Vliv úrokových sazeb na objem hypotečních úvěrů v ČR

Provozně ekonomická fakulta Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Vliv úrokových sazeb na objem hypotečních úvěrů v ČR Bakalářská práce Vedoucí práce: Ing. Roman Ptáček, Ph.D. Pavlína Příkazská Brno 2009 1

Tímto děkuji vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Romanu Ptáčkovi, Ph.D., za trpělivost a odborné vedení po celou dobu spolupráce. Můj dík patří také Mgr. Veronice Blaškové, Ph.D., za její ochotu a poskytnutí cenných rad. 2

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Vliv úrokových sazeb na objem hypotečních úvěrů v ČR vyřešila samostatně s použitím literatury, kterou uvádím v seznamu. V Brně dne 19. května 2009 3

Abstract The bachelor thesis deals with measurement of the statistical dependence between the volume of given mortgage credits and the average annual interest rates of mortgage credits intended for individuals. Describes the situation in the czech mortgage market from its beginning in 1995 to present and defines factores determining the development of the mortgage market. The intent of the work is to define the dependency rate of the volume of morgage credits on the interest rate. Also to define other factors affecting the individual while making a decision about the use of mortgage credit. Key words: mortgage credit, mortgage, interest rate, state assistance, mortgage market trends, correlation Abstrakt Předkládaná bakalářská práce se zabývá měřením statistické závislosti mezi objemem hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám a průměrnými ročními úrokovými sazbami hypotečních úvěrů pro fyzické osoby. Popisuje situaci na českém hypotečním trhu od jeho počátku v letech 1995 do současnosti a definuje faktory určující jeho vývoj. Cílem práce je kvantifikace míry závislosti objemu hypotečních úvěrů na úrokových sazbách a určení míry případného ovlivnění občana při rozhodování o využití hypotečního úvěru k financování nemovitosti dalšími faktory. Klíčová slova: hypoteční úvěr, hypotéka, úroková sazba, státní podpora, vývoj hypotečního trhu, korelace 4

Obsah 1 Úvod...6 2 Cíl bakalářské práce...7 3 Metodika práce...7 4 Vymezení hypotečního úvěru...9 4.1 Poskytovatelé hypotečních úvěrů v České republice...10 4.2 Členění hypotečních úvěrů...11 4.3 Poskytování hypotečního úvěru...13 4.4 Splatnost hypotečního úvěru...15 4.5 Zajištění hypotečního úvěru...16 4.6 Státní podpora...17 5 Hypoteční zástavní listy...19 5.1 Podoba hypotečních zástavních listů...20 5.2 Cena hypotečního zástavního listu...20 5.3 Úročení hypotečních zástavních listů a hypotečních úvěrů...21 6 Vývoj hypotečního trhu v ČR...25 6.1 Hypoteční trh v ČR v letech 1995 2002...25 6.2 Hypoteční trh v ČR v roce 2003...29 6.3 Hypoteční trh v ČR v roce 2004...30 6.4 Hypoteční trh v ČR v roce 2005...33 6.5 Hypoteční trh v ČR v roce 2006...35 6.6 Hypoteční trh v ČR v roce 2007...37 6.7 Hypoteční trh v ČR v roce 2008...39 7 Měření závislosti mezi objemem hypotečních úvěrů a úrokovou sazbou z hypotečních úvěrů...43 7.1 Výpočet regresní úlohy...43 7.2 Výpočet průměrů zkoumaných dat...45 7.3 Grafické vyjádření regresní lomené funkce...46 7.4 Výpočet indexu determinace a korelace...46 8 Diskuse...48 9 Závěr...50 10 Literatura...53 11 Seznam tabulek a grafů...56 12 Seznam příloh...57 5

1 Úvod Dostupnost a kvalita bydlení patří mezi primární potřeby každého člověka. Zajištění přiměřeného bydlení představuje pro spoustu domácností nejdůležitější a největší finanční investici. Ve věku dvaceti a třiceti let málokdo disponuje takovými finančními zdroji, které by byly dostačující na koupi nemovitosti, jejíž cena se pohybuje v řádu milionů korun. V takovém případě se nabízí možnost využít nástroje, který nám velký počáteční výdaj rozloží do spousty menších. Takovou možnost představuje hypoteční úvěr. Využití hypotečních úvěrů patří k celosvětově oblíbeným způsobům financování vlastního bydlení. V české bankovní praxi se začaly hypoteční úvěry ve větší míře poskytovat až po roce 1995, kdy vstoupila v platnost legislativní úprava hypotečního bankovnictví. Zpočátku panovala k hypotečnímu úvěrování ze strany občanů určitá nedůvěra. Vlivem faktorů, jako snižující se úrokové sazby a státní podpora, došlo zhruba od roku 2000 k velkému nárůstu objemu hypotečních úvěrů a ke vzniku nových hypotečních produktů podle aktuálních potřeb zákazníka. V současnosti si v České republice každý měsíc sjednává hypoteční úvěr více než 5 000 osob. Většina občanů při rozhodování o způsobu financování vlastního bydlení zvažuje zejména bankou nabízenou výši úrokové sazby u hypotečního úvěru a s ní spojenou výši splátky úvěru. Avšak ani nejnižší úroková sazba nebude dostatečně nízká pro občany, kteří nemají dostatečné, stabilní příjmy nebo jim hrozí ztráta zaměstnání. Z uvedeného vyplývá, že samotná úroková sazba nemusí být vždy rozhodujícím faktorem o využití či nevyužití hypotečního úvěru a je tedy diskutabilní, do jaké míry ovlivní konečné rozhodnutí o způsobu financování bydlení. Hypoteční trhy jsou rozhodující nejen pro celkovou ekonomiku České republiky, ale i jednotlivých členských států EU. Je zřejmé, že evropský trh má potenciál, který je potřeba využít nejen při řešení následků globální ekonomické krize, protože oblast hypotekárního bankovnictví zasahuje do mnoha oblastí a ovlivňuje život jednotlivců. 6

2 Cíl bakalářské práce V bakalářské práci se zabývám vlivem úrokových sazeb z hypotečních úvěrů na objem hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám v České republice. Praktická část bakalářské práce je ve své první části zaměřena na analýzu vývoje českého hypotečního trhu v letech 1995 2008. V této analýze je cílem uvést nejenom statistická data dokumentující vývoj hypotečních úvěrů, ale zejména definovat faktory, které tento vývoj způsobovaly. Hlavním cílem bakalářské práce je verifikace hypotézy, že v případě, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů klesají, celkový objem poskytovaných hypotečních úvěrů roste, protože nižší úroky snižují ceny úvěrů a motivují k financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem. A naopak, jestliže úrokové sazby u hypotečních úvěrů rostou, dochází ke snížení objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Verifikace hypotézy bude provedena na základě výsledků analýzy českého hypotečního trhu. Dílčím cílem práce je měření závislosti objemu poskytnutých hypotečních úvěrů na úrokových sazbách - tedy popis a kvantifikace, do jaké míry ovlivňuje výše úrokových sazeb rozhodování občanů o využití hypotečního úvěru k financování vlastního bydlení. V případě, že výpočet ukáže, že čeští občané jsou ovlivněni dalšími faktory, je cílem je popsat a určit míru jejich vlivu na konečném rozhodnutí o financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem. 3 Metodika práce Pro zpracování bakalářské práce jsem zvolila metodický postup od obecného ke konkrétnímu. Data potřebná ke zpracování bakalářské práce jsem čerpala z odborné literatury uvedené v seznamu literatury, ze zákonů, internetových zdrojů a výročních zpráv Českomoravské hypoteční banky (později Hypoteční banky). V teoretické části práce definuji hypoteční úvěr a uvádím základní informace o hypotečních úvěrech a úrokových sazbách. Praktická část je rozdělena na dva oddíly, které na sebe navazují a podmiňují se. První oddíl je vyhrazen analýze vývoje na českém hypotečním trhu od roku 1995 do roku 2008. Na základě důkladného prostudování informačních zdrojů jsou v něm definovány faktory ovlivňující daný vývoj. Druhý oddíl je věnován samotnému měření závislosti objemu hypotečních úvěrů na úrokových sazbách. Verifikace hypotézy probíhá na základě závěrů z analýzy vývoje hypotečního trhu v ČR a výsledků měření závislosti. Pro toto měření bylo potřeba získat data týkající se průměrných ročních úrokových sazeb hypotečních úvěrů pro fyzické 7

osoby za roky 1995 2007 a objemu hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám za stejný časový úsek. Údaje o průměrných ročních úrokových sazbách za rok 1995 ovšem nebyly dostupné a za rok 2008 ještě nebyly v době zpracování bakalářské práce zveřejněny. Výpočet statistické závislosti byl proveden s využitím programu MS Excel. Měření průběhu závislosti je omezeno na jednoduchou závislost a tudíž funkce jedné proměnné. Průběh závislosti se měří pomocí regresní funkce. Tuto funkci prokládáme korelačním polem, které slouží jako základní nástroj grafické prezentace číselných dat při zkoumání závislostí. Regresní funkce se prokládá korelačním polem takovým způsobem, aby co nejlépe vystihovala průběh závislosti. Vzhledem ke zpracovávaným datům bude použita lomená funkce Po grafickém znázornění korelačního pole a proložení lomenou funkcí, je potřeba stanovit následující součty [1], z nichž se následně stanoví soustava normálních rovnic upravení dat pro regresní úlohu bylo potřeba pro sestavení soustavy normálních rovnic [2]. 1 1 y, y i i,, [1] 2 xi xi xi xi nezávisle proměnná yi závisle proměnná 1 i 0 [2] x y n b0 b 1 = y i. b0 b1 = 2 x i i 1 1 0 x x i b0, b1 parametry regresní hyperboly n rozsah souboru Rovnice regresní hyperboly bude: y = b + b1 0 1 x i Intenzita závislosti se poté zjistí za využití vzorce pro výpočet indexu determinace [3] a korelačního indexu [4], který nabývá hodnot <0,1>, přičemž 0 znamená, že mezi zkoumanými daty nebyla zjištěna závislost. I 2 xy = b 0 y i + b y 1 2 i y x ny i i 2 ny 2 [3] 2 I xy = I xy [4] 8

4 Vymezení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr patří do specifické skupiny klasických investičních úvěrů. V České republice je oblast hypotečního úvěrování upravena zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a podle tohoto zákona je v části o hypotečních zástavních listech ( 28 32) hypoteční úvěr definován jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Podle tohoto zákona se úvěr považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Tento zákon je novelizací zákona č. 84/1995 Sb., o dluhopisech, který byl změněn v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie. Úprava definice hypotečního úvěru v zákoně obsažená přinesla změnu lokalizace nemovitosti, která se nově musí podle 28 odst. 4 nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Právní režim hypotečního úvěru je upraven také zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, kde jsou v 497 507 určeny obecné náležitosti při uzavírání úvěrové smlouvy. Účelem hypotečního úvěru může být: 1 koupě nemovitosti výstavba nemovitosti opravy, modernizace, rekonstrukce nebo dostavby stávající nemovitosti získání podílů na nemovitosti splacení dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti V současnosti není účel hypotečního úvěru omezen a je možné jej použít na cokoli s podmínkou zajištění zástavním právem k nemovitosti (tzv. americká hypotéka). S hypotečním úvěrem se pojí také objekt úvěru. Tím může být např. 2 : stavební pozemek nemovitost sloužící k bydlení nemovitost sloužící k individuální rekreaci bytový dům, provozní dům 1 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/typy-uveru/ 2 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/typy-uveru/ 9

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených hodnot (např. bazén, sauna, terénní úprava pozemku) případně podnikatelské objekty Jedním z charakteristických znaků hypotečního úvěru je právě způsob jeho zajištění, které většinou představuje zástavní právo tzv. hypotéka. Hypotéku můžeme chápat jako vklad zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí nebo můžeme na hypotéku nahlížet z pohledu banky, která je zástavním věřitelem. Potom hypotéka představuje právo uspokojit své pohledávky výtěžkem ze zastavěné nemovitosti v případě nesplnění závazků dlužníkem. (PAVELKA, OPLTOVÁ, 1996) V 30, odst. 1 zákona o dluhopisech je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. 4.1 Poskytovatelé hypotečních úvěrů v České republice Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle 1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a označuje se již jako činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle 1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto bankovní instituce: 3 Citibank Europe plc. Česká spořitelna Česká pojišťovna Československá obchodní banka Ge Money Bank ING Bank mbank Komerční banka LBBW Bank CZ Oberbank AG Poštovní spořitelna 3 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/kdo-je-poskytuje/ 10

