Porovnání možností financování bydlení v ČR

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Porovnání možností financování bydlení v ČR Bakalářská práce Vedoucí práce: Mgr. Petr Strejček, MBA Andrea Samková Brno 2011

Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu mé bakalářské práce Mgr. Petru Strejčkovi, MBA, za odborné konzultace a spolupráci při vypracovávání práce. Děkuji.

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Porovnání moţností financování bydlení v ČR zpracovala samostatně, s pouţitím literatury a zdrojů uvedených v seznamu a za odborného vedení Mgr. Petra Strejčka, MBA. V Brně dne 20. června 2011

Abstract Samková, A., Comparing finance options for housing in Czech Republic. Bachelor thesis. Brno: Mendelu, 2011. The bachelor thesis deals with financing options for housing in the Czech Republic. The main topic of the thesis is comparing of mortgage loans and building savings. Convenience of products is assessed on the basis of fees and conditions imposed by financial institutions. The work includes model examples for comparison of selected forms of financing their own housing. Based on the analysis and comparison will be determined more advantageous form of financing housing for the household. Keywords Building savings, bridge loan, state allowance, mortgage loan, payment schedule. Abstrakt Samková, A., Porovnání moţností financování bydlení v ČR. Bakalářská práce. Brno: Mendelu, 2011. Práce se zabývá problematikou moţností financování bydlení v České republice. Obsahem je porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Výhodnost produktů je posouzena na základě jednotlivých poplatků a podmínek stanovených finančními institucemi. Práce obsahuje modelové příklady pro srovnání vybraných forem financování vlastního bydlení. Na základě analýzy a komparace bude stanovena výhodnější forma financování bydlení pro domácnost. Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, státní podpora, hypoteční úvěr, splátkový kalendář.

Obsah 5 Obsah 1 Úvod a cíl práce 9 1.1 Úvod...9 1.2 Cíl práce... 10 2 Literární přehled 11 2.1 Stavební spoření... 11 2.1.1 Historie stavebního spoření... 11 2.1.2 Stavební spoření v ČR... 12 2.1.3 Fáze stavebního spoření... 14 2.2 Hypoteční úvěry... 23 2.2.1 Hypoteční úvěry v ČR... 24 2.2.2 Účelovost...25 2.2.3 Průběh hypotečního úvěrování... 26 2.2.4 Fáze přípravná... 26 2.2.5 Fáze schvalovací... 28 2.2.6 Fáze realizační... 29 3 Metodika 31 4 Praktická část 32 4.1 Komparace vybraných kriterií SS a HÚ... 32 4.1.1 Náklady spojené s vyřízením HÚ a úvěrem ze SS... 32 4.1.2 Doba vyřízení hypotečního úvěru a úvěru ze SS... 36 4.1.3 Posouzení bonity klienta... 37 4.1.4 Výše úrokové sazby... 38 4.1.5 Výše hypotečního úvěru a úvěru ze SS... 41 4.1.6 Výše splátek hypotečního úvěru a úvěru ze SS... 44 4.1.7 Poplatky spojené s hypotečním úvěrem a úvěrem ze SS... 46 4.2 Porovnání vybraných produktů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření... 49 4.2.1 Stavební spoření... 49

Obsah 6 4.2.2 Hypoteční úvěr ČSOB...53 4.2.3 Porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření... 57 5 Diskuse 59 6 Závěr 62 7 Literatura 63 A Potvrzení o výši pracovního příjmu Chyba! Záloţka není definována. B Seznam příloh k poskytnutí hypotékychyba! Záloţka není definována. C Smlouva o poskytnutí HÚ Chyba! Záloţka není definována.

Seznam obrázků 7 Seznam obrázků Obr. 1 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření... 14 Obr. 2 Průměrná cílová částka nově uzavřených smluv o stavebním spoření... 16 Obr. 3 Výše vyplacené státní podpory v jednotlivých letech 1993 2010... 20 Obr. 4 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů bez ohledu na délku fixace. 40 Obr. 5 Poměr poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření na naspořené částce v letech 1993 2010... 42 Obr. 6 Porovnání výše měsíčních splátek jednotlivých finančních institucí... 45 Obr. 7 Změna podílu úroku a úmoru na anuitní splátce v jednotlivých letech. 51 Obr. 8 Změna podílu úroku a úmoru na anuitní splátce v jednotlivých letech. 55 Obr. 9 Porovnání nákladů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. 58

Seznam tabulek 8 Seznam tabulek Tab. 1 Vývoj státní podpory stavebního spoření v letech 1993-2010... 19 Tab. 2 Poplatky za zpracování smlouvy o hypotečním úvěru... 33 Tab. 3 Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření a vyřízení úvěru ze stavebního spoření... 34 Tab. 4 Tabulka poplatků za vyhotovení odhadu ceny nemovitosti vybraných bank...35 Tab. 5 Doba vyřízení hypotečního úvěru... 36 Tab. 6 Doba vyřízení úvěru ze stavebního spoření... 37 Tab. 7 Částky ţivotního minima... 38 Tab. 8 Výše úrokové sazby v závislosti na době fixace... 39 Tab. 9 Výše úrokových sazeb řádného a překlenovacího úvěru ze SS... 41 Tab. 10 Tabulka maximální a minimální výše poskytnutého úvěru... 43 Tab. 11 Tabulka měsíčních anuitních splátek... 44 Tab. 12 Výše jednotlivých poplatků... 46 Tab. 13 Výše poplatků stavebních spořitelen... 48 Tab. 14 Průběh splácení úvěru ze stavebního spoření... 50 Tab. 15 Průběh splácení hypotečního úvěru... 54 Tab. 16 Kritéria porovnání... 57 Tab. 17 Kritéria porovnání... 57

Úvod a cíl práce 9 1 Úvod a cíl práce 1.1 Úvod Hypoteční úvěry byly dříve výsadou spíše bohatší části obyvatel, neboť obyčejní lidé si nemohli dovolit splácet mnohdy velice vysoké splátky v řádu několika tisíc měsíčně. Nyní jsou hypoteční úvěry dostupné i této skupině obyvatel díky niţším úrokovým sazbám a prodlouţené době splatnosti těchto úvěrů. Velikost měsíčních splátek se velice sníţila a lidé začali postupně pouţívat toto financování bydlení, jelikoţ by si za jiných okolností pořízení nemovitosti nemohli dovolit. V jednadvacátém století je situace taková, ţe nabídek na hypotéky je obrovské mnoţství a jednotlivé banky se předhánějí ve výhodnosti a slevových akcích, aby nalákaly zákazníky. Lidé tedy často nevědí, která moţnost financování pro ně bude nejvýhodnější a u které finanční instituce si takový hypoteční úvěr sjednat. Pojem stavební spoření vznikl jiţ v osmnáctém století v Anglii. Uţ tehdy měli lidé snahu zařídit si samostatně vlastní střechu nad hlavou. Český trh ovládla tato forma financování vlastního bydlení aţ ve dvacátém století, dnes však patří stavební spoření mezi nejrozšířenější formy financování vlastního bydlení. Lidé si ho oblíbili zejména pro zhodnocení peněz a zároveň jako příslib výhodného úvěru do budoucna, aţ spoření doběhne. Nejvýraznějším rozdílem oproti hypotečnímu úvěru je státní podpora a osvobození úrokových výnosů od daně z příjmů. Kaţdý člověk, který si chce zařídit vlastní bydlení, tedy jistě takovouto podporu od státu velice rád přijme. Další výhodou je, ţe všechny úspory jsou pojištěny a lidé tyto úspory mohou pouţít na libovolný účel. Lidé pak mají moţnost si sjednat výhodný úvěr. Otázkou však zůstává, zda je opravdu stavební spoření díky podpoře státu výhodnější neţ hypoteční úvěr? Je jisté, ţe jednoznačně výhodnější stavební spoření nebude, hypotéky by potom banky ani nemusely nabízet. Je důleţité při tomto porovnání srovnat poplatky a důleţité podmínky, které jednotlivé banky a spořitelny poţadují při uzavření úvěru. V dnešní době je tolik moţností jak si vypůjčit peníze, ţe lidé často z důvodu nedostatku informací uzavřou smlouvu o úvěru, který pro něj nebyl nejvýhodnější. Malé mnoţství obyvatel si dnes můţe dovolit zajistit si bydlení bez úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru či jiných půjček, proto je toto téma velice diskutované a existuje velké mnoţství literatury a odborných publikací, které tyto moţnosti financování posuzují. Tato práce je zaměřena na porovnání financování bydlení hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření a měla by usnadnit rozhodování obyvatel v otázce, který typ financování pro ně bude výhodnější a kdy přeplatí menší částku. Důleţité informace pro seznámení se s hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření jsou dostupné v obecných publikacích, např.:

Úvod a cíl práce 10 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 2000 - Tato publikace se zabývá přehledem základních informací o stavebním spoření a hypotečním úvěru. DOUCHA, R. Stavební spoření. 1999 - Tato kniha vysvětluje pojem stavebního spoření, cílové částky a překlenovacího úvěru. Jsou zde obsaţeny základní informace o českých stavebních spořitelnách. KROH, M. Jak si vzít úvěr. 1999 Publikace se věnuje pojmu hypotečního úvěru a objasnění problematiky průběhu hypotečního úvěrování. Obsahuje názorné ukázky splácení hypotečního úvěru pomocí splátkového kalendáře. 1.2 Cíl práce Cílem je z finančního hlediska analyzovat a porovnat výhodnost produktů vyuţívaných k financování vlastního bydlení, které jsou k dispozici na českém trhu. Dílčím cílem bakalářské práce je objasnit problematiku moţností financování vlastního bydlení v České republice nejčastěji vyuţívanými finančními produkty tj. hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. Předpokládaným přínosem bakalářské práce je objasnění základních pojmů týkajících se hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření a na základě analýzy a následného porovnání vybraných forem financování vlastního bydlení, stanovit výhodnější variantu financování vlastního bydlení v České republice. Komparace bude provedena pomocí výpočtu splátkového kalendáře u jednotlivých variant s přihlédnutím k jednotlivým poplatkům a ke splnění podmínek jednotlivých finančních institucí. Obecným předpokladem je, ţe za výhodnější variantu financování vlastního bydlení je povaţován úvěr ze stavebního spoření.

Literární přehled 11 2 Literární přehled 2.1 Stavební spoření Stavební spoření je jedním z nejrozšířenějších, nejdostupnějších a nejvýhodnějších finančních produktů určených především k financování bytových potřeb. Stavební spoření lze v některých případech vyuţít i ke zhodnocení vlastních finančních prostředků. Prostředky ze stavebního spoření lze vyuţít jak pro koupi, novou výstavbu, rekonstrukci či modernizaci bytových potřeb. Jedná se o účelovou formu spoření. (vyplata.cz, 2011) 2.1.1 Historie stavebního spoření Historie stavebního spoření sahá aţ do roku 1775, kdy v Birminghamu v Anglii vznikla první stavební spořitelna s názvem Building Society. Spořitelna fungovala na principu vkladů do společného fondu, z kterého byly následně poskytovány úvěry na financování bytových potřeb společníků. I přestoţe první náznak principu stavebního spoření byl zaznamenán v Anglii tak ve většině publikací je za vznik myšlenky stavebního spoření povaţováno Německo. Další rozvoj stavebního spoření přišel v Německu, kde byla v roce 1885 zaloţena první německá stavební spořitelna, tzv. Stavební spořitelna pro kaţdého. Největší rozvoj přišel v poválečném období po 1. světové válce. Tehdy bylo zapotřebí vyřešit kritickou situaci bytových potřeb občanů po válce. K hlavnímu rozvoji přispěl Georg Kropp, který zaloţil tzv. Společenství přátel poskytující stavební spoření. Jiţ po třech letech fungování, byla tato stavební spořitelna schopna vynaloţit finanční prostředky na poskytování úvěru ze stavebního spoření. Systém přidělování úvěru ze stavebního spoření byl prováděn na základě náhodného losu. Aţ koncem 30. let přišla první zásadní změna tohoto systému, a to zavedení kritéria pro získání úvěru, tzv. hodnotícího čísla. Po druhé světové válce v období 50. 70. let byl zaznamenán enormní nárůst uzavřených smluv, který se zvýšil téměř 40krát. V 80. letech naopak zájem o stavební spoření utichl z důvodu, jak stabilní hospodářské situace, tak i situace na trhu s nemovitostmi a narůstajících příjmů domácností. (Doucha, 2000) V polovině 90. let se stavební spoření začalo rozšiřovat do všech evropských zemí. Díky pozitivním zkušenostem s fungováním systému stavebního spoření došlo k jeho rozšíření do další států po celé Evropě. Postupně se dostalo aţ do východní Evropy, zejména do České republiky, na Slovensko a do Maďarska. Co se České republiky konkrétně týče, tak počátkem devadesátých let byl v ČR schválen zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který oficiálně uvedl stavební spoření na český trh finančních instrumentů. I přestoţe se jednalo o jeden z nejmladších finančních produktů, vybudovalo si stavební spoření nezastupitelné místo na našem trhu. (acss.cz, 2011)

Literární přehled 12 2.1.2 Stavební spoření v ČR V České republice patří stavební spoření k nejmladším bankovním produktům. Pokusy o poskytování stavebního spoření jsou datovány jiţ kolem 20. let, tyto pokusy však skončily neúspěšně. Během dalších let se Česká republika nacházela v ne příliš vhodných podmínkách pro větší rozvoj tohoto systému. K rozvoji stavebního spoření v České republice začalo docházet aţ po roce 1989. Po přechodu z centrálně řízené ekonomiky na trţní hospodářství. Ovšem za oficiální vznik stavebního spoření v České republice se dá povaţovat aţ rok 1993, kdy v tomto roce z iniciativy Druţstevní asociace ČR vstoupil v platnost zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. Za posledních 18 let prošel zákon o stavebním spoření několika novelami, které zásadně změnily některé z podmínek stavebního spoření. Těmto novelám se bude práce věnovat dále v konkrétních případech, kterých se novely dotkly. Stavební spoření se dále řídí podle občanského a obchodního zákoníku a právními předpisy katastru nemovitostí. (acss.cz, 2011) Zákonem č. 96/1993 je pojem stavební spoření vymezen jako účelové spoření spočívající: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření. Provozovatelem stavebního spoření můţe být pouze stavební spořitelna, která získá licenci v souladu se zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách a zákonem č. 96/1993 o stavebním spoření. Stavební spořitelna můţe vykonávat pouze činnosti povolené v jí udělené bankovní licenci. Do roku 2008 na českém trhu působilo 6 stavebních spořitelen, které získaly potřebnou licenci pro poskytování stavebního spoření. V součastné době na českém trhu působí pouze 5 stavebních spořitelen a to: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 1 Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. (Kašparovská, 2010) 1 v roce 2008 tato stavební spořitelna fúzovala s HYPO stavební spořitelnou.

Literární přehled 13 Podle uvedeného zákona se účastníkem stavebního spoření můţe stát jak fyzická tak i právnická osoba, která pokud splní jednu z následujících podmínek, má nárok na státní podporu a to: je občanem České republiky, je občanem Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a je mu přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, je fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Princip stavebního spoření spočívá v příjímání vkladů od účastníků stavebního spoření. Po splnění předepsaných podmínek získává účastník stavebního spoření zpět zúročené úspory a nárok na poskytnutí účelového úvěru na bytové potřeby za předpokladu zajištění návratnosti. 2 (burinka.cz, 2011) 2 Ve své podstatě představuje stavební spoření uzavřený systém refinancování, neboť z vkladů účastníků se vytváří zdrojová základna, z níţ jsou poskytovány úvěry ze stavebního spoření.

Literární přehled 14 2.1.3 Fáze stavebního spoření Systém stavebního spoření lze rozdělit do tří samostatných fází a to na: fázi spořící, poskytnutí úvěru, fázi splácení úvěru. 2.1.3.1 Fáze spořící Uzavření smlouvy o stavebním spoření Za zahájení spořící fáze se v rámci stavebního spoření povaţuje uzavření smlouvy o stavebním spoření. Uzavřením této smlouvy se klient stává účastníkem stavebního spoření 3. (acss.cz, 2011) 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Obr. 1 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Z grafu je patrné, ţe největší narůst nově uzavřených smluv byl v roce 2003. Kdy k 1. 1. 2004 nabyla v platnost novela zákonu č. 96/1993, o stavebním spoření a státní podpoře, která zásadně změnila některé z podmínek stavebního spoření. Na smlouvy uzavřené do roku 2004 se novela zpětně nevztahuje, proto nastal v roce 2003 enormní narůst nově uzavřených smluv za původních výhodnějších podmínek. (mfcr.cz, 2011) 3 Při součastném splnění podmínky podle zákona č. 96/1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 4.

Literární přehled 15 Důleţitým bodem smlouvy o stavebním spoření je, aby si klient vhodně stanovil výši cílové částky. Výše cílové částky bývá ovlivněna: výší částky, která je potřebná na realizaci bytového záměru, výší částky, kterou chce, resp. můţe účastník měsíčně spořit, zda má účastník zájem o poskytnutí úvěru nebo pokud chce pouze spořit. (acss.cz, 2011) Cílová částka je rovna součtu vkladů, státní sociální podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků 4 a úhrad účtovaných stavební spořitelnou. Cílová částka tedy představuje celkovou částku, kterou bude mít účastník k dispozici k financování svých bytových potřeb, pokud splní všechny podmínky stavební spořitelny. Cílová částka tedy není 100 % sloţena pouze z úspor účastníka, jak by se dalo předpokládat. Účastníkovy úspory obvykle tvoří pouze 40 % - 50 % cílové částky. Zbylých 50 % - 60 % tvoří předpokládaná výše úvěru ze stavebního spoření. Výši cílové částky lze v průběhu stavebního spoření měnit. Pokud klient při zakládání stavebního spoření nepočítal s tím, ţe bude mít zájem o úvěr ze stavebního spoření, můţe cílovou částku v průběhu stavebního spoření zvýšit. V případě, kdy klient nemůţe platit dohodnutý měsíční vklad nebo chce dříve dosáhnout cílové částky, můţe naopak cílovou částku sníţit. (Vichnarová, Nováková, 2007) 4 Do roku 2010 byly úroky z vkladu a státní podpory osvobozeny od daně. Ovšem podle novely zákona o stavebním spoření 348/2010 Sb., která nabyla účinnosti k 1.1. 2011, jiţ stavební spoření nebude osvobozeno od daně. Úroky tak budou zdaněny 15 % a odváděny sráţkou, kterou provede stavební spořitelna.

Literární přehled 16 350,0 Průměrná cílová částka uzavřených smluv 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Obr. 2 Průměrná cílová částka nově uzavřených smluv o stavebním spoření Pokud je účastníkem stavebního spoření fyzická osoba musí smlouva obsahovat prohlášení, zda v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory. Prohlášení se během trvání stavebního spoření nesmí měnit. (vyplata.cz, 2011) Smlouva musí dále obsahovat určení výše úrokové sazby, kterou budou úspory klienta úročeny a úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření. V souladu se zákonem o stavebním spoření nemůţe rozdíl mezi úrokovou sazbou vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření přesahovat 3 procentní body. Přičemţ výše úročení vkladů můţe být aţ do výše 4 %. (Kašparovská, 2010) Stavební spořitelna má na základě smlouvy o stavebním spoření nárok změnit úrokovou sazbu z vkladů, v případě, ţe účastník splňuje podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření dané ve všeobecných obchodních podmínkách a uplyne nejméně 6 let ode dne uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tato změna úrokové sazby však nastane pouze v případě, ţe účastník odmítne úvěr ze stavebního spoření. (vyplata.cz, 2011) Součástí smlouvy o stavebním spoření také musí být všeobecné obchodní podmínky, které jsou schvalovány na základě dohody Ministerstva financí a České národní banky. Tyto podmínky neboli pravidla si kaţdá stavební spořitelna sestavuje sama a uvádí v nich vlastní speciální nabídku a postupy volené v souladu se zákonem 96/1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. (Doucha, 2000) Proto se všeobecné podmínky mohou v rámci stavebních spořitelen nepatrně lišit např. výší jednotlivých poplatků účtovaných stavební spořitelnou apod.

