Hypoteční úvěry v nabídce českých bank

Bankovní institut vysoká škola Praha Finanční obchody Hypoteční úvěry v nabídce českých bank Diplomová práce Autor: Radka Čechvalová Finance Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha Leden 2009

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze, dne 20. ledna 2009 Radka Čechvalová 2

Poděkování: Tato diplomová práce byla sepsána při studiu na Bankovním institutu vysoké škole na katedře Finančních obchodů pod vedením Ing. Olgy Šeflové, které tímto velice děkuji za její cenné rady, pomoc a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji svým kolegům z oboru za poskytnutí cenných informací a za pomoc při získávání potřebných informací. 3

Anotace práce: Cílem této práce bylo na základě komparace hypotečních úvěrů u vybraných bank v České republice formulovat doporučení pro zdokonalení hypotečního úvěrování. V rámci práce byly formulovány základní pojmy z oblasti hypotečního úvěrování a vymezeny jednotlivé produkty v nabídce vybraných bank. Součástí této práce je dále komplexní popis procesu schvalování konkrétních úvěrových případů týkajících se nejčastějších účelů hypotečního úvěrování bytových potřeb klienta výstavba, koupě a refinancování. Definována jsou i úskalí, která v průběhu schvalovacího procesu mohou nastat. Pro dosažení cíle práce byla zpracována analýza a komparace produktové nabídky hypotečních úvěrů a analyzována a vyhodnocena problematika související s procesními postupy u vybraných bank. Annotation: The aim of this dissertation was to formulate a recommendation how to improve mortgage financing on the basis of a comparison of mortgage loans of chosen banks in the Czech Republic. Within the frame of the dissertation basic definitions from the area of mortgage loans were defined and particular products were identified in the supply of the chosen banks. The part of the dissertation is also a comprehensive description of the process of proving of concrete loan cases concerning to the most common purposes of mortgage loans concerning housing needs of a client - construction, purchase and refinancing. Even threats are defined which can happen during the approval process. To reach the goal of this dissertation an analysis and comparison of product supply of mortgage loans were elaborated and problems connecting to the process procedures in chosen banks were analyse and evaluated. 4

Obsah OBSAH... 5 ÚVOD... 8 1. METODOLOGIE PRÁCE... 11 2. TEORETICKÉ VYMEZENÍ PROBLEMATIKY HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ... 15 2.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR V SOUČASNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ... 15 2.1.1 SMLUVNÍ STRANY... 15 2.1.2 PROCES UZAVŘENÍ SMLOUVY... 17 2.1.3 VÝŠE ÚVĚRU... 20 2.1.4 ZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 22 2.1.5 ÚČEL HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 23 3. ANALÝZA A KOMPARACE OBCHODNÍCH PODMÍNEK HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ U VYBRANÝCH BANK... 25 3.1 ZÁKLADNÍ HYPOTEČNÍ PRODUKTY... 25 3.1.1 GEMB... 25 3.1.2 ČSOB... 26 3.1.3 MBANK... 27 3.1.4 KOMPARACE ZÁKLADNÍCH HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ... 27 3.2 ZÁVISLOST VÝŠE A ÚČELU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU NA HODNOTĚ LTV... 28 3.2.1 GEMB... 29 3.2.2 ČSOB... 30 3.2.3 MBANK... 31 3.2.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ VÝŠE LTV V ZÁVISLOSTI NA ÚČELU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 31 3.3 TYPY ÚROKOVÝCH SAZEB A POPLATKY... 32 3.3.1 GEMB... 32 3.3.2 ČSOB... 33 3.3.3 MBANK... 33 3.3.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ TYPŮ ÚROKOVÝCH SAZEB, MOŽNÝCH ZMĚN A POPLATKŮ... 36 3.4 SPLATNOST A MOŽNOST DÍLČÍCH MIMOŘÁDNÝCH SPLÁTEK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 37 3.4.1 GEMB... 38 3.4.2 ČSOB... 38 3.4.3 MBANK... 39 3.4.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ SPLATNOSTI A MOŽNOSTI DÍLČÍCH MIMOŘÁDNÝCH SPLÁTEK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 39 3.5 PODMÍNKY REZERVACE FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ A PODMÍNKY NEDOČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U VYBRANÝCH BANK... 41 5