Raiffeisenbank Volksbank CZ UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot hypoteční banka 4.2 Členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr lze vymezit z různých hledisek. Podle Vichnarové a Novákové (2007) můžeme hypotéky rozdělit do tří skupin: standardní hypotéka o Výše hypotečního úvěru je nižší, než kolik klient ve skutečnosti na koupi nemovitosti potřebuje. Předpokladem jsou vlastní úspory klienta. Výhodou je poměrně nízké úročení těchto úvěrů. stoprocentní hypotéka o Banka půjčí klientovi takovou částku, na jakou nemovitost ocení soudní znalec. Tento typ hypotéky je výše úročený a v současnosti se vzhledem k opatrnosti bank nevyužívá. americká hpotéka o Jedná se o neúčelový úvěr, u kterého banka nevyžaduje účel použití peněžních prostředků. Právě z důvodu neznalosti účelu využití úvěru bývá tento typ hypotečního úvěru úročen výše než typ standardní. Neposkytuje se částka na celou hodnotu zastavované nemovitosti. Všechny tyto typy hypotečního úvěru musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti. V praxi zcela převažují hypoteční úvěry účelového typu poskytované na financování bytových potřeb Hypoteční úvěry se mohou rovněž dělit na další dvě skupiny (Pavelka et al, 2002): hypoteční úvěry na bydlení (residential mortgages) hypoteční úvěry na podnikání (commercial mortgages) Z uvedeného dělení vyplývá, že hypoteční úvěry patří jak do skupiny komerčních tak do skupiny spotřebních úvěrů. Pro hypoteční úvěry je charakteristická, mj. díky jejich úzké propojenosti s nemovitostmi, dlouhá doba splatnosti 20, 30 i více let (PAVELKA et al, 2002). Natolik výrazná dlouhodobost však není pravidlem, jak vyplyne z následujícího rozdělení hypotečních úvěrů z hlediska doby splatnosti (PAVELKA et al, 2002): 11

krátkodobé (doba splatnosti do 1 roku) střednědobé (doba splatnosti 1 5 let) dlouhodobé (doba splatnosti nad 5 let) Hypoteční úvěry s dlouhou dobou splatnosti se využívají především k výstavbě nových nemovitostí, úvěry krátkodobé pak zejména na rekonstrukce či opravy již existujících nemovitostí. Při volbě doby splatnosti úvěru je potřeba si uvědomit, že s krátkodobými hypotečními úvěry se sice pojí nižší výše úroků, ovšem na úkor vyšší splátky. S delší dobou splatnosti hypotečního úvěru naopak klesá výše splátky, ale zaplacené úroky jsou vyšší a může se stát, že dokonce převýší jistinu hypotečního úvěru. Na tomto místě je užitečné zmínit, že výše úrokové sazby z hypotečních úvěrů je vzhledem k relativně malému riziku bank, které je dáno zajištěním zástavním právem k nemovitosti, obvykle nižší ve srovnání s úrokovými sazbami z alternativních úvěrů. (REVENDA et al, 2005) Z pohledu příjemce úvěru se na hypoteční úvěry dá pohlížet jako na úvěry určené pro (PAVELKA et al, 2002): fyzické osoby (s příjmy ze závislé činnosti, z podnikání atp.) právnické osoby (obchodní společnosti, družstva, obce, neziskové organizace, atd.) Při poskytování úvěru je pro banku velmi důležitý typ příjemce zejména z pohledu rizikovosti hypotečního úvěru. Hypoteční úvěry poskytované fyzickým osobám v trvalém pracovním poměru, družstvům a obcím jsou obecně považovány za méně rizikové než hypoteční úvěry poskytované obchodním společnostem. Banky u hypotečních úvěrů uplatňují různé způsoby jejich splácení v souvislosti se změnou výše splátek v čase. Z pohledu způsobu splácení se hypoteční úvěry člení na (KOLEKTIV AUTORŮ, 2007): anuitní (splátky jsou po celou dobu splácení konstantní) progresivní (splátky zpočátku nízké, poté se postupně zvyšují) degresivní (splátky zpočátku vysoké, poté postupně klesají) Dále lze hypoteční úvěry členit podle výše poskytnutého úvěru, způsobu čerpání atp. Tato bakalářská práce zabývá vlivem úrokových sazeb na hypoteční úvěry, je tudíž příhodné věnovat se tomuto rozlišení. Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být podle Revendy (2005, str. 144) stanovena jako: pevná sazba po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá sazba v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb Často se používá i kombinace obou způsobů, kdy se využívá fixace úrokové sazby. Fixace úrokové sazby znamená konstantní výši sazby po určitý časový úsek. 12

V praxi se fixace pohybuje od 1 roku až do 15 let, přičemž doba fixace a výše fixované úrokové sazby se u jednotlivých bank liší. (SYROVÝ, 2005) V praxi se setkáme buď s nižší úrokovou sazbou při kratší době fixace, nebo vyšší úrokovou sazbou při delší době fixace. Na trhu s hypotečními úvěry jsou k vidění i jiné přístupy. Všechny ovšem vychází ze situace na trhu s dluhopisy, protože dlouhodobé dluhopisy mají vyšší úrokové sazby. 4.3 Poskytování hypotečního úvěru Průběh poskytování hypotečního úvěru klientovi se obecně dělí do tří fází (KOLEKTIV AUTORŮ, 2006): 1. Fáze přípravná 2. Fáze schvalovací 3. Fáze realizační Fáze přípravná V přípravné fázi klient volí banku, od které bude chtít čerpat hypoteční úvěr a této bance předkládá žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. V žádosti klient uvádí osobní informace, kterými se identifikuje, dále informace o spolužadatelích, informace a doložení výše příjmů, o účelu úvěru, jeho výši a splatnosti. Dále žadatel nesmí zapomenout uvést informace o svých závazcích. Důležité jsou rovněž informace o zastavované nemovitosti. 4 Do přípravné fáze spadá také jeden z významných momentů rozhodujících o úspěšnosti úvěrového obchodu. Je jím objektivní posouzení úvěrovatelnosti budoucího dlužníka, tedy jeho: důvěryhodnosti úvěruhodnosti bonity úvěruschopnosti (KOLEKTIV AUTORŮ, 2006) K posouzení úvěruhodnosti dlužníka je zapotřebí znát jej jakožto subjekt, se kterým banka úvěrový obchod uzavírá (PAVELKA et al, 2002, str. 105). Banka hodnotí, zda a nakolik je žadatel důvěryhodný, aby mu mohla hypoteční úvěr poskytnout. Banka potřebuje analyzovat finanční historii budoucího dlužníka, jeho současnou finanční situaci, a odhadnout možnosti budoucího vývoje. Prokazování morální způsobilost žadatele je o něco složitější. Banka může požadovat výpis z trestního rejstříku žadatele, ale často je dostačující doklad ze zaměstnání, kterým se potvrdí stabilita a výše příjmů, a že zaměstnání není často měněno (PAVELKA et al, 2002, str. 105). Kromě majetkových a osobních poměrů žadatele musí banka rovněž prověřit podklady k nemovitosti, která má být zastavena. Tato dokumentace se 4 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/doklady-k-vyrizeni/ 13

