Vybrané změny v oblasti nemovitostí ve vztahu k energetice

Nová civilní legislativa Vybrané změny v oblasti nemovitostí ve vztahu k energetice (pohled provozovatele přenosové soustavy) Vlastimil Diviš právník odbor Právní služby, ČEPS, a. s. seminář AEM 29.5.2014

NEMOVITOSTI ( 498) věci, pozemky + věcná práva k nim podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. vinný sklep, důl) + věcná práva k nim práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby) + věcná práva k nim o kterých zvláštní právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a takové věci nelze přenést z místa na jiné místo, aniž by došlo k porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace, letiště) + věcná práva k nim jednotky ( 1159) stavby vlastněné jiným vlastníkem než vlastníkem pozemku ( 3055/1) - výslovně prohlášené NOZ za nemovitosti dočasné stavby ( 506/1) inženýrské sítě ( 509) jedná se tedy o samostatné věci (nejsou součástí pozemku) - budou ale vždy nemovitostmi? (i zde podle posuzování porušení podstaty )

SOUČÁST POZEMKU Stavba není součástí pozemku Součást pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, ( 506). Pozor na rozdíl mezi právem veřejným a soukromým - pro daňové účely stavba samostatnou věcí je (soukromé právo je nezávislé na právu veřejném - 1/1).

Vlastník pozemku a vlastník stavby, která je na tomto pozemku zřízena, nejsou totožné osoby ( 3055/1). Všichni spoluvlastníci stavby nejsou zároveň vlastníky pozemku, na kterém je stavba zřízena ( 3055/1) pokud stejní spoluvlastníci, pak musí mít ale ještě i stejné podíly. Stavba se nestane součástí pozemku POKUD : Stavba nebo pozemek jsou zatíženy věcným právem, toto věcné právo trvá a povaha věcného práva spojení vylučuje ( 3060). Má být stavba postavena na pozemku jiného vlastníka sice za účinnosti NOZ, ale věcné právo opravňující ke stavbě vzniklo stavebníkovi do konce roku 2013 nebo do konce roku 2013 uzavře stavebník smlouvu umožňující mu stavbu na cizím pozemku provést ( 3055/2). U všech případů se zavádí zákonné předkupní právo vlastníka stavby a vlastníka pozemku navzájem (není možné ani smluvně vyloučit) působí i vůči novému nabyvateli stavby či pozemku. Akcese ani předkupní právo se neuplatní vůči stavbám inženýrských sítí ( 3061). U staveb, které nebudou kvalifikovány jako inženýrská síť nedojde ke ztrátě vlastnictví (splynutí) díky nestejnému vlastníkovi pozemku a stavby.

POVAHA INŽENÝRSKÉ SÍTĚ Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí ( 509). Ne zcela jasné, co ještě je a co není inženýrskou sítí. Existují i názory, že při hledání obsahu pojmu nelze vycházet z právních předpisů veřejného práva stavební zákon, energetický zákon ( 1 a 3029/2). Je podmínkou inženýrské sítě její funkčnost (opuštěné potrubí v zemi, nevybavené stožáry elektrického vedení)? K vyloučení pochyb v 104/10 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích jednoznačně stanoveno, že síť elektronických komunikací (včetně stožárů, nadzemního i podzemního komunikačního vedení a jejich opěrných a vytyčovacích bodů) není součástí pozemku ve smyslu jiného právního předpisu 64) a je ve smyslu jiného právního předpisu 64) považována za inženýrskou síť. 509 však neodpovídá na otázku, zda jsou inženýrské sítě nemovitostí. Důvodová zpráva NOZ inženýrské sítě nejde-li je bez porušení podstaty jak tomu bude ve většině případů, jde o věci nemovité.

POVAHA INŽENÝRSKÉ SÍTĚ Věc hromadná ( 501) přenosovou soustavu považujeme za věc hromadnou (soubor jednotlivých věcí, náleží téže osobě, považován za jeden předmět, nesoucí společné označení). Definice soustav v úvodních ustanoveních energetického zákona ani 509 NOZ tomuto závěru nijak nebrání. Inženýrská síť se tak může skládat ze souboru věcí, který je souborem věcí movitých i nemovitých. V současné době jsou např. v plynárenství určité části distribučních soustav vlastněny subjekty odlišnými od jejich provozovatelů. NOZ jim nemůže toto vlastnictví nabytím své účinnosti odejmout ve prospěch vlastníka větší části (provozovatele distribuční soustavy).

DOBRÁ VÍRA STAVBA SOUČÁST POZEMKU 3058/2 Bylo-li vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. (za náhradu) 3057 Zřídí-li vlastník k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby, která věcné právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, považuje se vůči této osobě stavba za součást pozemku. 3061 Ustanovení tohoto oddílu se nepoužijí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona, nebo o nemovitou věc podle 498 odst. 1 věty druhé. Oddíl 5 o věcných právech se na inženýrské sítě nepoužije.

NABÝVÁNÍ VLASTNICTVÍ okamžik nabytí vlastnictví přechod nebezpečí na věci věc nezapsaná ve veřejném seznamu věc zapsaná ve veřejném seznamu již účinností smlouvy - není nutné předání ( 1099) až předáním ( 2121) zápisem ( 1105, 1102) až předáním ( 2130) zcizení věci několika osobám věc nezapsaná ve veřejném seznamu věc zapsaná ve veřejném seznamu Vlastníkem bude ten, komu bude věc předána jako prvnímu. (1. den smlouva s prvním bez předání věci, 2. den smlouva s druhým současně s předáním vlastníkem se stává druhý kupující!) držba má přednost před vlastnictvím ( 1100/1) Vlastníkem bude ten, kdo je v dobré víře a jeho vlastnické právo bylo zapsáno do veřejného seznamu jako prvnímu ( 1100/2) neotálet s podáním návrhu na zápis do veřejného seznamu! uplatnění zásady pořadí zápisu věcných práv do veřejného seznamu podle doby podání návrhu ( 981/1).

SLUŽEBNOST INŽENÝRSKÉ SÍTĚ SIS ( 1267) Provozovatel přenosové soustavy je povinen uzavírat s vlastníkem cizího pozemku věcné břemeno (tím vyloučeny jiné tituly k cizímu pozemku jako je právo stavby, nájem, apod.). SIS koncipována jako soukromoprávní (párové ustanovení), nezasahuje tedy do četných veřejnoprávních úprav (např. v energetickém zákoně) a ponechává je nedotčeny. SIS nebyla do NOZ zařazena pro subjekty, které mají zřizování VB zákonem již zcela dostatečně upravenou pro realizaci potřeb veřejného zájmu, ale pro soukromé subjekty, kterým tato úprava chybí (prof. Eliáš uvádí, že SIS byla záměrně pojata jako služebnost využitelná v sousedských vztazích (tam, kde je na vedení sítí veřejný zájem, upravuje problematiku veřejné právo zvláštní zákony). Má sloužit k usnadnění návodem, co má být ujednáno ve smlouvě o služebnosti nebo pro obsah vydržení služebnosti či pro výrok v případě vyvlastnění (jakou služebnost má ale úřad vyvlastnit? podle energetického zákona či podle NOZ služebnost inženýrské sítě)?

SLUŽEBNOST INŽENÝRSKÉ SÍTĚ SIS ( 1267) Veřejnoprávní prvky VB povinnost provozovatele zřídit VB - VB zřizováno pro provozování přenosové soustavy ve veřejném zájmu veřejnoprávní oprávnění sloužící k výkonu práv z VB. Energetický zákon je vůči NOZ předpisem speciálním (vlastní úprava v energetickém zákoně téměř překrývá úpravu NOZ). Výčet služebností včetně jejich obsahu je podle NOZ zásadně dispozitivní zatímco úprava energetického zákona je úpravou kogentní (včetně závazného stanovení obsahu VB). NOZ do ustanovení EZ veřejnoprávní povahy podle 3029/2 nezasahuje, a pokud se v jedná o ustanovení EZ, která mají soukromoprávní povahu, z principu speciality právního předpisu se uplatní před úpravou NOZ. Nazývání věcných břemen podle energetického zákona služebností inženýrské sítě může být matoucí (vyvolat porovnávání obsahu VB podle energetického zákona a NOZ a interpretaci možných odlišností) je proto vhodné odkazovat na VB podle energetického zákona.

SLUŽEBNOST INŽENÝRSKÉ SÍTĚ SIS ( 1267) Pokud by se VB podle energetického zákona nesla ve svém názvu SIS, pro vyloučení konfliktů obou úprav (zabránění kombinace výběru těch částí obou ustanovení, které vedle sebe mohou společně obstát) by měla být výslovně vyloučena úprava SIS v 1267 a násl. Požadavky obsažené v nové úpravě služebnosti inženýrské sítě nelze vztáhnout i na věcná břemena vzniklá před účinností NOZ. Pokud by se ustanovení SIS měla vztahovat na již vzniklá VB podle EZ, nemohlo by platit, že jsou ustanovení SIS dispozitivní. Podle nového katastrálního zákona zapisuje KÚ do KN věcná břemena KÚ tedy nepožaduje, aby ve smlouvě o zřízení VB bylo uvedeno, že se jedná o služebnost či o reálné VB, mělo by postačit dostatečné vyjádření obsahu VB (viz katastrální vyhláška, kde se rovněž nepoužívá rozlišování služebnosti/reálná břemena, ale pouze obecně VB a uvádí, že do KN se mimo jiné zapisuje i jeho obsah ). V případě, že je VB vyvlastněno, zapisuje vyvlastňovací rozhodnutí do KN vkladem (nikoli záznamem jako dříve) vkladové řízení musí zahájit oprávněný. Vkladové řízení je automaticky zahájeno, pouze pokud dojde KÚ rozhodnutí soudu nebo soudního exekutora.

SLUŽEBNOST TYPU IN REM PODLE NOZ výhoda zachování VB i při změně vlastníka stavby panující věcí nemovitá věc představovaná vedením, služebnou věcí vedením dotčený pozemek služebnost v souladu s 1262/1 zapsána v KN u služebného pozemku, který je v KN evidován (na rozdíl od vedení, které evidované není) viz. 16 odst. 4 vyhlášky č. 357/2013, katastrální vyhláška ( Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti panující, která není předmětem evidování v katastru, se eviduje pouze u nemovitosti zatížené. ). panující věcí může být i věc movitá (v případě, že část inženýrské sítě nesplní podmínky pro věc nemovitou ) Viz : Komentář k NOZ (Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva ( 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 1276 s. str. 912-913), - služebnosti jsou institutem soukromého práva, jsou institutem dispozitivním a za dodržení pravidel povahy služebností lze sjednat služebnost s libovolným obsahem. Uváděn ilustrativní příklad, ve kterém je uvažována služebnost spočívající v právu kotvit, kdy panující věcí je loď (tedy věc movitá) a služebnou věcí pozemek (tedy věc nemovitá) zasahující do přístavu.

OCHRANNÁ PÁSMA A VEŘEJNOPRÁVNÍ OPRÁVNĚNÍ Stále platí, že ochranné pásmo není věcným břemenem (VB se pro jeho rozsah nezřizuje, ani za něj nenáleží náhrada v rámci náhrady za VB). Oprávnění provozovatele přenosové soustavy náležejí jak z práv odpovídajících věcným břemenům tak z tzv. veřejnoprávních oprávnění (např. 24/3 písm. f) a g). Jedná se o dva zcela odlišné instituty, které nelze slučovat (veřejnoprávní oprávnění není věcným břemenem)! Veřejnoprávní oprávnění se nevkládají do katastru nemovitostí, jelikož vznikají (existují) ze zákona a chybí tak zákonný důvod k vkladu těchto práv.

SJEDNÁVÁNÍ SMLUV O VB 560 Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. 561/2 Jedná-li více osob, vyžadují se jejich projevy na téže listině při právním jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, anebo kterým se takové právo mění nebo ruší. V případě písemné formy, půjde o nabídku pokud je podepsána oprávněným. Pokud navrhovatel (oprávněný) podepisuje až jako druhý v pořadí, pak jde pouze o výzvu povinnému k vyjednávání smlouvy (k přijetí své nabídky pak vyzývá povinný oprávněného). Ve smlouvách o smlouvách budoucích o zřízení VB možnost ujednat časově omezený zákaz zcizení nebo zatížení věci ( 1761) zřejmě neochota vlastníka (povinného) k zatížení své nemovitosti zápisem zákazu do katastru nemovitostí. Kontraktační pravidla lze ujednat odlišně od NOZ (např. vyloučit finální krok uzavření smlouvy zpětnou informaci o přijetí nabídky navrhovateli). Pamatovat i na ustanovení vyloučení přijetí s odchylkami ( 1740/3) nejlépe přímo v návrhu smlouvy, popř. podepisovat až jako poslední smluvní strana.

VB A ZÁSADA MATERIÁLNÍ PUBLICITY 984/1 (1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. (tj. NABYTÍ OD NEOPRÁVNĚNÉHO). V případě zápisů do katastru nemovitostí odklad zásady materiální publicity na 1.1.2015 ( 3064). Čas daný vlastníkům a jiným oprávněným osobám k usouladnění skutečného stavu se stavem zapsaným. 984/2 Pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu se věta první odstavce 1 nepoužije. Omezení zásady materiální publicity vůči věcným právům vznikajícím ze zákona (nezapsaným). VB vznikající ze zákona by tak neměla zanikat.

TITUL KE STAVBĚ NA CIZÍM POZEMKU. I. stavba na vlastním pozemku II. stavba na cizím pozemku (např.) Právo stavby Nájem - stavba se nestane součástí pozemku, pokud půjde o stavbu dočasnou Výpůjčka Dočasná stavba? - stavba se nestane součástí pozemku, pokud půjde o stavbu dočasnou Věcné břemeno - stavba se nestane součástí pozemku, pokud půjde o stavbu dočasnou

KDY JDE O STAVBU DOČASNOU? a) rozhodnutí stavebního úřadu? 2 odst. 3 stavebního zákona (stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání) co ale stavby, které se nepovolují či stavby, které by měly, ale jsou zřízeny bez něj (černé)? b) vůle stavebníka? c) časová omezenost právního titulu k cizímu pozemku? ( 3055 odst. 2 by postrádal význam a šlo by o obcházení institutu práva stavby) d) objektivní kritérium? účel a provedení stavby (měl by mít rozhodující roli, zejména když 3. osoby nemohou ověřit skutečnost a), b) a c)

ŘEŠENÍ STAVBY NA CIZÍM POZEMKU V PŘÍPADĚ NEDOHODY STRAN ( 1084) Bude vlastníka pozemku. obecné pravidlo vlastník pozemku nahradí dobrověrnému stavebníkovi účelně vynaložené náklady stavby zřejmě i pro stavby, které nejsou součástí pozemku (inž. sítě) Bude odstraněna. pouze v případě soudního rozhodnutí na návrh vlastníka pozemku přihlédnutí k dobré víře stavebníka Bude vlastníka stavby. pokud stavebník zřídil v dobré víře, může se domáhat stavebník po vlastníkovi pozemku převedení pozemku (stejné právo i vlastník pozemku) o tomto může rozhodnout i soud Podle NOZ již nelze řešit soudním zřízením VB!

1004 OCHRANA DRŽBY ( 1004) (1) Je-li držitel prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v 1013 a nezajistí-li se proti němu stavebník cestou práva (???), může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby. Zákazu se držitel domáhat nemůže, jestliže ve správním řízení, jehož byl účastníkem, neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby, ač tak učinit mohl. (2) Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla. Hrozí-li však přímé nebezpečí, nebo dá-li žalovaný přiměřenou jistotu, že věc uvede v předešlý stav a nahradí škodu, ale žalobce jistotu za následky svého zákazu nedá, soud nezakáže, aby se zatím v provádění stavby pokračovalo, ledaže zákaz odůvodňují okolnosti případu. Týká se zřejmě oprávněnosti stavby soukromoprávního titulu k užívání pozemku (nepovolenou stavbu řeší stavební zákon). Námitky k žádosti o povolení územní, stavební řízení, i v případě, pokud je uplatnit nemohl.

POSTUP VKLADOVÉHO ŘÍZENÍ

NESOULAD SE ZÁPISEM VE VEŘEJNÉM SEZNAMU (KN) Důvod pro uplatnění poznámky spornosti Zapsaný stav je v nesouladu se skutečným právním stavem (zapsaný stav je již překonán) ( 985) Cíl Nárok Účinky vůči 3. osobám Vytvoření nového stavu (např. zápis vlastnického práva vzniklého vydržením) Zápis poznámky spornosti do KN Ode dne žádosti o poznamenání poznámky spornosti Podmínky Společně s žádostí o poznámku spornosti již předložit i podanou soudní žalobu Zapsaný stav je dotčen zápisem bez právního důvodu (zápis neměl být od počátku vůbec proveden) ( 986) Obnovení stavu před zápisem bez právního důvodu (např. zabránění zápisu zatížení věcným břemenem) Zápis poznámky spornosti do KN Vůči tomu komu neoprávněný zápis svědčí a všem následujícím zápisům Do 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl Do 2 měsíců od žádosti o poznámku musí žadatel podat soudní žalobu

DĚKUJI ZA POZORNOST Mgr. Vlastimil Diviš senior specialista odboru Právní služby ČEPS, a.s Elektrárenská 774/2 Praha 10 divis@ceps.cz www.ceps.cz