Literární přehled 17 Všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat nejméně tyto informace: provozované druhy stavebního spoření, typy smluv a podmínky jejich uzavírání, postup při vyřizování smluv, úročení vkladů a úvěrů, strukturu stavebního spoření, předpoklady a postup pří poskytování úvěru, řízení při navrácení vkladu vypovězených smluv, postup při vyřizování smluv v případě zániku stavební spořitelny nebo při odnětí povolení k provozování stavebního spoření povolujícím orgánem. (Doucha, 2000) Ve smlouvě musí být sjednána i výše úloţek, které se účastník zavazuje pravidelně ukládat do stavebního spoření. Účastník stavebního spoření můţe také kdykoliv během roku vkládat mimořádné vklady. Výše pravidelného vkladu je závislá na: výši cílové částky, tarifu, variantě sjednané ve smlouvě o stavebním spoření. (Vichnarová, Nováková, 2007) Státní podpora Státní podpora náleţí účastníkovi stavebního spoření při splnění podmínek stanovených v zákonu č. 96/1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 10. Je poskytována ze státního rozpočtu České republiky. (Doucha, 2000) Výplata statní podpory je řízena těmito pravidly: poskytovaná záloha státní podpory činí 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 Kč (výše příspěvku státní podpory tedy maximálně činí 2 000 Kč) 5, státní podpora je vyplácena ve formě ročních záloh z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, naspořená částka, která přesáhne v jednom kalendářním roce částku 20 000 Kč, bude převedena do základu pro státní podporu v dalším období spoření (v dalším kalendářním roce), státní podpora je úročena stejně jako naspořená částka, 5 Podle novely zákona č. 96/1993 platné k 1. 1. 2011.

Literární přehled 18 poskytování statní podpory není omezeno věkem 6, výplata státní podpory je podmíněna dodrţením tzv. šestileté vázací doby 7 nebo čerpáním úvěru ze stavebního spoření 8. Z podmínek státní podpory je zřejmé, ţe velmi výrazně ovlivňuje pouţití tohoto produktu pří financování vlastního bydlení. Protoţe státní podpora není určena pouze pro účastníky, kteří chtějí stavební spoření vyuţít k financování svých bytových potřeb, mají tak stavební spořitelny k dispozici velké mnoţství finančních prostředků, které mohou dále pouţít při vyplacení účelových úvěrů ze stavebního spoření. (Syrový, 2000) Správu státní podpory má na starosti stavební spořitelna. Podle 13 zákona č. 96/1993 má stavební spořitelna povinnost: kontrolovat, zda účastníkovi trvá právo na státní podporu evidovanou na jeho účtu a zda jsou splněny podmínky pro výplatu státní podpory účastníkovi, evidovat státní podporu na účtu účastníka aţ do jejího vyplacení účastníkovi nebo vrácení ministerstvu, tak aby bylo moţno kdykoliv vyčíslit její výši. (pojistenisporeni.cz, 2010) Podle aktuální novely 348-2010 Sb. zákona 96/1993 platné k 1. 1. 2011 jiţ není stavební spoření osvobozeno od daně, tzn., ţe stavební spoření bude podléhat dani z výnosů, která se vztahuje pro klienty standardních bank. Úroky budou zdaněny sráţkovou daní ve výši 15 %, kterou bude za účastníky odvádět stavební spořitelna. Zdanění se týká státních podpor za rok 2011 tedy podpor, které budou připisování v roce 2012. (acss.cz, 2011) Po novele je také moţné uplatňovat nárok na státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou, coţ do této doby zákon neumoţňoval. Avšak tento nárok je také omezen na maximální celkovou výši statní podpory na částku 2 000 Kč za jeden kalendářní rok. Tento princip byl doposud moţný pouze u smluv uzavřených po roce 2003. (kltfinance.cz, 2011) 6 Smlouva o stavebním spoření můţe být zákonným zástupcem uzavřena i na nezletilou osobu, která splňuje podmínky, proto aby se mohla stát účastníkem stavebního spoření. Podle zákona č. 96/1993, o stavebním spoření a o stání podpoře stavebního spoření. 7 Vázací doba byla do roku 2004 5 let. Po novele zákona č. 96/1993, platné k 1. 1. 2004, je vázací doba 6 let. 8 Pokud není splněna ani jedna podmínka (smlouva byla vypovězena dříve neţ za 6 let nebo nebyl čerpán úvěr ze stavebního spoření), státní podpora není účastníkovi vyplacena. Účastník obdrţí pouze svůj vklad s příslušným úročením stavební spořitelny.

Literární přehled 19 S novelou zákona byla také zavedena zvláštní daň pro státní podporu vyplacenou v roce 2011 za rok 2010 se speciální daňovou sazbou 50 %. Účastník stavebního spoření by měl nárok pouze na 50 % nárokované částky státní podpory, tzn., ţe pro smlouvy uzavřené do roku 2003 by státní podpora činila maximálně 2 250 Kč a pro smlouvy uzavřené v letech 2004 2010 by výše podpory činila pouze 1 500 Kč. 9 (acss.cz, 2011) Od schválení zákona č. 96/1993, o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření prošel zákon několika zásadními novelami týkajících se právě hlavně oblasti státní podpory ze stavebního spoření. Tab. 1 Vývoj státní podpory stavebního spoření v letech 1993-2010 Rok Max. výše roční státní podpory v % v Kč Z max. roční částky v Kč 1993 2003 25 4 500 18 000 2004 2010 15 3 000 20 000 2011 10 2 000 20 000 Pozn.: Všechny hodnoty jsou uvedeny na jednoho účastníka stavebního spoření. 9 Proti novele 348-2010 Sb., zákona č. 96/1993, o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření byla podána stíţnost k Ústavnímu soudu. Dne 24. 4. 2011 Ústavní soud s okamţitou platností zrušil speciální 50 % daňovou sazbu ze zálohy státní podpory za rok 2010. Sníţení sazby statní podpory na 10 % a zbytek zákona zůstal do konce roku 2011 neměnný.

