ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 185/3085/2014 o ceně 1/3 nemovitých věcí - pozemkové parcely číslo 95/1, 95/13, 635/9, 635/10, 635/20, 790/22, 808/1, 902, 903/15, 903/27 a 903/28 s trvalými porosty v katastrálním území Chrášťany u Týna nad Vltavou, obci Chrášťany, kraj Jihočeský. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č. p. 276 500 03 Hradec Králové 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Spis: Sp. zn. 19 EX 521/14 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Oceněno ke dni: 26.listopadu 2014 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 29.listopadu 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci OBSAH: 1. NÁLEZ - bliţší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Polohová mapa Oceňované nemovité věci se nalézají ve vlastní okrajové zastavěné části obce Chrášťany, v zastavěném okrajovém území obce v lokalitě areálu zemědělského druţstva, za zástavbou samostatně stojích zemědělských objektů a jsou přístupné z místní zpevněné komunikace přes jednotlivé cizí pozemky v zemědělském areálu a dále i přes cizí zemědělské pozemkové lány. Nemovitosti tvoří: - pozemková parcela číslo 95/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob vyuţití manipulační plocha s výměrou 181m 2, - pozemková parcela číslo 95/13, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob vyuţití manipulační plocha s výměrou 876m 2, - pozemková parcela číslo 635/9, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob vyuţití jiná plocha s výměrou 2228m 2, - pozemková parcela číslo 635/10, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob vyuţití jiná plocha s výměrou 173m 2, - pozemková parcela číslo 635/20, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob vyuţití jiná plocha s výměrou 193m 2, - pozemková parcela číslo 790/22, evidovaná v katastru - 2 -
nemovitostí v druhu pozemku orná půda s výměrou 113m 2, - pozemková parcela číslo 808/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 119m 2, - pozemková parcela číslo 902, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda s výměrou 731m 2, - pozemková parcela číslo 903/15, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda s výměrou 5320m 2, - pozemková parcela číslo 903/27, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda s výměrou 235m 2, - pozemková parcela číslo 903/28, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda s výměrou 67m 2, - trvalé porosty. - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a) označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 94 pro katastrální území Chrášťany u Týna nad Vltavou, obec Chrášťany, kraj Jihočeský. Pozemkové parcely nejsou oploceny. b) přípojky: - pozemkové parcely nejsou napojené na ============ ţádné přípojky inţenýrských sítí c) příslušenství: - venkovní úpravy (nevyskytují se) ================= d) součásti: - trvalé okrasné porosty (náletové břízy ============ a listnaté keře) e) inţenýrské sítě: - v místě je moţnost napojení z veřejných =================== inţenýrských sítí pouze na elektrickou přípojku f) klady a zápory nemovitého majetku: ===================================== + poloha pozemků v okrajové části obce + velikost a tvar parcel + moţnost převodu vlastnického podílu na spoluvlastníky majetku - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím - zástavní právo exekutorské pro pana MVDr.Františka Šumberu CSc. - zástavní právo exekutorské pro Český inkasní kapitál, a.s. - zástavní právo exekutorské pro - 3 -
RWE Energie, s.r.o. - zástavní právo exekutorské pro IES REAL & CONSULTING, s.r.o. - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji 1/3 nemovitosti - nařízení exekuce g) umístění nemovitostí a vliv širšího okolí: ============================================= * na výslednou trţní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; - pracovní příleţitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obsluţnost - parkovací moţnosti v okolí - obchod a sluţby - úřady - ţivotní prostředí - poloha majetku k centru obce - moţnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí h) obecné nevýhody nemovitostí: =============================== - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údrţbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na ţivotní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (ţivelné pohromy) i) analýza trţního prostředí s obecným popisem realitního trhu: =============================================================== konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 aţ 2008. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným aţ turbulentním; - počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vţdy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, jiţ zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oţivení trhu aţ po roce 2016. Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal aţ o desítky procent ročně se zdá, ţe současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, ţe v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protoţe jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Jiţ v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, ţe pokles cen - 4 -
nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou uţitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto typů nemovitostí dochází i k výraznému sníţení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka jiţ vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímţ souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř ţádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíţ výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat, i) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem ţádného nájemního smluvního vztahu, j) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" ţádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, k) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění. Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Je však nutné konstatovat, ţe oceňovaný nemovitý majetek není obvyklým majetkem s obvyklými cenami, protoţe na běţném realitním trhu nejsou k dispozici ţádné nemovitosti zatíţené exekučními, insolvenčními nebo konkursními řízeními a pro tyto nemovitosti platí podmínky pro oceňování majetku obdobné pro oceňování nemovitostí ve finanční tísni, neboť úkolem zpeněţitele není suplovat činnosti realitních kanceláří, ale provést co nejrychlejší zpeněţení nemovitých věcí za účelem uspokojení oprávněných a věřitelů. 1.3 Vlastnictví - 5 -
Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 94 pro katastrální území Chrášťany u Týna nad Vltavou, obec Chrášťany, kraj Jihočeský evidováni:! pan Stanislav Marek, rodné číslo 810826/1271, trvale bytem Masarykovo náměstí, číslo popisné 1, PSČ 295 01, Mnichovo Hradiště, vlastnickým podílem 1/3, - paní Hana Marková, rodné číslo 565720/1638, trvale bytem Šlikova ulice, číslo popisné 668, PSČ 295 01, Mnichovo Hradiště, vlastnickým podílem 1/3 a - paní Stanislava Vachtová rodné číslo 805807/1604, trvale bytem Sepekov, číslo popisné 62, PSČ 398 51, Sepekov, vlastnickým podílem 1/3. 1.4 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 521/14, ze dne 3.11.2014 o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Stanislav Marek, rodné číslo 810826/1271. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Chrášťany u Týna nad Vltavou, obec Chrášťany, kraj Jihočeský, list vlastnictví číslo 94, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 3.11.2014. Snímky katastrálních map pro katastrální území Chrášťany u Týna nad Vltavou, obec Chrášťany, kraj Jihočeský, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 6.11.2014 z mapových listů DKM. Polohová mapa obce Chrášťany. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitého majetku bylo provedeno dne 26.11.2014 na místě samém. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění. 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemková parcela číslo 95/1 - ostatní plocha 2) Pozemková parcela číslo 95/13 - ostatní plocha 3) Pozemková parcela číslo 635/9 - ostatní plocha 4) Pozemková parcela číslo 635/10 - ostatní plocha 5) Pozemková parcela číslo 635/20 - ostatní plocha - 6 -
6) Pozemková parcela číslo 790/22 - orná půda 7) Pozemková parcela číslo 808/1 - zahrada 8) Pozemková parcela číslo 902 - orná půda 9) Pozemková parcela číslo 903/15 - orná půda 10) Pozemková parcela číslo 903/27 - orná půda 11) Pozemková parcela číslo 903/28 - orná půda 12) Trvalé porosty - 7 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemková parcela číslo 95/1 - ostatní plocha 2.1.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 181 = 181.00 m 2 2.2 Pozemková parcela číslo 95/13 - ostatní plocha 2.2.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 876 = 876.00 m 2 2.3 Pozemková parcela číslo 635/9 - ostatní plocha 2.3.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 2228 = 2228.00 m 2 2.4 Pozemková parcela číslo 635/10 - ostatní plocha 2.4.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 173 = 173.00 m 2 2.5 Pozemková parcela číslo 635/20 - ostatní plocha 2.5.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 193 = 193.00 m 2 2.6 Pozemková parcela číslo 790/22 - orná půda 2.6.1 Popis Pozemková parcela, druh pozemku orná půda, parcelní číslo 790/22, je dle osobního zjištění znalce v podkladech Pozemkového úřadu v Českých Budějovicích vedena v kódu klasifikace BPEJ číslo 51510 pro výměru 99 m 2 a v kódu klasifikace BPEJ číslo 52911 pro výměru 14m 2. 2.6.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 113 = 113.00 m 2 2.7 Pozemková parcela číslo 808/1 - zahrada 2.7.1 Popis Pozemková parcela, druh pozemku zahrada, parcelní číslo 808/1, je dle osobního zjištění znalce v podkladech Pozemkového úřadu v Českých Budějovicích vedena v kódu klasifikace BPEJ číslo 52911 pro výměru 119m 2. 2.7.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 119 = 119.00 m 2-8 -
2.8 Pozemková parcela číslo 902 - orná půda 2.8.1 Popis Pozemková parcela, druh pozemku orná půda, parcelní číslo 902, je dle osobního zjištění znalce v podkladech Pozemkového úřadu v Českých Budějovicích vedena v kódu klasifikace BPEJ číslo 52911 pro výměru 22 m 2 a v kódu klasifikace BPEJ číslo 54310 pro výměru 709m 2. 2.8.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 731 = 731.00 m 2 2.9 Pozemková parcela číslo 903/15 - orná půda 2.9.1 Popis Pozemková parcela, druh pozemku orná půda, parcelní číslo 903/15, je dle osobního zjištění znalce v podkladech Pozemkového úřadu v Českých Budějovicích vedena v kódu klasifikace BPEJ číslo 52911 pro výměru 961m 2, v kódu klasifikace BPEJ číslo 52951 pro výměru 36 m 2 a v kódu klasifikace BPEJ číslo 54310 pro výměru 4323m 2. 2.9.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 5320 = 5320.00 m 2 2.10 Pozemková parcela číslo 903/27 - orná půda 2.10.1 Popis Pozemková parcela, druh pozemku orná půda, parcelní číslo 903/27, je dle osobního zjištění znalce v podkladech Pozemkového úřadu v Českých Budějovicích vedena v kódu klasifikace BPEJ číslo 52951 pro výměru 136 m 2 a v kódu klasifikace BPEJ číslo 54310 pro výměru 99m 2. 2.10.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 235 = 235.00 m 2 2.11 Pozemková parcela číslo 903/28 - orná půda 2.11.1 Popis Pozemková parcela, druh pozemku orná půda, parcelní číslo 903/28, je dle osobního zjištění znalce v podkladech Pozemkového úřadu v Českých Budějovicích vedena v kódu klasifikace BPEJ číslo 54310 pro výměru 67m 2. 2.11.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 67 = 67.00 m 2-9 -