3.5.1 GEMB... 41 3.5.2 ČSOB... 42 3.5.3 MBANK... 42 3.5.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ PODMÍNEK REZERVACE FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ A PODMÍNEK NEDOČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 43 3.6 DOPLŇKOVÉ PRODUKTY S VAZBOU NA HYPOTEČNÍ ÚVĚR... 44 3.6.1 GEMB... 45 3.6.2 ČSOB... 47 3.6.3 MBANK... 49 3.6.4 KOMPARACE DOPLŇKOVÝCH PRODUKTŮ S VAZBOU NA HYPOTEČNÍ ÚVĚR... 50 4. ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRU U VYBRANÝCH BANK... 52 4.1 VYUŽITÍ SLUŽEB HYPOTEČNÍHO PORADCE... 52 4.2 ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U GEMB... 54 4.2.1 POŽADAVKY KLIENTA NA PARAMETRY ÚVĚROVÉHO PRODUKTU... 54 4.2.2 DOPORUČENÍ... 54 4.2.3 PROCES SCHVALOVÁNÍ A PODMÍNKY SMLOUVY... 55 4.2.4 SCHVÁLENÍ ÚVĚRU A PODMÍNKY SMLOUVY... 56 4.2.5 ČERPÁNÍ ÚVĚRU... 56 4.3 ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U ČSOB... 57 4.3.1 POŽADAVKY NA PARAMETRY ÚVĚROVÉHO PRODUKTU... 58 4.3.2 DOPORUČENÍ... 58 4.3.3 PROCES SCHVALOVÁNÍ... 59 4.3.4 SCHVÁLENÍ ÚVĚRU A PODMÍNKY SMLOUVY... 60 4.3.5 ČERPÁNÍ ÚVĚRU... 61 4.4 ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U MBANK... 62 4.4.1 POŽADAVKY NA PARAMETRY ÚVĚROVÉHO PRODUKTU... 62 4.4.2 DOPORUČENÍ... 62 4.4.3 PROCES SCHVALOVÁNÍ... 63 4.4.4 SCHVÁLENÍ ÚVĚRU A PODMÍNKY SMLOUVY... 65 4.4.5 ČERPÁNÍ ÚVĚRU... 65 4.5 KOMPARACE ANALYZOVANÝCH PROCESŮ... 66 5. VÝSLEDKY, ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ U VYBRANÝCH SUBJEKTŮ... 67 5.1 NAVRHOVANÁ ŘEŠENÍ PRO ZDOKONALENÍ PRODUKTŮ HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ U VYBRANÝCH BANK... 67 5.1.1 GEMB... 67 5.1.2 ČSOB... 68 5.1.3 MBANK... 69 5.2 ZHODNOCENÍ ÚVĚROVÉHO PROCESU A VYVOZENÁ DOPORUČENÍ PRO BANKY... 69 5.2.1 GEMB... 70 5.2.2 ČSOB... 70 5.2.3 MBANK... 72 6

5.3 ZÁKLADNÍ DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ U VYBRANÝCH BANK... 72 5.4 STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA... 73 5.5 VÝVOJ BUDOUCNOSTI A DOPAD FINANČNÍ KRIZE NA HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ČESKÉ REPUBLICE... 75 ZÁVĚREČNÉ SHRNUTÍ ANALYZOVANÉ PROBLEMATIKY... 78 7

Úvod Historie hypotečních úvěrů v České republice začala v roce 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. Pro většinu obyvatel byla hypotéka velkou neznámou a úrokové sazby se navíc v té době pohybovaly okolo 15% p.a. a po dvou letech, v době tzv. "balíčkové" krize, dokonce ještě krátkodobě stouply až ke 20% p.a. Není proto divu, že do konce roku 2000 ještě nebylo poskytnuto ani 30 miliard Kč hypoték. Ani následné zavedení státního příspěvku k úrokům z hypotečních úvěrů situaci příliš nezlepšilo. Zajímavé je, že v té době poměrně vysoké inflace jsme se nedali cestou hypoték v cizí měně, jakou šli například v Polsku, Rusku a dalších zemích, kde bylo možné získat hypotéku se zajímavým úrokem pouze v cizí měně. Po roce 2000 se však situace změnila. Trvalý pokles inflace, zpevňování koruny a s těmito faktory spojený pokles úrokových sazeb se odrazil na trvalém nárůstu poskytnutých hypoték. První stovky miliard bylo dosaženo v roce 2003, tj. po osmi letech od znovuuvedení hypoték na náš trh. Druhá stovka byla završena už během roku 2005, po jednadvaceti měsících, třetí k ní přibyla za dalších třináct měsíců a ke schválení zatím poslední, čtvrté stovky miliard došlo loni v červnu, po devíti měsících. Počet poskytnutých hypoték se vyšplhal na 300 000 - při průměrném počtu 1,7 klienta připadajícího na jednu smlouvu lze říci, že hypotéku dnes splácí každý dvacátý český občan. 8