Literární přehled 20 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0,000 Reálně vyplacená výše státní podpory v daném období v mld. Kč 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Obr. 3 Výše vyplacené státní podpory v jednotlivých letech 1993 2010 Za ukončení spořící fáze stavebního spoření se povaţuje: uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, vyplacení naspořené částky na účtu stavebního spoření, zánik právnické osoby jako účastníka. Fáze spoření není nijak stropově omezená, ale pro získání účelového úvěru plynoucího ze stavebního spoření musí být fáze spoření minimálně 24 měsíců. (acss.cz, 2011) 2.1.3.2 Poskytnutí úvěru Úvěr ze stavebního spoření Po skončení spořící fáze má účastník stavebního spoření nárok na získání úvěru ze stavebního spoření. Jedná se o účelový úvěr, který je určený k financování bytových potřeb účastníka 10 na území České republiky. Účelovostí úvěru ze stavebního spoření se rozumí např.: výstavba bytu nebo domu, koupě bytu, domu nebo pozemku v souvislosti s výstavbou či koupí bytu nebo domu, rekonstrukce bytu nebo domu. (acss.cz, 2011) 10 Účelový úvěr ze stavebního spoření lze pouţít i na financování bytových potřeb osoby blízké (příbuzný v řadě přímé).

Literární přehled 21 Aby účastník stavebního spoření mohl získat řádný úvěr ze stavebního spoření, musí splňovat podmínky podle zákona č. 96/1993 a podmínky dané v obchodních podmínkách stavebních spořitelen. Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření: 11 minimální délka spoření musí být 24 měsíců, účastník musí naspořit nejméně 40 % z cílové částky, aby mohl čerpat úvěr ze stavebního spoření ve výši 60 %, dosaţení tzv. hodnotícího čísla. (Vichnarová, Nováková, 2007) Hodnotící číslo Ve své podstatě hodnotící číslo vyjadřuje, jakým dílem se účastník stavebního spoření podílí na tvorbě zdrojů stavebního spoření. Hodnotící číslo je jedna z důleţitých podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření. U jednotlivých stavebních spořitelen se název tohoto ukazatele můţe lišit. 12 (Kašparovská, 2010) Také konstrukce tohoto ukazatele je v jednotlivých stavebních spořitelnách různá proto nelze srovnávat hodnotící čísla různých stavebních spořitelen. Vzorec pro výpočet tohoto ukazatele mají stavební spořitelny uvedeny ve všeobecných obchodních podmínkách, ale v zásadě je princip stavebních spořitelen stejný. Výpočet většinou závisí na: výši vkladů, výši cílové částky, době spoření, variantě spoření. (Syrový, 2010) Podstatou hodnotícího čísla je zajištění dostatku finančních prostředků, ze kterých bude stavební spořitelna poskytovat úvěry ze stavebního spoření na dostatečně dlouho dobu. Jedná se tedy o indikátor, podle kterého lze určit, na jakou dobu má účastník peníze u stavební spořitelny uloţeny. (Syrový, 2010) Kaţdá stavební spořitelna poţaduje dosaţení jiné výše hodnotícího čísla. Hodnotící číslo se zpravidla vypočítává k tzv. rozhodnému dni a to buď měsíčně či čtvrtletně. 11 Minimální doba pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší neţ 24 měsíců. 12 Kaţdá stavební spořitelna pouţívá pro tento ukazatel jiné názvy např. parametr zhodnocení, hodnotící číslo, ohodnocovací číslo, bodové ohodnocení atd.

Literární přehled 22 Překlenovací úvěr Pokud účastník stavebního spoření potřebuje čerpat úvěr dříve, neţ splňuje výše uvedené podmínky pro nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, můţe vyuţít tzv. překlenovací úvěr. Úvěr je poskytnut účastníkovi na dobu, po kterou nesplňuje podmínky pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření. Po slnění podmínek přechází překlenovací úvěr na úvěr ze stavebního spoření. Pro překlenovací úvěr je charakteristické: právo na získání úvěru není automatické, jedná se účelový úvěr, stavební spořitelny ho poskytují do maximální výše cílové částky, účastník by měl mít na účtu stavebního spoření naspořeno minimálně 20 % cílové částky 13, platba úroků z úvěru je vypočítaná z cílové částky nejenom z vypůjčených finančních prostředků, při naspořené částce menší neţ 40 % z cílové částky, je nutné kromě platby úroků nadále spořit na účet stavebního spoření. (Vichnarová, Nováková, 2007; Syrový, 2000) Zajištění úvěru Kaţdý úvěr musí být zajištěn proti komplikacím při jeho splácení. Proto je zajištění ţádáno i pro úvěry ze stavebního spoření. Výše a způsob zajištění úvěru závisí na: bonitě ţadatele o úvěr, délce předešlého spoření, výši úvěru. Poskytnuté úvěry v objemu od 50 000 Kč do 200 000 Kč se zpravidla poskytují bez zajištění. Pro vyšší úvěry stavební spořitelny poţadují povinné zajištění jedním aţ třemi bonitními ručiteli (podle výše úvěru) nebo zástavou nemovitosti, kterou by bylo v případě neschopnosti účastníka splácet úvěr moţno prodat. Zástavu nemovitosti poţadují stavební spořitelny při úvěrech nad 300 000 Kč. Bonita klienta je hodnocena podle různých kriterií. Stavební spořitelny nejčastěji poţadují, aby ţadatel úvěr splácel ještě v produktivním věku a měl pravidelný a dostatečně vysoký příjem, který mu zajistí bezproblémové splácení úvěru a dostatečnou ţivotní úroveň. 13 Ve výjimečných případech nemusí mít účastník naspořené ţádné finanční prostředky. V tom případě se jedná o překlenovací úvěr s nulovou akontací, o který lze poţádat hned při uzavírání smlouvy o stavebním spoření.

Literární přehled 23 Čerpání a splácení úvěru ze stavebního spoření Úvěr je v zásadě čerpán bezhotovostním převodem. Můţe být čerpán jednorázově, tzn., ţe při koupi nemovitosti jsou peníze ze stavebního spoření poslány přímo na účet prodávajícího nebo postupně na základě předloţených faktur, např. při rekonstrukci nemovitosti jsou propláceny jednotlivé faktury za materiál, provedené práce apod. Účastník stavebního spoření můţe finanční prostředky čerpat i ve formě záloh. Výše zálohy bývá zpravidla procentuelně omezena z objemu úvěru. Před dalším čerpáním úvěru spořitelna poţaduje doloţení účelu čerpání. V rámci úvěru lze proplatit i jiţ zaplacené faktury, u kterých od doby vystavení do předloţení k proplacení neuplynulo více jak 12 měsíců. 14 Úvěr ze stavebního spoření bývá splácen ve formě pravidelných měsíčních splátek. Výše splátek je stanovena ve smlouvě o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Délka splatnosti úvěru ze stavebního spoření bývá aţ 15 let u speciálních programů výjimečně i více neţ 15 let. Splácení úvěru je moţné i mimořádnými splátkami. (Vichnarová, Nováková, 2007) 2.2 Hypoteční úvěry Další moţnost jak financovat bytové potřeby je vyuţít hypotečního úvěru. Jedná se o zvláštní skupinu úvěrů, které jsou vyuţívány především k financování bytových potřeb. (Kroh, 1999) Hypoteční úvěr patří k nejstarším typům poskytovaných úvěrů. Našel si široké uplatnění po celém světě a stal se jedním ze základních pilířů financování vlastního bydlení. (Kašparovská, 2010) V praxi můţe mít termín hypotéka několik významů: 15 prvním a nejčastějším uţitím termínu hypotéka se rozumí způsob zajištění hypotečního úvěru zástavou nemovitosti, který umoţňuje zástavnímu věřiteli krýt svou pohledávku prodejem nemovitosti v případě, ţe dluţník nesplní své závazky, v přeneseném významu se termín hypotéka pouţívá pro označení hypoteční úvěrové pohledávky banky, třetím významem je pořadí vkladu zástavního práva, tento význam mívá hypotéka výjimečně spíše v historických publikacích. 14 Tyto faktury nesmějí být vystaveny dříve, neţ byla uzavřena smlouva o stavebním spoření. 15 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vydání. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4.

