METODIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ PRO FYZICKÉ OSOBY Platnost od 1.1.2012
OBSAH: 1. POUŽITÉ ZKRATKY...3 2. ÚVO...3 3. CO JE HYPOTEČNÍ ÚVĚR...4 4. ŽADATEL A JEHO PŘÍJMY...4 4.1. OBECNÉ PODMÍNKY PRO VŠECHNY SPOLU/ŽADATELE... 4 4.2. STATUSY PRO ŽADATELE, RESP. HLAVNÍHO SPOLUŽADATELE (STANDARDNÍ/NESTANDARDNÍ KLIENT)... 5 4.3. PŘ ÍJMY... 7 4.3.1. Obecné požadavky na příjem...7 4.3.2. Příjem ze závislé činnosti...7 4.3.3. Příjem z podnikání...9 4.3.4. Souběh příjmů z podnikání a závislé činnosti doložený daňovým přiznáním11 4.3.5. Příjem z pronájmu... 11 4.3.6. Jiné standardní příjmy... 12 4.3.7. Předschválené příjmy pro klienty UCB CZ... 13 4.4. VÝDAJE...13 5. ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU... 14 5.1. ZAJIŠTĚNÍ ZÁSTAVNÍM PRÁVEM K NEMOVITOSTI...14 5.2. ODHA D NEMOVITOSTI...17 5.2.1. Zásady verifikace ocenění hodnoty nemovitostí zpracovaných externími odhadci banky... 18 5.2.2. Pravidla akceptace původního ocenění nemovitosti... 18 5.3. POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI......19 5.4. DOZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ŽIVOTNÍM/ÚVĚROVÝM POJIŠTĚNÍM...19 5.5. DOZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ZÁSTAVNÍM PRÁVEM K TERMÍNOVANÉMU VKLADU V UCB CZ.20 5.6. DOHODA SE SVOLENÍM K VYKONATELNOSTI VE FORMĚ NOTÁŘSKÉHO ZÁPISU JAKO EX EKUČNÍ TITUL...21 6. ÚČEL HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 21 6.1. KO UPĚ NEMOVITOSTI...22 6.1.1. Specifika úvěru na koupi pozemku určeného ke stavbě nemovitosti... 23 6.1.2. Specifika koupě nemov itosti od vlastní společnosti... 23 6.2. VÝ STAVBA, REKONSTRUKCE...24 6.2.1. Žadatel... 24 6.2.2. Zajištění... 24 6.2.3. Náklady stavby... 25 6.2.4. Vlastní zdroje... 25 6.2.5. Navýšení rozpočtu o rezervu... 26 6.2.6. Požadované podklady:... 26 6.2.7. Výstavba montovaných rodinných domů... 27 6.3. KOUPĚ DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU, ÚHRADA ČLENSKÉHO PODÍLU A REKONSTRUKCE DRUŽSTEVNÍHO BYTU...27 6.4. ZPĚTNÉ PROPLACENÍ VLASTNÍCH FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ INVESTOVANÝCH DO NEMOVITOSTI...28 6.5. RE FINANCOVÁNÍ SPLACENÍ EXISTUJÍCÍCH ÚVĚRŮ A PŮJČEK...28 6.5.1. Podmínky standardního refinancování... 28 6.5.2. Podmínky zjednodušeného refinancování... 29 6.6. VYPOŘÁDÁNÍ SPOLUVLASTNICKÝCH NEBO DĚDICKÝCH NÁROKŮ K NEMOVITOSTI...30 6.7. ZÍSKÁNÍ PRÁV A POVINNOSTÍ VČETNĚ PRÁVA NÁJMU K BYTU, PŘI JEHOŽ VÝSTAVBĚ BYLO POUŽITO PROGRAMU STÁTNÍ PODPORY...30 Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 1
7. ČERPÁNÍ ÚVĚRU (KOUPĚ, VÝSTAVBA/REKONSTRUKCE)... 31 7.1. OBECNÁ PRAVIDLA...31 7.1.1. Pravidla pro dočerpání částek nevyčerpaných na účel sjednaný ve smlouvě o úvěru 31 7.2. VARIANTY ČERPÁNÍ...32 7.3. PRAVIDLA PRO STANOVENÍ DOBY ČERPÁNÍ...32 7.4. PRAVIDLA PRO POVOLENÍ VÝJIMKY PRODLOUŽENÍ ČERPÁNÍ NAD MAX. LHŮTU (24 MĚSÍCŮ)...33 7.5. ČERPÁNÍ S VYUŽITÍM JISTOTNÍHO ÚČTU, ADVOKÁTNÍ ČI NOTÁŘSKÉ ÚSCHOVY...33 7.6. KOUPĚ...34 7.7. VÝSTAVBA/REKONSTRUKCE...35 8. ZMĚNY SMLUVNÍCH PODMÍNEK... 37 8.1. PŘ ÍKLADY ZMĚN V ÚVĚROVÉM VZTAHU...37 8.1.1. Změny na straně dlužníka... 37 8.1.2. Úmrtí dlužníka... 37 8.1.3. Odklad splátek jistiny v průběhu splácení úvěru... 38 9. CENOVÉ PARAMETRY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 38 9.1. ÚR OKOVÁ SAZBA...38 9.1.1. Zásady pro přechod z fixní na variabilní sazbu... 39 9.1.2. Zásad y pro přechod z variabilní na fixní sazbu... 39 9.2. PO PLATKY...40 9.2.1. Poplatek za poskytnutí úvěru... 40 9.2.2. Poplatek za správu a vedení úvěru... 40 9.2.3. Poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavního práva... 40 9.2.4. Poplatek za administraci státního příspěvku k hypotečnímu úvěru... 40 9.2.5. Kompenzační poplatky... 40 9.2.6. Poplatek za mimořádnou splátku a nedočerpání úvěru s variabilní úrokovou sazbou.41 9.2.7. Poplatky za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta... 41 10. PARAMETRY NABÍZENÝCH PRO DUKTŮ...... 41 10.1. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY REZIDENČNÍ...41 10.2. SPECIFICKÉ PARAMETRY PRODUKTŮ PLUS, FLEXI...45 10.3. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY NEREZIDENČNÍ...46 10.4. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY NEÚČE LOVÝ......48 10.5. PŘEVRATNÁ HYPOTÉKA...49 10.6. POVINNOSTI ZE ZÁKONA Č. 145/2010 SB....50 11. PŘEHLED PARAMETRŮ HÚ (LTV, SPLATNOST, DEBT RATI... 51 12. HYPOTEČNÍ VÝKLADOVÝ SLOVNÍK... 52 13. OTÁZKY A ODPOVĚDI... 56 13.1. VÝSTAVBA NEMOVITO STI......56 13.2. KOUPĚ NEMOVITOSTI...61 13.3. REFINANCOVÁNÍ JINÉHO ÚVĚRU, POPŘ. SOUKROMÉ PŮJČKY...62 Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 2
1. Použité zkratky OBSAH BÚ CBCB CRÚ ČSSZ DP DR ESS FO FÚ HÚ KN LDU LLCB LTV LV NPR OP OSVČ PO PV RD RLA RPSN RUM SB SFRB SJM SOLUS SoSBK TV UCB CZ VOP ZoSV ZP Běžný účet Czech Banking Credit Bureau, a.s., provozovatel Bankovního registru klientských informací Centrální registr úvěrů České národní banky Česká správa sociálního zabezpečení Daňové přiznání Debt ratio Ekonomicky spjatá skupina Fyzická osoba Finanční úřad Hypoteční úvěr Katastr nemovitostí Loan Documentation Unit (oddělení úvěrové dokumentace) LLCB, z.s.p.o. - zájmové sdružení právnických osob, provozovatel Nebankovního registru klientských informací Podíl výše úvěru na tržní hodnotě zastavené nemovitosti List vlastnictví Aplikace zajišťující scoring klientů retailového segmentu Občanský průkaz Osoba samostatně výdělečně činná Právnická osoba Prohlášení vlastníka- určuje prostorově vymezené části budovy (jednotky) Rodinný dům Retail Loan Administration Roční procentní sazba nákladů Retail Underwriting Mortgage (oddělení Schvalování hypotečních úvěrů) Small Business Státní fond rozvoje bydlení Společné jmění manželů Sdružení na Ochranu Leasingu a Úvěru Spotřebitelům Smlouva o smlouvě budoucí kupní Termínovaný vklad UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Všeobecné obchodní podmínky UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Zpráva o stavu výstavby Zástavní právo Vysvětlení pojmů používaných v tomto předpisu najdete v kapitole 12. 2. Úvod OBSAH V tomto předpise naleznete parametry a pravidla UniCredit Bank Czech Republic, a.s., pro poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám. Metodika je s výjimkou kap. 6.5.2. platná od 1.1.2012 do jeho další aktualizace. Žádosti o úvěr podané nejpozději dne 15.1.2012 je možné zpracovat podle Metodiky platné do 31.12.2011. Nejpozději k 15.1.2012 musí být podaná žádost o úvěr (vč. kompletní dokumentace). Kapitola 6.5.2. je platná ode dne, kdy tato změna bude oznámena prostřednictvím Extranetu. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 3