u jednotlivých účelů hypotečních úvěrů liší. Jedná se však například o prověřování stavební dokumentace. Při koupi nemovitosti je vyžadována kupní smlouva. 5 Fáze schvalovací Důležitým bodem fáze schvalovací je vypracování úvěrového návrhu, který se předkládá úvěrovému výboru dané banky. Tento návrh obsahuje výši požadovaných úvěrových prostředků, výši úrokové sazby, termíny splatnosti úroků a splátek atd. (PAVELKA et al, 2002, str. 106). Schvalovací fáze je ukončena návrhem smlouvy o hypotečním úvěru. Současně s touto smlouvou se zřizuje zástavní právo k nemovitosti. Fáze realizační Fáze realizační zahrnuje samotné čerpání úvěru a jeho splácení. Čerpání může být jednorázové (např. při koupi nemovitosti) nebo může probíhat postupně (např. výstavba či rekonstrukce nemovitosti) (PAVELKA et al, 2002, str. 135). Po vyčerpání celého úvěru je žadatel obeznámen o ukončení čerpání. Následně klient splácí hypoteční úvěr podle splátkového kalendáře a platí bance poplatky za vedení hypotečního účtu, na který jsou peníze spláceny. Splátka úvěru se skládá ze splátky úroku a ze splátky vlastního dluhu (jistiny). Způsob splácení je sjednán v úvěrové smlouvě. V úvahu přichází podle Revendy (2005, str. 135) následující varianty: jednorázově o V době splatnosti - Úvěr se poskytuje na předem sjednanou dobu splatnosti. Úroky jsou splatné na konci sjednaných period. o Po uplynutí výpovědní lhůty - Úvěr poskytován na neurčitou dobu, je dohodnuta lhůta pro jeho vypovězení. Úroky splatné jako v prvním případě. postupně o lineární o degresivní o progresivní Úvěr splácený v pravidelných splátkách je umořován v pravidelných splátkách, které jsou nejčastěji měsíční, čtvrtletní, pololetní nebo roční. Přitom je předem sjednaná pevná částka (absolutně nebo procentem z původní výše úvěru) jako výše ročního úmoru (část, kterou se splácí jistina úvěru). Zároveň se splátkami jsou splatné i úroky. (REVENDA et al, 2005) Po ukončení čerpání hypotečního úvěru ho začne dlužník splácet většinou anuitními splátkami. Tyto bývají po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné. Anuitní splátka obsahuje jistinu i úrok. V průběhu 5 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/vyrizeni-uveru/ 14

splácení se mění poměr úroku a úmoru, nikoliv anuita, proto se tento způsob splácení označuje jako lineární. Banky můžou klientovi umožnit i jiný způsob splácení, kdy velikost splátek v čase buď klesá (degresivní způsob splácení) nebo naopak roste (progresivní způsob splácení). Žadatel může splatit část nebo celý úvěru v době, kdy dochází ke změně úrokových sazeb, aniž by musel platit sankce za předčasné splacení úvěru. V případě neúčelového hypotečního úvěru může klient podle zákona o spotřebitelskému úvěru č. 321/2001 Sb. kdykoliv splatit část nebo celý úvěr, aniž by byl nucen zaplatit sankční poplatky za předčasné splacení. 4.4 Splatnost hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru závisí na dohodě klienta s bankou. Obecně se pohybuje od 5 do 30 let, některé banky nabízí dokonce splatnost 40 let. Podmínkou určující dobu splatnosti ze strany banky je, že žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. (VICHNAROVÁ, NOVÁKOVÁ, 2007) Odchodem do důchodu klientovi klesají příjmy a bance roste riziko nesplacení úvěru. V případě, že doba splácení úvěru zasahuje do důchodového věku, požaduje banka dalšího spoludlužníka v produktivním věku. Doba splácení, která by byla kratší než 5 let, by byla pro klienta nevýhodná, protože splátky úvěru by byly příliš vysoké. Delší doba splácení také není příliš výhodná, protože s rostoucí dobou splácení sice klesá výše splátek, ale neúměrně rostou úroky. Obecně platí, že čím delší doba splatnosti úvěru, tím jsou splátky nižší. Optimální délka splácení hypotečního úvěru se pohybuje v rozmezí 15 20 let, kdy také banka nabízí nejvýhodnější poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky obecně upřednostňují dobu splatnosti v násobcích pěti let. 6 Doba splatnosti hypotečního úvěru je ovlivněna zejména životností nemovitosti a úrokovou sazbou. Banka je ochotna klientovi poskytnout úvěr maximálně na dobu, kterou tvoří rozdíl mezi dobou skutečné životnosti nemovitosti a dobou, po kterou je nemovitost schopna si udržet svoji hodnotu (VICHNAROVÁ, NOVÁKOVÁ, 2007). V praxi se doba životnosti nemovitosti pohybuje okolo třiceti let. 6 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/splatnost-a-splaceni/ 15

4.5 Zajištění hypotečního úvěru Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti (hypotékou). Občanský zákoník v 152 definuje zástavní právo jako právo, které slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Hypoteční úvěr může být čerpán přímo na koupi, výstavbu či rekonstrukci zastavované nemovitosti. Zastavovaná nemovitost může být samozřejmě i jiná, může jich být dokonce více. V tomto případě bude klient čerpat neúčelový hypoteční úvěr, podmínkou ovšem je, že se zastavovaná nemovitost musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (Zákon č. 190/2004 Sb.). Na nemovitosti, která slouží k zástavě, nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr za předpokladu, že instituce, která úvěr poskytla s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních zástavních listů písemný souhlas ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí (REVENDA et al, 2005, str. 137). Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují jako zástavu pouze část nemovitosti. Na zastavované nemovitosti nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící jejímu užívání. Předmětem zástavy může být i rozestavěná nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí a je na ni čerpán hypoteční úvěr. 7 Aby banka přijala nemovitost do zástavy musí nemovitost existovat, musí být stanoveno její ocenění, využití, prodej a pojištění, a musí být vedena v katastru nemovitostí. Zástavní právo nabývá účinnosti dnem doručení návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí na katastrální úřad (VICHNAROVÁ, NOVÁKOVÁ, 2007). Je žádoucí, aby nemovitost měla po dobu trvání zástavního práva stejnou hodnotu. Proto banka požaduje jako další nástroj zajištění vinkulaci pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. 8 Banka se tak chrání před případnou ztrátou hodnoty nemovitosti v případě, že na ní vznikne škoda. V praxi to znamená, že v případě poškození zastavované nemovitosti by bylo pojistné plnění vyplaceno bance jako zástavnímu věřiteli. Banka se někdy může proti případným rizikům chránit také tím, že bude požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele o úvěr a vinkulaci tohoto pojištění ve svůj prospěch (PAVELKA et al, 2002, str. 176). 7 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/zajisteni-uveru/ 8 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/zajisteni-uveru/ 16