Literární přehled 24 2.2.1 Hypoteční úvěry v ČR Vznik hypotečního úvěrování v České republice sahá aţ do poloviny 19. století. Roku 1865 byla zaloţena první hypoteční banka pod názvem Hypoteční banka království českého. Cílem bylo poskytování úvěrů zajištěné domovním a pozemkovým majetkem. V době okupace Československa byl vývoj hypotečního úvěrování přerušen. V roce 1990 byl schválen zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který v roce 1995 prošel zásadní novelou č. 84/1995 Sb. Tento zákon se zasadil o znovuobnovení hypotečního úvěrování v ČR. Hypoteční úvěrování je v České republice upravováno zákonem č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 84/1995 Sb. a zákona č. 190/2004 Sb. Podle zákona č. 85/1995 Sb., byl hypoteční úvěr chápan jako úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení, a jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Přičemţ nemovitost, která byla zajištěna zástavním právem, se musela nacházet na území České republiky. (Kašparovská, 2010) Podle novely zákona č. 190/2004 je hypoteční úvěr chápán jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost zajišťující hypoteční úvěr se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. (idnes.cz, 2010) Z uvedeného tedy vyplývá, ţe v souladu se zákonem č. 190/ 2004 Sb. je od roku 2004 moţno hypoteční úvěr vyuţít k jakémukoli účelu. 16 V současné době jsou v České republice poskytovány hypoteční úvěry těmito bankami: Citybank Europe plc., a.s. Česká spořitelna, a.s. Česká pojišťovna, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Ge Money Bank, a.s. ING Bank, a.s. mbank, a.s. Komerční banka, a.s. LBBW Bank CZ, a.s. Oberbank Ag, a.s. Poštovní spořitelna, a.s. Raiffeisenbank, a.s. 16 Hypoteční úvěr můţeme pouţít i jako neúčelový.

Literární přehled 25 Volksbank CZ, a.s. UniCredit Bank, a.s. Waldviertler Sparkasse von 1842, a.s. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. (finance.cz, 2010) 2.2.2 Účelovost Hypoteční úvěry můţeme podle účelu pouţití rozdělit na: účelové, neúčelové. Účelové hypoteční úvěry můţe klient pouţít pouze na účely vymezené v úvěrové smlouvě, tzn. na financování svých bytových potřeb. Nejčastěji je účelová hypotéka pouţita na: nákup nemovitosti, rekonstrukci nemovitosti, výstavbu nemovitosti, získání vlastnického podílu na nemovitosti, nákup druţstevního bytu, splacení úvěru pouţitého na investici do nemovitosti. (financnivzdelani.cz, 2009) Základní typy účelových hypoték Standardní hypotéka: v tomto případě banka dostane do zástavy byt či dům vyšší hodnoty, neţ je výše poskytnutého hypotečního úvěru. Úroková sazba se u tohoto typu úvěru pohybuje okolo 3,5 %. Tento typ hypotečního úvěru je klientem pouţíván zejména: při koupi, stavbě nebo opravě bytu či domu, pokud má klient naspořené vlastní finanční prostředky, pokud klient kromě financované nemovitosti dá do zástavy ještě jinou nemovitost, pokud je cena, za kterou klient pořizuje nemovitost niţší neţ trţní odhad nemovitosti. Stoprocentní hypotéka: tato hypotéka je vhodná pro klienty, kteří nemají k dispozici vlastní finanční prostředky, nebo je chtějí pouţít na rekonstrukci koupené nemovitosti. Banka v tomto případě poskytne klientovi úvěr do výše hodnoty nemovitosti oceněné znalcem. Můţe nastat situace, kdy znalec hodnotu nemovitosti oproti kupní ceně podcení. V tomto případě musí klient pouţít i vlastní finanční prostředky. Úroková sazba z úvěru se u toho typu hypotéky pohybuje okolo 4 %. (Vichnarová, Nováková, 2007)

Literární přehled 26 Neúčelové hypoteční úvěry nemají ţádná účelová omezení. Ve skutečnosti se jedná o neúčelové úvěry, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Získané prostředky je moţno vyuţít na pořízení čehokoliv. Výhodou je delší doba splatnosti a tím menší měsíční splátky oproti klasickému spotřebitelskému úvěru. (financnivzdelani.cz, 2011) Neúčelové hypoteční úvěry Americká hypotéka: ve své podstatě se jedná o neúčelový úvěr, který je zajištěn zástavou nemovitosti. Úvěr tedy není určen pouze k financování vlastního bydlení a lze jej tedy pouţít zcela neúčelově. Úvěr bývá zatíţen minimální 6 % úrokovou sazbou a výše úvěru bývá menší neţ hodnota nemovitosti. (Vichnarová, Nováková, 2007) 2.2.3 Průběh hypotečního úvěrování Proces hypotečního úvěrování se řídí podle obecně platných pravidel, které jsou formulovány jako hypoteční postupy. Tyto postupy mají zpravidla tři základní fáze: fáze přípravná zpravidla zahrnuje ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru, prověření úvěruschopnosti ţadatele a ocenění nemovitosti, ke které se váţe zástavní právo. ve fázi schvalovací se jedná o projednání a schválení úvěrové ţádosti a podepsání úvěrové smlouvy. ve fázi realizační jde o samotné čerpání poskytnutého hypotečního úvěru a kontrolu dodrţování podmínek sjednaných oběma stranami v úvěrové smlouvě. (Kašparovská, 2010) 2.2.4 Fáze přípravná Podání žádosti o hypoteční úvěr Ţádost o hypoteční úvěr můţe podat fyzická osoba, podnikatelé a také obce a města. Ţádost bývá sepsána na speciálních formulářích, které klientovi usnadňují vyplnění bankou poţadovaných údajů. Obecnými náleţitostmi ţádosti bývají: 17 osobní údaje o ţadatele, případně spoluţadatelů, výše poţadovaného úvěru, účel poţadovaného úvěru, 17 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vydání. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4.