Tato aktualizace předpisu přináší tyto změny: nová pravidla pro poskytování hypotečního produktu TWIN (současné poskytnutí HÚ účelového a HÚ neúčelového); nové zásady pro výstavbu/rekonstrukci + nové postupy čerpání; změna ve sjednávání variabilní úrokové sazby pro PŘEVRATNOU hypotéku; pro financování montovaných rodinných domů byly zrušeny kategorie (prefabrikované/ neprefabrikované) a sjednoceno max. LTV na 85%; snížení minimálního požadovaného příjmu v regionech mimo Prahu a Středočeský kraj; pravidla pro akceptaci nepravidelných složek mzdy (bonusy, odměny); na čestném prohlášení o nulových příjmech z podnikání již není vyžadováno razítko FÚ; akceptace výše rodičovského příspěvku ve skutečné výši; zvýšení hranice pro započtení výživného; zjednodušené prokazování příjmů v rámci refinancování; nezapočítávání KK a KTK nečerpaných v posledních 12 měsících do výdajů klienta; nová pravidla akceptace původního odhadu nemovitosti při refinancování; nová pravidla pro akceptaci pojištění zastavených nemovitostí; poplatek za čerpání na základě návrhu na vklad zást.práva se účtuje pouze při 1.čerpání úvěru možnost financování pozemku určeného ke stavbě rekreačního objektu; aktualizovaný Seznam podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn doplněn Hypoteční výkladový slovník. 3. Co je hypoteční úvěr OBSAH Základním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Ze znění 28 a 30 tohoto zákona vyplývá následující zákonná definice hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr je každý úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je vždy zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Předmět zástavního práva (zastavená nemovitost) i předmět financování (objekt úvěru) se musí nacházet na území České republiky. Parametry zastavené nemovitosti jsou uvedeny v kap. 5.1. Zajištění zástavním právem k nemovitosti. 4. Žadatel a jeho příjmy OBSAH 4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele Fyzická osoba Věk 18 (ke dni podání žádosti o úvěr) - 67 let (tj. nesmí k předpokládanému dni splatnosti úvěru oslavit 67. narozeniny). Je možné akceptovat věk do 70 let (tj. k předpokládanému dni splatnosti nesmí oslavit 70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní pojistku s pojistnou částkou min. ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění CARDIF vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou následného prodloužení/změny pojištění po 5 letech. Podmínka věku nemusí být splněna u spolužadatele, jehož příjmy nejsou zahrnuty do hodnocení bonity. Banka o spolu/žadateli neeviduje tzv. negativní informaci, např. spolu/žadatel nikdy neposkytl bance falešné nebo nepravdivé informace (dokumenty) nebo nezamlčel relevantní informace. Klient nemá negativní historii v registrech (CBCB, LLCB, SOLUS, popř. CRÚ. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 4
Hlavní žadatel je ten ze spolužadatelů, který má nejvyšší příjem (nerozhoduje, zda o 1% či více). Tato osoba je označována jako nositel příjmu. V případě více spolužadatelů s různým statusem se parametry úvěru posuzují podle statusu hlavního žadatele (nositele příjmu). Tj. jako úvěr pro Standardního klienta může být posuzován takový úvěr, kde hlavní žadatel splňuje kritéria pro Standardního klienta. Spolužadatelů může být celkem maximálně 8. Minimálně jeden ze spolužadatelů musí být vlastníkem/spoluvlastníkem financované nemovitosti, u družstevního bytu členem družstva nebo se jím musí stát v důsledku realizace investičního záměru nebo být alespoň osobou s právem financovanou nemovitost užívat, případně toto právo nabýt. Pokud jsou vlastníci nemovitosti a žadatelé o úvěr osoby blízké (viz 14. Hypoteční výkladový slovník), nemusí být tato podmínka splněna. Vztah osob blízkých musí být doložen alespoň jedním dokumentem (např. občanský průkaz, rodný list, doklad o registrovaném partnerství ) Žádá-li o hypoteční úvěr osoba v manželském stavu, musí být manžel(ka) spolužadatelem a spoludlužníkem s výjimkou zúženého/vypořádaného SJM. Pokud mají manželé vypořádáno/zúženo společné jmění manželů a zúžení SJM se týká financované nemovitosti, může o úvěr žádat pouze jeden z manželů - ten, který je vlastníkem financované nemovitosti. Dohodu o vypořádání/zúžení společného jmění manželů je třeba doložit ke schválení úvěru. U cizinců lze výjimečně akceptovat prohlášení manžela/manželky. Dále může o úvěr žádat pouze jeden z manželů, pokud je financovaná nemovitost v jeho výlučném vlastnictví a prostředky z úvěru budou investovány pouze do této nemovitosti. Druhý z manželů dokládá pro schválení úvěru Prohlášení manžela/manželky, viz. Extranet. Za doby trvání manželství může jeden z manželů nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví některým z těchto způsobů: a) nabytí do vlastnictví jedním z manželů ještě před vznikem SJM, b) získaní darem, dědictvím nebo restitucí. Všichni žadatelé se po podepsání smlouvy o úvěru stávají spoludlužníky, kteří jsou zavázáni společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má banka právo požadovat plnění na kterémkoliv z nich. 4.2. Statusy pro žadatele, resp. hlavního spolužadatele (Standardní/Nestandardní klient) STANDARDNÍ klient občan České republiky s příjmy v ČR občan České republiky s příjmy v zahraničí cizinec s trvalým pobytem v ČR, českým rodným číslem a příjmem v ČR občan Slovenské republiky s příjmy v ČR, který kromě doložení své totožnosti předloží: a) výpis z úvěrových registrů Slovenské republiky: SBCB s.r.o., Na vršku 10, Bratislava; kontakt na servisní centrum: http://www.sbcb.sk/kontakt.html, viz předpis 1500_PR_035 - Dotazování do informačních databází, příloha č. 4 Kontakty a informace o zahraničních úvěrových registrech vybraných zemí); a současně b) výpisy z bankovního účtu od kterékoli banky na území ČR za období posledních 6 měsíců s pravidelnými příjmy na účet odpovídajícími příjmu deklarovanému na potvrzení o příjmu ze závislé činnosti v ČR nebo příjmu uvedenému v daňovém přiznání Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 5
(v případě podnikání v ČR) a s výdaji odpovídajícími standardním životním nákladům domácnosti, tj. zda jsou z účtu placeny obvyklé výdaje na domácnost. Podmínky pro úvěrování Standardního klienta - občana SR jsou stejné jako pro Standardní klienty - občany ČR s výjimkou LTV, které nesmí přesáhnout 80%. Na kartě klienta je občan SR zařazený do kategorie Standardní klient zadáván jako nerezident (v NPR označen jako občan SR). Doklady identifikující Standardního klienta: Občan ČR občanský průkaz (lhůta platnosti dokladu totožnosti v době identifikace ještě min. 1 měsíc); Cizinec s trvalým pobytem a českým rodným číslem a příjmem v ČR - platný cestovní pas + povolení k trvalému pobytu v ČR + není-li v dokladu totožnosti uvedeno rodné číslo, doklad o přidělení českého rodného čísla (preferovaná varianta) nebo - platná identifikační karta občana EU + povolení k trvalému pobytu v ČR + není-li v dokladu totožnosti uvedeno rodné číslo, doklad o přidělení českého rodného čísla. Občan SR občanský průkaz SR obsahující rodné číslo + platný cestovní pas (CP) nebo povolení k pobytu. V případě klienta prokazujícího se jiným dokladem totožnosti než OP nebo CP ČR musí být lhůta platnosti alespoň jednoho z dokladů totožnosti