V případě nižší bonity klienta bude nejspíš hypoteční banka vyžadovat další spoludlužníky či ručitele. Zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, je stanoveno, že pro řádné krytí nominální hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Pro banku z toho vyplývá, že hodnota zastavovaných nemovitostí by měla být alespoň 1,43krát vyšší než hodnota poskytovaného úvěru. Oceňování nemovitosti se kvůli své náročnosti provádí specializovaným odhadem. Hypoteční banka stanovuje cenu zastavované nemovitosti jako cenu obvyklou. Banka tedy přihlíží k trvalým vlastnostem zastavované nemovitosti a dosažitelnému výnosu z ní při řádném hospodaření, nepřihlíží se k tržní ceně, za jakou se obchodují obdobné nemovitosti v dané lokalitě. 4.6 Státní podpora Ve většině států vláda určitým způsobem podporuje hypoteční úvěrování. V minulosti dosahovaly úrokové sazby při poskytování hypotečních úvěrů dokonce dvojciferných hodnot. V minulých letech se stát snažil podpořit situaci bydlení několika způsoby, v současné době se situace obrátila. V polovině devadesátých let stát nabídl všem, kteří využívali hypotéky na bydlení, si vysoké úroky snížit. V současnosti je možné uplatnit nepřímou formu státní podpory - odpočty zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmů až do výše 300 000 Kč ročně ( 15 zákona č. 582/1992 Sb.,o daních z příjmů). Další možností je využití přímé formy státní podpory hypotečního úvěrování, kterou představují úhrady části úroků placených z hypotečního úvěru podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., nebo návratný příspěvek na částečnou úhradu jistiny a úroku z hypotečního úvěru podle vládního nařízení 149/1997 Sb. V roce 2004 přestala být poskytována státní finanční podpora hypotečního úvěrování na nové bydlení (dle nařízení vlády č. 244/1995 Sb.). Podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení osobám mladším 36 let (nařízení vlády č. 249/2002 Sb.) kvůli nízkým úrokovým sazbám klesla v roce 2005 z jednoho procentního bodu na nulu, což zůstalo platné i v roce 2006 a 2007 (MMR ČR). Od roku 2002 až do roku 2006 připravila vláda tři speciální úvěry se zvýhodněnými podmínkami pro mladé, které poskytoval Státní fond rozvoje bydlení(mmr ČR). Všechny úvěry byly určeny pro osoby mladší 36 let a každý byl vytyčen pro jiný účel. Tyto úvěry byly poskytovány s výhodnými podmínkami, především co se týče výše úroku. V rozpočtu Státního fondu 17

rozvoje bydlení na rok 2008 schváleného Poslaneckou sněmovnou v prosinci 2007 však nejsou pro tuto formu podpory určeny finanční prostředky. Od roku 2008 dochází ke změnám v oblasti daní z příjmů, které souvisejí s hypotečními zástavními listy (HZL). Do té doby byly úrokové výnosy z HZL osvobozeny od daně z příjmů. Od 1. ledna 2008 bude z nich plynoucí úrokový výnos zdaněn srážkovou daní. 9 9 Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů 18

5 Hypoteční zástavní listy Podle Pavelky a Opltové (2004) jsou hypoteční zástavní listy (dále jen HZL) zvláštním druhem dluhopisů, které slouží jako hlavní zdroj krytí hypotečních úvěrů. Na jednu stranu tak banka vystupuje v roli věřitele vůči svým klientům, na druhé straně se při emisi HZL dostává do pozice dlužníka. Definice HZL podle zákona č. 190/2004, o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů zní jsou to dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou polně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (tzv. řádné krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list Platí, že 90 % HZL je kryto řádným krytím a zbývajících 10 % náhradním krytím. HZL obsahují výslovné potvrzení emitenta v textu dluhopisu, že má pro závazky obsažené v dluhopisu krytí v hypotéce (REVENDA a kol., 2005). HZL emitují výhradně banky, které k tomu dostaly oprávnění od Výboru pro finanční trh, který spadá od 1. dubna 2006 pod ČNB., resp. ministerstva financí. Výtěžek z emise a prodeje hypotečních zástavních listů používá emitent výhradně k poskytování hypotečních úvěrů (KOLEKTIV AUTORŮ, 2006). Finanční prostředky získané z emise nesmí být použity k jinému účelu. Díky kvalitnímu krytí se HZL řadí mezi nejbezpečnější dluhopisy na trhu. Tento speciální dluhopis je zajišťován minimálně zástavním právem k nemovitosti, hypotečními úvěry, kvalitou celkového hospodaření emitující banky a státním a bankovním dozorem nad jejich vydáváním a obchodováním s nimi. Vzhledem ke své bezpečnosti jsou vyhledávaným produktem především pro konzervativní obchodníky nebo pro nepříliš zkušené obchodníky. 10 Emise HZL a hospodaření s finančními prostředky získanými z emise je přísně kontrolováno dozorčími orgány. Každá nová emise musí nejdříve projít novým schvalovacím řízením. Vydání prováděcího předpisu k náležitostem evidence krytí HZL a dozor nad dodržováním pravidel týkajících se odpovídajícího krytí HZL bylo zákonem nově svěřeno ČNB. 11 Kvůli vysokým administrativním nákladům jsou HZL vydávány ve velkých objemech. Dalším důvodem je velký zájem o hypoteční úvěry i o hypoteční zástavní listy. Banky z důvodu rostoucího zájmu většinou vydávají několik emisí ročně, z nichž objem každé se většinou pohybuje kolem 1 miliardy Kč. Nižší objem emise by byl pro banku příliš nákladný a nevýhodný, protože s emisí je spojena 10 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/hypotecni-zastavni-listy/ 11 http://www.cnb.cz/cs/obecne/rozsirene-vyhledavani.jsp?cnb-search-area=czech-version&cnbfolder=%2fcs%2f&cnb-search-action-block=search&cnb-searchquery=dohled+hypote%c4%8dn%c3%ad+z%c3%a1stavn%c3%ad+lsity 19

řada poplatků, z nichž některé mají fixní charakter a jejich výše tak není závislá na objemu emise. Jelikož podmínky stanovují, že emise HZL musí být podložena peněžními prostředky z hypotečních úvěrů a příslušným počtem nemovitostních zástav, znamená to, že získat odpovídající objem peněžních prostředků může pro hypoteční banky představovat problém. Z tohoto důvodu musí banka využívat náhradní finanční zdroje do doby, než může vydat HZL. Tyto náhradní zdroje jsou však výrazně dražší. 5.1 Podoba hypotečních zástavních listů Hypoteční zástavní listy mohou být podle 6 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, vydávány v listinné (materializované) nebo zaknihované (nematerializované) podobě. Listinné hypoteční zástavní listy existují ve fyzické podobě a skládají se z pláště a kupónového archu. Na plášti HZL jsou podle 6 zákona o dluhopisech uvedeny všechny základní údaje, které jednoznačně specifikují druh a formu cenného papíru. Povinně se zde musí uvést údaje o emitentovi, název hypoteční zástavní list, číselné označení, jmenovitá hodnota cenného papíru, výnos z dluhopisu nebo způsob jeho stanovení, datum vydání a datum splacení dluhopisu, otisk podpisů statutárních zástupců emitenta. Kupónový arch představuje tu část HZL, která obsahuje jednotlivé kupóny (ústřižky), které opravňují jejich majitele k výplatě úroku ve stanovených termínech. V případě, že počet ústřižků není dostatečný na pokrytí celé doby splatnosti HZL, připojuje se k nim talón. Ten jeho majitele opravňuje k získání nového kupónového archu. Zaknihované (nematerializované) HZL, které nemají fyzickou podobu, jsou evidovány v počítačích Střediska cenných papírů Praha. Příslušné identifikační údaje jsou uvedeny v prospektu emitenta. 5.2 Cena hypotečního zástavního listu Hypoteční zástavní listy jsou jedním z nejžádanějších produktů na finančním trhu. Prodávají se za tržní cenu, nikoliv za nominální. Tato cena je významně ovlivňována výší úrokových sazeb (REVENDA et al, 2005, str. 239). Znamená to, že v případě nízkých úrokových sazeb cena hypotečního zástavního listu roste a naopak. Prodejní cenu hypotečního zástavního listu rovněž ovlivňuje, zda je list volně převoditelný nebo je převoditelnost omezená a vázaná na souhlas emitenta. Při prodeji HZL se stanovuje jeho kurz, za který investoři HZL nakupují a prodávají. Tento kurz se stanovuje v procentech, nikoliv v korunách. Pokud tedy najdeme v burzovním přehledu, že kurz HZL je 106,3 %, znamená to, že se tento 20

