Znalecký posudek č. 12/11/207

Transkript

1 Znalecký posudek č. 12/11/207 O ceně nemovitosti - objektu bez čp/če - garáže, na pozemku p.č. St. 2212, včetně pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši k nemovitosti - pozemku p.č. 521/20 - ostatní plocha, vše v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny Jeseník IČ: Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání. Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, Jeseník info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 13 stran a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu Oceňovací a znalecké kanceláře BEST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 81367/10-025, byla pověřena Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek, parcela St o výměře 18 m 2, zastavěná plocha a nádvoří - stavba, bez čp/če (garáž) na p.č. St zastavěná plocha a nádvoří nacházející se v katastrálním území Přívoz, v obci Ostrava, zapsané v katastru nemovitostí, který vede Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, na listu vlastnictví č pozemek, parcela 521/20 o výměře 115 m 2, ostatní plocha nacházející se na katastrálním území Přívoz, v obci Ostrava, zapsané v katastru nemovitostí, který vede Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, na listu vlastnictví č. 1674, s podílem. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o objekt bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 2212, včetně pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město, vše zapsané na LV č Jedná se o pozemek p.č. 521/20 - ostatní plocha, v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město, zapsaný na LV č Garáž se nachází v zastavěné, okrajové části obce Ostrava, v řadové zástavbě jako řadová vnitřní. Dle informací ČSÚ má město Ostrava obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti je okresní město Ostrava kompletně vybaveno. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. Místní šetření bylo provedeno bez účasti povinné paní Aleny Leškové, a to i přes skutečnost, že jí bylo zasláno vyrozumění s termínem ohledání. Bližší informace týkající se oceňovaných nemovitostí byly sděleny uživatelem sousedních garáží. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 81367/10-025, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 1583, vyhotovený objednavatelem dne Výpis z katastru nemovitostí č. 1674, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený Oceňovací a znaleckou kanceláří BEST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Přívoz (713767) List vlastnictví číslo: 1583 Vlastník: Lešková Alena Karolíny Světlé 968/12, Přívoz, Ostrava 2 Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Přívoz (713767) List vlastnictví číslo: 1674 Vlastníci: 1. SJM Adámy Július a Adámyová Mária Podíl: Pospolitá 882/29, Ostrava-Jih Zábřeh, Ostrava Bezecká Libuše Podíl: Rodinná 1352/49, Zábřeh, Ostrava SJM Dvořáček Radislav a Dvořáčková Ludmila Podíl: Bronzová 1490/8, Slezská Ostrava, Ostrava Groger Leo Podíl: Věšínova 44/9, Zábřeh, Ostrava SJM Hrbáč Stanislav a Hrbáčová Renata Podíl: Ludvíka Podéště 1928/9, Poruba, Ostrava 8 3

4 6. SJM Ječmen Josef a Ječmenová Alena Podíl: Strážek 204, Strážek 7. SJM Klát Jaroslav Ing. a Klátová Marie Podíl: Bulharská 1424/25, Poruba, Ostrava 8 8. Konečný Josef Podíl: Liptaňské náměstí 890/1, Poruba, Ostrava 8 9. Lešková Alena Podíl: Karolíny Světlé 968/12, Přívoz, Ostrava SJM Pochmon Otakar JUDr. a Pochmonová Vlasta Podíl: Křižíkova 2861/14, Moravská Ostrava, Ostrava Ptaszniková Libuše Podíl: Palackého 696, Nový Bohumín, Bohumín SJM Slonka Leo a Slonková Ludmila Podíl: Za Humny 304, Zarazice, Veselí nad Moravou 13. Stoniš Michael Podíl: Radvanická 82/187, Radvanice, Ostrava Strakoš Tomáš Podíl: Obchodní 471/7, Hrabová, Ostrava SJM Žitník Milán Ing. a Žitníková Marie Mgr. Podíl: Josefa Skupy 1714/11, Poruba, Ostrava 8 6. Dokumentace a skutečnost Nabývací titul nebyl předložen. Objekt bez čp/če - garáž, situovaný na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný ve výpisu z katastru nemovitostí, LV č neodpovídá dle místního šetření svému účelu. Garáž je v havarijním stavebně-technickém stavu, chybí část svislých konstrukcí (kompletně čelní svislá konstrukce a část levé svislé konstrukce - pohled z přístupové komunikace). Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, tvárnicovou, nepodsklepenou garáž pod plochou střechou krytou standardní krytinou. Garáž má půdorysný obdélníkový tvar. Původní stáří garáže je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím garáže od 30 do 50 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti). Garáž není napojena na IS. 4

5 Pozemek je situovaný v rovinném terénu a je přístupný po nezpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 521/20 - ostatní plocha, který je ve spoluvlastnictví povinné a dále po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 521/3 - ostatní plocha a p.č. 522/2 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Statutární město Ostrava, Prokešovo náměstí 1803/8, Ostrava, Moravská Ostrava, Při místním šetření bylo zjištěno, že se jedná o garáž určenou pro jeden osobní automobil. Základy jsou betonové, obvodové stěny tvárnicové (z části), stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, klempířské konstrukce chybí, vnitřní omítky vápenné hladké (z části), fasádní omítky chybí, okna chybí, vrata chybí, podlahy betonové, elektroinstalace není provedena. Ostatní konstrukce jsou uvažovány jako standardní. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt bez čp/če - garáž, na p.č. St b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo ) Pozemky na LV číslo