v době identifikace ještě min. 6 měsíců. NESTANDARDNÍ klient (cizinec žijící a pracující v ČR) Cizinec nesplňující některé z kritérií pro Standardního klienta musí splňovat tato kritéria: a) příjem na území ČR ze závislé činnosti min. 3 měsíce nebo z podnikání 2 roky, b) min. 6 měsíců aktivní bankovní historie u banky na území ČR s pravidelným příjmem na účet ve výši deklarovaných/doložených příjmů a s výdaji adekvátními standardním životním nákladům domácnosti (vodítkem pro posouzení splnění tohoto kritéria může být porovnání s minimálními výdaji na úrovni domácnosti a osob), c) korespondenční adresa v ČR, tzn. nájem, event. vlastnictví rezidenční nemovitosti na území ČR. Splnění těchto kritérií dokládá žadatel dokumenty uvedenými v tabulce Podmínky financování cizinců. Zásady posuzování úvěrů, kde Nestandardní klient je hlavním žadatelem (nositelem příjmů): uplatňována přirážka k rizikové marži (viz tabulky Úrokových sazeb); poskytovány úvěry s LTV max. 80% (viz parametry jednotlivých produktů kap.10. Parametry nabízených produktů); max. debt ratio 70% (resp. 60% pokud je financovanou nemovitostí byt v nerevitalizovaném panelovém domě a splatnost úvěru činí 21-30 let); vyžadována Dohoda se svolením k vykonatelnosti (zásady viz 5.7. Exekuční titul ve formě notářského zápisu o Dohodě se svolením k vykonatelnosti); dozajištění úvěru životním pojištěním ve výši min. 50% úvěru (alternativně termínovaný vklad ve výši 6 anuitních splátek); doložení výpisů ze zahraničních úvěrových registrů Nestandardní klient předkládá ke schválení úvěru výpisy ze zahraničních úvěrových registrů. Doklady identifikující Nestandardního klienta: Cizinec - platný cestovní pas + povolení k pobytu v ČR (preferovaná varianta) nebo platná identifikační karta občana EU + povolení k pobytu v ČR Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 6
Lhůta platnosti alespoň jednoho z výše uvedených dokladů totožnosti musí být v době identifikace ještě min. 6 měsíců. Korespondenční adresa - pokud je adresa na výpisech z bankovního účtu odlišná od adresy uvedené klientem v žádosti o úvěr, klient dokládá některý z následujících dokladů pro ověření skutečného pobytu klienta v ČR (doklad ne starší 3 měsíců): rozpis SIPO; faktura / doklad o platbě spotřeby energií, vodného / stočného, komunálního odpadu; platby telefonu pevné linky, kabelové televize apod. Ostatní doklady k osobě žadatele (Standardní i Nestandardní klient): Za trvání manželství - doklad o vypořádání či zúžení SJM žadatele nebo v případě cizince Prohlášení manžela/manželky, viz. Extranet. Po rozvodu manželství došlo-li k zániku manželství rozvodem před méně než 5 lety: pravomocné rozhodnutí soudu o zániku manželství rozvodem společně s dohodou o vypořádání SJM (s úředně ověřenými podpisy) nebo pravomocným rozhodnutím soudu o vypořádání SJM, doklad o určení výše výživného (jsou-li nezaopatřené děti). Neuplynulo-li od rozvodu více než 3 roky a zároveň dosud nedošlo k vypořádání SJM, pak není možné úvěr poskytnout, neboť nejsou známy eventuální budoucí závazky související s vypořádáním vůči bývalému manželovi. Doklady požadované od klienta k prokázání totožnosti jsou souhrnně uvedeny v Seznamu podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn, list Doklady klient. 4.3. Příjmy BP 4.3.1. Obecné požadavky na příjem Všichni spolužadatelé, jejichž příjmy jsou zahrnuty do hodnocení bonity, musí splňovat kritéria definovaná touto metodikou, tj. např. věk, charakter příjmů, pracovní poměr apod. Příjmy musí být ověřené v souladu s pravidly pro ověřování příjmů 1500_PR_060 - Manuální kontroly K žádosti o úvěr musí být prokázány celkové měsíční čisté příjmy: příjem pocházející z krajů Praha a Středočeský - minimálně ve výši 15 000 CZK; příjem pocházející z ostatních krajů minimálně ve výši 14 000 CZK. Do bonity je možné zohlednit stabilně a dlouhodobě dosažitelné příjmy. Pokud je příjem hlavního žadatele dostatečný pro splácení úvěru, nemusí ostatní spolužadatelé dokládat příjem ze závislé činnosti. Pouze spolužadatelé s aktivním živnostenským oprávněním musí doložit DP za poslední zdaňovací období nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu z podnikání, viz. Extranet, pro ověření eventuální ztráty z podnikatelské činnosti. 4.3.2. Příjem ze závislé činnosti Akceptovány jsou příjmy z ČR, pro občana ČR jsou akceptovány i příjmy ze zahraničí. V bonitě klienta je zohledněn příjem na základě posledních tří vyplacených mezd (pro scoringový systém se provádí dopočet 4. mzdy, viz níže). Nepravidelné složky mzdy (např. bonusy, odměny) lze akceptovat jsou-li uvedeny na Potvrzení o příjmu, viz Extranet, NEBO doloženy za období posledních 12 měsíců výpisy z účtu nebo výplatními páskami. Pro výpočet průměrného příjmu použijte Hypokalkulačku. Základní princip výpočtu je následující: Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 7
ze tří posledních mezd je aritmetickým průměrem dopočítána čtvrtá mzda. Z takto získaných čtyř mezd je vyloučena mzda nejvyšší. Výsledný příjem pro účely schvalovacího procesu se stanoví jako aritmetický průměr ze tří zbývajících mezd. Příklad: 1.mzda = 20.000 CZK, 2.mzda= 22.000 CZK, 3.mzda= 21.000 CZK. a) dopočet čtvrté mzdy = (1.mzda + 2.mzda + 3.mzda)/ 3= 21.000 CZK, b) vyloučení nejvyšší mzdy tzn. 2. mzdy, c) příjem pro účely schvalovacího procesu = (20.000 CZK + 21.000 CZK + 21.000 CZK)/ 3 = 20.666 CZK. V případě, že se některá ze tří mezd liší od zbývajících dvou o více než 30%, je výpočet modifikován, proto pro výpočet vždy využijte výše uvedené pomocníky. Má-li klient souběh příjmů ze závislé činnosti více různých zaměstnavatelů (doložených standardním způsobem), provádí se výpočet průměrného příjmu na základě součtu příjmů v jednotlivých měsících. Tzn. je proveden součet vyplacených mezd od jednotlivých zaměstnavatelů v jednotlivých měsících a z takto získaných 3 celkových měsíčních mezd je stanoven příjem pro výpočet bonity podle výše uvedeného postupu. Žadatel nesmí být ve zkušební nebo výpovědní lhůtě. Pracovní poměr musí být sjednán na: a) dobu neurčitou b) dobu určitou min. 1 rok s pracovní smlouvou minimálně jednou prodlouženou c) dobu určitou s prac. smlouvou na dobu min. 1 roku, která nebyla dosud obnovena, za předpokladu sjednání dozajištění úvěru zástavou pohledávky z termínovaného vkladu ve výši 3 anuitních splátek. Zástavní smlouva k pohledávce z termínovaného vkladu musí být uzavřena nejpozději před prvním čerpáním úvěru. V případě doložení pracovního poměru sjednaného na dobu neurčitou může klient požádat o vyvázání termínovaného vkladu. d) dobu určitou, která nemusí být ani jednou prodloužena, bez požadavku dozajištění zástavním právem k pohledávce z termínovaného vkladu, a to pro tyto profese: učitelé, vojáci, policisté, lékaři, zdravotní sestry, hasiči, zaměstnanci Celní správy, zaměstnanci Vězeňské služby, zaměstnanci BIS a Úřadu pro zahraniční styky a informace; Příjem ze zahraničí resp. příjem v cizí měně Příjmy v cizí měně jsou započítávány ve výši 80% prokázaného čistého příjmu, pokud je úvěr poskytovaný v CZK. Oddělení RUM je oprávněno posoudit příjmy ze zahraničí z hlediska jejich trvalosti, prosperity daného oboru a možností dosažení těchto příjmů ve stejném oboru v ČR. Přepočet příjmu v cizí měně na příjem v CZK se provádí kurzem deviza střed ČNB. Úvěr v dané cizí měně (EUR, USD) lze poskytnout pouze za předpokladu, že Klient má v této měně příjmy. Podklady v cizím jazyce (s výjimkou anglického a slovenského jazyka) musí klient předložit v úředním překladu! Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 8
Doklady prokazující příjem ze závislé činnosti Standardní klient občan ČR příjem v ČR je dokládán potvrzením od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) nebo výplatními páskami za poslední 3 měsíce. Standardní klient - občan SR příjem v ČR dokládá potvrzení od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR (u klientů UCB opis obratů na účtu) za posledních 6 měsíců prokazující příjmy a obvyklé výdaje domácnosti spolu s výplatními páskami za poslední 3 měsíce. Pozn.: Výplatní pásky nemusí být opatřeny razítkem zaměstnavatele. Pozn.: Výpisy z běžného účtu pořízené z internetového bankovnictví musí obsahovat tyto náležitosti: název banky číslo účtu identifikace klienta (alespoň jméno a příjmení) Standardní klient - občan ČR - příjem ze zahraničí je dokládán potvrzením od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR nebo banky země pobytu klienta prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) a současně pracovní smlouvou spolu se mzdovým výměrem. Nestandardní klient příjem v ČR je dokládán potvrzením o příjmu od zaměstnavatele na formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR (u klientů UCB opis obratů na účtu) za posledních 6 měsíců prokazující příjmy a obvyklé výdaje domácnosti spolu s výplatními páskami za poslední 3 měsíce a současně pracovní smlouvou spolu se mzdovým výměrem. V případě rozdílu příjmu deklarovaného výpisy z bankovního účtu a pracovní smlouvou > 25 % je nutné si vyžádat od klienta navíc ještě výplatní pásky za poslední 3 měsíce. V případě souběhu příjmů více různých zaměstnavatelů jsou příjmy dokládány potvrzeními od všech zaměstnavatelů na formuláři UCB CZ společně s DP a výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) nebo výplatními páskami za poslední 3 měsíce. Příjmy, které neprošly daňovým přiznáním, se dokládají pracovní smlouvou, smlouvou o pracovní činnosti apod. Ke dni převzetí kompletní žádosti o úvěr (vč. všech povinných podkladů) bankéřem nesmí být potvrzení od zaměstnavatele starší 30 dnů!!! Příjem z vlastní společnosti Žadatel, který má příjmy ze společnosti, ve které vlastní > 33%, kromě standardně doložených příjmů podle této metodiky (potvrzení od zaměstnavatele + výpisy nebo pásky / DP FO), ještě předkládá daňové přiznání této společnosti za 2 zdaňovací období vč. všech příloh. V případě pravidelné výplaty podílu na zisku společnosti, jíž je klient spolu/vlastníkem, rovněž dokládá rozhodnutí valné hromady společnosti o rozdělení zisku a doklad o výplatě podílů na zisku ve prospěch účtu spolu/žadatele o úvěr. V bonitě zohledněná průměrná měsíční částka je stanovena na základě individuálního posouzení schvalovatelem. Takto je možné zohlednit příjem ze společnosti existující min. 3 roky. 4.3.3. Příjem z podnikání Akceptovány jsou příjmy z podnikání na území ČR doložené daňovým přiznáním vč. všech příloh za 2 zdaňovací období. U Standardních klientů výjimečně za 1 zdaňovací období (podniká-li méně než 2 zdaňovací období). Nestandardní klient dokládá navíc výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR za posledních 6 měsíců (u klientů UCB CZ opis obratů na účtu), kterými dokládá bankovní historii v ČR. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 9
Příjem zohledněný v bonitě klienta je stanoven jako průměrný příjem za poslední zdaňovací období. Výpočet průměrného měsíčního příjmu podle daňového přiznání: a) výdaje uplatněné ve skutečné výši: dílčí základ daně (ř. 113/ř.206) daň po uplatnění slev (ř.74 ) - výdaj na sociální a zdrav. pojištění)/ 12. Pro výpočet celkového ročního hrubého příjmu z podnikání po odečtení výdajů na sociální a zdrav. pojištění je třeba použít Hypokalkulačku. b) výdaje uplatněné paušálem: dílčí základ daně (ř.113/ř.206) daň po uplatnění slev (ř. 74))/12. Odpočet výdajů na soc. a zdrav. pojistné se neprovádí (obsaženo v paušálu). Pozn.: Příjem uvedený na ř.105 (položka zvyšující základ daně) není vzhledem ke své jednorázovosti v bonitě klienta zohledňován, naopak položku na r. 105 je třeba od ř. 113 odečíst. c) nulové výdaje nelze akceptovat. Příjmy na základě daňového přiznání, které počítá s nulovými příjmy, jsou posuzovány individuálně zejména s ohledem na výsledky minulých zdaňovacích období. d) Pro níže vyjmenované profese lze pro stanovení čistého měsíčního příjmu započítat 50% z celkového hrubého příjmu z podnikání podle 7 (ř. 101 Přílohy č.1). Klient nesmí v DP vykazovat ztrátu a zároveň musí být jednoznačně prokazatelné, že se jedná o osobu (skupina svobodných povolání) podnikající na základě zvláštního předpisu, tj. buď je uvedeno v DP, nebo musí být doloženo v souladu s předpisem pro svobodná povolání v segmentu small business. Diskont je platný pouze pro příjem z uvedených profesních příjmů: notáři, advokáti, insolvenční správci, nucení správci a likvidátoři, dražebníci, architekti, daňoví poradci, auditoři, exekutoři, soudní tlumočníci, odhadci majetku, soudní znalci, patentoví zástupci, zubní technici, autorizovaní inženýři, veterináři, lékárníci/farmaceuti, lékaři, psychoterapeuti/psychologové, stomatologové. Pro výpočet průměrného měsíčního příjmu použijte tyto předpoklady a následný postup: celkový příjem z podnikání podle daňového přiznání (ř. 101 Přílohy č.1) * 0,5 / 12 Daň z příjmu, sociální a zdrav. pojištění jsou již obsaženy ve snížení na 50%. Příklad: ř. 101 (Příjmy podle 7 zákona)= 500 000 CZK Průměrný měsíční příjem= 500.000* 0,5/12= 20.833 CZK (příjem zohledněný v bonitě klienta) Akceptovány jsou příjmy pouze z podnikání v ČR. Akceptován je příjem z podnikání podle 7, z kapitálového majetku podle 8, z pronájmu podle 9. Prokazuje-li žadatel příjmy z kapitálového majetku, jsou akceptovatelné pouze příjmy, které lze prokázat daňovým přiznáním min. 2 roky po sobě s meziročním rozdílem max. 10%. V období od 1.1. do 31.3. aktuálního roku je pro výpočet příjmu z podnikání použito daňové přiznání za předposlední zdaňovací období. Od 1.4. kalendářního roku je vyžadováno DP za uplynulý rok (od 1.7., má-li žadatel daňového poradce). Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 10
