Dopady hospodářské krize na finanční dostupnost bydlení analýza a možné nástroje státu Petr SUNEGA petr.sunega@soc.cas.cz http://seb.soc.cas.cz Oddělení socioekonomie bydlení
Struktura prezentace Představení nové studie z edice policy papers s názvem Dopady hospodářské krize na finanční dostupnost bydlení analýza a možné nástroje státu Dočasná výpomoc vlastníkům při splácení hypotečního úvěru» počet a struktura vlastníků splácejících HÚ» odhad podílu domácností splácejících HÚ, které mohou mít problémy se splácením HÚ» odhad podílu domácností splácejících HÚ, které mohou mít problémy se splácením HÚ při krátkodobém výpadku příjmů osoby v čele domácnosti (z důvodu nezaměstnanosti)» odhad podílu domácností splácejících HÚ, které mohou mít problémy se splácením HÚ při dlouhodobém výpadku příjmů osoby v čele domácnosti (z důvodu nezaměstnanosti) Návrh potenciálního nástroje na pomoc domácnostem vlastníků, kteří splácí HÚ bezúročná půjčka 2
Představení studie (policy paper) Tři hlavní části:» identifikace domácností ohrožených finanční nedostupností bydlení v souvislosti s hospodářskou krizí (M. Mikeszová) zejména dopady růstu nezaměstnanosti a poklesu cen bytů/nájemného» vybrané nástroje podpory bydlení v reakci na hospodářskou krizi v mezinárodním srovnání (M. Lux, J. Sládek)» potenciální nástroje podpory bydlení v reakci na hospodářskou krizi v ČR (T. Kostelecký, P. Sunega) 3
Identifikace domácností ohrožených z porovnání vývoje míry nezaměstnanosti v krajích v čase vyplynulo, že ohroženi ztrátou zaměstnání a následně i problémy s finanční dostupností bydlení jsou zejména:» lidí se střední kvalifikací (vyučení) a zaměstnaní ve vyšších kategoriích zaměstnání.» mladí lidé (u mladých lidí dochází k největšímu nárůstu nezaměstnanosti v důsledku krize) a pak lidé těsně před dosažením důchodového věku;» rodiny s dětmi a zejména pak mladé rodiny s dětmi;» největší nárůst nezaměstnaných bylo možné pozorovat v Olomouckém, Zlínském a Libereckém kraji, tedy nikoliv v krajích s dlouhodobě vysokou mírou nezaměstnanosti;» případná pomoc v období krize by neměla být směřována pouze do regionů, které se tradičně potýkají s problémy nezaměstnanosti; ze sociálního pohledu by pomoc neměla být určena výhradně pro domácnosti tradičně nejvíce ohrožené nezaměstnaností, ale měla by mít mnohem univerzálnější charakter. V případě hospodářské krize jde zpravidla zejména o nárůst krátkodobé nezaměstnanosti a tedy i případná opatření by měla mít spíše povahu ad hoc flexibilních a dočasných opatření. 4
Nástroje podpory bydlení v reakci na krizi v mezinár. srovnání Většina opatření bytové politiky zavedených jako reakce na dopady globální ekonomické krize se prioritně soustředí na vlastníky bydlení, kteří splácí hypoteční úvěr, a kteří se dostali do obtíží se splácením úvěru; zpravidla nemají podobu nevratné finanční pomoci a vyplacené podpory (či odložené splátky úvěru) musí být v budoucnu dlužníkem plně uhrazeny. Podpora je často úzce vázána na postavení žadatele na trhu práce, tedy vztahuje se nejčastěji ke ztrátě či výrazné redukci příjmu domácnosti z důvodu nezaměstnanosti. Některé nástroje vedou ke zmenšení podílu vlastnického bydlení a zvýšení podílu nájemního bydlení. Konkrétně ve vybraných zemích např.:» Velká Británie Homeowners Mortgage Support (odklad splátky úroků HÚ až o dva roky), Mortgage Rescue Scheme (dvě podoby buď mortgage-to-shared-equity nebo mortgage-to-rent), Income Support for Mortgage Interest» Maďarsko záruky za odložené splátky části úvěru (vláda poskytuje bankám, platební prázdniny pro dlužníky až na 2 roky), moratorium na realizace zástav (prozatím do konce roku 2010), přísnější regulace hypotečního trhu (maximální LTV 70 %), obdoba mortgage-to-rent scheme. 5