list prodává za 106,3 % svojí nominální hodnoty. Tento kurz zásadně ovlivňuje skutečnou výši úroků z HZL, proto je důležitý při rozhodování o koupi dluhopisu. Pro investora je rovněž důležitý výnos do doby splatnosti dluhopisu. 12 Nákup a prodej hypotečních zástavních listů má ještě jedno specifikum. Tržní kurs je upraven ještě o alikvotní úrokový výnos (AUV). Tento úrokový výnos představuje tu část celkového ročního úrokového výnosu, který naběhl k datu prodeje nebo koupě za dobu od data poslední výplaty úroku (PAVELKA, OPLTOVÁ, 2003). Uplatňuje se zásada, že majitel HZL má nárok na proporcionální část ročního úrokového výnosu. Při výpočtu se dodržují skutečné počty dnů v měsících a kalendářní rok, přičemž se počítá i s rokem přestupným. 5.3 Úročení hypotečních zástavních listů a hypotečních úvěrů Hypoteční zástavní listy jsou vydávány na dobu určitou a po uplynutí této doby splatnosti je dluhopis vrácen bance. Ta má povinnost majiteli dluhopisu vyplatit nominální hodnotu hypotečního zástavního listu. V průběhu doby splatnosti je majiteli HZL bankou pravidelně vyplácen úrok. Úroky bývají fixní a stanovují se procentem z nominální hodnoty dluhopisu a jsou vypláceny nejméně jednou ročně. 13 Pro majitele dluhopisu je důležité, že tyto úroky jsou osvobozeny od daně z příjmu. Výše úrokových sazeb z hypotečních zástavních listů je důležitým faktorem ovlivňujícím výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Úrok z hypotečních úvěrů se podle Vichnerové a Novákové (2007) stanovuje následovně: úrok z hypotečních úvěrů = úrok z HZL + bankovní marže Konečnou výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů ovlivňuje několik faktorů. Za nejdůležitější z nich lze považovat cenu peněz, ze kterých banka hypoteční úvěry financuje. 14 Zdrojů pro financování může být několik. Těmi nejdůležitějšími jsou vklady klientů (vlastní zdroje) a krátkodobé výpůjčky na finančních trzích a emise dluhopisů (externí zdroje). V případě hypotečních bank jsou to právě emise HZL. Česká národní banka je hlavní autoritou, která ovlivňuje cenu peněz na finančních trzích. Ta v rámci své měnové politiky formou operací na volném trhu usměrňuje vývoj úrokových sazeb na trhu. 12 http://www.mesec.cz/clanky/hypotecni-listy-vyhodnou-investici/ 13 http://www.mesec.cz/clanky/hypotecni-listy-vyhodnou-investici/ 14 http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc/ 21

Od nastavení základních úrokových sazeb ČNB se následně odvíjí výše úrokových sazeb, za které si banky navzájem poskytují úvěry 15. Cena peněz se následně na mezibankovním trhu formuje působením nabídky a poptávky. Úroková sazba mezibankovních operací se označuje zkratkou IOR (InterBank Offered Rate). Za tuto úrokovou sazbu banky nabízejí likviditu (krátkodobé úvěry) jiným bankám.. Aby se obchodování na mezinárodním mezibankovním trhu usnadnilo, bývají vyhlašovány tzv. referenční mezibankovní úrokové sazby, ty se vztahují k centrálám nejvýznamnějších komerčních bank. Zkratky této referenční úrokové sazby jsou různé podle světových center peněžního trhu, např. Londýn LIBOR a pro Českou republiku tedy Praha - PRIBOR. Na druhou stranu existují úrokové sazby, za které jsou naopak banky ochotny likviditu od jiných bank nakoupit IBR (Interbank Bid Rates). Podobně jako u IOR se v České republice jedná o PRIBID. (REJNUŠ, 2007, str. 100) Jak uvádí Hypoindex, Česká národní banka každý den sleduje vývoj úrokových sazeb na finančních trzích a denně provádí tzv. fixing úrokových sazeb. Z těchto dat potom průměrováním vypočítává měsíční, kvartální, pololetní a roční průměry. Kromě PRIBORU statistici České národní banky pravidelně sledují také průměrné úrokové sazby dluhopisů. Souvislost mezi vývojem úrokových sazeb na finančních trzích a úrokovými sazbami hypotečních úvěrů, jak je demonstruje graf č. 1 je evidentní. Zde je jednak zobrazena průměrná výše úrokových sazeb nově sjednaných hypotečních úvěrů s dobou fixace 1 a 5 let a jednak úrokové sazby na mezibankovním trhu a trhu dluhopisů. Graf č. 1: Vývoj úrokových sazeb v letech 2003 2008 Zdroj: Fincentrum Hypoindex Úrokovou sazbu (cenu úvěru) navyšují další náklady, které souvisí s realizací úvěrového obchodu. Těmito položkami jsou zpracovatelská a riziková marže. 15 http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc/ 22

