ZNALECKÝ POSUDEK č.6602/12 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 39 Na pozemku parc. č.: st.99/2 Pozemky parc. č.: st.99/2, 1609/9 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jan Pipek, Lučice 39, 582 35 Lučice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jan Pipek, Lučice 39, 582 35 Lučice, 1 / 1 Katastrální území: Lučice LV č.: 235 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Lučice Část obce: Lučice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 Praha 8 tel.: 800 900 490 13.1.2015 / 13.1.2015 400 000 Kč O nemovitosti v cenách okolo 500.000,00 Kč je stále zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 17.1.2015... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 13 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Lučice Katastrální území: Lučice Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 70 m 2 obestavěný prostor: 382 m 3 podlahová plocha - obytná část 50 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 5 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 115 40 opotřebení celkové: 74 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2003 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou svažité k jihovýchodu. Jsou napojené na vodu z veřejného řadu, elektro a kanalizace je do žumpy na pozemku st. 99/1, která je ve vlastnictví sousedů (RD č.p. 64 na pozemku st. 99/1). Plyn je v obci, do domu není zaveden, kanalizace v obci není. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový ze silnice pozemek č. 1598/1 ve vlastnictví Kraje Vysočina a dále po provizorně zpevněných pozemcích č. 1609/1 a č. 1198/1oba ve vlastnictví Obce Lučice. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází dřevěná kolna, zděné venkovní schody, dřevěný altán, drátěné a dřevěné oplocení na kamenné opěrné zdi, dřevěné oplocení (část oplocení chybí), plotová vrata, okrasné porosty, přípojka vody. Spolu s oceňovaným domem je zřejmě užívaná část pozemku č. 1609/1 ve vlastnictví Obce Lučice. Jedná se o umístění vrat. Jednoznačně určit hranici pozemků a hranici skutečně užívanou nelze. Nemovitosti by musely být geometricky zaměřeny. Podle katastrální mapy ORTOFOTO jsou zákresy hranic pozemků posunuty. výměra pozemků celkem: 269 m 2 jednotková cena 250 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: - 2 -
omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné Obec Počet obyvatel: 633 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Lučice je obec v okrese Havlíčkův Brod v kraji Vysočina najdeme ji v západní části Českomoravské vrchoviny, východním směrem od Světlé nad Sázavou a severozápadním směrem od Havlíčkova Brodu. Obec se rozkládá v údolí tvořeném Lučickým potokem, protékajícím obcí a na úpatí Horního Chlumu (570 m.n.m.), jež se zvedá jihovýchodním směrem nad obcí. U severního okraje Lučice je na toku Lučického potoka vybudován Pilský rybník. Na toku Lučického potoka dříve pracovaly dva vodní mlýny a to severně od obce Mlýn Kozinec a jižně Dolní Mlýn. V okolí Lučice se rozprostírají malebné lesy. V obci je ZŠ, MŠ, zubní lékař, restaurace, pošta a OÚ. Má zde zastávku autobus. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. a k rozhodnutí o úpadku zapsaným na LV č. 235 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní rodinný dům koncový řadový. Dům byl vystavěn odhadem kolem roku 1900. Stojí ve svahu. Dřevěný sedlový krov je pokrytý cementovými drážkovkami, okna jsou dřevěná ven a dovnitř otevíraná a zdvojená, dveře hladké plné a prosklené. Na podlahách je keramická dlažba a PVC. Ve sklepě je podlaha v části betonová a v části jen hlína. Sklep je klenutý s kamene. Vytápění domu je ÚT s elektrokotlem. V kuchyni je kuchyňská linka, el. sporák a odsavač par. V koupelně je sprchový kout, umyvadlo a el. bojler. WC je samostatné kombi. Interiér domu byl odhadem kolem roku 2000 opraven. Byla provedena část nových povrchů podlah a částečná rekonstrukce koupelny, kuchyně a WC. Další částečná rekonstrukce byla provedena kolem roku 2003, kdy byly provedeny rozvody ÚT včetně radiátorů a elektrokotle, dále byly zatepleny stropy 1.NP z půdního prostoru a byla zateplena fasáda verandy. Střešní krytina je dožívající, je porostlá mechem. Fasádní omítky štítové a SZ stěny domu jsou opadané. Ve zdivu štítu jsou zapěněné trhliny. Zařizovací předměty koupelny jsou dožité. Kovová konstrukce sprchového koutu je narezlá. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo cihelné a smíšené zdivo 3. Stropy plná klenba v 1.PP, v 1.NP dřevěné trámové s podhledem 4. Střecha sedlový krov, pultová střecha nad verandou 5. Krytina cementové drážkovky, nad 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech verandou plechové šablony 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané, v části verandy zateplené, ve štítové části domu chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře 13. Okna ven a dovnitř otevírané, 14. Podlahy obytných PVC, keramická dlažba zdvojené místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba, v 1.PP v 16. Vytápění ÚT s elektrokotlem místností části beton a v části jen hlína 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů 23. Vybavení kuchyně el. sporák 24. Vnitřní vybavení sprchový kout, umyvadlo 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní odsavač par - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 19,38 m 2 5,15 m 2 sklep 10,30 m 2 0,50 5,15 m 2 1.NP 70,47 m 2 44,35 m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 veranda 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 kuchyň 15,90 m 2 1,00 15,90 m 2 koupelna 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 pokoj 9,60 m 2 1,00 9,60 m 2 pokoj 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 terasa 7,50 m 2 0,50 3,75 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Poznámka: Spolu s rodinným domem je užívána část pozemku č. 1609/1 ve vlastnictví Obce Ličice. Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 1 911 930 Kč Hlavní stavby: 493 469 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 67 250 Kč Věcná hodnota celkem: 560 720 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dolní Krupá, okres Havlíčkův Brod 80,00 119 500 000 6 250 1,23 7 694 Rodinný dům 3+1 s hospodářskou stavbou a dvorkem, v krásné přírodě Vysočiny mezi Havlíčkovým Brodem a Chotěboří, vhodný k okamžitému bydlení s pozdější průběžnou rekonstrukcí. Doporučujeme také na klidnou rodinnou rekreaci. Vytápění je zajištěno lokálně plynem s možností ústředního topení na pevná paliva. Dům je připojen na obecní vodovod. Ohřev vody je zajištěn "lázeňským válcem". Kanalizace je svedena do septiku. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,95 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 1,10 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - horší 1,05 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Kámen, okres Havlíčkův Brod 70,00 7 490 490 000 7 000 1,09 7 644 Chalupa 1+1 na vlastním pozemku 749 m2 na velice krásném a klidném místě mimo hlavní silnici, zavedena obecní voda + vlastní studna na pozemku za domem (pouze užitková voda), zavedený plyn - lokání topení v každé místnosti plynové WAFKY, splachovací WC, není koupelna, ale je prostor na vybudování, jímka, kanalizace vede před domem - možnost napojení, elektřina 220 + 380 V, velká půda s možností vestavby na 2-3 pokoje, chlév, kolna. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,95 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 1,10 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Leština u Světlé - Štěpánov, okres Havlíčkův Brod 80,00 1 060 640 000 8 000 0,98 7 859 Prodej vesnického rodinného domu ve Štěpánově u Leštiny u Světlé nad Sázavou. Nemovitost je ve velice dobrém technickém stavu, ihned obyvatelný. Dům je připojen na plyn. Vytápění je řešeno plynovým topením v kombinaci s krbovými kamny. Dům má podlahovou plochu o výměře 80 m2. K nemovitosti patří stodola, garáž, kůlna a zahrada o výměře 600 m2. Dům je napojen na obecní vodovod. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 1,10 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 10,12 % Variační koeficient po úpravách: 1,19 % Průměrná cena 7 732 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 50 m 2 Porovnávací hodnota 382 734 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 99/2 154 m 2 250 Kč/m 2 zahrada: 1609/9 115 m 2 250 Kč/m 2 Celkem: 269 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 400 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 20 000Kč Obvyklá cena pozemků: 67 250Kč Upravená obvyklá cena: 312 750Kč Započitatelná plocha: 49m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 318Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 235 ze dne 24.11.2014. 2 Kopie katastrální mapy, ORTOFOTO. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti. 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce vydaná pod č.j.: 1201/2014-A ze dne 9.12.2014. 0-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kupní smlouva z roku 2002 nebyla předložena. Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 350.000,00 Kč : 49,50 m 2 = 8.070,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 8.100,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - obec Lučice je vhodné sídlo pro rodinné i rekreační bydlení - oceňovaný dům je vhodný pro bydlení menší rodiny - dobrá dostupnost do okresního města Havlíčkův Brod - rodinný dům po částečné rekonstrukci interiéru - bezproblémový přístup Záporné vlivy: - některé prvky krátkodobé životnosti jsou dožité nebo dožívající - kanalizace do žumpy na pozemku sousedního RD - spolu s domem je užívaná část obecního pozemku č. 1609/1-6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 13.1.2015 Posudek o ceně byl vypracován 17.1.2015 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č.. znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 17.1.2015 Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Ortofoto - 11 -
Fotodokumentace Pokoj Pokoj Koupelna Koupelna Kuchyň Kuchyň - 12 -
WC Vstup do domu Terasa u domu Dřevěná kolna Pergola - 13 -
Vstup do sklepa Sklep, vstup vody Severovýchodní pohled Trhliny ve zdivu Plotová vstupní vrata Vstup z ulice - 14 -
Severní pohled Severní pohled Východní pohled Jižní pohled Celková situace - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
Mapa obce - 17 -
Srovnatelné nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -