovinu základního kapitálu), což však nebrání společníkům, aby ji omezili ve společenské smlouvě. Na ochranu společníků před nepřiměřenými příplatky přibyla možnost společníka, který s příplatkovou povinností nesouhlasil, vystoupit ze společnosti. Vystoupení společníka bude možné i v dalších zákonem stanovených případech. Společenská smlouva další důvody vystoupení stanovit nemůže, na druhou stranu však může ve všech zákonem stanovených případech vystoupení vyloučit. Pokud k takovému vyloučení nedojde, nesouhlasící společník může ze společnosti vystoupit, i když valná hromada navzdory jeho nesouhlasu rozhodne o změně převažující povahy podnikání společnosti nebo o prodloužení trvání společnosti. Dále bude vystoupení možné v případě, že společenská smlouva podmíní převod podílu na jiného společníka souhlasem určitého orgánu společnosti, přičemž tento orgán převod bez udání důvodu odmítne nebo nerozhodne do šesti měsíců. 7

Po vystoupení společníka ze společnosti nebo jiném ukončení jeho účasti bez nástupce (například v případě smrti společníka, kdy společenská smlouva neumožňuje dědění podílu) už uvolněný podíl nebude přecházet na společnost. Společnost s takovým podílem bude nakládat jako zmocněnec a bude mít povinnost jej bez zbytečného odkladu prodat za přiměřenou cenu. Výtěžek z prodeje bude (po odečtení nákladů a započtení pohledávek za společníkem) tvořit vypořádací podíl. Vzhledem k tomu, že tato úprava nemusí být pro společníka výhodná (protože výše jeho vypořádacího podílu bude záležet na tom, za jakou cenu prodá společnost uvolněný podíl), umožňuje ZOK, aby společenská smlouva stanovila, že výše vypořádacího podílu se určí podle podílu na vlastním kapitálu nebo reálné hodnotě společnosti. Nadále už nebude existovat povinnost zřídit rezervní fond. K jeho zrušení v existujících společnostech však nestačí vypuštění relevantních ustanovení ze společenské smlouvy, ale jednatelé budou muset následně rozhodnout o jeho rozpuštění. Nová pravidla se uplatní i pro valnou hromadu. Ve společenské smlouvě bude možné stanovit nižší než zákonné kvorum nebo umožnit hlasování na valné hromadě (nebo rozhodování mimo valnou hromadu) s využitím technických prostředků. ZOK na druhou stranu zpřísní požadavky pro svolávání valné hromady. Pozvánka na valnou bude muset obsahovat i návrh usnesení. Možnost společníků vzdát se práva na včasné a řádné svolání valné hromady však zůstane zachována. Společník bude mít možnost napadnout neplatnost valné hromady pouze v případě, že v průběhu valné hromady podal protest (případně bez protestu ale pouze pokud se valné hromady nezúčastnil nebo důvody pro neplatnost usnesení valné hromady nebylo možné na této valné hromadě zjistit). Změny se dotknou i jednatelů. ZOK nově stanoví pravidla pro konflikt zájmů (která budou dopadat například na situace, kdy bude chtít jednatel nebo jeho blízká osoba uzavřít smlouvu se společností), která budou chránit společnost před zneužitím jednatelského oprávnění v těchto situacích. Společenská smlouva může stanovit, že jednatelé jsou kolektivní orgán, čímž se více přiblíží postavení představenstva v akciového společnosti (například tím, že předseda tohoto kolektivního orgánu bude mít v případě rovnosti hlasů rozhodující hlas). Pokud smlouva o výkonu funkce nestanoví odměnu jednatele, bude výkon funkce nově bezplatný. ZOK dále odstraní několik problematických ustanovení obchodního zákoníku, jako je například zákaz řetězení společností s ručením omezeným nebo problematický 196a, který upravoval transakce s konfliktem zájmů ve společnosti, a jehož důsledkem byla často neplatnost významných dispozicí s majetkem společnosti pro nesplnění formálních požadavků. Celkově přináší ZOK pro společnosti s ručením omezeným mnoho nových možností. Při jejich využití je však třeba být obezřetný. Pokud například společenská smlouva stanoví příplatkovou povinnost a zároveň vyloučí vystoupení ze společnosti, mohl by se minoritní společník dostat do nepříjemné situace, kdy bude po něm valná hromada požadovat nepřiměřeně vysoký příplatek. Ale i kdyby společenská smlouva vystoupení nevylučovala, vystavuje se zase společník riziku, že výše jeho vypořádacího podílu bude záviset na tom, za jakou cenu jeho podíl společnost prodá. Pro zamezení těchto rizik a zabránění podobným překvapením by měli společníci věnovat velkou pozornost úpravě společenských smluv do nového režimu. 8

Stručné představení akciové společnosti dle zákona o obchodních korporacích Autoři: Karel Muzikář, Managing Partner a Roman Janeček, Partner, Weil, Gotshal & Manges, www.weil.com Účinností zákona o obchodních korporacích (ZOK) dozná české právo akciových společností významných změn vedoucích k větší flexibilitě řízení a správy akciových společností a podnikatelé získají nové možnosti při strukturování svých obchodních transakcí. Weil, Gotshal & Manges s.r.o. advokátní kancelář Správní rada namísto představenstva a dozorčí rady Z hlediska struktury a kompetencí orgánů je hlavní viditelnou změnou možnost zavést namísto dosud výlučně užívaného dualistického modelu, kdy jsou řídící a kontrolní kompetence rozděleny mezi představenstvo a dozorčí radu, model monistický. V něm jsou uvedené orgány nahrazeny orgánem jediným - správní radou, která je volena valnou hromadou a má jak řídící, tak i kontrolní kompetence. Správní rada ze svého středu volí předsedu a dále jmenuje statutárního ředitele, který jedná za společnost vůči třetím osobám a vykonává obchodní vedení v rámci zaměření určeného správní radou. Statutární ředitel nemusí být nutně členem správní rady, ale musí být, stejně jako předseda správní rady, fyzickou osobou (jakožto výjimka z nově zavedené možnosti členství právnických osob v orgánech společností). Není ani vyloučeno, aby to byla jedna a táž osoba, a ZOK dokonce připouští, aby taková osoba byla zároveň jediným členem správní rady. Obdobně je i v dualistickém modelu nově obecně možné, aby představenstvo a dozorčí rada byly pouze jednočlenné (bez ohledu na počet akcionářů). Pro všechny členy orgánů se také ruší omezení funkčního období maximálně pěti lety. V regulovaných odvětvích však mohou platit odlišná pravidla. Zásadní novinkou pro společnosti s více než 50 zaměstnanci je zrušení povinného zastoupení zaměstnanců v dozorčí radě. Uvolněná místa tak půjde obsadit kandidáty akcionářů nebo neobsazená místa zrušit. Případnou účast zástupců zaměstnanců ale bude třeba vypustit ze stanov, je-li v nich obsažena. Czech Republic Law Firm of the Year 2013 International (Chambers Europe Awards for Excellence) Czech International Law Firm of the Year 2012 Czech Law Firm of the Year 2012 in the areas of M&A, Arbitration/Dispute Resolution and Best Client Services (epravo.cz in cooperation with Czech Bar Association) Czech Law Firm of the Year 2011 (International Financial Law Review / Euromoney) Valná hromada Bez ohledu na zvolený model struktury akciové společnosti zůstává jejím nejvyšším orgánem valná hromada. Její kompetence zůstávají v zásadě stejné, dochází ale ke zpřísnění procesních požadavků na její svolání. Pozvánka na valnou hromadu bude nově muset obsahovat návrh usnesení a jeho odůvodnění, včetně případných jmen osob navrhovaných na členství v Weil, Gotshal & Manges s.r.o. advokátní kancelář Křižovnické nám. 193/2 110 00 Praha 1 tel.: 221 407 300, fax: 221 407 310 www.weil.com 9

orgánech. Každá akciová společnost bude muset také zřídit internetové stránky a uveřejňovat na nich pozvánku a další vybrané informace jako například návrhy akcionářů na doplnění pořadu jednání. Úprava nově poskytuje možnost lépe čelit šikanóznímu jednání minoritních akcionářů. Akcionář, který se zúčastnil valné hromady, bude moci napadnout přijaté usnesení pouze tehdy, pokud na jednání vznesl protest. Ve stanovách půjde dále zakotvit přiměřené časové omezení pro přednes akcionářských návrhů, a čelit tak úmyslným obstrukcím. Společnosti s malým počtem akcionářů budou zase moci těžit z možnosti přijímat usnesení valné hromady korespondenční formou (tzv. per rollam) bez nutnosti podstoupit administrativně náročný a často nákladný proces svolání valné hromady. Akcie a základní kapitál V akcionářských vztazích bude hrát významnou roli nová možnost vydávat různé druhy akcií Nová úprava umožní zavést monistický model, kdy představenstvo a dozorčí radu nahradí správní rada a statutární ředitel. V dozorčích radách společností s více než 50 zaměstnanci již nadále nebudou povinně zastoupeni zaměstnanci. Nově bude možné vydat zvláštní druhy akcií, jako jsou akcie s vyšší váhou hlasů nebo s právem na zvýšený podíl na zisku. se zvláštními právy, jako například právem na rozdílný, pevný nebo podřízený podíl na zisku anebo s rozdílnou váhou hlasů. Zákon výslovně zakazuje pouze akcie s právem na úrok bez ohledu na hospodářské výsledky společnosti, ale zohlednit bude třeba také meze zásady rovného zacházení či dobrých mravů. Nová úprava také rozšiřuje okruh majetkových práv, která lze od akcií oddělit. Při zamýšlených akvizicích bude proto nezbytné na tyto změny pamatovat a provádět důkladné právní prověrky. Závěrem lze také zmínit zrušení obecné povinnosti zřizovat zákonný rezervní fond z čistého zisku. U společností, kterým tato povinnost nevyplývá ze zvláštních právních předpisů, by tak potenciálně mohlo dojít k uvolnění zadržovaného kapitálu. 10

Odpovědnost statutárního orgánu či prokuristy po rekodifikaci, souběh funkce Autor: Stanislav Servus, Partner, Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, www.dhplegal.com Nový občanský zákoník ( NOZ ) i zákon o obchodních korporacích ( ZOK ) jsou sice obecně flexibilnější právní úpravou oproti stávajícímu obchodnímu zákoníku, v případě odpovědnosti statutárních orgánů však dochází k určitému zpřísnění z pohledu členů statutárních orgánů, a to ku prospěchu korporací a jejich věřitelů. Níže shrnujeme pouze hlavní body nové právní úpravy. Základním principem jednání statutárního orgánu je i nadále péče řádného hospodáře. NOZ ji vymezuje jako povinnost vykonávat funkci (i) s nezbytnou loajalitou (tj. v zájmu společnosti), (ii) s potřebnými znalostmi (což bude záviset na typu společnosti a povaze jejích činností) a (iii) pečlivě (tj. tak, aby člen orgánu mohl při svém rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná dostatečně informovaně a správně). ZOK nově zakotvuje pravidlo tzv. podnikatelského úsudku. Dle tohoto pravidla člen orgánu, který jedná s péčí řádného hospodáře, nebude odpovědný za případné negativní dopady svého rozhodnutí, tj. i