ZNALECKÝ POSUDEK č. 6600/10 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: rozestavěná stavba Na pozemku parc. č.: st.179 Pozemky parc. č.: st.179, 53/16 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Petra Hockeová, Pardubice 69, 530 02 Pardubice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Petra Hockeová, Pardubice 69, 530 02 Pardubice, 1 / 1 Katastrální území: Veselí u Přelouče LV č.: 285 Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Veselí Část obce: Veselí Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: EURODRAŽBY.CZ, a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 14.1.2015 / 14.1.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 2 500 000 Kč Dům - novostavba je v této lokalitě dobře prodejný. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 15.1.2015... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 22 stran textu včetně 15 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Pardubický Obec, část obce: Veselí Katastrální území: Veselí u Přelouče Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+kk zastavěná plocha 1NP: 152 m 2 obestavěný prostor: 787 m 3 podlahová plocha - obytná část 122 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 5 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 4 90 opotřebení celkové: 4 % technický stav stavby: Novostavba (do 5 let stáří) vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.179, č.53/16 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou napojeny na elektro, vodu z veřejného vodovodu, plyn, kanalizace je svedena do vlastní ČOV. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č. 531 ve vlastnictví Pardubického kraje. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází zpevněné plochy ze zámkové dlažby a betonové dlažby, dřevěný zahradní domek, vodovodní šachta, pilíř elektro a pilíř HUP, vlastní ČOV, přípojky elektro, vody z veřejného řadu, plynu, kanalizační přípojka, oplocení k ulici a západně - část nedokončená výměra pozemků celkem: 781 m 2 jednotková cena 400 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 375 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Veselí leží na úpatí Železných hor 6 km jihovýchodně od Města Přelouč, 14 km západně od krajského města Pardubice. Žije zde cca 380 obyvatel. Obcí prochází silnice 3. třídy č. 342, vedoucí z obce Valy směrem do Choltic. Na severním okraji obce se nachází zastávka železniční trati Přelouč - Prachovice. V obci je obchod, restaurace, OÚ, mateřská školka. Pracovní příležitosti jsou v Přelouči, v Heřmanově Městci, v Pardubicích. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.285 je zapsáno zástavní právo exekutorské, smluvní, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku, dražební vyhláška, exekuční příkaz k prodeji - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o novostavbu rodinného domu z r.2011, dokončenou, ale dosud nezkolaudovanou (na LV zapsaná jako rozestavěná), chybní pouze dokončit část venkovního oplocení k ulici. Dům je jednopodlažní nepodsklepený s valbovou střechou zakrytou betonovou krytinou Bramac, oplechování je z pozinkovaného plechu. Venkovní fasáda je zateplená polystyrenem, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, na podlahách jsou plovoucí krytiny a dlažba. Dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední plynovým kotlem s přípravou TUV, v pokoji je umístěn krb s výměníkem tepla do ústředního topení. V kuchyňském koutě je kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče, varná deska. V koupelně je rohová vana, sprchový kout, dvě umyvadla, topný žebřík, závěsné WC. WC je i samostatné s umyvadlem. Dům je ve výborném technickém stavu - novostavba. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné z cihel Porotherm tl.30 cm 3. Stropy s rovným podhledem, SDK 4. Střecha sedlový krov s valbou 5. Krytina betonová Bramac 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel, krbová kamna s výměníkem 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel s přípravou TUV 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace odkanalizování do vlastní ČOV 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska, 24. Vnitřní vybavení umyvadla, vana, WC, vestavěné spotřebiče sprchový kout 25. Záchod WC závěsné s umývátkem 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 152,28 m 2 122,30 m 2 zádveří 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 technická místnost 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 chodba 13,50 m 2 1,00 13,50 m 2 pokoj s kk 39,60 m 2 1,00 39,60 m 2 pokoj 16,90 m 2 1,00 16,90 m 2 pokoj 17,10 m 2 1,00 17,10 m 2 pokoj 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 koupelna s WC 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 WC 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 spíž 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 4 330 260 Kč Hlavní stavby: 4 145 791 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 312 400 Kč Věcná hodnota celkem: 4 458 190 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Černá u Bohdanče, okr. Pardubice 83,00 622 2 770 000 33 373 0,63 20 972 Nabídka - prodej přízemní domek (bungalov) v obci Černá u Bohdanče. Dům je dispozičně řešen jako 4+kk a jeho podlahová plocha činí 83m2. V domě se nachází zádveří, velká chodba, tři velké pokoje, koupelna s vanou, oddělené WC a dále je tu kuchyňský kout s velkým obývacím pokojem ze kterého můžete vyjít na pěknou rovnou zahradu,která má 622m2. Dům je energeticky velmi úsporný. Je zde veškerá občanská vybavenost a i velmi dobrá dopravní dostupnost. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - menší 1,05 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - novostavba 1,00 K5 Celkový stav - výborné 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 0,95 Jezbořice, okr. Pardubice 70,00 1 352 2 799 000 39 986 0,53 21 161 Nabídka - přízemní dům v obci Jezbořice. Dispozičně je řešen jako 4+kk a jeho podlahová plocha je 70m2. K domu navíc náleží pergola. Po vstupu do domu se ocitnete v zádveří, kde je dostatek prostoru pro botník a věšák. Ze zádveří je vstup do prostorné šatny a dále na chodbu, ze které se vstupuje do ostatních místností v domě. Po pravé straně je dětský pokoj, vedle je ložnice dále je z chodby vstup do odděleného WC kde je umývatko, vedle WC je vstup do koupelny, ve které se nachází sprchový kout a umyvadlo. Poslední místnosti v domě je velký obývací pokoj s kuchyňským koutem. Z obývacího pokoje se dá dále vstupovat na pěknou velikou zahradu. V domě je komín. Dům je velmi příznivý na vytápění. V obci je vybudován rekreační areál - koupaliště, tenisový kurt a kurt na nohejba/volejbal. Atraktivitou obce je konírna a jezdecký oddíl s možností hippoturistiky. Dále bychom zde našli rybník, hospodu, knihovnu, kostel. Obec Jezbořice je vzdálena 5km od Heřmanova Městce (14km od Pardubic), kde se nachází veškerá občanská vybavenost - 4 -
K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - menší 1,05 K3 Poloha - horší 0,80 K4 Provedení a vybavení - novostavba 1,00 K5 Celkový stav - výborný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez zásadního vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 0,90 Černá u Bohdanče, okr. Pardubice 98,00 602 2 950 000 30 102 0,66 20 018 Nabídka - prodej nízkoenergetické novostavby domu 5+kk s parkovacím stáním z dílny firmy RD Rýmařov. Dům je tedy nejvyšší kvality a se zárukou 30 roků. Tento dům má pro obyvatele k dispozici téměř 100m2 podlahové plochy, což je díky prostorovému uspořádání dostatečná plocha pro čtyř i pětičlennou rodinu. Dům nabízí v přízemí denní zónu, kde se nachází obývací pokoj, kuchyně, samostatná pracovna či pokoj pro hosty a koupelna se sprchovým koutem a WC. Do domu se vstupu přes zádveří. Do 2. nadzemního podlaží vede dřevěné schodiště. V horním podlaží se nachází 2 dětské pokoje a ložnice s šatnou. V tomto patře je též druhá koupelna s vanou a WC.Nemovitost se nachází v klidné lokalitě v Černé u Bohdanče. Pozemek je rovný a připravený k dotvoření si zahrady dle vlastních představ. Díky poloze Černé u Bohdanče je dostupná veškerá občanská vybavenost vzhledem k blízkosti Pardubic a Lázní Bohdaneč a taky pravidelným spojům MHD. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - novostavba 1,00 K5 Celkový stav - výborný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 11,92 % Variační koeficient po úpravách: 2,41 % Průměrná cena 20 717 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 122 m 2 Porovnávací hodnota 2 533 689 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První nemovitost se nachází v lepší lokalitě, dům má menší počet užitných ploch, srovnatelnou velikost pozemku, jedná se o novostavbu. Druhá nemovitost se nachází v mírně horší lokalitě, má menší počet užitných ploch, větší velikost pozemku, jedná se o novostavbu. Třetí nemovitost se nachází v lepší lokalitě, má menší počet užitných ploch, srovnatelnou výměru pozemků, jedná se o novostavbu. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou ve výborném technickém stavu - novostavby. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 179 147 m 2 400 Kč/m 2 zahrada: 53/16 634 m 2 400 Kč/m 2 Celkem: 781 m 2-5 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 500 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 50 000Kč Obvyklá cena pozemků: 312 400Kč Upravená obvyklá cena: 2 137 600Kč Započitatelná plocha: 122m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 17 478Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.285 ze dne 28.11.2014 6 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce pod Č.j.:1211/2014-A ze dne 8.12.2014 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Rodinný dům je novostavbou od základů. Pozemek byl zakoupen za kupní cenu cca 300.000,00 Kč tj.385,- Kč/m 2 - pozemek byl nezasíťovaný. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch : 2.500.000,00 Kč : 122,00 m 2 = 20.492,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 20.500,00 Kč/m 2 Stanovená porovnávací hodnota koresponduje s obvyklou cenou nemovitostí. Výhody: - obec s částečnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do okolních měst s pracovními příležitostmi - Pardubice, Přelouč - dům je novostavbou Nevýhody: - dům není zkolaudován - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 14.1.2015 Posudek o ceně byl vypracován 15.1.2015 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6600/10 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 15.1.2015 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.285-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
Mapa obce - 16 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Celková situace Pohled z ulice - SZ Pohled ze zahrady - V Pohled ze zahrady - Z Zahradní domek - 17 -
Kuchyňský kout Pokoj Koupelna s WC Koupelna s WC Pokoj WC - 18 -
Krb s výměníkem Chodba Pokoj Technická místnost - 19 -
Srovnatelné nemovitosti - 20 -
- 21 -
- 22 -