Literární přehled 27 návrh předpokládaného čerpání a splácení úvěru, údaje o moţnostech zajištění úvěru, identifikace a stručný popis nemovitosti, přílohy dokládající finanční a majetkovou situaci ţadatele. Ţádost klienta tvoří pro banku podklad pro prvotní zhodnocení jeho úvěruschopnosti. Prověření úvěruschopnosti žadatele V této fázi banka posuzuje dostatečnou bonitu ţadatele o hypoteční úvěr. Hlavním ukazatelem pro posouzení bonity ţadatele je jeho disponibilní příjem v porovnání se ţivotním minimem. Pro ověření příjmu ţadatele je nutné doloţit potvrzení o příjmech v případě fyzické osoby nepodnikatele, a v případě podnikatele daňové přiznání. Potvrzení o příjmech ţadatele: nesmí být starší neţ 30 dní, ţadatel nesmí být ve zkušební ani výpovědní lhůtě, na potvrzení musí být uvedeny všechny sráţky od zaměstnavatele, které zpracovává. (Vichnarová, Nováková, 2007) Posouzení bonity ţadatele má rozhodující vliv na podmínky poskytnutého úvěru a samotné schválení či neschválení úvěru. Obecně by tedy mělo platit čím větší příjem ţadatele, tím větší šance na získání úvěru. Zpravidla je posuzován měsíční příjem klienta, který je sníţený o všechny jeho výdaje, např. pojištění, leasing, splátky jiných úvěrů a výši ţivotního minima. 18 Bonitu ţadatele ovlivňuje také výše měsíční splátky. Tu můţe ovlivnit i samotný ţadatel a to: výší poţadovaného hypotečního úvěru, délkou splatnosti hypotečního úvěru, úrokovou sazbou, kterou můţe ţadatel ovlivnit dobou fixace, způsobem zajištění atd. (Vichnarová, Nováková, 2007) V případě posouzení úvěruschopnosti ţadatele banka 19 stanovuje i výši finanční rezervy po zaplacení hypotečního úvěru. Jedná se o procento z výše měsíční splátky nebo ţivotního minima. (hypoindex.cz, 2010) 18 Výše ţivotního minima je závislá na počtu členů domácností a jejich věku. 19 Kaţdá banka určuje finanční rezervu jinak.

Literární přehled 28 Zajištění úvěru Podmínka pro poskytnutí hypotečního úvěru je zajištění nemovitosti zástavním právem k nemovitosti. Tato nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo na území jiného státu tvořící Evropský hospodářský prostor. Zástavní právo k nemovitosti se můţe vztahovat k objektu, který je přímo předmětem úvěru nebo k jiné nemovitosti. Zástavní právo se musí vázat k celé nemovitosti a nesmí na ní váznout ţádné věcné břemeno. Podle zákona je stanoveno, ţe výše poskytnutého úvěru nesmí přesahovat 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Při poskytnutí vyššího hypotečního úvěru musí banka zajistit náhradní krytí. Na zastavenou nemovitost nesmí váznout jiné zástavní právo 20 třetí osoby. Zástavní právo lze vázat i k rozestavěné nemovitosti, která je takto zapsaná v katastru nemovitostí a je na ní čerpán úvěr. Do katastru nemovitostí lze stavbu zapsat jako rozestavěnou pouze v případě, kdy má postavené alespoň jedno nadzemní podlaţí. Pokud se zástavní právo váţe k rozestavěné nemovitosti, je úvěr vyplácen postupně, podle růstu ceny nemovitosti v důsledku její výstavby. Kromě zástavního práva k nemovitosti banky dále poţadují vinkulaci pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. V některých případech poţadují i uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele ve prospěch banky. U ţadatelů s nízkou bonitou nebo výším věkem banky vyţadují ručitele. (finance.cz, 2011) 2.2.5 Fáze schvalovací V této fázi banka předloţí návrh úvěrové a zástavní smlouvy. Úvěrová smlouva zpravidla obsahuje: 21 účastníky smluvního vztahu, výši hypotečního úvěru, účel hypotečního úvěru, úrokové podmínky, způsob splácení úvěru, způsob stanovení úrokové sazby, zajištění úvěru, 20 S výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou do výše rozdílu 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. 21 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vydání. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4.

Literární přehled 29 způsob a podmínky čerpání a splácení hypotečního úvěru, poplatky, sankční úroky a smluvní pokuty, práva a povinnosti věřitele a dluţníka. Zástavní smlouva zpravidla obsahuje: 22 údaje o zástavním věřiteli a zástavci, číslo úvěrové smlouvy a hodnotu pohledávky, dobu trvání a způsob ukončení zástavní smlouvy, identifikaci předmětu zástavy, závazky zástavce, podmínky realizace zástavního práva k nemovitosti. 2.2.6 Fáze realizační Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru je omezeno podmínkami uvedenými v hypoteční smlouvě. Mezi tyto podmínky patří: podepsání úvěrové smlouvy, schválením zástavní smlouvy, potvrzení katastrálního úřadu o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti. (Kašparovská, 2010) Hypoteční úvěr je čerpán bezhotovostně, v případě účelového úvěru je úvěr vyplácen na základě předloţených faktur. Při neúčelovém hypotečním úvěru je částka zaslána na účet klienta. Existují dva způsoby čerpání úvěru: jednorázové čerpání - při koupi nemovitosti, postupně (v částkách) - při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti v předem sjednaných nebo plovoucích termínech. Způsob čerpání hypotečního úvěru je stanoven v úvěrové smlouvě. (finance.cz, 2011) 22 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vydání. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4.