Kdo jsou vlastníci splácející HÚ v ČR? Kdo jsou vlastníci bytů/domů v ČR a jaká část z nich splácí HÚ?» data SILC 2008 (11 294 domácností); mezi vlastníky řadíme domácnosti, které jsou majiteli rodinných domů nebo bytů v osobním vlastnictví, ale také všechny domácnosti obývající družstevní byty;» 11 % domácností jsou domácnosti vlastníků splácejících hypoteční úvěr;» 62 % domácností vlastníků nesplácejících hypoteční úvěr;» 18 % domácností platilo regulované nájemné;» 5 % domácností platilo tržní nájemné.» Pokud vezmeme v úvahu pouze vlastníky bydlení, pak 15 % domácností vlastníků splácelo v době šetření hypoteční úvěr a 85 % nikoliv. 6
Kdo jsou vlastníci splácející HÚ v ČR? Graf 1: Zastoupení domácností v různých právních formách bydlení dle kategorií příjmů na spotřební jednotku Zdroj: SILC 2008, vlastní výpočty. 7
Kdo jsou vlastníci splácející HÚ v ČR? Graf 2: Zastoupení domácností v různých právních formách bydlení dle kategorií věku osoby v čele domácnosti Zdroj: SILC 2008, vlastní výpočty. 8
Kdo jsou vlastníci splácející HÚ v ČR? mezi vlastníky bydlení je dále výrazně vyšší zastoupení ženatých/vdaných (zatímco mezi nájemníky jsou naopak více zastoupeni rozvedení a svobodní); více než polovinu vlastníků splácejících HÚ tvoří úplné rodiny s nezaopatřenými dětmi; mezi vlastníky, kteří už nesplácejí HÚ jsou relativně nejvíce zastoupeny úplné rodiny bez nezaopatřených dětí a podle očekávání mezi nájemníky jsou výrazně více zastoupeny domácnosti jednotlivců a neúplných rodin s dětmi; právní důvod užívání příliš nesouvisí s rozdíly ve vzdělání osoby v čele domácnosti, stejně tak, poněkud překvapivě, nesouvisí ani s kategorií zaměstnání osoby v čele domácnosti (KZAM). 9
Podíl domácností se záporným reziduálním příjmem Předpoklady modelových výpočtů:» všechny domácnosti vlastníků splácejících HÚ si byt/dům pořizovaly za tržní ceny (ve skutečnosti minimálně část z nich např. v rámci privatizace);» výše tržních cen odpovídá odhadům provedeným respondenty šetření v roce 2008 (průměrné ceny uváděné respondenty se příliš nelišily od cen IRI, s.r.o. nebo ČSÚ), tržní ceny bytů/domů domácností, které si braly HÚ dříve (vycházeli jsme z údaje, jak dlouho domácnost v daném bytě/domě žije) byly upraveny prostřednictvím cenových indexů ČSÚ (omezením bohužel rok 1998);» průměrná doba splatnosti HÚ činila 20 let a úroková sazba odpovídala průměrné úrokové sazbě z poskytnutých HÚ na bydlení v roce, kdy si domácnost úvěr brala;» k dispozici bohužel nebyla informace o tom, na jakou část tržní ceny pořizovaného bytu/domu si domácnost vzala HÚ, tj. jaký je poměr výše HÚ k pořizovací ceně nemovitosti (LTV); uvažovány proto 3 modelové situace: LTV 70 %, LTV 85 % a LTV 100 %. reziduální příjem = finanční prostředky, které domácnosti zůstanou po zaplacení splátky hypotečního úvěru a dalších nezbytných výdajů ve výši 1,5násobku životního minima. 10
Podíl domácností se záporným reziduálním příjmem Podle šetření SILC 2008 a námi provedených modelových propočtů činil podíl domácností vlastníků splácejících hypoteční úvěr se záporným reziduálním příjmem (v roce 2008):» 24,6 % při LTV 70 %;» 30,2 % při LTV 85 %;» 35,6 % při LTV 100 %. některé domácnosti splácející HÚ ve skutečnosti nemusí dosahovat záporného reziduálního příjmu z důvodu:» nepřesného odhadu výše splátek hypotéky (např. LTV nižší než 70 %), delší doby splatnosti nebo nižší než tržní ceny v době pořízení (pořízení bytu/domu před rokem 1998, případně v rámci privatizace nebo jiným netržním způsobem);» záměrného podhodnocení příjmů domácnostmi. provedený modelový odhad nicméně potvrdil, že podíl domácností, které mají rozpočet napjatý kvůli splácení hypotečního úvěru na pořízení vlastního bydlení, mohl být již v roce 2008 nezanedbatelný. podíl domácností se záporným reziduálním příjmem se výrazně liší podle socioekonomických charakteristik (viz studie). 11
Podíl domácností se záporným reziduálním příjmem Jak by se změnila finanční situace domácností při výpadku příjmů osoby v čele domácnosti v důsledku krátkodobé nezaměstnanosti (tj. předpoklad, že osoba v čele domácnosti by měla nárok na podporu v nezaměstnanosti ve výši 50 % předchozího čistého příjmu, dopočteny další sociální příjmy, jejichž navýšení mohlo souviset s částečnou ztrátou příjmů)? