JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č. p Hradec Králové 3. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 ocenění 1/2 ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech - lesní parcele číslo 259/1 a 281 s trvalým lesním porostem, v katastrálním území Lískovec u Nedvědice, obci Ujčov, kraj Vysočina. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č. p Hradec Králové 3 Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Spis: Sp. zn. 19 EX 228/16 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle ustanovení k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Oceněno ke dni: 8.listopadu 2016 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichţ 3 vyhotovení obdrţí objednatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 10.ledna 2017

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci OBSAH: 1. NÁLEZ - bliţší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - porovnávací metoda nemovitých věcí - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z rejstříku ARES 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Snímky katastrálních map 5. Podklady z lesní hospodářské osnovy 6. Polohová mapa 7. Porovnávané nemovitosti Oceňované nemovité věci se nalézají mimo vlastní zastavěné území obce Ujčov, v katastrálním území Lískovec u Nedvědice, za zemědělskými objekty v posledním samostatně stojícím areálu a jsou přístupné dále po nezpevněných polních a lesních cestách. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - pozemková parcela číslo 259/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu kultury lesní pozemek, s výměrou 2156m 2, - pozemková parcela číslo 281, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu kultury lesní pozemek, s výměrou 1633m 2, - lesní porost. - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí: a) označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 321 pro katastrální území Lískovec u Nedvědice, obec Ujčov, kraj Vysočina

3 Pozemkové parcely jsou tvořeny svaţitými plochami s lesním porostem ve dvou samostatných lokalitách. b) přípojky: - parcely nejsou napojené na ţádné ============ inţenýrské sítě c) příslušenství: - venkovní úpravy (nevyskytují se) ================= d) součásti: - trvalé lesní porosty (smrky, buky, jedle, ============ borovice, habry) e) inţenýrské sítě: - v místě není moţnost napojení na ţádné =================== inţenýrské sítě f) klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + celková plocha parcel + lesní porost s moţností obmýtí - chybějící veřejné inţenýrské sítě - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím - nařízení exekuce - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji 1/2 nemovitosti g) nájemní vztahy: ================== - k nemovitým věcem nebyly ke dni místního šetření předloţeny ţádné listiny o uzavřených nájemních smluvních vztazích, h) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" ţádná věcná břemena, která by nemovité věci jakkoli znehodnocovala, i) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění. 1.2 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 321 pro katastrální území Lískovec u Nedvědice, obec Ujčov, kraj Vysočina evidováni: - paní Vlasta Elnerová, rodné číslo /1680, trvale bytem Unerázka, číslo popisné 19, PSČ , Bezděčí u Trnávky, vlastnickým podílem 1/2 a! pan Lubomír Smolík, rodné číslo /2276, trvale bytem Kunčina, číslo popisné 204, PSČ , Kunčina, vlastnickým podílem 1/

4 1.3 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora Sp. zn. 19 EX 228/16, ze dne o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Lubomír Smolík, rodné číslo /2276, IČ Výpis z Registru ekonomických subjektů, IČ , vedený Českým statistickým úřadem v ARES, pořízený dne z počítačové sítě Internet, portál " Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Lískovec u Nedvědice, obec Ujčov, kraj Vysočina, list vlastnictví číslo 321, vyhotovený soudním exekutorem dne z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Snímky katastrálních map pro katastrální území Lískovec u Nedvědice, obec Ujčov, kraj Vysočina, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne z mapových listů DKM, v měřítku 1:1000 a 1:2000. Podklady z lesní hospodářské osnovy. Polohová mapa obce Ujčov a místní části Lískovec u Nedvědice. Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne na místě samém. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemková parcela číslo 259/1 - lesní pozemek 2) Lesní porost - smrk na parcele číslo 259/1,etáţ 11 3) Lesní porost - buk na parcele číslo 259/1, etáţ 11 4) Lesní porost-borovice na parcele čís. 259/1,etáţ11 5) Lesní porost - jedle na parcele čís. 259/1,etáţ 11 6) Pozemková parcela číslo lesní pozemek 7) Lesní porost - habr na parcele číslo 281, etáţ 11 8) Lesní porost - smrk na parcele číslo 281, etáţ 11 9) Lesní porost-borovice na parcele čís. 281, etáţ

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemková parcela číslo 259/1 - lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky Výměra lesního pozemku Výměra pozemku 2156 = m Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=4K) = Kč 4,66 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,96 Po započtení 0.00% všech přiráţek a sráţek = Kč ,96 Pozemková parcela číslo 259/1 - lesní pozemek Cena celkem Kč ,- 2.2 Lesní porost - smrk na parcele číslo 259/1,etáž Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Smrk (skup. 1, bonita 4, cena 43.13, zast. 88%, zakm. 0.90) 113 let, m 2 x 34,16 Kč = Kč ,96 Lesní porost - smrk na parcele číslo 259/1,etáž 11 Cena celkem Kč ,- 2.3 Lesní porost - buk na parcele číslo 259/1, etáž Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Buk (skup. 3, bonita 5, cena 40.84, zast. 10%, zakm. 0.90) 113 let, m 2 x 3,68 Kč = Kč 7.934,08 Lesní porost - buk na parcele číslo 259/1, etáž 11 Cena celkem Kč 7.934,- 2.4 Lesní porost-borovice na parcele čís. 259/1,etáž Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Borovice (skup. 2, bonita 5, cena 19.50, zast. 1%, zakm. 0.90) 113 let, m 2 x 0,18 Kč = Kč 388,08 Lesní porost-borovice na parcele čís. 259/1,etáž11 Cena celkem Kč 388,