Graf 1: Vývoj objemu hypoték od r. 2000 zdroj: http://www.investujeme.cz/clanky/poroste-hypotecni-trh-i-nadale/ Zájem o hypoteční úvěry gradoval v druhé polovině roku 2007 v důsledku očekávaného zvýšení DPH z 5% na 9%. Následoval prudký pokles počátkem roku 2008, poté mírné zvýšení a dále stagnace. Ta už však zasahuje do roku 2008, který bude mimo jiné předmětem této práce. Vedle vývoje objemu hypoték je zajímavé sledovat vývoj úrokových sazeb. Následující graf č. 2. ilustruje situaci, kde jsou vidět křivky inflace, 2T Repo sazby a Hypoindexu (průměrná úroková sazba hypoték) od roku 2003. Vidíme, že pokud dojde ke zvýšení 2T Repo sazby, následuje snížení inflace a naopak (uvedené funguje v delším horizontu a s malým zpožděním). Také je vidět, že růstu repo sazby odpovídá růst Hypoindexu. Z popsané situace je jasné, že úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou závislé na základní úrokové sazbě ČNB a potažmo na inflaci. 9

Graf 2: Vývoj úrokových sazeb od r. 2003 Zdroj: http://www.sophia.cz/@image.php?source=./userfiles&img=xgraf2%281%29.gif Od počátku hypotečního úvěrování do současné doby se mnohé změnilo. Banky udělaly mnoho kroků vpřed, zařadily do své nabídky mnoho produktů a rozšířily své hypoteční úvěrování v mnoha případech také o produkty doplňkové, především v podobě pojištění, ať už majetkového, či pojištění schopnosti splácet. V řádu týdnů byly zkráceny procesy schvalování, významně byly sníženy nároky na klienty v rámci byrokratických požadavků. Bohužel finanční světová krize koncem roku způsobila nutnost kroků zpátečnických. Některé produkty byly bankami staženy z nabídky, procesy schvalování se především z důvodu zvýšené opatrnosti bank opět významně prodlužují. Vrátili jsme se do doby před několika lety, kdy získat hypoteční úvěr bylo složité a především na počátku roku 2009 můžeme v rámci dalších opatření, jež přišla v důsledku finanční krize, konstatovat, že získat úvěr bude pro mnoho klientů ještě náročnější. Půjde především o klienty, jež mají příjmy ze zahraničí. Cílem této práce je analýza hypotečních produktů a procesních postupů ve vybraných bankách v České republice. Na základě výstupů a závěrů z těchto analýz a komparací jsou formulována doporučení bankám vedoucí ke zkvalitnění produktů a zlepšení procesních postupů pro zvýšení efektivity při získávání nových klientů. 10