když by dané rozhodnutí společnost poškodilo. Zákonodárce tedy výslovně a správně připouští existenci podnikatelského rizika. Manažer by se tedy neměl bát učinit i riskantnější rozhodnutí, jestliže jej (na základě dostatečných podkladů) považuje z pohledu společnosti za správné. Pravidla jednání s péčí řádného hospodáře a podnikatelského úsudku dopadají nově též na prokuristy. Jelikož toto je podstatnou změnou v právním postavení prokuristů, bylo by vhodné, aby společnosti dotčené osoby na tuto novinku upozornily. Stejně jako tomu bylo doposud, bude mít v případném sporu náročnější situaci člen orgánu, neboť bude jeho povinností prokázat, že s péčí řádného hospodáře opravdu jednal. Co se stane, v případě, že statutární orgán svou zákonnou povinnost jednat s péčí řádného hospodáře poruší a společnosti vznikne újma? Člen orgánu bude jednak povinen k náhradě způsobené škody, kdy bude na společnosti prokázat vznik a výši způsobené škody. Dále bude povinen vydat veškerý případný prospěch, který mu daným jednáním mohl vzniknout. Zákon nově umožňuje uzavření dohody mezi společností a členem orgánu o vypořádání újmy vzniklé porušením péče řádného hospodáře. Takováto smlouva pak podléhá schválení valné hromady resp. jediného společníka. Stále samozřejmě platí, že pro futuro odpovědnost statutárního orgánu nelze nikterak omezit. ZOK dále zesiluje ochranu věřitelů společnosti v případě, že se dostane do úpadku. Jestliže člen orgánu věděl či mohl vědět o hrozícím úpadku společnosti a neučinil vše, co je nezbytné v souladu s principem péče řádného hospodáře (např. včas nepodal insolvenční návrh), soud bude moci rozhodnout, že člen resp. bývalý člen statutárního orgánu (i) ručí (svým vlastním majetkem) za splnění závazků společnosti a (ii) uložit členovi statutárního orgánu povinnost vyplatit do konkursní podstaty plnění získané v souvislosti s výkonem funkce, a to zpětně až za období 2 let, tj. prakticky vrátit společnosti již vyplacené odměny. Toto přísné pravidlo pak platí pouze tehdy, jestliže insolvenční řízení bylo zahájeno na návrh třetí osoby. Zajímavým tématem pro jednatele či členy představenstva je otázka možnosti souběhu funkce a pracovního poměru. Ve stávajícím obchodním zákoníku je toto od 1.1.2012 výslovně povoleno. Jelikož v novém občanském zákoníku výslovná úprava chybí, vznikly v právnické veřejnosti spory, zda souběh možný bude či nikoliv. Tvůrci zákona samozřejmě tvrdí, že souběh možný je a argumentují logikou zákona. Bohužel se však zdá, že s tvůrci zákona nesouhlasí někteří soudci na Nejvyšším soudu a tudíž nelze vyloučit, že soudní praxe výklad tvůrců zákona, ačkoliv jej považují za správný, nepotvrdí. 11

Smlouva o výkonu funkce nově Autoři: Ladislav Smejkal, Partner a Kamila Daňková, advokátní koncipientka, White & Case (Europe), www.whitecase.com Nová právní úprava smlouvy o výkonu funkce, kterou se řídí vztah mezi společností (obchodní korporací) a členem jejího orgánu, obsažená v zákonu o obchodních korporacích ( ZOK ) a novém občanském zákoníku ( NOZ ) je oproti stávající právní úpravě tohoto institutu v obchodním zákoníku rozsáhlejší a v mnohém detailnější a přísnější. Důraz se nově klade zejména na transparentnost odměňování členů orgánů obchodních korporací. Nová právní úprava výkonu funkce člena orgánu Od účinnosti nové právní úpravy se vztah mezi obchodní korporací a členem jejího orgánu od okamžiku jmenování tohoto orgánu bude ze zákona přiměřeně řídit úpravou příkazu dle NOZ, která sjednocuje stávající úpravu smlouvy příkazní a smlouvy mandátní, ledaže strany uzavřou smlouvu o výkonu funkce, jež komplexně upraví jejich vztah. V kapitálových společnostech, tedy především v akciové společnosti a společnosti s ručením omezeným, budou strany povinny smlouvu o výkonu funkce sjednat písemně a nechat ji schválit, včetně jejích pozdějších změn, valnou hromadou jako nejvyšším orgánem společnosti (s výjimkou např. monistických akciových společností a těch, v nichž volí členy představenstva dozorčí rada). Při absenci písemné smlouvy o výkonu funkce se výkon funkce bude řídit zákonnou úpravou příkazu dle NOZ a členovi orgánu by tak za výkon funkce měla náležet odměna v obvyklé výši. Požadavky na odměňování členů orgánů ZOK obecně neupravuje, jaký obsah by smlouva o výkonu funkce měla mít. Stanoví pouze podstatné náležitosti týkající se odměňování, jež smlouva v kapitálové společnosti musí obsahovat. Mezi tyto náležitosti patří vymezení všech plnění, která náleží nebo mohou náležet členovi orgánu (včetně věcného plnění, jakým je např. užívání bytu, auta apod., příspěvku na penzijní připojištění nebo dalšího plnění), dále určení pevné výše odměny nebo dostatečně určitého způsobu jejího výpočtu a určení pravidel pro výplatu jiných zvláštních odměn, podílu na zisku, příp. odměny spočívající v cenných papírech. Pokud odměňování sjednané ve smlouvě o výkonu funkce nebude odpovídat těmto zákonným požadavkům, bude platit, že výkon funkce člena orgánu je bezplatný. Výjimkou z této úpravy bude situace, kdy smlouva nebyla uzavřena či schválena, příp. nebyla uzavřena platně nebo ujednání o odměně nejsou platná, a to z důvodů vzniklých na straně obchodní korporace. Tehdy bude členovi orgánu za výkon funkce náležet odměna obvyklá. Jakékoliv jiné plnění obchodní korporace ve prospěch člena jejího orgánu, na které neplyne nárok ze zákona, ze smlouvy o výkonu funkce nebo z vnitřního předpisu schváleného příslušným orgánem obchodní korporace, musí být před vyplacením řádně schváleno příslušným orgánem, po případném vyjádření kontrolního orgánu obchodní korporace, pokud byl zřízen. Platí však zásada, že obchodní korporace žádné plnění (ani ze smlouvy o výkonu funkce) členovi orgánu neposkytne, pokud jeho výkon funkce zřejmě přispěl k nepříznivému hospodářskému výsledku obchodní korporace, ledaže příslušný orgán rozhodne jinak. Další důležité otázky Judikaturou léta řešená problematika souběhu funkcí člena orgánu obchodní korporace s pracovněprávním vztahem osoby k téže korporaci v ZOK explicitně řešena není. Určitá ustanovení naznačují, že by funkci člena orgánu dokonce mohlo být možné vykonávat v pracovněprávním vztahu, ale obecně tato otázka zůstává poměrně nejasná. Dosud se ani odborná veřejnost neshodla, zda tzv. souběh podle nové právní úpravy možný bude nebo ne. Závěrem je nezbytné upozornit na přechodné ustanovení ZOK, podle něhož musí být ujednání stávajících smluv o výkonu funkce a o odměně uvedena do souladu s požadavky ZOK do 6 měsíců ode dne nabytí jeho účinnosti při zachování předpokládaného data nabytí účinnosti tedy do 30. 6. 2014. Pokud by se tak nestalo, bude platit, že je výkon funkce člena orgánu bezplatný. Toto ustanovení se přitom bude týkat všech společností, tedy i těch, které tzv. neoptují do nové právní úpravy ZOK. Je proto v zájmu zejména stávajících členů orgánů obchodních korporací, aby se touto otázkou včas zabývali. 12

Obecné pojetí věci nemovité Autor: Otakar Martinec, advokát, Weinhold Legal, www.weinholdlegal.com Obecné pojetí věci nemovité v občanském zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů) Základem pojetí nemovitých věcí v občanském zákoníku je zásada superficies solo non cedit, tedy zásada, že stavba není součástí pozemku. Stavby jsou tudíž samostatnou věcí (ať již se jedná o věci movité či nemovité). Zásada je vyjádřena v 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb.; občanského zákoníku ve znění pozděj-ších předpisů (dále jen OZ ). Z výše uvedené zásady pak vyplývá rovněž vymezení nemovitostí dle stávající právní úpravy. Nemovitostí jsou: pozemky, tedy části zemského povrchu, oddělené od ostatních částí katastrálně významnou hranicí; stavby spojené se zemí pevným základem. Stavbou tedy může být dle veřejnoprávních (stavebních) předpisů i věc movitá, za předpokladu, že není spojena se zemí pevným základem. Tato otázka je vždy posuzována dle povahy věci a konkrétních okolností. Vznik nadzemní stavby jako samostatné věci stanovila soudní judikatura k okamžiku, kdy je jednoznačně a nezaměnitelně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží 1. OZ nevylučuje, že by samostatnou věcí nemohla být i stavba podzemní, opět však je nutno zkoumat konkrétní okolnosti a povahu dané podzemní stavby; místní komunikace, silnice a dálnice. Judikaturou bylo dovozeno, že silnice a dálnice jsou samostatnou věcí, přičemž judikaturním vývojem prošlo zejména pojetí místní komunikace jako samostatné věci. V současné době se právní teorie přiklání k tomu, že i místní komunikace je samostatnou věcí, pokud je povrch komunikace vytvořen tak, že jeho odstranění nebude možné bez jeho zničení resp. alespoň podstatného zhoršení sjízdnosti nebo schůdnosti 2 ; další nemovité věci vymezené judikaturou. Vzhledem ke skutečnosti, že stavba je samostatnou nemovitou věcí, řešila soudní praxe široký okruh případů týkajících se otázky, zda je určitý výsledek stavební činnosti ještě součástí pozemku nebo zda je již samostatnou věcí. Samostatnou nemovitou věcí tak v současné době jsou: hráz rybníka (v závislosti na jejím stavebním provedení), skružová studna (hloubená, nikoliv vrtaná), plot (dle stavebního provedení), kanalizační a vodovodní přípojky, vedení inženýrských sítí, zatrubněná část potoka, podzemní nádrže apod. Naopak samostatnou nemovitou věcí nejsou např. parkoviště, tenisové dvorce, silážní žlaby, meliorační zařízení atd. Bytové a nebytové jednotky vymezené na základě zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (zákon o vlastnictví bytů) nejsou v právní teorii považovány za nemovitost. Právní vztahy k nim se nicméně dle 3 odst. 2 řídí ustanoveními OZ a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Věcná ani jiná práva k nemovitým věcem dle současné právní úpravy nejsou věcí. 1) Sou R NS č. C 1008 NS sp. zn. 22 Cdo 2534/2000 2) J. Spáčil Právní rozhledy 2007, č. 2, s. 74 Obecné pojetí věci nemovité v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) V koncepci nemovitých věcí přináší nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále NOZ ) s účinností od 1. 1. 2014 několik novinek. Především se navrací k zásadě superficies solo cedit, tedy že povrch ustupuje půdě, což znamená, že stavby zřízené na pozemku, nad a pod pozemkem, jakož i jakákoliv vegetace a zařízení, se stávají součástí pozemku, pokud zákon nestanoví jinak. Nicméně rozvoj moderní společnosti vyžaduje značné množství výjimek z výše uvedené zásady. Pojmové vymezení nemovitých věcí stanovuje 498 NOZ. Dle definice jsou nemovitostí: pozemky; podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinné sklepy, studny, podzemní nádrže, podzemní garáže atd.); věcná práva k nemovitým věcem; práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (v současné době pouze právo stavby v souladu s 1240 NOZ). Právo stavby je věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu, nad nebo pod povrchem pozemku stavbu. Jedná se o právo dočasné, 13