Žadatel, který má aktivní živnost a skutečně nepodniká, předloží daňové přiznání za poslední zdaňovací období s nulovým základem nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu z podnikání, viz. Extranet. Pokud žadatel přerušil živnost v průběhu roku podání žádosti o úvěr nebo v průběhu roku předcházejícího, předkládá daňové přiznání za poslední zdaňovací období nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu z podnikání, viz. Extranet. Pro první čerpání úvěru pak klient dokládá potvrzení o bezdlužnosti od FÚ viz následující bod. Nejpozději k prvnímu čerpání hypotečního úvěru klient dokládá originál potvrzení o bezdlužnosti, kterou mu na žádost vystaví FÚ (originál nebo ověřený dokument zkonvertovaný z elektronické verze na CzechPoint). Ke dni 1.čerpání nesmí být potvrzení o bezdlužnosti starší 60 dnů. Tato povinnost neplatí v případě nulového příjmu z podnikání, nebo pokud je účelem úvěru refinancování úvěru jiné banky za předpokladu, že klient nemá negativní historii v registrech (CBCB, LLCB, SOLUS, popř. CRÚ), a zároveň doba čerpání úvěru nesmí být delší než 90 dní ode dne podpisu smlouvy o úvěru. Na předloženém potvrzení o bezdlužnosti nesmí mít klient evidovány žádné nedoplatky, splátkové kalendáře ani posečkání s daňovou povinností. 4.3.4. Souběh příjmů z podnikání a závislé činnosti doložený daňovým přiznáním Celkový průměrný příjem je dán součtem průměrného příjmu ze závislé činnosti za poslední tři měsíce a průměrného příjmu z podnikání podle daňového přiznání za poslední zdaňovací období. V praxi mohou nastat nejčastěji tyto tři případy: V DP je evidován příjem z podnikání + příjem ze závislé činnosti. Klient musí doložit, že příjem ze závislé činnosti nadále pokračuje (standardními doklady). Příjem pro posouzení bonity se vypočítá z příjmu z podnikání podle DP a z aktuálně doloženého příjmu od zaměstnavatele. Pokud není pokračování příjmu ze závislé činnosti doloženo, akceptuje se pouze příjem z podnikání podle DP. Klient je povinen předložit kromě DP také Potvrzení o příjmu ze závislé činnosti, tj. nepředkládá výplatní pásky ani výpisy z účtu (viz 4.3.2 Příjem ze závislé činnosti), pokud jsou příjmy ze závislé činnosti zohledněny v bonitě. V DP není evidován příjem ze závislé činnosti, klient však dokládá aktuální potvrzení zaměstnavatele (standardními doklady). Příjem pro posouzení bonity se vypočítá z příjmu z podnikání podle DP a z aktuálně doloženého příjmu od zaměstnavatele. Příjem z podnikání je v tomto případě akceptován pouze za předpokladu, že je reálný výkon závislé a podnikatelské činnosti současně. V DP jsou evidovány příjmy ze závislé činnosti od více různých zaměstnavatelů, klient musí doložit aktuální potvrzení o příjmu od všech zaměstnavatelů. Příjem pro posouzení bonity se vypočítá ze součtu příjmů od jednotlivých zaměstnavatelů v jednotlivých měsících. 4.3.5. Příjem z pronájmu Stávající příjmy z pronájmu jsou akceptovány v případě, že jsou doloženy daňovým přiznáním, nájemní smlouvou, originálním výpisem z KN k pronajímané nemovitosti. V případě bytové jednotky musí být předložen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku (je-li vlastník odlišný od vlastníka byt. jednotky). Pokud jsou odpisy nemovitosti uvedeny v nákladech v daňovém přiznání, dokládá klient také odpisový plán. Příjmy z již existujících nájemních smluv doložené daňovým přiznáním budou do výpočtu bonity zahrnuty ve skutečné výši. Stávající příjmy z pronájmu nejsou akceptovány v případě, že pronajímaná nemovitost je zatížena zástavním právem zajišťujícím závazek osoby, která není spolu/žadatelem úvěru. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 11
Budoucí příjmy z pronájmu jsou stanoveny na základě stanoviska Oddělení oceňování nemovitostí, které posoudí jejich reálnost. Pro posouzení je třeba předložit fotodokumentaci aktuálního stavu nemovitosti; nejedná-li se o bytovou jednotku, půdorysy jednotlivých podlaží. alespoň návrh nájemní smlouvy originálním výpisem z KN k pronajímané bytové jednotce. Takto stanovené příjmy z pronájmu lze započítat ve výši 60%. Budoucí příjmy z pronájmu jsou akceptovány, pokud je pro schválení úvěru předložen alespoň návrh nájemní smlouvy a listy vlastnictví k pronajímaným nemovitostem. Stejným způsobem tzn. se stanoviskem Oddělení oceňování nemovitostí je ve výši 60% zohledňován i příjem z již uzavřených nájemních smluv, které však doposud neprošly daňovým přiznáním, neboť nájemní vztah vznikl až v průběhu aktuálního roku. V případě, kdy je do příjmů klienta zahrnut příjem z pronájmu, má klient povinnost zajistit úhradu nájemného na účet určený pro splácení úvěru. V případě akceptace budoucích příjmu z pronájmu musí být nejpozději do 6 měsíců od vyčerpání doložena uzavřená nájemní smlouva a zajištěn bezhotovostní převod nájemného na účet klienta u UCB CZ. 4.3.6. Jiné standardní příjmy Přehled akceptace některých druhů příjmů (vyplácených v ČR): Starobní důchod (bez případného vedlejšího výdělku) ANO Rodičovský příspěvek ANO Vdovský důchod ve výši 60% ANO Sirotčí důchod (pokud je předpokládaná doba výplaty rovna nebo delší než splatnost úvěru) ANO Renta (vojáci, horníci, policisté apod.) ANO Příspěvek na bydlení vojáků z povolání ANO Výše uvedené příjmy jsou dokládány potvrzením správy sociálního zabezpečení, resp. subjektu zajišťujícího jejich výplatu (rozhodnutí Ministerstva obrany, rozhodnutí Ministerstva vnitra apod.). Výživné ANO Výživné je dokládáno rozhodnutím soudu a výpisy z běžného účtu klienta nebo složenkou. Do příjmu klienta je výživné akceptováno v prokázané výši, maximálně však do výše 4.000 CZK/ 1 dítě. Příklad: Doloženo výživné na 2 děti ve výši 5.000 CZK a 4.000 CZK. Do příjmu klienta započtena měsíční částka ve výši: 2*4.000 CZK= 8.000 CZK. Invalidní důchod Pěstounské dávky Dávky pro tělesně postižené Sociální dávky Přídavky na děti Diety jsou v příjmu akceptovány u těchto skupin zaměstnanců: řidiči, posádky letadel, státní zaměstnanci s doloženým dlouhodobým výkonem práce v zahraničí. Do příjmů žadatele lze zahrnout 35 % z průměrných příjmů z titulu diet za poslední 3 měsíce. Je-li z výpisů patrné, že se jedná o výplatu diet, dokládá žadatel 3 výpisy z účtu. Pokud z výpisů z účtu samostatná výplata diet nevyplývá, musí být doloženy výpisy z účtu a výplatní pásky. Tzn., je-li na běžný účet klienta z výše uvedených skupin zaměstnanců připisována mzda v jedné částce, musí být doloženy výplatní pásky společně s výpisy z účtu, a to bez ohledu na to, zda jsou diety v bonitě zohledňovány či nikoli. Doklady požadované od klienta k prokázání příjmů jsou souhrnně uvedeny v Seznamu podkladů pro zpracování úvěru a jeho změn, list Doklady příjmy. NE NE NE NE NE Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 12