Navíc si banky stanovují svou obchodní marži, tedy zisk z poskytnutí hypotečního úvěru. Zpracovatelská marže představuje náklady vznikající hypoteční bance v souvislosti se získáním, vyřízením a správou úvěrového obchodu. Patří sem např. provize zprostředkovatelům, mzdy, správní náklady. 16 Riziková marže představuje náklady, které banka vynakládá na zabezpečení proti případnému nesplácení hypotečního úvěru (PAVELKA et al, 2002, str. 167). Výše těchto marží je zcela v kompetenci jednotlivých bank, které při jejich stanovování zohledňují zejména nákladovost obchodu, rizikovost a konkurenční prostředí na trhu. Výše marže je tedy rozdíl mezi konečnou úrokovou sazbou u hypotečního úvěru a cenou pořízení finančních zdrojů. S delší dobou splatnosti úvěru roste i riziková marže. V praxi se v rámci celého trhu a různých statistik můžeme setkat s průměrnými hodnotami těchto ukazatelů. Vývoj průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů a průměrné úrokové sazby na finančních trzích nejlépe znázorňuje graf č. 2. Červená křivka značí průměrnou úrokovou sazbu všech poskytnutých hypotečních úvěrů bez ohledu na sjednanou dobu fixace a modrá křivka vyjadřuje průměrnou výši úrokových sazeb PRIBOR 1m, 3m, 6m a 1r, dluhopisy 1r, 3r, 5r. 17 Z grafu je patrné, že přibližně od roku 2004 průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů kopíruje vývoj průměrné úrokové sazby a finančních trzích, tedy sazby vyjadřující cenu peněz. Graf č. 2: Vývoj ÚS hypoték a ÚS na finančních trzích Zdroj: Fincentrum Hypoindex Výše úrokové sazby z hypotečních úvěrů je vzhledem k dobrému zajištění obvykle nižší v porovnání s alternativními úvěry. Sjednání úrokové sazby je ve většině případů individuální záležitostí. Syrový (2004) uvádí, že nabídka úrokových sazeb závisí zejména na těchto faktorech: 16 http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc/ 17 http://hypoindex.cz/clanky/cnb-krati-urokove-sazby-hypoteky-vsak-nezlevnuji.-proc 23

Tržní úrokové sazby - Úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami dluhopisů, protože dluhopisy představují pro banky zdroj peněz. Kvalita klienta - Klienti s nízkými nebo nestabilními příjmy jsou pro banku rizikoví a právě kvůli riziku jim banka nabídne vyšší úrokovou sazbu. Nižší úrokové sazby pak banky nabízí klientům s vysokými a stabilními příjmy. Kvalita klienta se dá zvýšit životním pojištěním. Doba splatnosti hypotečního úvěru Dlouhá doba splatnosti pro banku představuje vyšší riziko, protože roste hrozba, že na straně klienta nastane negativní změna. S rizikem opět roste úroková sazba. Doba fixace Úroková sazba závisí na délce doby fixace. Čím kratší je doba fixace, tím nižší dostane klient úrokovou sazbu. Tato logika vyplývá z vlastností kapitálového trhu a jeho výnosové křivky, kterou banky promítají do úrokových sazeb úvěrů. Dluhopisy s delší splatností mají totiž vyšší výnos než dluhopisy s kratší dobou splatnosti. Konkurenční prostředí Silné konkurenční prostředí tlačí úrokové sazby dolů. Druh produktu Banky obvykle nabízejí více hypotečních produktů, které se od sebe liší cenou (úrokovou sazbou). Nabízejí se např. úvěry do 70 % hodnoty nemovitosti nebo do 80 %. Lépe zajištěné úvěry jsou pro banku méně rizikové a může si proto dovolit nabídnout nižší úrokovou sazbu. Nový klient nebo konec fixace Banka může nabízet různé úrokové sazby novému klientovi a klientovi, kterému skončila doba fixace a který pokračuje ve splácení úvěru. Klient, kterému skončila doba fixace, dostane vyšší sazbu. Většina klientů se nechce zabývat přechodem k jiné bance, proto raději s novou sazbou souhlasí. Naopak nového klienta se banka snaží nalákat a nabízí mu proto zajímavou úrokovou sazbu. Prostředí úrokových sazeb se pružně mění, takže i úrokové sazby se v jednotlivých obdobích se silně liší. Úrokové sazby se sjednávají na dobu určitou (fixují se) a bez sankcí lze splatit část hypotečního úvěru nebo celý úvěr pouze v okamžiku změny úrokové sazby. Svých nejlepším klientům banky nabízí tzv. prime rate sazby, což jsou zvýhodněné úrokové sazby. Ostatním klientům banky poskytují standardní úrokové sazby, přičemž marže, které si u těchto úvěrů banky účtují, jsou vyšší než u úvěrů úročených prime rate sazbou (Rejnuš, 2007, str. 102). 24

6 Vývoj hypotečního trhu v ČR Než přistoupím k samotnému měření závislosti mezi objemem hypotečních úvěrů a úrokovou sazbou z nich, provedu přehledné shrnutí vývoje hypotečního bankovnictví v České republice od jeho počátků v roce 1995 do roku 2008. Toto shrnutí slouží nejen k prostému statistickému zhodnocení vývoje, ale zejména k popisu faktorů, které ovlivňovaly a motivovaly k určitému chování jak samotné hypoteční banky, tak i zájemce o získání hypotečního úvěru. 6.1 Hypoteční trh v ČR v letech 1995 2002 České hypoteční bankovnictví má tradici mnohem delší než jen několik posledních porevolučních let. První hypoteční úvěry a s nimi související hypoteční zástavní listy se jako specifický druh finančních operací poprvé objevily již v 18. století na území Slezska. S nástupem Protektorátu byl zastaven vzestupný hospodářský vývoj českých zemí zhruba na 10 let a sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován. Hypoteční bankovnictví bylo formálně obnoveno v roce 1990, ale opravdová renesance hypotečního úvěrování začala v České republice v roce 1995. V tomto roce nabyl účinnosti zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval dalších pět zákonů (Zákon o dluhopisech, Zákon o bankách, Obchodní zákoník, Zákon o konkursu a vyrovnání, Občanský soudní řád), souvisejících s hypotečním bankovnictvím. Analýzu začínám uvedením vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů bez rozlišení. Stav úvěrů vždy ke konci daného období v letech 1995 2008 ukazuje následující tabulka. Tabulka 1: Vývoj objemu a počtu hypotečních úvěrů Rok Počet/ks V daném roce Objem/mil. Kč Kumulativně koncem roku Objem/mil. Počet/ks Kč 1995 1260 1250 1260 1250 1996 4928 7838 6188 9088 1997 4092 9247 10280 18335 1998 4988 10987 15268 29322 1999 6414 10922 21682 40244 2000 10228 18180 31910 58424 2001 14837 24810 46747 83234 2002 21545 30311 68292 113545 2003 32165 47597 100457 161142 2004 41815 68126 142272 229268 25