jehož trvání je omezeno nejvýše na 99 let. Nabývá se smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Stavba postavená na základě práva stavby se stane součástí pozemku ke dni zániku nebo ukončení práva stavby, a to za náhradu poskytnutou stavebníkovi buď ve výši sjednané ve smlouvě, nebo ve výši, která činí 50 % hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Z tohoto důvodu lze doporučit sjednat výši náhrady poskytnuté stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby smluvně; věci, o kterých jiný právní předpis prohlásí, že nejsou součástí pozemku, pokud je nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Podle důvodové zprávy k NOZ toto zahrnuje silnice a dálnice, letištní stavby, železniční tratě atd. Nicméně žádný z konkrétních právních předpisů výslovně nestanoví, že takové stavby nejsou součástí pozemku (vzhledem k dosavadnímu principu superficies solo non cedit), kromě horního zákona (zákon č. 44/1988 Sb., ve znění pozdějších předpisů), který tak stanovuje v případě vyhrazených ložisek nerostů. Veškeré další věci jsou, podle 498 odst. 2 NOZ movité. Nicméně NOZ v následujících ustanoveních vymezuje také následující za nemovité věci: dočasné stavby ( 506 odst. 1 NOZ). Koncepce stanovení dočasnosti stavby není objasněna ani v NOZ ani v důvodové zprávě. Jednou z možností je, že dočasný charakter stavby může vyplývat z jejího charakteru a úmyslu stavitele. Druhou možností je, že musí být odvozena pouze z rozhodnutí stavebního úřadu (např. kolaudační rozhodnutí apod.) Odpověď bude v budoucnosti objasněna pravděpodobně pouze rozhodnutími soudů; stroje nebo jiná upevněná zařízení nejsou součástí nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí, bylo-li zapsáno do téhož seznamu, že stroj není ve vlastnictví vlastníka nemovité věci, ke které je upevněn ( 508 odst. 1 NOZ); inženýrské sítě, tedy vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení. Součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí ( 509 NOZ); jednotky a prostorově oddělené části budovy, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech nemovitosti ( 1159 a násl. NOZ). Nabyl-li vlastník vlastnické právo alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti NOZ nabyvatel, tedy podle právního režimu založeného současným zákonem o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů), vznikne vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů; stavba ve vlastnictví jiného vlastníka než pozemek, na kterém se nachází ( 3055 odst. 1 NOZ). Dle přechodných ustanovení stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, přestává být dnem nabytí účinnosti NOZ samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, za předpokladu, že měla v den nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba ( 3054 NOZ). Jestliže je stavba ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, tak stavba i pozemek dle ust. 3055 NOZ zůstávají samostatnými nemovitými věcmi. Totéž platí o stavbě, která je v den nabytí účinnosti NOZ ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. V případech, kdy vlastnické právo k pozemku a ke stavbě náleží různým osobám, se zakládá vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku ( 3056 NOZ). V případě, že osoba, jíž náleží předkupní právo, toto právo nevyužije, zůstává ji předkupní právo zachováno i vůči novému vlastníkovi nemovitosti. Důsledkem případného porušení předkupního práva by pak byla zákonná fikce, že smlouva uzavřená při porušení předkupního práva byla uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva viz 2145 NOZ. 14

Katastr nemovitostí nově Autoři: Magda Pokorná, Advokátka a Karolína Růžičková, Junior Lawyer, Allen & Overy, www.allenovery.com/czechrepublic Údaje zapsané v katastru nemovitostí nabudou mnohem většího významu. Nejdůležitější změnou je, že, s výjimkou uvedenou níže, kupující, který získá nemovitost (i) od prodávajícího, který byl jako její vlastník zapsán v katastru nemovitostí, (ii) v dobré víře a (iii) za úplatu, se stane vlastníkem této nemovitosti i v případě, že prodávající jejím vlastníkem nebyl. Domáhat se výmazu vkladu vlastnického práva k nemovitosti bude oprávněna osoba, která byla jako její vlastník zapsána v katastru nemovitostí bezprostředně před provedením vkladu, pokud tato osoba (i) požádá do jednoho měsíce od provedení vkladu (nebo do tří let v případě, že nebyla o jeho provedení řádně vyrozuměna) o zápis poznámky spornosti do katastru nemovitostí a (ii) do dvou měsíců od podání návrhu na zápis poznámky spornosti uplatní své právo u soudu podáním žaloby na neplatnost převodní smlouvy, na základě které byl vklad proveden. Toto pravidlo se uplatní na vklady provedené před 1. lednem 2014 se zpožděním jednoho roku. Nový občanský zákoník tak dělá tlustou čáru i v případě vkladů provedených před 1. lednem 2014, a to nejpozději