4.3.7. Předschválené příjmy pro klienty UCB CZ U klientů UCB jsou měsíčně vyhodnocovány příjmy a stanovena výše předschváleného hypotečního úvěru. Pro zjištění výše takto předschváleného hypotečního úvěru je nutno kontaktovat bankéře. Nejsou-li předschválené příjmy dostatečné, je klient povinen doložit své příjmy standardním způsobem. 4.4. Výdaje Minimální výdaje domácnosti jsou tvořeny osobními náklady každého jejího člena a náklady na domácnost, které vycházejí z celkového počtu členů domácnosti. Do nákladů domácnosti se započítávají všichni její členové i v případě, že o úvěr žádá pouze jeden z manželů (viz 4.1. Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele). Celkovou výši minimálních výdajů domácnosti naleznete Hypokalkulačce. Dále jsou zohledňovány veškeré pravidelné výdaje jednotlivých členů domácnosti. Nejčastější pravidelné výdaje: splátky úvěrů a leasingů; kreditní karty a kontokorentní úvěry čerpané v posledních 12 měsících (výše měsíční splátky započítávaná do výdajů činí pro KK 3,6%, pro KTK 6,6% z úvěrového rámce produktu); ručitelské závazky v případě, že zaručovaný závazek je v prodlení/problémový. Ostatní ručitelské závazky není třeba do výdajů zahrnovat; životní pojištění, pokud má žadatel evidován v úvěrových registrech hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo spotřebitelský úvěr; závazky z podnikatelské činnosti OSVČ (splátky úvěrů, leasingové splátky, kontokorentní úvěry, revolvingové úvěry, apod.). Ve výdajích se nesplátkové závazky zahrnují stejným způsobem, jako osobní KK a KTK; Pozn.: Pokud jsou úroky z výše uvedených splátek zohledněny v DP klienta, je možné částku odpovídající jejich výši ve výdajích nezohledňovat, pokud klient doloží potvrzení o jejich celkové zaplacené výši. pojištění nemovitostí financovaných UCB CZ; výživné apod. V případě zúženého SJM je třeba při výpočtu ukazatele debt ratio zahrnout do počtu členů domácnosti oba manžele a děti žijící ve společné domácnosti. Do příjmů a ostatních výdajů (např. splátky úvěrů, KK,KTK ) se započítávají pouze příjmy/výdaje osob žádajících o úvěr. Ukazatel DEBT RATIO Pre-scoring (kalkulace bonity) klienta se provádí buď v aplikaci Úvěrový asistent (ÚA) nebo v Hypokalkulačce. Výsledek hodnocení v těchto aplikacích určuje, zda lze ve zpracování pokračovat či nikoliv, a je povinnou součástí úvěrové složky. Výše max. debt ratia pro jednotlivé typy úvěrů viz předpis Hypoteční úvěry (parametry), kap.10. Přehled parametrů HÚ (LTV, splatnost, debt ratio); Do ukazatele debt ratio nejsou započítávány tyto výdajové položky klienta: penzijní připojištění stavební spoření Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 13
BP životní pojištění v případě, že Žadatel nemá v úvěrových registrech evidován žádný hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření ani spotřebitelský úvěr, nebo předložil příslušné úvěrové smlouvy, z nichž vyplývá, životní pojistka není použita k zajištění úvěru. závazek, který bude splacen z výnosu poskytnutého úvěru - částka na splacení existujících závazků musí být hrazena přímo na účet věřitele. výdaje, které budou prokazatelně ukončeny do 3 měsíců od podání žádosti o úvěr. úvěrový limit na KK a KTK, nebyl-li v posledních 12 měsících čerpán; závazek aktuálně evidovaný v úvěrových registrech, jehož splacení (resp. zrušení v případě KK a KTK) klient doloží potvrzením příslušné finanční instituce nejpozději k datu prvního čerpání úvěru. Náklady na domácnost v zahraničí je nutno do prescoringového nástroje zadat jako náklady na domácnost v ČR v Praze násobené koeficientem 1,5. Informace o způsobu zápočtu různých druhů výdajů musí být uvedena v úvěrovém protokolu. 5. Zajištění úvěru OBSAH 5.1. Zajištění zástavním právem k nemovitosti Zástavní právo UCB CZ musí být do katastru nemovitostí zapsáno v 1. pořadí zápisu. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky. Zastavená nemovitost musí být zapsaná v Katastru nemovitostí. Financovaná nemovitost musí být zastavenou nemovitostí. Je-li zastavena nemovitost odlišná od financované nemovitosti, je posuzováno jako výjimka. Zastavená nemovitost musí být ve vlastnictví fyzické osoby - alespoň jednoho ze spolužadatel, s výjimkou, kdy: a) nemovitost odlišná od financované je ve vlastnictví osoby blízké (viz 14. Hypoteční výkladový slovník). Zástavce - osoba blízká nemusí dokládat výpisy z úvěrových registrů. b) nemovitost je použita jako dozajištění úvěru nebo účelem úvěru je koupě/ úhrada družstevního podílu nebo v případě účelu získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory. Tato nemovitost může být ve vlastnictví osoby odlišné od spolu/žadatele, nikoli však ve vlastnictví právnické osoby. Zástavce odlišný od dlužníka, vyjma osoby blízké, předkládá výpisy z úvěrových registrů (tzn. CBCB, LLCB a SOLUS). Zastavená nemovitost musí být dokončená. Pro vnitřní potřeby banky se za dokončenou považuje stavba dokončená na základě předloženého povolení k užívání stavby, event. kolaudačního souhlasu nebo se stupněm rozestavěnosti min. 95%, a která je podle předložených podkladů zkolaudovatelná (podle Zprávy o stavu výstavby). To neplatí v případě, kdy zastavená nemovitost je financovanou nemovitostí a účelem úvěru je její výstavba/rekonstrukce. Nemovitost zajišťující neúčelový úvěr musí být ve vlastnictví některého ze spolužadatelů. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 14
Je nutné dbát o to, aby jako zástavce vystupoval v zástavní smlouvě ten, kdo je prokazatelně vlastníkem nemovitosti v okamžiku podání návrhu na vklad zástavního práva do Katastru nemovitostí. V případě, že nemovitost je ve spoluvlastnictví více osob, jsou všechny tyto osoby uvedeny v zástavní smlouvě v identifikaci smluvních stran jako zástavci a všechny osoby smlouvu podepisují. Zástavní právo k nemovitostem ve prospěch banky vznikne jeho vkladem (zápisem) do katastru nemovitostí provedeným na základě zástavní smlouvy, a to ke dni podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Zástavní právo k zajištění úvěru se zřizuje vždy k funkčnímu celku, tj. souboru nemovitostí, které spolu funkčně souvisí, např. v případě rodinného domu to je budova rodinného domu, zastavěný pozemek, přiléhající pozemky (např. zahrada), event. další budovy nacházející se na těchto pozemcích (např. samostatně stojící garáž). Do funkčního celku náleží i přístupová cesta, event. spoluvlastnický podíl k přístupové cestě. V případě úvěru zajištěného zástavním právem k bytové, event. nebytové jednotce, je funkčním celkem vždy předmětná jednotka, spoluvlastnický podíl na společných částech domu, spoluvlastnický podíl na zastavěném pozemku, event. spoluvlastnický podíl na dalších pozemcích tvořících s předmětným bytovým domem funkční celek. Je-li vlastník pozemku (zastavěné plochy pod bytovým domem) odlišný od vlastníka stavby, nelze k takovému pozemku zřídit zástavní právo. Tuto situaci lze akceptovat pouze v případě, že vlastníkem zastavěného pozemku pod bytovým domem obec nebo stát. Úvěrová smlouva však musí obsahovat povinnost klienta dozastavit pozemek v případě, že jej získá do vlastnictví. Jako zajištění úvěru mohou sloužit pouze celé objekty (nemovitosti), tzn., že banka neakceptuje jako předmět zajištění úvěru pouhý spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Výjimku tvoří spoluvlastnické podíly na nemovitostech, které jsou součástí funkčního celku podle předchozích