1. Metodologie práce Pro posouzení produktů, metodických a procesních postupů je použita metoda komparace, při které jsou srovnávány hypoteční produkty následujících tří bank: GE Money Bank (dále jen GEMB) Československá obchodní banka, a.s. (dále jen ČSOB) mbank, BRE Bank S.A. organizační složka podniku (dále jen mbank) Skupina GE Money spravuje aktiva ve výši 211 miliard USD a ve více než 50 zemích zaměstnává 60 tisíc lidí. Je předním poskytovatelem finančních služeb pro 130 milionů klientů - jednotlivců i malých a středních podniků. V České republice působí tři společnosti patřící do GE Money: GEMB, GE Money Multiservis a GE Money Auto. K produktům a službám, které poskytuje, patří osobní půjčky a drobné podnikatelské úvěry, platební a úvěrové karty, konsolidace úvěrů, hypotéky, refinancování hypoték, depozita, investiční produkty, úvěrové pojištění, leasing automobilů, ale i poradenství v oblasti získávání veřejné podpory na vybrané typy projektů. ČSOB působí jako univerzální banka v České republice. ČSOB byla založena státem v roce 1964 jako banka pro poskytování služeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V roce 1990 se stala univerzální bankou. V červnu 1999 byla privatizována jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank, která je součástí Skupiny KBC. V červnu 2000 ČSOB převzala Investiční a poštovní banku. Do konce roku 2007 působila ČSOB na českém i slovenském trhu; slovenská pobočka ČSOB byla oddělena k 1.1.2008. Obchodní profil ČSOB zahrnuje tyto segmenty: fyzické osoby (retailová klientela), malé a středně velké podniky, korporátní klientela a nebankovní finanční instituce, finanční trhy a privátní bankovnictví. V retailovém bankovnictví v ČR působí společnost pod dvěma obchodními značkami ČSOB a Poštovní spořitelna, která využívá pro svou činnost rozsáhlé sítě České pošty. Klienti ČSOB jsou obsluhováni na 242 pobočkách v ČR, klienti Poštovní spořitelny jsou obsluhováni prostřednictvím 32 Finančních center Poštovní spořitelny a zhruba na 3 350 obchodních místech České pošty (stav k 30.6.2008). ČSOB i 11

Poštovní spořitelna dále poskytují své služby prostřednictvím různých kanálů přímého bankovnictví. V červnu roku 2000 se stala ČSOB majoritním vlastníkem Hypoteční banky a.s. Hypoteční banka a.s. vznikla 10. ledna 1991 a původně působila jako univerzální obchodní banka regionálního charakteru. V září roku 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. Pro názornost je v přílohách graficky zpracovaná vlastnická struktura finanční skupiny KBC. mbank je pouze obchodním názvem pro BreBank, a.s., která je členem skupiny Commerzbank a na český trh vstoupila v listopadu 2007 jako nízkonákladová banka. Nabídka produktů a služeb zahrnuje v první fázi osobní a spořící účty, platební karty, dále pak hypoteční úvěry a spotřebitelské půjčky, kreditní karty a investiční produkty. Samozřejmostí jsou také služby finančního poradenství. Obchodní síť mbank v ČR tvoří 10 finančních center a 17 mkiosků (po roce fungování), ale stále usiluje o rozšíření sítě. Finanční centra jsou postupně budována ve větších městech, mkiosky jsou situovány do největších obchodních center. Návštěvník v nich najde terminály se stálým přístupem na internet k obsluze svých účtů, telefony s přímým spojením na call centrum banky (mlinku) a v neposlední řadě také finanční poradce. Hlavním distribučním kanálem zůstává internet a telefon - pomocí nich může klient mít nepřetržitý přehled o svých financích. Analýza produktové následujících částí: nabídky vybraných hypotečních bank je rozčleněna do Základní hypoteční produkty Obsahem této kapitoly je především základní nabídka hypotečních produktů v portfoliu vybraných bank a jejich základních podmínek. Široká nabídka a úroveň produktů, kterými je banka schopna uspokojit poptávku stávajících či potencionálních klientů, je základním parametrem pro její efektivní vývoj. 12

Závislost výše a účelu hypotečního úvěru na hodnotě LTV LTV neboli Loan to value je procentuelní hodnota úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti (maximální zadlužitelná hodnota nemovitosti). Tato kapitola se zabývá porovnáním, jak jsou sledované banky schopny uspokojit potřeby klientů v závislosti na zadlužitelné hodnotě nemovitosti, tedy LTV. Jeho hodnota vůči výši požadovaného úvěru je zásadní nejen pro výběr a získání konkrétního produktu, ale od výše LTV se také odvíjí míra úrokové sazby a náročnost na bonitu klienta. Typy úrokových sazeb a poplatky Otázka výše úrokové sazby a poplatků je často rozhodujícím faktorem při výběru banky. V této kapitole jde o detailní porovnání těchto důležitých parametrů. Výše úrokové sazby a mnohdy také poplatky za zpracování úvěru jsou vázány ke zvolenému fixačnímu období. Dále je řešena délka fixačních období a možné změny při ukončení jednotlivých úrokových období. Splatnost a možnost dílčích mimořádných splátek hypotečního úvěru V této kapitole je analyzována problematika související s nastavením délky splatnosti hypotečního úvěru. Rozhodování mezi výší měsíční splátky vůči míře zaplacených úroků je nejčastěji diskutovanou otázkou při nastavování parametru splatnosti hypotečního úvěru. Tato část je také zaměřena na možnost dílčích mimořádných splátek mimo fixační období. Podmínky rezervace finančních prostředků a podmínky nedočerpání hypotečního úvěru Předposlední kapitola je věnována obecným podmínkám čerpání hypotečního úvěru. Především je v ní provedena analýza podmínek rezervace finančních prostředků, které se u sledovaných bank zásadně liší. Práce hodnotí také možnosti nedočerpání hypotečního úvěru v jeho plné výši, jež byla schválena a uvedena v úvěrové smlouvě. Doplňkové produkty s vazbou na hypoteční úvěr Poslední kapitola se zabývá porovnáním vybraných bank na základě nabídky doplňkových produktů vázáných k hypotečnímu úvěru. Jde zejména o pojištění schopnosti splácet a majetkové pojištění. 13