k 1. lednu 2018, kdy uplyne objektivní lhůta tří let pro možnost tyto vklady sporovat. Všechna věcná práva budou zapisována zásadně vkladem a bude umožněno domáhat se jeho výmazu. Záznamem budou zapisována pouze práva hospodaření s majetkem a obdobná práva ve vztahu k nemovitostem státu a územních samosprávných celků. Rovněž vzroste význam času a pořadí jednotlivých podání ke katastrálním úřadům, které budou nově evidovat nejen datum, ale i hodinu a minutu těchto podání. Stavby, které se stanou součástí pozemku, na kterém jsou postaveny, nebudou evidovány zvlášť, ale výhradně v rámci informace o tomto pozemku. Evidencí 15 nových věcných práv a 19 nových poznámek významně vzroste informativní hodnota katastru nemovitostí. Nově bude možné evidovat i nájmy. Osoba, která sporuje správnost údajů v katastru nemovitostí z jiného důvodu než pro neplatnost převodní smlouvy, jíž byla stranou (např. z důvodu odstoupení od kupní smlouvy nebo vydržení), tak musí učinit co nejdříve, protože její poznámka spornosti nebude působit retroaktivně, tj. nedosáhne se na jejím základě výmazu dříve provedeného vkladu. Za účelem zvýšení ochrany zapsaných vlastníků nemovitostí a oprávněných z jiných věcných práv k nemovitostem budou tyto osoby informovány o vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, nebo provedení vkladu katastrem nemovitostí přímo (emailem, prostřednictvím datové schránky nebo textovou zprávou) i v případě, že jsou před katastrálním úřadem zastoupeni na základě plné moci. 15

Právo stavby Autoři: Lukáš Hejduk, Senior Associate a Lucie Kislerová, Associate, CMS Cameron McKenna, www.cms-cmck.com Ačkoliv nový občanský zákoník se principielně vyhýbá oddělenému vlastnictví pozemků a staveb, které se na nich nachází, v rámci potřeby zachovat možnost využití cizího pozemku pro stavební účely zavádí nová úprava (staro)nový institut práva stavby. Podstatou práva stavby je tak oprávnění stavebníka mít stavbu na cizím pozemku (ať již na jeho povrchu nebo pod ním). Základní rysy práva stavby: Právo stavby je věcné právo k věci cizí, které zákon výslovně prohlašuje za nemovitost (nemovitou věcí však není samotná stavba, ale právo stavby). Samotná stavba, ke které se právo stavby váže, se po dobu trvání práva stavby nestane součástí pozemku, na němž se nachází, ale bude jako součást práva stavby ve vlastnictví stavebníka. Právo bude možné zřídit jak pro stavby již existující (například za účelem jejich rekonstrukce či modernizace), tak i pro stavby nové. Právo stavby bude možné převést, zatížit, vydržet a bude předmětem dědictví. Jedna z výhod oproti současné úpravě spočívá v tom, že právo stavby bude možné zatížit (např. zástavním právem) již v okamžiku, kdy bude zřízeno, a tedy i předtím než se samotná stavba vůbec začne stavět. Právo stavby je dočasné věcné právo, které je možné zřídit nejvýše na dobu 99 let. Trvání práva stavby bude možné prodloužit, a to i opakovaně, ne však na více než 99 let. Právo stavby lze nabýt smlouvou, vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci (to však pouze pokud tak stanoví zákon). Smlouva zřizující právo stavby musí mít písemnou formu. Právo stavby zřízené smlouvou vznikne až zápisem do katastru nemovitostí. Právo stavby bude možné zřídit za úplatu i bez úplaty. Pokud bude úplata sjednána v opakujících se dávkách, bude se nazývat stavební plat a právo stavby bude zatěžovat jako tzv. reálné břemeno. Výše stavebního však nemůže být závislá na nejisté budoucí události (např. na vývoji cen nemovitostí), ale je možné jeho výši vázat na míru inflace nebo deflace). Vlastník pozemku bude mít předkupní právo k právu stavby a stavebník má předkupní právo k pozemku (předkupní právo lze dohodou vyloučit nebo omezit). 00:00 01.01.2014 - New Czech Civil CMS_LawTax_CMYK_28-100.eps Code What s in store for your business after 1 January, 2014? Do you understand how the new Civil Code legislation affects your business? Do you want your legal advisor to look beyond the revision of documents and translate the new law into practical advice? Get prepared with CMS. Helen Rodwell, Managing Partner, Prague +420 296 798 818, helen.rodwell@cms-cmck.com Iveta Plachá, Senior Partner, Prague +420 296 798 878, iveta.placha@cms-cmck.com 16

V momentě zániku práva stavby se stavba stane součástí pozemku, a přejde tak do vlastnictví vlastníka pozemku. Stavebníkovi dle zákona náleží za stavbu náhrada ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby (strany se však můžou dohodnout jinak). Odpovědi na tyto otázky nám však přinese až praxe a judikatura. Vzhledem k celkem úsporné úpravě práv a povinností stran v novém občanském zákoníku, tak lze jen doporučit, aby ve smlouvách kromě vymezení projevu vůle stran zřídit právo stavby, vymezení zatíženého pozemku, Celkově nový občanský Kdy lze využít právo stavby? doby trvání práva zákoník klade velký 1. Pokud má být ke stavebnímu záměru stavby a ujednání, zda důraz na autonomii vůle využit cizí pozemek; se právo stavby zřizuje smluvních stran a možnosti 2. V případě potřeby rekonstrukce stávající bezúplatně nebo za dohodnout se jinak oproti budovy, k lepšímu využití budovy, úplatu, byl vymezen zákonu. I bez ohledu na případně z důvodu, že vlastník se o tuto širokou volnost při budovu