- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 108/2015. O ceně pozemků parc. č. 517/8, 520/5 a 521/4 v k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okr. Kladno.

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 108/2015 O ceně pozemků parc. č. 517/8, 520/5 a 521/4 v k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okr. Kladno. Objednatel znaleckého posudku: Eurodražby.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Dle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Macák Štefánikova 1299, Slaný telefon: , macak.petr@centrum.cz Počet stran: 8 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Ve Slaném

2 - 2 - Obsah: 1. Úvod 1.1. Zadání 1.2. Základní pojmy 2. Nález 2.1. Základní údaje 2.2. Podklady pro vypracování posudku 2.5.Právní závady- restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 2.6. Popis a stav nemovitosti 3. Ocenění 3.1. Volba metody ocenění 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti Metoda porovnávací Cena dle platného cenového předpisu 4. Rekapitulace 5. Závěr 1. Úvod: 1.1 Zadání : Zadáním objednatele je návrh obvyklé ceny nemovitosti pozemků parc. č. 517/8, 520/5 a 521/4 v k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okr. Kladno. Navržená obvyklá cena podle tohoto ocenění by měla odrážet tržní podmínky v daném období a v dané lokalitě. 1.2 Základní pojmy: Administrativní cena - cena zjištěná dle platného cenového předpisu - vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,č.346/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové v rodině nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení za použití tehdy platných cen a metodik bez odpočtu opotřebení.

3 - 3 - Likvidační hodnota - je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. 2.Nález: 2.1. Základní údaje: Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.517/8, 520/5, 521/4 Adresa předmětu ocenění: Svinařov Svinařov Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Svinařov Katastrální území: Svinařov u Kladna Počet obyvatel: Podklady pro vypracování posudku: - prohlídka nemovitosti dne snímek pozemkové mapy - výpis z katastru nemovitostí z LV č. 57 pro k.ú. Svinařov u Kladna 2.3. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena: Nebyla zjištěna žádná jiná omezení vlastnického práva než ta, která jsou uvedena v části C LV č. 57 pro k.ú. Svinařov u Kladna Ekologické zatížení : Nebylo zjištěno Popis stav nemovitosti:

4 - 4 - Oceňované pozemky se nacházejí západně od obce Svinařov ve vzdálenosti 600 m od okraje zástavby. Pozemky nejsou platným územním plánem obce určeny k zástavbě. Pozemek parc. č. 517/8 je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda a je i tak užíván. Pozemek parc. č. 520/5 je v katastru nemovitostí zapsán jako lesní pozemek a nachází se na něm vzrostlý lesní porost převážně borovic. Pozemek p.č. 521/4 je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha-ostatní komunikace. Na pozemku se nacházela polní cesta, která je v současné době rozorána a pozemek je užíván jako zemědělský. Platným územním plánem obce není určen k zástavbě. 3. Ocenění: 3.1. Volba metody ocenění: Na základě zjištěných skutečností (druh a poloha nemovitosti) byl proveden výběr metod ocenění pro danou nemovitost. Byly použity metody stanovení ceny dle platného cenového předpisu a porovnáním. Výnosová metoda není vzhledem k absenci dostatečného počtu údajů o skutečně realizovaných nájmech porovnatelných objektů použita Stanovení hodnoty nemovitosti: Porovnávací metoda: V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby znalců z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. V současné době lze v databázi vyhledat prodeje uskutečněné po a vyhledat příslušné smlouvy ve sbírce listin příslušeného katastrálního úřadu. Pro porovnání ceny zemědělských pozemků byl zjištěn dostatečný počet cen realizovaných prodejů. V případě lesního pozemku nebyly prodeje zjištěny a pro porovnání jsou použity ceny z nabídek realitních kanceláří. 1) Pozemky p.č. 517/8, 521/4: Realizované prodeje: 1) V-672/16-203, k.ú. Svinařov u Kladna, pozemky p.č. 1095, 1096, 439/11 Výměra celkem: ,-m 2, kupní cena : ,-Kč 11.40Kč/m 2 2)V-5356/16-203, k.ú. Hradečno, Třebichovice Výměra pozemků: ,-m 2, kupní cena: ,-Kč 21.90Kč/m 2 3) V-2948/16-203, k.ú Třebichovice Výměra pozemků: ,-m 2, kupní cena: ,-Kč 7.40Kč/m 2