odstavců, např. z důvodu právního zajištění přístupu k nemovitosti. K zastavované nemovitosti musí být vždy právně zajištěný přístup z veřejné komunikace. Není-li tento přístup přímo z veřejné komunikace, je třeba zřídit věcné břemeno cesty přes pozemek jiného vlastníka ve prospěch kteréhokoliv vlastníka zastavované nemovitosti, event. zvolit jiné vhodné řešení podle pravidel uvedených v dokumentu Právně zajištěný přístup k nemovitosti, viz. Extranet. Pokud není v době čerpání přístup k nemovitosti dořešen, je možné pro úvěry na koupi z developerského projektu akceptovat Prohlášení zástavce, viz. Extranet. Zástavní právo ve druhém pořadí Zástavní právo ve 2. a dalším pořadí lze akceptovat pouze v těchto případech: a) zástavním věřitelem je UCB CZ, případně její právní předchůdci, b) zástavním věřitelem v 1. pořadí je stavební spořitelna, c) zástavní věřitelem v 1. pořadí je Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) d) zástavní právo zajišťuje pohledávku zástavního věřitele a úvěrem poskytnutým UCB CZ dojde ke splacení této původní pohledávky. Původní věřitel bude následně iniciovat výmaz zástavního práva v Katastru nemovitostí (účel refinancování HÚ). e) koupě nemovitosti z developerského projektu. Zástavním právem je zástavní právo zajišťující úvěr developera pro financování předmětného projektu. Spolu s Žádostí o úvěr musí být předložen dokument financující banky potvrzující podmínky výmazu zástavního práva z bytové jednotky, která je předmětem úvěru (neplatí pro developerské projekty financované UCB CZ). Je-li uzavírána zástavní smlouva k hypotečnímu úvěru na koupi bytu z developerského projektu, je možné ji zpracovat pouze na základě LV se zapsanými bytovými jednotkami, event. na základě Prohlášení vlastníka budovy, které bylo podáno do katastru nemovitostí (tj. podání opatřeno podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu). Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 15
Výše úvěru je stanovována do výše limitů LTV stanovených tímto předpisem. LTV se vypočítává vždy z hodnoty zastavené nemovitosti / zastavených nemovitostí, tj. i v případě, že úvěr je zajištěn jinou než financovanou nemovitostí. V případě, že nejde o refinancování úvěru a zástavním věřitelem je stavební spořitelna nebo Státní fond rozvoje bydlení musí být do posouzení maximálního LTV úvěru zahrnována i aktuální výše předmětné pohledávky, která je zajištěna zástavním právem v 1. pořadí zápisu. Aktuální výši úvěru musí klient prokázat (výpisem z úvěru, potvrzením stavební spořitelny). Nedoloží-li klient aktuální výši úvěru, je třeba do výpočtu LTV zahrnout výši závazku uvedenou na listu vlastnictví. Příklad: aktuální jistina stávajícího úvěru 1,500 000 CZK, nová výše HÚ 2,000 000 CZK, tržní hodnota nemovitosti 5,000 000 CZK. Výsledné LTV: (1,500 000 CZK + 2,000 000 CZK)/ 5,000 000 CZK = 70% Vyvázání zastavené nemovitosti V průběhu úvěrového vztahu může klient požádat Banku o výměnu nemovitosti sloužící k zajištění úvěru. Banka může vyhovět žádosti klienta, pokud budou splněny minimálně následující skutečnosti: klient dosud řádně plnil podmínky sjednané smlouvou o úvěru, zůstatek dosud nesplacené jistiny bude do budoucnosti dostatečně zajištěn nově zastavovanou nemovitostí. Vzdání se zástavního práva k původní nemovitosti může být vystaveno nejdříve v okamžiku, kdy bude doloženo podání návrhu na vklad zástavního práva k nově zastavené nemovitosti. Doporučeno je vydávat vzdání se zástavního práva až po provedeném vkladu zástavního práva k nové nemovitosti. Zásady pro použití bytu v panelovém domě k zajištění úvěru a) Byt v panelovém domě je financovanou a zastavenou nemovitostí (hlavní zajištění) Pro byty v revitalizovaných panelových domech platí max. LTV 100% a max. splatnost 30 let. Revitalizovaným domem rozumíme dům s těmito povinnými provedenými úpravami: zateplený obvodový plášť, vyměněná okna, nové rozvody vody, opravená střecha; Popis uvedených úprav musí být uveden v ocenění nemovitosti (např. v části Charakteristika objektu). Pro byty v panelových domech, které nesplňují kritéria revitalizovaného domu (tj. v nerevitalizovaných panel.domech): Max. LTV 80% a max. splatnost 20 let při debt ratiu 80% nebo 21-30 let při debt ratiu sníženém o 10%. Snížené debt ratio pro financování bytů v nerevitalizovaných panelových domech úvěrem se splatností 21-30 let: Standardní Nestandardní klient klient Rezidenční (LTV 80%) 70% 60% Nerezidenční HU LTV 80% 70% N/A Neúčelový HU N/A N/A b) Byt v panelovém domě není financovanou nemovitostí a je použit pouze jako dozajištění úvěru pro snížení LTV. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 16
Je-li hodnota financované nemovitosti stejná nebo vyšší než požadovaný úvěr a byt v panelovém domě je použít pouze k dozajištění úvěru, není úvěr omezen parametry platnými pro byty v nerevitalizovaných panelových domech (LTV a splatnost) podle písm. a) tohoto bodu. 5.2. Odhad nemovitosti Ocenění standardní nemovitosti musí být provedeno smluvním externím odhadcem uvedeným v Seznamu odhadců, viz. Extranet, podle metodiky oceňování nemovitostí UCB CZ: o o na listu Nový odhad je seznam externích odhadců Banky, na listu Black list je seznam odhadců, viz. Extranet, jimiž zpracovaná ocenění nelze akceptovat (pouze pro úvěry s účelem refinancování). Ocenění nestandardní nemovitosti provádí interní odhadce UCB CZ. Zadavatelem externího odhadu je klient, zadavatelem interního odhadu je bankéř. Ocenění nemovitosti nesmí být starší než 1 rok. Výjimky: původní odhad pro refinancování úvěru z jiné banky; původní odhad zpracovaný pro naši banku pro všechny účely; developerské projekty. Konečná hromadná ocenění nemovitostí v rámci dev. projektů starší než 1 rok je možné použít za předpokladu využití diskontu podle tabulky Diskonty hodnoty nemovitostí (Seznam odhadců list Diskonty, viz. Extranet). Tato ocenění je možné i pro jiné účely než refinancování. Akceptovaný původní odhad je třeba opatřit poznámkou s uvedením dne provedení diskontu; výše diskontu; částka po provedení diskontu. Základní podklady, které pro zpracování odhadu musí klient předat externímu odhadci, jsou tyto: Objednávka odhadu na formuláři banky (část přehled zdrojů je vyplňována pouze pro účel výstavba/rekonstrukce), viz. Extranet výpis z KN na veškeré předmětné jednotky, budovy a pozemky (včetně výpisů z KN, kdy figuruje u předmětné nemovitosti i jiný vlastník - při odděleném vlastnictví stavby a pozemku), který není starší 3 měsíců, aktuální kopie příslušné části katastrální mapy (kopie ne starší 1 rok), listina prokazující oprávnění nakládat s nemovitým předmětem zástavy, pokud dosud trvající vlastnické právo k nemovitosti vzniklo před 1.1.1993 (úředně ověřený opis), stavební plány - řezy, půdorysy, pohledy, Podklady dokládané v závislosti na účelu úvěru: územně plánovací informace, územní souhlas, územní rozhodnutí nebo stavební povolení/ohlášení stavby (koupě pozemku nebo výstavba), prohlášení vlastníka/ smlouva o výstavbě - u budovy rozdělené na bytové jednotky (koupě nemovitosti z developerského projektu) smlouva o dílo vč. příloh (účel výstavba/rekonstrukce) Pro akceptaci ocenění staršího 1 rok doloží klient kromě standardních podkladů: fotodokumentaci aktuálního stavebního stavu nemovitosti; Formulář o stavu nemovitosti, viz. Extranet, vyplněný pracovníkem banky, který provedl návštěvu a kontrolu nemovitosti. Další podklady mohou být dokládány v závislosti na individuálních charakteru nemovitosti. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 17