K dosažení cíle na základě komparace procesních postupů u vybraných subjektů jsou vyhodnoceny tři konkrétní případy klientů. Pro dosažení komplexnosti v náhledu na procesní postupy jsou zvoleny tři nejčastější účely hypotečních úvěrů: Refinancování stávajícího hypotečního úvěru Koupě nemovitosti Výstavba nemovitosti Úvěrové případy, jež jsou předmětem analýzy této práce, byly do sledovaných bank předány v období listopad až prosinec roku 2008. Na konkrétních případech je komplexně charakterizován proces poskytování hypotečních úvěrů u vybraných bank. Případy, které jsou předmětem analýzy procesu této práce, jsem měla možnost sledovat z největší možné blízkosti, jakožto přímý účastník procesu. Všichni tři klienti ve sledovaném období využili služeb hypotečního poradce společnosti Sophia Finance, s.r.o. Jména všech osob zmiňovaných v této práci jsou změněna 1. Jednotliví klienti jsou označeni písmeny A, B, C a pracovnice banky písmenem Z. Doporučení pro zdokonalení hypotečního úvěrování vyvozená z komparací popsaných aspektů vychází z údajů, produktové nabídky a procesních postupů analyzovaných bank platných v období listopad 2008 až leden 2009. Předmětem závěrečné kapitoly této práce bude zhodnocení produktů sledovaných bank na základě syntézy výsledků vyplývajících z předchozí analýzy a komparace. Součástí shrnutí jsou i doporučení vyvozená z popsaných procesů u vybraných bank ve čtvrté kapitole. Na základě těchto výsledků budou navrženy postupy vedoucí ke zdokonalení hypotečního úvěru u vybraných subjektů. Na závěr je nastíněn vývoj hypotečních úvěrů na českém trhu s ohledem na minulost a samozřejmě s dopady finanční krize. 1 11 a 12 zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů 14

2. Teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěrování Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Hypoteční úvěr je vymezen jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. 2 Změnou, jež nabyla platnosti roku 2004, tedy je, že úvěr již není účelově vázán. Dříve mohla být hypotéka poskytnuta pouze na investici do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení. 2.1 Hypoteční úvěr v současné právní úpravě Smlouvou o hypotečním úvěru se zavazuje věřitel na žádost dlužníka poskytnout peněžité prostředky na investici do nemovitosti, na její pořízení, výstavbu, rekonstrukci nebo k zpětnému proplacení vlastních vložených prostředků či refinancování stávajícího hypotečního úvěru nebo na neúčelové využití (tzv. Americká hypotéka). Dlužník se smlouvou zavazuje použít těchto peněžitých prostředků ke stanovenému účelu a k jejich splacení včetně úroků. Abychom mohli mluvit o hypotečním úvěru, je nezbytným předpokladem zajištění pohledávky věřitele, a to zástavním právem k nemovitosti. Úvěrová smlouva má vždy písemnou podobu 3 a je absolutním obchodem 4. Bez ohledu na to, zda smluvními stranami jsou podnikatelé či nikoliv, řídí se jejich vztah z úvěrové smlouvy obchodním zákoníkem. 2.1.1 Smluvní strany Hypoteční úvěry bývají právem spojovány s činností hypotečních bank a také v jejich nabídce se s nimi lze setkat nejčastěji. Označení hypoteční v souvislosti s bankou je však spojeno pouze s oprávněním podle zvláštního zákona emitovat hypoteční zástavní listy a nikoliv s poskytováním hypotečních úvěrů. Pojmově není proto nezbytné, aby 2 28 32 zákon o dluhopisech č. 190/2004. Sb. 3 11 odst. 4 zákona o bankách 4 261 odst. 3 obchodního zákoníku 15