již nechce starat; i obsah práva stavby (zejména jaká stavba má sjednávání smluv o právu 3. Primárně pro stavby k dočasnému využití (skladiště, menší obchodní být postavena, jakým stavby, tento institut přináší centra) nebo pro stavby jejichž životnost způsobem modernizována do praxe i řadu zatím je omezena (například z důvodu atp.), práva a povinností sporných otázek. Mezi tyto použité technologie); stavebníka a vlastníka patří například: 4. V případě potřeby získání financování pozemku po dobu trvání stavby (rekonstrukce), neboť právo Jak bude řešena možnost stavby bude možné zatížit již v práva stavby, zajištění stavby na více cizích okamžiku, kdy bude zřízeno, tj. i práva stavby a aby bylo pozemcích (nový předtím než se samotná stavba vůbec stanoveno, co se bude dít začne stavět. občanský zákoník hovoří se stavbou po skončení o právu stavy zatěžující práva stavby. 1 pozemek)? Bude možné smluvně dohodnout odstoupení od práva stavby? Uplatní se zákonné možnosti ukončení na právo stavby? Bude možné zřídit více práv stavby na 1 pozemku? Bude možné v rámci práva stavby zřídit bytový dům s jednotkami? 17

Podnikatelský nájem Autor: Jan Lehký, Advokát, Hogan Lovells (Prague), www.hoganlovells.com PODNIKATELSKÝ NÁJEM PODLE SOUČASNÉ ÚPRAVY PODNIKATELSKÝ NÁJEM PODLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU ( NOZ ) 1. Uzavírání nájemní smlouvy V současné době platí, že při uzavření nájemní smlouvy se strany musí dohodnout na celém obsahu smlouvy a jakékoliv drobné změny znamenají nový návrh smlouvy, který musí být opětovně odsouhlasen. Pasivita stran nezakládá novou smlouvu. Smlouva bude uzavřená, i pokud nebudou odsouhlaseny všechny projednávané detaily, pokud z jednání stran vyplývá, že obecně souhlasí se smlouvou. Pasivita strany způsobí, že strana může převzít závazek, který pro ni nebude výhodný. 2. Náležitosti nájemní smlouvy V současné době musí být předmět nájmu kolaudován jako nebytový prostor a smlouva musí být písemná a musí pod sankcí neplatnosti obsahovat přesně stanovené údaje (předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za ostatní plnění atd.). Nově může být předmětem nájmu jakýkoliv prostor nebo místnost, pokud je účelem nájmu převážně podnikatelská činnost. Specifikace místnosti nebo prostoru je jedinou nutnou náležitostí nájemní smlouvy. Pronajmout bude možné i věc, která vznikne v budoucnu, a proto může odpadnout potřeba uzavření budoucí nájemní smlouvy. 3. Změny některých práv a povinností Náklady na údržbu hradí pronajímatel. Pronajímatel je oprávněn provést opravu nebytového prostoru a nájemce je povinen opravu strpět. Pronajímatel není povinen umožnit nájemci umístění označení nájemce na nemovitost. Náklady na běžnou údržbu nově hradí nájemce. Nájemce je povinen opravu strpět pouze pokud nelze opravu odložit až po ukončení nájmu. Pronajímatel je obecně povinen umožnit nájemci na nemovitosti umístit označení nájemce. 4. Slevy Slevy může nájemce obecně požadovat v případě omezení nebo vyloučení užívání nebytového prostoru. NOZ zpřesňuje případy nároku na slevy a zavádí nové slevy např. při vzniku podstatných obtíží nájemce při prohlídce pronajímatelem. 5. Změna vlastnictví Při změně vlastnictví nelze nájem skončit. Nový vlastník může nájem vypovědět, pokud o něm nemohl vědět a rovněž není vázán takovými právy nájemce, která jdou nad rámec NOZ, a o kterých nevěděl. 6. Skončení nájmu Úzce vymezená pravidla pro skončení nájmu. Výpověď lze napadnout žalobou. Rozšířená pravidla pro skončení nájmu, zejména ze strany nájemce. Možnost skončení nájmu v případě podstatné změny poměrů. Přesně stanovená pravidla pro napadení výpovědi druhou stranou. Při nedodržení pravidel právo podat žalobu zaniká. Nová úprava podnikatelského nájmu se bude aplikovat od 1. ledna 2014, a to nejen na nové smlouvy, ale i na smlouvy již uzavřené, a proto si tato úprava vyžaduje zvláštní pozornost. Nová úprava je méně formalistická, více propracovaná a zapracovává pravidla vytvořená dosavadní praxí. NOZ klade větší nároky na aktivitu stran a znevýhodňuje pasivní stranu. Nastavení základní úpravy podnikatelského nájmu je vcelku vybalancované, přičemž nájemce při skončení nájmu a uplatnění slevy na nájemném jsou širší. Základní úprava není vyhovující v případech investiční výstavby (investor požaduje garanci dosažení určitého příjmu a setrvání nájemce po určitou dobu), proto v těchto případech bude nutné některá práva nájemce výrazně smluvně omezit. Nově bude možné zapsat nájem do katastru nemovitostí, a informovat tak třetí strany o existenci nájemního vztahu. 18