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě trţní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdruţením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, ţe trţní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráţí charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, ţe se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu trţní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na moţné dosaţitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě velmi obtíţně reálné. Účelem stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí, tedy ceny dosaţitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, ţe obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v mnoţství obchodů vytvářejících prostředí umoţňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, pouţívá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí včetně fotodokumentace a s uvedením plošné výměry a druhů pozemků. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven ţádným zvláštním předpisem! U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovitý majetek uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek je z 1/3 spoluvlastnického podílu v exekučním řízení povinného jako fyzické osoby. - 10 -
Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a mnoţství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Trţní ekonomika: Hospodářství, v němţ alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za pouţití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo moţno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) sníţená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady nutné na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvaţovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Trţní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Trţní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němţ účastníci jednají informovaně, rozváţně a bez nátlaku. - Čistý roční stabilizovaný výnos: Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - 11 -
- Trţní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu, za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněţní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální trţní hodnotu pouţitého předmětného zařízení - negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové ţivotnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a trţní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vţdy za normálních trţních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to poţadovaná míra návratnosti, která je měřítkem poţadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zváţení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněţ dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby neboli poţadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, ţe vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí se nachází k datu ocenění v zatíţení zástavními právy, je nutno povaţovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, coţ je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i moţným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat a nelze tak vyuţít výnosový způsob ocenění nemovitých věcí. Jedná se o pozemkové parcely volných zatravněných ploch v okrajové části obce v areálu zemědělského druţstva. To ovlivňuje i výši trţního ocenění s ohledem na moţný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného spoluvlastníka. Trţní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě zjištění obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, ţe vlastník se nachází v procesu exekučního řízení, coţ signalizuje ekonomické potíţe vlastníka nemovitostí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako moţnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o soubor nemovitého majetku, který nelze v současné době provozovat k podnikatelské činnosti, je nutno pohlíţet na kupujícího i s tím, ţe nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uloţení finančních prostředků. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho plochou charakteru volných zatravněných pozemků a ploch pozemků pro zemědělskou rostlinnou produkci, a proto je jiné vyuţití nemovitostí sice moţné, vţdy však za předpokladu nutnosti velkého mnoţství finančních investic do daného - 12 -