věřitelem hypotečního úvěru byla hypoteční banka. V současné době působí na trhu jedenáct hypotečních bank - Hypoteční banka, a.s., ČSOB, Komerční banka, a. s., Česká spořitelna, a. s., GEMB, Raiffeisenbank, a. s., UniCredit Banka, a. s., Volksbank CZ, a.s., LBBW Bank CZ, a.s., mbank a Wőstenrot hypoteční banka, a. s. a jeden nebankovní dům Credoma, a.s. a další banky a jiné finanční instituce, které nemají licenci ČNB (např. ING, City Bank, aj.) Hypoteční úvěry ve smyslu výše uvedené definice jsou u nás poskytovány řadou subjektů, přestože nejsou tyto úvěry často takto označeny. Pouze hypoteční banky vydávají obchodní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a upravují tak podrobně hlavně otázky postupu pro případ prodlení dlužníka se splácením nebo případy, kdy je banka oprávněna požadovat předčasné splacení. Pouze banka může požadovat za sjednání úvěrové smlouvy úplatu. 5 Již v návrhu hypotečního zákona 6 bylo podmínkou pro použití pohledávky z hypotečního úvěru, jako řádného krytí emitovaných hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů, zajištění zástavním právem k nemovitosti a to v 1. pořadí zápisu. Tento návrh byl na základě společné zprávy výborů a pozměňovacích návrhů změněn a doplněn tak, že došlo mimo jiné k připuštění dvou výjimek z tohoto pravidla. Tyto výjimky zůstaly zachovány a rozšířeny o další i v novém zákoně o dluhopisech. Použití pohledávky z hypotečního úvěru ke krytí hypotečních zástavních listů nebrání přednostní pořadí zástavního práva k zajištění úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, Státním fondem rozvoje bydlení nebo úvěru na družstevní bytovou výstavu, je li ke zřízení dalšího zástavního práva udělen písemný souhlas. Nemovitost není považována za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti, jestliže takto zajištěná pohledávka zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení. Omezení poskytování hypotečního úvěrů se vztahuje na osoby, kde hrozí konflikt zájmů s ohledem na vztah k poskytovateli hypotečního úvěru. 7 Navíc u hypotečních bank jde i o 5 11 zákona o bankách a 499 obch. z. 6 Vládní návrh zákona, Sněmovní tisk Poslanecké sněmovny, č. 1472 7 18 Zákona o bankách 16

osoby se zvláštním vztahem k bance 8 s nimiž nemůže banka obchodovat, pokud by daný obchod vzhledem k jeho povaze, účelu a riziku neučinila s jinými klienty. U určitých subjektů jsou také stanoveny striktní požadavky na formování vůle subjektů při vstupu do jakýchkoliv závazků, tedy i závazků z hypotečních úvěrů. Aktuální tato problematika může být například u územně samosprávných celků, kde je nezbytnou podmínkou platnosti právního úkonu i souhlas zastupitelstva. 9 Zvláštní pozornost musí být věnována zájemcům fyzickým osobám. Jedním z důsledků dlouhodobosti těchto úvěrů je často omezení žadatelů fyzických osob jejich věkem. Většina bankovních domů však již v dnešní době poskytuje úvěry se splatností až do 70 let věku. U těchto do jisté míry rizikovějších úvěrů lze podmínit poskytnutí hypotečního úvěru uzavřením životního pojištění pro případ smrti s pojistným plněním vinkulovaným ve prospěch banky, a tím předejít případným komplikacím. V podmínkách hypotečních bank se také objevuje omezení věku žadatele o úvěr směrem dolů, konkrétně na hranici 18 let. 2.1.2 Proces uzavření smlouvy Uzavření smlouvy by mělo být výsledkem pečlivého uvážení obou zúčastněných stran. Smlouva o hypotečním úvěru je příkladem adhezní smlouvy, čemuž odpovídá způsob uzavření smlouvy, kdy má banka výlučné postavení navrhovatele a akceptant může buď přijmout nebo odmítnout návrh zpracovaný bankou a nemá možnost navrhovat modifikaci znění smlouvy. Není to ovšem poskytovatel hypotečních úvěrů, kdo přímo vyhledává určité zájemce. Poskytovatel hypotečních úvěrů, zpravidla banka, v první fázi pouze zveřejňuje a v rámci reklamy přibližuje veřejnosti podmínky, za nichž hypoteční úvěr poskytuje. Poskytovatel hypotečních úvěrů je následně osloven zájemcem o úvěr, který již má většinou jasnou představu o využití prostředků, tedy účelu úvěru a jde mu pouze o jejich získání. V této fázi by měly být zájemci poskytnuty veškeré potřebné informace. 8 19 zákona o bankách 9 85 písm. i) a j) Z. č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů 17