Smlouva o dílo a kupní smlouva ve světle rekodifikace Autoři: Petr Hrnčíř, advokát a Pavel Široký, advokát, Noerr, www.noerr.com Úvodem je nutné zmínit, že kvůli složitosti a komplexnosti smluv o dílo je i nyní zavedenou praxí upravovat veškeré otázky konkrétní smlouvou mezi stranami, tedy zákonná ustanovení nastupují velmi zřídka, a pouze v otázkách smlouvou neupravených. Tento trend bude zcela jistě pokračovat i po vstupu NOZ v účinnost, zvláště s ohledem na skutečnost, že úprava smlouvy o dílo v NOZ je téměř výhradně dispozitivní, strany smlouvy se od ní tedy mohou odchýlit a ujednat si vzájemná práva a povinnosti odlišně dle svých vlastních představ. Jednou z nejpodstatnějších změn je možnost převzít dílo s vadami, za předpokladu, že tyto vady nemají vliv na to, zda je dílo způsobilé sloužit svému účelu. Stávající právní úprava naopak vylučuje možnost převzetí vadného díla, které není v souladu se smlouvou. Nakolik je tato cesta správná ukáže až aplikační praxe. Velmi důležitá je i skutečnost, že smlouvy uzavřené před účinností NOZ doběhnou ve svém režimu podle současné právní úpravy spolu s úpravou zajištění závazků z těchto smluv, aniž by se musely podřizovat režimu NOZ. NOZ zakotvuje možnost nabytí vlastnického práva od nevlastníka pro movité i nemovité věci za předpokladu, že nabyvatel bude jednat v dobré víře, to znamená, že bude přesvědčen o tom, že prodávající je skutečným vlastníkem prodávané věci, a pokud původní vlastník neprokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo úmyslným trestným činem. Nyní tuto možnost zakotvuje ve své podstatě pouze obchodní zákoník; NOZ zavádí paušální použitelnost pro celé závazkové právo. Dle NOZ bude také zrušena zákonná záruka za jakost v délce 24 měsíců - prodávající bude za jakost nově odpovídat pouze po dobu, kterou si s kupujícím sjedná. Záruka 24 měsíců ovšem zůstává zachována při prodeji zboží v obchodě u vad, které mělo zboží již v okamžiku převzetí kupujícím. Stejně jako u smluv o dílo se i kupní smlouvy uzavřené před účinností NOZ budou řídit dosavadní právní úpravou. V úpravě kupní smlouvy nedochází k tak výrazným změnám jako u smlouvy o dílo, v podstatě se do NOZ přejímá současná úprava kupní smlouvy z obchodního zákoníku, některé záležitosti se ale přesto mění a doplňují. 19

Novinky týkající se změn smluvních podmínek Autor: Ondřej Majer, Partner, PETERKA & PARTNERS, advokátní kancelář, www.peterkapartners.com Postoupení pohledávky Nová úprava postoupení pohledávky vychází vstříc praxi úpravou dosud problematického postoupení souboru pohledávek. Lze tak postoupit soubory již existujících i budoucích pohledávek, například pohledávky určitého druhu vznikající věřiteli v určité době. Nově též již nebude vyžadována písemná forma smlouvy o postoupení pohledávky. Na rozdíl od současného stavu zákon v případě úplatného postoupení pohledávky implicitně stanoví ručení převodce za dobytnost pohledávky, kromě případu kdy nabyvatel věděl, že pohledávka je budoucí, nejistá nebo nedobytná. Jen těžko lze však předvídat, jak se soudní praxe postaví k výkladu pojmu nejistá pohledávka, proto lze z důvodu právní jistoty doporučit, aby bylo ručení převodce za dobytnost pohledávky výslovně vyloučeno ve smlouvě. Postoupení smlouvy Záměna smluvní strany je v praxi běžně používána. Dosud se uskutečňovala na základě dohody, která kombinovala postoupení pohledávky a převzetí dluhu. Protože však její aplikace nebyla zcela bezproblémová, zákon nově výslovně umožňuje postoupení smlouvy jako celku. Dohodou o postoupení smlouvy může některá ze stran převést práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy, nebo i z její části, na třetí osobu. S postoupením musí souhlasit druhá smluvní strana. Souhlas lze dát i předem např. bude možné si ve smlouvě ujednat, že kterákoliv smluvní strana může smlouvu postoupit na jiného. Jako značně problematické se v praxi může ukázat ustanovení zákona umožňující druhé smluvní straně odmítnout dodatečně zproštění převodce od plnění postoupené smlouvy. Převodce tak může i po postoupení smlouvy latentně ručit za splnění závazků nabyvatele z postoupené smlouvy, pokud se strany původní smlouvy, která je předmětem postoupení, nedohodnou jinak. Převzetí dluhu Úprava převzetí dluhu se od současného stavu příliš neliší. Významnou změnou může však být nepříliš srozumitelně formulovaná domněnka přechodu dluhu spolu se zástavním právem v případě věcí zapsaných ve veřejném seznamu, tedy zejména nemovitostí. Převzetí majetku Zcela nové ustanovení zákona o převzetí majetku není další možností změny smluvní strany: jedná se o kogentní ustanovení, které má chránit věřitele v případě, kdy je majetek dlužníka převeden na jinou osobu. Formulace tohoto ustanovení je však natolik nešťastná, že se jedná buď o zcela bezzubou ochranu, nebo naopak o institut, který se zásadním způsobem dotkne řady obchodních transakcí, kdy dochází k převodům významné části majetku převodce. Podle nové právní úpravy bude totiž platit, že ten, kdo nabude veškerý majetek převodce nebo jeho poměrně určenou část, stane se solidárně odpovědným z dluhů převodce, které s převzatým majetkem souvisí a o nichž při uzavření smlouvy musel vědět, a to až do výše hodnoty nabytého majetku. Omezení hodnotou majetku se navíc neuplatní u převodů na osoby blízké. Dá se předpokládat, že v praxi bude problematický zejména výklad pojmu poměrně určená část majetku. Pokud převládne doslovný výklad, bude dopad uvedeného ochranného ustanovení velmi omezený, protože jen velmi vzácně se převádí skutečně veškerý majetek převodce nebo poměrná část veškerého majetku (tedy zřejmě spoluvlastnický podíl). Pokud by však byl přijat extenzivní výklad rozšiřující tuto ochranu i na převody významných částí majetku převodce, mohlo by to mít zásadní dopad na obchodní transakce, kdy dochází k převodům významné části majetku (tzv. asset deals), zejména na právní jistotu nabyvatelů takového majetku. 20