souboru nemovitostí, a to s ohledem na stávající stav nemovitého majetku a jeho moţné vyuţití. Pro trţní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - místní poloha - velikost pozemků - vlastnictví parcel - vyuţitelnost pozemků - náklady na udrţování - vyuţití pozemků dle platného územního plánu - ekonomické výsledky vlastníka nemovitostí - nejlepší vyuţití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - závazková práva 4.2 Věcná hodnota nemovitostí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitostí pro trţní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protoţe nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen s ohledem na skutečný stav nemovitého majetku. Podle stavu bude zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku s ohledem na skutečný stav nemovitého majetku. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitost, nebo nemovitost jinou. Hodnotou je cena pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví povinného. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a moţností jejich vyuţití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1 m 2 pozemku. Takto stanovená trţní hodnota je v zemích Evropské unie povaţována za adekvátní přístup pro zjištění ceny obvyklé. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro trţní cenu u oceňovaných nemovitostí také pouţitelné, neboť se jedná o pozemkové parcely volných zatravněných a zemědělských ploch v okrajové části obce a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 95/1 4.3.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 100,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.7000 ------------------- Cena za 181.00 m 2 = Kč 12.670,- - 13 -
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 95/1Cena celkem Kč 12.670,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 95/13 4.4.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 100,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.7000 ------------------- Cena za 876.00 m 2 = Kč 61.320,- Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 95/13Cena celkem Kč 61.320,- 4.5 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 635/9 4.5.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 100,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.7000 ------------------- Cena za 2228.00 m 2 = Kč 155.960,- Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 635/9Cena celkem Kč 155.960,- 4.6 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 635/10 4.6.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 100,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.7000 ------------------- Cena za 173.00 m 2 = Kč 12.110,- Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 635/10Cena celkem Kč 12.110,- 4.7 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 635/20 4.7.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 100,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.7000 ------------------- Cena za 193.00 m 2 = Kč 13.510,- Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 635/20Cena celkem Kč 13.510,- 4.8 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 790/22 4.8.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 14,30-14 -
Cena za 113.00 m 2 = Kč 1.615,90 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 790/22Cena celkem Kč 1.616,- 4.9 Věcná hodnota nemovitostí- pozemková parcela 808/1 4.9.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 10,90 Cena za 119.00 m 2 = Kč 1.297,10 Věcná hodnota nemovitostí- pozemková parcela 808/1Cena celkem Kč 1.297,- 4.10 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 902 4.10.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 11,70 Cena za 731.00 m 2 = Kč 8.552,70 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 902 Cena celkem Kč 8.553,- 4.11 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 903/15 4.11.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 11,70 Cena za 5320.00 m 2 = Kč 62.244,- Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 903/15Cena celkem Kč 62.244,- 4.12 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 903/27 4.12.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 9,10 Cena za 235.00 m 2 = Kč 2.138,50 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 903/27Cena celkem Kč 2.139,- 4.13 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 903/28 4.13.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena = Kč 11,70 Cena za 67.00 m 2 = Kč 783,90 Věcná hodnota nemovitostí-pozemková parcela 903/28Cena celkem Kč 784,- - 15 -
4.14 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.14.1 Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku ************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková vyuţitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inţenýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza pouţitých metod dochází k závěru, ţe s ohledem na rozsah pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel moţného současného i budoucího vyuţití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty." Ocenění je prováděno z hlediska substance (uţitná plocha, poloha v lokalitě, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, vyuţitelnost ploch, vliv nabídky a poptávky apod.). Dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, ţe realitní nabídkové ceny byly od roku 2012 v průměru u pozemků minimálně o 3 aţ 5 % vyšší neţ ceny skutečné realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a přetrvává i v roce 2014. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou vyuţitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení trţního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.14.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Věcná hodnota (časová cena) = Kč 332.203,- Obvyklá cena 1/3 odvozená z výše uvedených hodnot = Kč 110.734,- Cena 1/3 nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč 110.000,- - 16 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena 1/3 nemovitých věcí Kč 110.000,- Slovy: Jednostodesettisíc Kč V Hradci Králové, dne 29.listopadu 2014... vypracoval - 17 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - 18 -