Standardně zájemci o úvěr vzniká povinnost zaplatit poplatky s vyřízením úvěru spojené. Jde především o poplatek za zpracování žádosti. Jelikož platbu těchto poplatků hypoteční banka často požaduje bezprostředně, musí také žadatele o nich informovat. Banky požadují zaplacení poplatků až po schválení úvěru nebo možnost jejich úhrady z poskytnutého úvěru. V rámci různých kampaní je tento poplatek nulový, především u úvěrů s delší fixační dobou. Žadatel o úvěr by si měl před podáním žádosti vyžádat řadu dalších informací, nejen výši úrokové míry, ale důležité jsou dále údaje o poplatcích za vedení běžného a úvěrového účtu nebo podmínky, za nichž je možné úvěr předčasně splatit. V praxi hypotečních bank se řeší podobné otázky často odkazem na sazebník poplatků, či všeobecné obchodní podmínky. Na oba dokumenty se také úvěrová smlouva odvolává, takže nelze namítat jejich neznalost. Poskytovatel také zájemci sdělí, jaké podklady jsou nezbytné pro podání žádosti o hypoteční úvěr. Zájemce o úvěr po jejich shromáždění podává písemnou žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, ke které musí požadované podklady přiložit. Ani tato žádost není ale ještě návrhem smlouvy v právním slova smyslu. 10 Poskytovatelé hypotečních úvěrů se občas střetávají se zájemci o hypoteční úvěr, kteří mají představu o výši úvěru, který by potřebovali, zatím však ještě nemají vyhlédnutou žádnou konkrétní nemovitost. Zájemce může v této fázi dostat za příslušný poplatek úvěrový příslib, který prokazuje jeho finanční způsobilost a ochotu banky za stanovených podmínek poskytnout zájemci hypoteční úvěr nebo existuje tzv. hypotéka naopak, kdy je úvěr schválen a po výběru nemovitosti čerpán. Ke vzniku úvěrového vztahu nestačí jenom vůle zájemce o úvěr, ale musí přistoupit i vůle druhé strany. Jejímu vytvoření předchází posouzení vyžádaných dokumentů k žádosti hlavně z hlediska majetkových poměrů žadatele, účelu úvěru i charakteru nemovitosti, která má sloužit jako zajištění. Hlavním smyslem bonity žadatele je zjištění způsobilosti dlužníka úvěr splácet. V zásadě požaduje banka uzavření úvěrové smlouvy s oběma manžely pokud nemají rozdělené společné jmění manželů a některé banky také se všemi spoluvlastníky nemovitosti, která 10 43a obč. z. 18

