Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4646-792/2012 O ceně nemovitosti - objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. 1916/28, v k.ú. Vysočany, obec Praha, okres Praha. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - východ Michelská 1326/4 140 00 Praha 4 IČ: 60351268 DIČ: CZ6601071499 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 081 EX 04292/11-044 PP Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 10. 4. 2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 11 stran a 4 stran příloh. V Přerově, dne 20. 4. 2012
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 26. 3. 2012 vydané Exekutorským úřadem Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081 EX 04292/11-044 PP, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitosti - objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. 1916/28, v k.ú. Vysočany, obec Praha, okres Praha. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 10. 4. 2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou je podrobně oceněna garáž. Cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 4. 2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinného pana Milana Šustra. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 2142, pro k.ú. Vysočany, obec Praha, okres Praha, vyhotovený objednavatelem dne 26.3.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Vysočany, obec Praha, okres Praha, vyhotovená znaleckým ústavem dne 10. 4. 2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Obec: Praha Katastrální území: Vysočany (731285) List vlastnictví číslo: 2142 Vlastník: Šustr Milan Havlíčkovo náměstí 700/9, Praha, Žižkov (Praha 3), 130 00 stránka č. 3
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění přízemní, zděné, nepodsklepené garáže bez čp/če s mírnou pultovou střechou krytou vlnitým plechem. Objekt je situován v zastavěné části obce Vysočany, jako řadový vnitřní. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po veřejné nezpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1916/38 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, Praha, Staré Město, 110 01. Dle místního šetření se jedná o garáž určenou pro jedno osobní vozidlo. Svislé konstrukce jsou zděné, mírná pultová střecha krytá vlnitým plechem, vrata plechová, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky vápenné hladké (stříkané), podlahy betonové (z části). Ocenění provedeno dle zjištěného stavu. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt bez čp/če - garáž stránka č. 4
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Praha 9 Popisy objektů 1) Objekty a) Objekt bez čp/če - garáž Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Objekt bez čp/če - garáž 24 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 5,47 2,91 = 15,92 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 5,47 2,91 2,29 = 36,45 m 3 Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy smíšené 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny zděné 30,10 % Standardní 3. Stropy 26,20 % Nevyskytuje se 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina vlnitý plech 5,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 2,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů vápenné hladké 4,80 % Standardní 50 % vápenné hladké (stříkané) Standardní 50 % 8. Dveře 2,70 % Nevyskytuje se 9. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 10. Vrata plechová 6,80 % Standardní stránka č. 5
Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 11. Podlahy betonové (z části) 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 6,00 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 257 158 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 869, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 0,00 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 0,00 300 m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené 5 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 0,7 stránka č. 6
5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,423 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,000 0,423 = 0,402 Cena upravená (CU = IPC I): 4 869, 0,402 = 1 957,34 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 36,45 1 957,34 = 71 345,04 Kč Objekt bez čp/če - garáž zjištěná cena: 71 345,04 Kč stránka č. 7
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky - objekt je situován ve správním centru oblasti Hlavního města Prahy v místní části obce Vysočany - ve městě je možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky - přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci - blízké okolí je obýváno občany obtížně sociálně přizpůsobivými - údržba a stavebně technický stav na velmi špatné horší úrovni - obtížná možnost dalšího rozšíření objektu - objekt je situován na pozemku 1916/28, který je ve vlastnictví jiného subjektu - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně nízká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitosti prodávají za ceny v rozmezí od 40 000,- do 70 000,- Kč. S ohledem na situování, stavebně - technický stav, údržbu a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí pod spodní hranici uvedeného rozpětí a to ve výši 30 000,- Kč. REKAPITULACE Cena objektů podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, která nezaniknou dražbou 71 350, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč stránka č. 8
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 30 000, Kč Cena slovy: třicettisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Jaroslav Suchánek Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 20. 4. 2012 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 9
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4646-792/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 10
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 11