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Ostrava 5 Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt bez čp/če - garáž, na p.č. St b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo ) Pozemky na LV číslo 1674 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Objekt bez čp/če - garáž, na p.č. St Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 2,95 5,59 = 16,49 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 2,95 5,59 2,25 = 37,10 m 3 Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy betonové 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny tvárnicové (z části) 30,10 % Podstandardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 5,70 % Standardní 6

7 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 6. Klempířské konstrukce 2,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů vápenné hladké (z části) 4,80 % Podstandardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 8. Dveře 2,70 % Nevyskytuje se 9. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 10. Vrata 6,80 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 6,00 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 2 187, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 0,05 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 0, m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí I. Konfliktní skupiny obyvatel 0,20 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené 5 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,750 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 7

8 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 5 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,301 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,750 0,301 = 0,226 Cena upravená (CU = IPC I): 2 187, 0,226 = 494,26 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 37,10 494,26 = ,05 Kč Objekt bez čp/če - garáž, na p.č. St zjištěná cena: ,05 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a St , 3 600, nádvoří Pozemky na LV číslo 1583 zjištěná cena: 3 600, Kč b.1.2) Pozemky na LV číslo Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 521/ , , Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 15 Cena po úpravě: = 1 533,33 Kč Pozemky na LV číslo 1674 zjištěná cena: 1 533,33 Kč Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo , Kč 2) Pozemky na LV číslo ,33 Kč Cena pozemků činí celkem: 5 133,33 Kč Cena po zaokrouhlení: 5 130, Kč 8

9 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí. 9

10 Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) kompletní občanská vybavenost okresního města Ostravy Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) přístup ke garáži je po nezpevněné komunikaci 2) garáž je v havarijním stavebně-technickém stavu, nutná celková rekonstrukce 3) v okolí oceňovaných nemovitostí se nacházejí konfliktní skupiny obyvatel, jež mají za následek současný stav garáže 4) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí se v současné době srovnatelné nemovitosti (garáže) prodávají za ceny v rozmezí od ,- do ,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí pod hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 5 000,- Kč. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se Zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávek pro Dopravní podnik Ostrava a.s., se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu , Kč 5 130, Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 5 000, Kč Cena slovy: pěttisíc Kč 10

11 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, jednatel (soudní znalec) 11

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12/11/207 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec 12

13 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č a LV č Kopie katastrální mapy Mapy širších vztahů I a II 13

14

15

16 A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 23 EXE 242/ pro Soudní exekutor Dohnal Antonín, JUDr. CZ0806 Ostrava-město Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: Přívoz List vlastnictví: 1674 Vlastnické právo SJM Adámy Július a Adámyová Mária, Pospolitá 882/29, Ostrava-Jih - Zábřeh, Ostrava 30 Bezecná Libuše, Rodinná 1352/49, Zábřeh, Ostrava 30 SJM Dvořáček Radislav a Dvořáčková Ludmila, Bronzová 1490/8, Slezská Ostrava, Ostrava 10 Grőger Leo, Věšínova 44/9, Zábřeh, Ostrava 30 SJM Hrbáč Stanislav a Hrbáčová Renata, Ludvíka Podéště 1928/9, Poruba, Ostrava 8 SJM Ječmen Josef a Ječmenová Alena, Strážek 204, Strážek SJM Klát Jaroslav Ing. a Klátová Marie, Bulharská 1424/25, Poruba, Ostrava 8 Konečný Josef, Liptaňské náměstí 890/1, Poruba, Ostrava 8 Lešková Alena, Karolíny Světlé 968/12, Přívoz, Ostrava 2 SJM Pochmon Otakar JUDr. a Pochmonová Vlasta, Křižíkova 2861/14, Moravská Ostrava, Ostrava 2 Ptaszniková Libuše, Palackého 696, Nový Bohumín, Bohumín 1 SJM Slonka Leo a Slonková Ludmila, Za Humny 304, Zarazice, Veselí nad Moravou Stoniš Michael, Radvanická 82/187, Radvanice, Ostrava 16 Strakoš Tomáš, Obchodní 471/7, Hrabová, Ostrava 20 SJM Žitník Milán Ing. a Žitníková Marie Mgr., Josefa Skupy 1714/11, Poruba, Ostrava 8 SJM = společné jmění manželů Ostrava V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávnění pro Identifikátor / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /413 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 521/ ostatní plocha jiná plocha - Bez zápisu Povinnost k Podíl o Nařízení exekuce Adámy Július, Pospolitá 882/29, Z-4801/ Ostrava-Jih - Zábřeh, Ostrava 30, RČ/IČO: /420 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 94 Nc-11328/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ostrava Z-4801/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 1

17