je předmětem investice. Některé banky však připouští možnost, že budoucí vlastník nemusí být současně přímým účastníkem úvěru a figuruje tak pouze na zástavních smlouvách, coby vlastník nemovitosti, tedy zástavní dlužník. Při posuzování finanční situace klienta/domácnosti je příjmová strana tvořena jejich čistými příjmy, výdaje zahrnují i náklady osob, vůči kterým mají vyživovací povinnost. Jako základní kritérium pro určení výdajů se využívá institutu životního minima 11, zároveň je ovšem třeba přihlédnout k pravidelným výdajům (pojistné, nájemné) případně k jiným závazkům (leasingové splátky, splátky spotřebitelských úvěrů). Konkrétní postupy zjištění schopnosti splácet úvěr se u jednotlivých bank liší, vždy se však požaduje určitá rezerva pro případné budoucí změny. Potřebné údaje o příjmech získává potencionální věřitel z přiložených potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a dokladů o dalších příjmech. Jestliže má být úvěr splácen z podnikatelské činnosti je nutno přiložit k žádosti nejen samotné oprávnění k této činnosti, ale zejména daňová přiznání a následně u některých bank i bezdlužnost vůči finančnímu úřadu a správě sociálního zabezpečení. Bez ohledu na charakter žadatele využívá poskytovatel své vlastní informace o žadateli, o jeho chování v předcházejících vztazích s bankou, zejména o plnění jeho povinností. Navíc vznikl i bankovní a nebankovní registr dlužníků. 12 K prověření minulosti v těchto registrech je třeba mít písemný souhlas od žadatele. Jako rizikový faktor při posuzování bonity hraje určitou roli i věk žadatele. Samozřejmě nejenom věk může mít vliv na budoucí platební schopnost dlužníka. Zvláštní pozornost se proto věnuje například případům, kdy žadatel pracuje v zahraničí, manželka nebo manžel nepracuje nebo pokud má žadatel nadprůměrné příjmy z podnikatelské činnosti. Bance v takových případech nestačí pouze zajištění zástavním právem k nemovitosti, ale často pak vyžaduje dodatečné záruky, například ve formě životního pojištění nebo rizikového pojištění úvěru, tedy schopnost hlavního žadatele (rozhodující osoby) úvěr splácet. Zvážení rizik souvisí i s investičním záměrem žadatele a poskytovatel hypotečních úvěrů vyžaduje od zájemce předložení všech důležitých dokumentů. Žadatel je proto povinen 11 zákon. č. 110/2006 Sb., o životním minimu, v platném znění 12 38a zákona o bankách a vyhl. č. 164/2002 Sb. 19

připojit k žádosti například nabývací tituly, stavební povolení, projekt stavby a její rozpočet, dále smlouvy o dílo případně smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Pokud by stavebník chtěl realizovat stavbu svépomocí a nemá jinou nemovitost k zajištění, neposkytují některé hypoteční banky pro takový účel hypoteční úvěr, ale zájemce musí využít úvěr předhypoteční, který teprve po zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí refinancuje úvěrem hypotečním. Po přezkoumání všech podkladů poskytovatel hypotečního úvěru rozhodne, zda úvěr poskytne či ne. Doba mezi podáním žádosti a rozhodnutím poskytovatele se u různých hypotečních bank liší. Zpravidla se jedná o dobu kolem 7 pracovních dnů. Délka posuzování žádosti o úvěr je dána také úrovní, na které se rozhoduje o poskytnutí úvěru. Místo rozhodování se odvíjí obvykle od požadované výše úvěru a doby jeho splatnosti. K rozhodnutí o poskytnutí dochází v pobočkách bank, které mají vlastní úvěrové oddělení. Některé banky mají schvalovatele pouze na svých centrálách. K prodloužení schvalování dochází u úvěrů určité výše (např. 5mil. Kč), které jsou podstupovány ke schválení centrále banky. Délka také závisí na komplikovanosti celého případu a množství rizik, které je nutné v konkrétním případě zvážit. Zvážení rizik při poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti je jednodušší než při její výstavbě. Rozhodnutím o poskytnutí úvěru ještě nedochází k uzavření vlastní úvěrové smlouvy. Poskytovatel v takovém případě teprve vyhotoví návrh úvěrové smlouvy. Smlouva se na základě rozhodnutí o poskytnutí úvěru uzavírá až podpisem obou smluvních stran. 2.1.3 Výše úvěru Jedním z rozhodujících faktorů pro určení maximální výše hypotečního úvěru je zástavní hodnota zastavované nemovitosti. V zásadě se vychází z ceny obvyklé. 13 Vedle odkazu na cenu obvyklou se zde objevují další aspekty, ke kterým by při určování obvyklé ceny mělo být přihlédnuto. Zákon o dluhopisech v 29 odst. 2 požaduje, aby byly zohledněny při určování ceny i trvalé a dlouhodobě udržitelné vlastnosti nemovitosti, práva a závady s nemovitostí spojené, výnosy dosažitelné třetí osobou při řádném hospodaření s ní a místní podmínky trhu s nemovitostmi včetně vlivů a předpokládaného vývoje. 13 29 odst. 2 z. č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 20