5.2.1. Zásady verifikace ocenění hodnoty nemovitostí zpracovaných externími odhadci banky Před zpracováním úvěrového protokolu a odesláním případu ke schvalování:: jsou verifikovány odhady pro úvěry s částkou > 5 mil. CZK nebo s LTV > 70%; nejsou verifikovány odhady pro úvěry s částkou 5 mil. CZK a současně s LTV 70%. Pozn.: Schvalovací autorita si může verifikaci před schválením úvěru vyžádat vždy. Rekreační objekt lze financovat rezidenčním úvěrem pouze za předpokladu, že se jedná o objekt způsobilý k trvalému bydlení, který je svým provedením, dispozičním řešením, velikostí a standardem vybavení vhodný pro trvalé užívání. Musí se nacházet v poloze vhodné pro trvalé bydlení, přičemž ale v daném místě nelze na základě podmínek územního plánování rodinný dům postavit. V těchto případech musí být nemovitost v rámci interní verifikace odhadu nebo stanoviska interního odhadce nemovitostí (pokud není verifikace povinně vyžadována) posouzena jako rezidenční nemovitost.. Nemovitost typu ateliér je možné financovat rezidenčním úvěrem, pokud je v rámci interní verifikace odhadu nebo stanoviska interního odhadce nemovitostí (pokud není verifikace povinně vyžadována) posouzena jako rezidenční nemovitost. Specifické situace LTV se stanovuje z tržní hodnoty nemovitosti, ke které bude zřízeno zástavní právo. Je-li na základě verifikace ocenění nemovitosti zpracované oddělením oceňování nemovitosti zástavní hodnota zastavované nemovitosti nulová nebo odhadcem konstatována nevhodnost nemovitosti k zástavě bez provedené nezbytné rekonstrukce, nelze poskytnout hypoteční úvěr, jehož účelem není uvedení stavebního stavu nemovitosti do akceptovatelné úrovně. Akceptovaný je pouze kombinovaný účel: např. koupě + rekonstrukce. 5.2.2. Pravidla akceptace původního ocenění nemovitosti Účel refinancování Tržní hodnota nemovitosti musí být doložena původním oceněním zpracovaným pro banku, která poskytla refinancovaný úvěr. Toto ocenění již není oddělením Oceňování nemovitostí verifikováno. Hodnota nemovitosti podle takto akceptovaného původního odhadu musí být vzhledem k vývoji cen nemovitostí na trhu diskontována v závislosti na datu ocenění, typu nemovitosti a lokalitě. Diskonty jsou uvedeny na listu DISKONTY v Seznamu odhadců, viz. Extranet. V případě účelu refinancovaného úvěru na výstavbu/rekonstrukci, musí klient kromě původního odhadu předložit i zprávu k původnímu odhadu o dokončení stavebních prací, event. souhlas s užíváním / kolaudaci. Nemá-li klient k dispozici původní ocenění bytové jednotky, může být stanovena hodnota bytu na základě vyhodnocení kupní ceny v předložené kupní smlouvě a porovnáním s cenami v místě nemovitosti (pracovníkem banky v bankovní aplikaci). Vyhodnotí-li aplikace hodnotu nemovitosti ve výši, která pro klienta není akceptovatelná, předloží klient standardní aktuální ocenění bytové jednotky. Ostatní účely Starší ocenění nemovitosti zpracované pro UCB CZ je možné akceptovat nejen pro všechny účely za podmínky, že na základě tohoto ocenění byl poskytnut UCB CZ úvěr a tržní hodnota nemovitosti je diskontována. Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 18
5.3. Pojištění nemovitosti Banka vyžaduje povinně u všech nemovitostí, které slouží k zajištění návratnosti úvěru, jejich pojištění, a jeho udržování až do doby úplného splacení pohledávky. Výjimku tvoří pouze pozemky. Pojištění musí být sjednáno na novou/reprodukční cenu (nikoliv časovou cenu) stanovenou pojišťovnou a doloženo u nově sjednaných pojistek - pojistnou smlouvou, jejím návrhem nebo nabídkou pojišťovny; u starších pojistek stanoviskem/potvrzením pojišťovny, nabídkou nové pojistky; u úvěrů do 1 mil. CZK může být pojištění sjednáno na tržní hodnotu stanovenou v ocenění nemovitosti bez ověřování stanoviska pojišťovny. POZOR!!! V případě podpojištění by pojišťovna plnila jen poměrnou část vzniklé škody a nikoliv celou škodu. Nemovitost musí být pojištěna minimálně proti těmto rizikům: pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelní událostí, a to povinně tato rizika: požár, výbuch, přímý úder blesku, vichřice, krupobití, tíha sněhu nebo námrazy; dále povinně: pojištění pro případ poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodních zařízení, odcizení části nebo součásti nemovitosti; pojistná rizika požadovaná podle polohy nemovitosti: náraz motorového vozidla, jeho části nebo nákladu, náraz nebo zřícení posádkou řízeného letícího tělesa, jeho části nebo nákladu, pád stromů, stožárů a jiných předmětů, sesouvání půdy, zřícení skal a zeminy, sesouvání nebo zřícení lavin, povodeň, záplava, zemětřesení. Sjednané pojištění musí být vinkulováno ve prospěch Banky. Vinkulace ve prospěch Banky musí být vždy v 1. pořadí. Banka akceptuje vinkulaci ve 2. pořadí pouze v těchto případech: při poskytnutí druhého úvěru UCB CZ nebo jejích právních předchůdců zajištěného stejnou nemovitostí; pojistná smlouva je již vinkulována ve prospěch stav. spořitelny nebo Státního fondu pro rozvoj bydlení; dočasně při refinancování úvěru. V případě vzniku pojistné události je pojistné plnění určeno v první řadě na úhradu nákladů spojených s odstraněním škody vzniklé na zastavené nemovitosti. Pojistné plnění uhrazené pojišťovnou na účet banky je v tomto případě čerpáno klientem účelově na základě předložených platebních dokladů. Pokud má developer uzavřenu pojistnou smlouvu rozestavěné stavby bytového domu (rodinných domů), nemusí klient individuální uzavřenou pojistnou smlouvu dokládat před prvním čerpáním úvěru. Individuální pojistnou smlouvu uzavřenou klientem (popř. právnickou osobou spravující budovu) včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch Banky je v tomto případě možné doložit pro poslední čerpání úvěru. Pojistnou smlouvu developera je nutné doložit pro schválení úvěru. Vlastník nemovitosti podle LV, popř. kupující, musí být totožný s pojištěným, může být odlišný od pojistníka. Pojistníkem je osoba, která hradí pojistné. 5.4. Dozajištění úvěru životním/úvěrovým pojištěním 1. Zajištění úvěru zástavním právem k individuálnímu rizikovému životnímu pojištění a) pojistná částka musí být minimálně ve výši částky úvěru je-li žadatel v době splatnosti úvěru starší 67 let (dále též viz bod 3 této kapitoly) b) pojistná částka musí být minimálně ve výši 50% částky úvěru Metodika hypoteč ních úvě r ů pro FO s platností od 1.1.2012 Stránka 19