Literární přehled 30 Splácení hypotečního úvěru Průběh splácení hypotečního úvěru je zpravidla uveden v úvěrové smlouvě. Klient obdrţí splátkový kalendář, který zobrazuje harmonogram splácení a výši jednotlivých splátek. Nejvyuţívanějším způsobem splácení hypotečního úvěru v České republice je splácení pomocí anuitní splátky. Jedná se o konstantní měsíční splátku, kdy se v jednotlivých splátkách mění poměr úroku a úmoru. (Kašparovská, 2010) Hypoteční úvěr se dá splácet i pomocí méně pouţívaných splátek a to buď progresivní splátkou, kdy klient zprvu platí menší splátku, která se postupně zvyšuje nebo degresivní splátkou, která s postupem času klesá. (Vichnarová, Nováková, 2007) Úroková sazba V případě hypotečních úvěrů je úroková sazba stanovena pevně po dobu určeného fixačního období, nebo můţe být stanovena pevně na celou dobu splatnosti úvěru. Po uplynutí fixačního období dochází zpravidla ke změně této úrokové sazby. (businessinfo.cz, 2011)

Metodika 31 3 Metodika Praktická část se zabývá porovnáním výhodnosti hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. V první části vlastní práce budou zvoleny finanční instituce, které mají největší podíl na českém finančním trhu. Pro srovnání jednotlivých finančních instrumentů budou určena důleţitá kritéria, která ovlivňují ţadatele při výběru hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Komparace bude provedena nejdříve určením poplatků za vyřízení ţádosti o hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. V případě, ţe si klient chce vzít úvěr na financování vlastního bydlení, je třeba, aby byla odhadnuta cena nemovitosti, která je určena na základě jednotlivých podmínek následně bude zde sestavena tabulka poplatků za ohodnocení zastavované nemovitosti. Dále bude ve vlastní práci stanovena doba vyřízení úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru, při čemţ tyto hodnoty budou následně porovnány. Získání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření je podmíněno splněním podmínek určených finančními institucemi. Proto bude v praktické části uveden stručný popis posouzení bonity klienta a bude vypočten poţadovaný minimální čistý měsíční příjem klienta. Důleţitým kritériem pro výběr hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření je výše úrokové sazby, z toho důvodu budou uvedeny úrokové sazby z úvěru u jednotlivých finančních institucí. Práce se dále zaměří na moţnou výši získaných finančních prostředků z hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření určených k financování vlastního bydlení. Z klientova hlediska je důleţité vědět výši měsíčního finančního zatíţení, proto budou pro srovnání uvedeny výše měsíčních splátek jednotlivých produktů hypotečních bank a stavebních spořitelen. Jedním z důleţitějších kriterií pro výběr formy financování vlastního bydlení je výše poplatků, se kterými se klient v průběhu trvání úvěrového vztahu můţe setkat. Proto v poslední části porovnání vybraných kriterií hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření budou vybrány a uvedeny poplatky, které jsou po dobu trvání úvěru nejčastější. Druhá část vlastní práce bude zaměřena především na průběh jednotlivých forem financování vlastního bydlení. Průběh bude objasněn na modelových příkladech hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Příklady budou vypočítány na zvoleném produktu ČSOB, a.s. a produktu Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Pro oba dva produkty bude vypočítán splátkový kalendář pomocí měsíční anuitní splátky. Dále bude určena výše poplatků po celou dobu trvání úvěru, vypočteny úroky z hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření a celkové náklady na poskytnutý úvěr. Na základě těchto výpočtů bude určeno celkové finanční zatíţení po dobu splácení úvěru pro obě dvě formy financování vlastního bydlení. V poslední řadě bude provedena sumarizace a porovnání těchto výpočtů. Na základě tohoto porovnání bude zvolena výhodnější forma financování vlastního bydlení v České republice.

Praktická část 32 4 Praktická část Vzhledem k tomu, ţe se na českém finančním trhu vyskytuje velké mnoţství finančních institucí, které nabízejí velké mnoţství bankovních produktů, jako jsou hypoteční úvěry a stavební spoření, budou v praktické části zohledněny pouze vybrané bankovní instituce. V následující části jsou objasněna kritéria, která nejčastěji rozhodují u klienta o zvolení vhodného finančního produktu. Modelace příkladů je znázorněna na zvolených konkrétních bankovních produktech finančních institucí. Pro zpracování těchto dat jsem si zvolila tyto bankovní instituce: ČSOB, a.s., Česká spořitelna, a.s., GE Money Bank, a.s., Komerční banka, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Pro přehledné zpracování budou dále v praktické části práce pouţity zkratky pro dané bankovní instituce. 4.1 Komparace vybraných kriterií SS a HÚ 4.1.1 Náklady spojené s vyřízením HÚ a úvěrem ze SS Poplatky spojené s vyřízením žádosti o HÚ a úvěrem ze SS Prvotním nákladem, který je spojen s vyřízením hypotečního úvěru, je poplatek s vyřízením samotné ţádosti o hypoteční úvěr a vyhodnocení této ţádosti. Je vhodné před zpracováním ţádosti o hypoteční úvěr poţádat o osobní konzultace nebo o předběţné posouzení ţádosti. V tomto případě se nabízí vytvoření modelové situace, která předem objasní průběh hypotečního úvěru a ukáţe, zda má klient z hlediska bonity vůbec nárok na kladné vyřízení hypotečního úvěru. Předběţné posouzení ţádosti popř. osobní konzultace poskytuje v této době většina bank. Protoţe poplatek spojený s vyřízením hypotečního úvěru je nenávratný a jednorázový, můţe ţadatel tímto způsobem ţádosti o hypoteční úvěr předejít riziku nenávratnosti tohoto poplatku v případě zamítnutí ţádosti.

Praktická část 33 Tab. 2 Banka Česká spořitelna, a.s. Poplatky za zpracování smlouvy o hypotečním úvěru Produkt Poplatek za vyřízení úvěru v Kč Min. Max. Poplatek za vyřízení úvěru Ideální hypotéka 0 - ČSOB, a.s. ČSOB Hypotéka 4 000 18 000 GE Money Bank, a.s. Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Zdroj: Vlastní práce Hypotéka 8 000 25 000 0,6 % z částky úvěru 0,8 % z částky úvěru Klasic, Plus 2 900 - Hypotéka 0 - Z tabulky je patrné, ţe výše těchto poplatků se u jednotlivých bank liší velice výrazným způsobem. v produktech lze zvolit i takový produkt, který tímto poplatkem není zatíţený vůbec. Tabulka ukazuje, ţe nulovou sazbou je zatíţena hypotéka Ideál u České spořitelny, a.s. a hypotéka u Raiffeisenbank, a.s. v případech ČSOB a GE Money Bank mají banky stanovenou minimální a maximální hranici výše poplatků. Ve výjimečných případech (v tabulce uvedená Komerční banka) je poplatek bez ohledu na výši hypotečního úvěru jednotný. Jelikoţ se jedná o náklad, který je z hlediska celkového procesu hypotečního úvěrování největším jednorázovým poplatkem, můţe být pro klienta jedním z důleţitých kriterií pro výběr samotné finanční instituce i produktu. V uvedené tabulce nejsou zohledněné akce jednotlivých bank, kdy při akčních nabídkách bývají tyto poplatky většinou nulové. v tomto případě tedy také záleţí na konkrétní, momentální situaci. Především v období duben - červen bývá zájem o hypoteční úvěry menší, a z tohoto důvodu banky většinou volí nulové poplatky za vyřízení hypotečního úvěru.