Znalecký posudek číslo 192/20/2015

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 192/20/2015 o ceně nemovité věci pozemek označený jako pozemková parcela č v katastrálním území Pohřebačka, v obci Opatovice nad Labem. Objednatel : Exekutorský úřad Třebíč JUDr. Ivana Kozáková, soudní exekutor se sídlem Bráfova Třebíč Účel posudku : Stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí na základě usnesení č. j.: 042 EX 1171/ Oceněno ke dni : Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 9 stran textu a 7 stran příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Datum vypracování :

2 OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění dle platných cenových předpisů 2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚR Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace Příloha 2 - Kopie LV č. 320 pro k. ú. Pohřebačka Příloha 3 - Kopie katastrální mapy 2

3 A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je postupem podle z. č. 151/1997 Sb stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství s přihlédnutím ke všem nájemním a jiným právům a závadám, a to: - pozemek p. č ( trvalý travní porost ) o výměře m2 zapsaný v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice na listu vlastnictví č. 320 pro obec Opatovice nad Labem a k. ú. Pohřebačka, k datu místního šetření , pro potřeby exekučního řízení. Jmenování Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou, Exekutorský úřad Třebíč ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve vlastnictví povinného Jiřího Křováka.. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 320, k. ú. Pohřebačka, obec Opatovice nad Labem: parcela č Poloha a stručný popis Parcela č se nachází při západním okraji katastrálního území Pohřebačka, ke dni ocenění užívána k zemědělské výrobě, dle platného územního plánu se nachází v ploše smíšené krajinné. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Kopie výpisu z katastru nemovitostí k datu , LV č. 320 pro katastrální území Pohřebačka - Územní plán obce Opatovice nad Labem - Informace o parcelách ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcí vyhláška - Místní šetření - Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin, a internetového serveru - Usnesení o přibrání znalce č. j. 042 EX 1171/

4 PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne na místě samém. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní povinný Jiří Křovák, bytem Pardubická 160, Opatovice nad Labem Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce - viz. LV č. 320 v příloze posudku. Věcná práva Vlastnictví pozemku není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Nebyla doložena žádná nájemní smlouva. 4

5 CELKOVÝ POPIS Pohřebačka je vesnice, část obce Opatovice nad Labem v okrese Pardubice. Nachází se asi 1,5 km na severozápad od Opatovic nad Labem s je katastrálním územím Pohřebačka o rozloze 4,5 km 2. Předmětem ocenění je pozemková parcela, která je v půdním celku západně od části obce Pohřebačka. Parcela č v k. ú. Pohřebačka, označená jako trvalý travní porost, s výměrou 8080 m 2, leží cca 700 m západně od zastavěného území obce. Pozemek je užíván k zemědělské výrobě, holý bez staveb. Dle platného územního plánu je parcela součástí plochy smíšení krajinné převládající fce zemědělské/přírodní ( NSzp ). 5

6 6

7 B. POSUDEK ocenění nemovitosti Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Dle šetření na realitním trhu lze vysledovat nízkou poptávku po zemědělských pozemcích, zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen výjimečně. Dle realizovaných prodejů zemědělské půdy ve srovnatelné lokalitě ceny odpovídaly cenám dle BPEJ ( bonitované půdně ekologické jednotky ) s přihlédnutím k poloze parcel. V Pardubickém kraji se ceny pohybují v závislosti na kvalitě zemědělské půdy v rozmezí 6 28 Kč/m 2. Metody ocenění Parcela č bude oceněna jako pozemek zemědělský. 1. Ocenění podle nyní platných cenových předpisů -zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2. Pro odhad obvyklé ceny vycházím z ceny zjištěné, stanovené výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek s přihlédnutím k poloze pozemku. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 7

8 1. Ocenění dle platných cenových předpisů Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Parcela č Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Celková úprava ceny: 100,00 % Název trvalý travní porost Výměra JC Úprava UC Cena Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] ,00 12,47 100,00 24, , ,00 6,35 100,00 12, , ,00 1,43 100,00 2,86 654,94 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 8 080,00 m ,56 Parcela č zjištěná cena = ,56 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen výjimečně, poptávka po zemědělských pozemcích je nízká. Obvyklou cenu stanovím s přihlédnutím ke kvalitě pozemků pro zemědělské účely dle BPEJ, polohy pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celkové výměry a počtu samostatných pozemků, tvaru pozemků, přístupu k pozemkům i konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním situace na trhu v oblasti obdobných realit odhaduji obvyklou cenu předmětu ocenění na: ,- Kč 8

9 C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je postupem podle z. č. 151/1997 Sb stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství s přihlédnutím ke všem nájemním a jiným právům a závadám, a to: - pozemek p. č ( trvalý travní porost ) o výměře m2 zapsaný v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice na listu vlastnictví č. 320 pro obec Opatovice nad Labem a k. ú. Pohřebačka, k datu místního šetření , pro potřeby exekučního řízení. Cena dle platných cenových předpisů ,- Kč Obvyklá cena ,- Kč Celková hodnota práv spojených s nemovitostmi 0,- Kč Celková hodnota závad 0,- Kč Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 192/20/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 192/20/

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16