6 2.5 Lesní porost - jedle na parcele čís. 259/1,etáž Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Jedle (skup. 1, bonita 5, cena 36.02, zast. 1%, zakm. 0.90) 113 let, m 2 x 0,32 Kč = Kč 689,92 Lesní porost - jedle na parcele čís. 259/1,etáž 11 Cena celkem Kč 690,- 2.6 Pozemková parcela číslo lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky Výměra lesního pozemku Výměra pozemku 1633 = m Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=4S) = Kč 6,37 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,21 Po započtení 0.00% všech přiráţek a sráţek = Kč ,21 Pozemková parcela číslo lesní pozemek Cena celkem Kč ,- 2.7 Lesní porost - habr na parcele číslo 281, etáž Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Habr (skup. 5, bonita 5, cena 3.67, zast. 65%, zakm. 0.80) 107 let, m 2 x 1,91 Kč = Kč 3.119,03 Lesní porost - habr na parcele číslo 281, etáž 11 Cena celkem Kč 3.119,- 2.8 Lesní porost - smrk na parcele číslo 281, etáž Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Smrk (skup. 1, bonita 1, cena 63.89, zast. 25%, zakm. 0.80) 107 let, m 2 x 12,78 Kč = Kč ,74 Lesní porost - smrk na parcele číslo 281, etáž 11 Cena celkem Kč ,

7 2.9 Lesní porost-borovice na parcele čís. 281, etáž Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Borovice (skup. 2, bonita 3, cena 26.73, zast. 10%, zakm. 0.80) 107 let, m 2 x 2,14 Kč = Kč 3.494,62 Lesní porost-borovice na parcele čís. 281, etáž 11 Cena celkem Kč 3.495,

8 4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Popis Způsob ocenění: =============== V případě stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, ţe se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu trţní hodnoty se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na moţné dosaţitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě velmi obtíţně reálné. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek je z 1/2 spoluvlastnického podílu v exekučním řízení povinného jako fyzické osoby. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. S ohledem na skutečnost, ţe vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitých věcí se nachází k datu ocenění v zatíţení zástavními právy, vlastník nemovitých věcí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat a nelze tak vyuţít výnosový způsob ocenění nemovitých věcí. To ovlivňuje i výši trţního ocenění s ohledem na moţný prodej - 8 -

9 majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitých věcí, jejich situování a stav současného vlastníka. Trţní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavu nemovitých věcí a jejich moţnému vyuţití dle platné lesní hospodářské osnovy i platného územního plánu obce. Pro trţní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - místní poloha - velikost pozemků - vlastnictví parcel - velikost spoluvlastnického podílu - vyuţitelnost pozemků - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva 4.2 Věcná hodnota nemovitých věcí - definice Popis Věcná hodnota nemovitých věcí pro trţní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protoţe nemovitá věc je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitých věcí je jasně lokalizován. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitou věc, nebo nemovitou věc jinou. Hodnotou je cena pozemku s porostem, je-li ve spoluvlastnictví povinného. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a moţností jejich vyuţití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1 m 2 pozemku. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro trţní cenu u oceňovaných nemovitých věcí také pouţitelné, neboť se jedná o lesní pozemek s lesním porostem a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - lesní parcela 259/ Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 43,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Věcná hodnota nemovitostí - lesní parcela 259/1 Cena celkem Kč ,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí - lesní parcela Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 23,20 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,60 Věcná hodnota nemovitostí - lesní parcela 281 Cena celkem Kč ,

10 4.5 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku ************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková vyuţitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inţenýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza pouţitých metod dochází k závěru, ţe s ohledem na rozsah pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel moţného současného i budoucího vyuţití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jeho stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda porovnávací" a "Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitých věcí a jejich moţnými dosaţitelnými prodejními cenami. Tato metoda je zaloţena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichţ úplatný převod vlastnictví co nejblíţe odpovídá oceňovaným nemovitým věcem a jsou srovnatelné s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění i porovnání je prováděno z hlediska substance (uţitná plocha, poloha v lokalitě, stav nemovitých věcí, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, vyuţitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky, půdní jednotky BPEJ, zařazení pozemků v platném územním plánu, zařazení pozemků a porostů v platné lesní hospodářské osnově apod.). METODA POROVNÁVACÍ: =================== Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné pozemky s lesním porostem v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené lesní pozemky s porosty v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí katastrálního území Lískovec u Nedvědice (okolí do 5 km): * lesy: A) v ploše m 2 za 29,- Kč / 1m 2, k.ú. Tišnov - Jamné. Nabídky jsou aktuální, avšak poţadované ceny nereálné s ohledem na to, ţe se jedná o plošně nesrovnatelné pozemky i skutečnost, ţe v ceně jsou zahrnuty i provize a poplatky. Dále dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, ţe realitní nabídkové ceny byly od roku 2013 v průměru u nemovitých věcí o 20 % vyšší neţ ceny skutečně realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2014 aţ 2016 a přetrvává i v roce Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitými věcmi v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na tvar pozemků, plochu parcel a v závislosti na celkovou reálnou vyuţitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí

11 Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá cena ½ odvozená z výše uvedených hodnot = Kč ,- Cena ½ nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč ,

12 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena ½ nemovitých věcí Kč ,- Slovy: Šedesátpěttisíc Kč V Hradci Králové, dne 10.ledna vypracoval

13 - 13 -