5 - 5-4) V-10616/15-203, k.ú.třebichovice Výměra pozemků: ,-m 2, kupní cena : ,-Kč 9.30Kč/m 2 5) V- 23/ , k.ú. Třebichovice Výměra pozemků: ,-m 2, kupní cena : ,-Kč 10.00Kč/m 2 Průměrná cena: 12.00Kč/m 2 Porovnávací cena: ( )m2x 12,-Kč/m2 = ,-Kč Zaokrouhleno: ,-Kč 2)pozemek parc. č. 520/5: 1) Prodej lesa m² Louny - Brloh, okres Louny Kč (33 Kč za m²) smíšený les o celkové rozloze pozemku m2 v obci Brloh, okr. Louny. 2) Prodej lesa m² Hudlice, okres Beroun Kč (19 Kč za m²) lesní pozemek včetně trvalého porostu o výměře m2 včetně louky pod lesem o výměře m2 v katastrálním území Hudlice na Berounsku. Jedná se o funkční celek.lesní pozemek je přístupný z místní komunikace. Je svažitý. Převážně porostová skupina 10, lesní typ: 2C2, zásoba v m3: 791, věk: 95, složení: BO, BOC, MD, SM. 3)

6 - 6 - Prodej lesa m² Pavlíkov, okres Rakovník Kč (13 Kč za m²) pozemek v k.ú. Pavlíkov - lesní pozemek s řídkým porostem stromů. Parcelní číslo 2388/1. Prodej od majitele, žádné další poplatky, provize apod Lesní pozemky jsou nabízeny k prodeji v za ceny Kč/m 2. V daném případě lze uvažovat s průměrnou cenou tohoto rozpětí- 25 Kč/m 2 : m 2 * 25 Kč/m 2 = ,- Kč zaokrouhleno: ,- Kč Cena dle platného cenového předpisu: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 517/8 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50 % Celková úprava ceny: 50,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 517/ ,00 7,96 50,00 11, ,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 425,00 m ,- Pozemek parc. č. 517/8 - zjištěná cena = ,- Kč 1.2. Pozemek parc. č. 520/5 Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 520/5 6G 2 581,00 6,48 6, ,00 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 2 581,00 m ,- Pozemek parc. č. 520/5 - zjištěná cena = ,- Kč 1.3. Pozemek p.č. 521/4 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50 % Celková úprava ceny: 50,00 %

7 Název ostatní plocha - ostatní komunikace Výměra JC Úprava UC Cena Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] 521/4 69,00 7,65 50,00 11,48 792,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 69,00 m 2 792,- Pozemek p.č. 521/4 - zjištěná cena = 792,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty p.č. 520/5 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] borovice lesní 2 581, ,00 85 % 10,32 8, ,37 modřín evropský 2 581, ,00 5 % 10,32 0, ,12 bříza bradavičnatá 2 581, ,00 10 % 4,13 0, ,21 Cena lesního porostu celkem: ,70 Trvalé porosty p.č. 520/5 - zjištěná cena = ,70 Kč Cena dle cenového předpisu -rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 517/ ,- Kč 1.2. Pozemek parc. č. 520/ ,- Kč 1.3. Pozemek p.č. 521/4 792,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 2.1. Trvalé porosty p.č. 520/ ,- Kč Celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 4.Rekapitulace: -porovnávací hodnota -cena dle platného cenového předpisu ,-Kč ,-Kč

8 Závěr: Zadaným úkolem ocenění bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti pozemků parc. č. 517/8, 520/5 a 521/4 v k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okr. Kladno. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění považuji za obvyklou cenu stanovenou porovnáním: ,-Kč slovy: -osmdesáttřitisíce - Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne pod č.j. 915/87, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady cen nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.108/2016 znaleckého deníku. Prohlášení: v souladu s 127a) Občanského soudního řádu ve znění zákona č. 410/2011 Sb., prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Ve Slaném dne Ing. Petr Macák Štefánikova Slaný tel.: macak.petr@centrum.cz Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí z LV č. 57 pro k.ú. Svinařov u Kladna 3xA 4 - snímek pozemkové mapy