2005 52388 98320 194660 327588 2006 69189 140660 263849 468248 2007 85757 184053 349606 652301 Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj Abych mohla porovnat a popsat vývoj na trhu hypotečních úvěrů, níže uvádím přehled vývoje průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů Tabulka 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů Rok Průměrná ÚS HÚ 18 (%) 1996 11,4 1997 12,9 1998 14,2 1999 10,28 2000 8,79 2001 7,97 2002 6,73 2003 5,52 2004 4,93 2005 4,16 2006 4,18 2007 4,69 Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů MMR a ČNB Hypoteční úvěry jsou v České republice poskytovány od roku 1995. Hypoteční úvěry byly zatíženy poměrně vysokými úrokovými sazbami (viz tabulka č. 2). Občané neměli dostatek zkušeností s touto formou financování bydlení, neznali podmínky a nedůvěřovali novému produktu. Vzhledem k rostoucímu trendu cen nemovitostí a současně úrokových sazeb v roce 1997 zájem o hypotéky dokonce poklesl (viz tabulka č. 1). Na druhou stranu došlo ke zvýšení průměrné výše úvěrů, což vedlo k nárůstu celkového objemu úvěrů vyjádřeného v korunách. V roce 1998 žádný výrazný zlom na trhu hypotečního bankovnictví nenastal, jak je vidět z tabulky č. 1. Příčinou byly stále vysoké úrokové sazby, které za zkoumané období dosáhly svého maxima (viz tabulka č. 2). Dlouhodobá zadluženost obyvatelstva se od roku 1999 velmi rychle zvyšovala. Rostoucí zájem o hypoteční úvěrování doprovázel zvýšený zájem o úvěry ze stavebního spoření. Rok 1999 se vyznačuje pomalým nárůstem v počtu zájemců o hypoteční úvěry. Nárůst počtu hypotečních bank poskytujících hypoteční úvěry vedl nejen ke zostření konkurence, ale i k udržení a dokonce i dalšímu nárůstu dynamiky hypotečních obchodů. 19 V tomto období ČNB uvolnila svou měnovou politiku, aby podpořila ekonomický růst a takto snížila diskontní sazbu. To se 18 ÚS HÚ = úroková sazba hypotečních úvěrů 19 Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 1999 26

projevilo ve snížení průměrné sazby z hypotečních úvěrů, jež se přiblížily na hranici 10 %. Také úvěrový scoring omezoval hypoteční úvěry na úzkou skupinu klientů. V roce 2000 však přišla privatizace největší české retailové banky a s ní i obrat ve využití hypotečních úvěrů. Součástí smlouvy o prodeji státního podílu v České spořitelně rakouské Erste Bank byl i závazek nového vlastníka podpořit českou ekonomiku zvýhodněnými úvěry pro malé a střední firmy a také úvěry na bydlení. 20 Česká spořitelna nabídla jedinou výši úrokové sazby pro všechny zájemce, nikoli tedy spektrum úrokových sazeb pro klienty s různou úrovní bonity. Bonita hrála roli naopak při určování výše poskytovaného úvěru. Následující rok, rok 2000, se již vyznačoval vysokým zájmem o hypoteční úvěry, neboť stále pokračoval trend snižování úrokových sazeb, které klesly na celoroční průměr 8,8 % a v závěru roku 2000 dokonce na 8,4 % (viz. tabulka č.2). Na trh vstoupily další tři hypoteční banky. Současně systém státní podpory výrazně podněcoval poptávku na trhu hypotečních úvěrů, neboť státní podpora nadále zůstávala ve výši 4 procentních bodů, což znamenalo snížení úrokového zatížení mnohých hypotečních úvěrů pod 5 %. Vysoká poptávka po bydlení tlačila ceny nových i starších bytů stále výš. Použijeme-li jako základnu průměr pro rok 2000, tak do roku 2003 vzrostly ceny bytů v některých krajích 21 o více než 100 %. 22 Vývoj hypotečního bankovnictví v roce 2001 navazoval na tendence předešlých roků a znamenal výrazný nárůst. Tento trend byl posílen dalším snížením úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, které se nyní pohybovaly okolo 7 %. Důvodem pro snížení bylo kromě příznivého vývoje peněz na trhu i opatření České spořitelny, a.s., vyplývající z programu TOP bydlení, v rámci něhož jsou úrokové sazby úvěrů výrazným způsobem dotovány. Českomoravská hypoteční banka, a. s. jako reakci na tento vývoj nabídla fyzickým osobám možnost výběru úrokové sazby vázané na PRIBOR s roční fixací. 23 Nevýhodou nízkých úrokových sazeb však bylo snížení státní finanční podpory na novou bytovou výstavbu, která klesla ze 4 % na 2 %. 24 Rok 2002 byl pro hypoteční banky výjimečný, protože v něm bylo poskytnuto nejvíc hypotečních úvěrů od počátku jejich působení v ČR. Hypoteční úvěr dostalo 21 002 občanů, 430 právnických osob a 113 měst a obcí. Počínaje květnem 2002 přesáhl objem hypotečních úvěrů poprvé objem úvěrů ve stavebním spoření. 20 Český statistický úřad Makroekonomická analýza za rok 2005 21 Např. v Praze v městských částech 3, 4 a 5 a také v Plzeňském, Královéhradeckém, Středočeském a Moravskoslezském kraji 22 Český statistický úřad Makroekonomická analýza za rok 2005 23 Výroční zpráva České spořitelny, a. s. za rok 2001 24 Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2001 27

V průběhu celého roku banky snižovaly úrokové sazby. V lednu 2002 se pohybovaly minimální sazby s roční fixací kolem 6 %, v prosinci už jen kolem 4 % (TOP FINANCE, 2003). Statistiky Ministerstva pro místní rozvoj ČR ovšem ukazují, že vyhlašování minimálních úrokových sazeb zájemce o hypoteční úvěr spíše mátlo, protože pokles úrokových sazeb, za které banky skutečně poskytovaly úvěry, nebyl tak velký. Průměrně se úrokové sazby v roce 2002 pohybovaly mezi 6,1 % a 6,89 %. V tomto období byla rostoucí ekonomika tažena zejména investicemi do stavebnictví. V návaznosti na tento vývoj byla v roce 2002 přijata nová forma státní podpory na podporu staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let. Nový typ státní podpory nadále přispíval k obrovskému nárůstu obliby hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry se postupně začínaly stávat nosnými úvěrovými produkty pro stále větší počet bank. Podpora pro mladé měla formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše dotace se pohybovala od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly banky nové úvěry se státní podporou v předešlém roce. Dotace byla poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Tato a další podmínky jsou uvedeny v nařízení vlády č. 242/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Rok 2002 byl významný i z důvodu uvedení hypotečního úvěru poskytovaného až do plné výše zástavy. Tento produkt vložila do své nabídky nejdříve Českomoravská hypoteční banka, a. s., ostatní banky se ovšem nové situaci rychle přizpůsobily. Na oblibě nabíraly také tzv. kombinované produkty, kdy hypoteční banky poskytují hypoteční úvěr např. v kombinaci se životním pojištěním nebo stavebním spořením. Tento produkt je často využíván i v současnosti, na rozdíl od tzv. stoprocentních hypotečních úvěrů, od kterých banky ustupují. 28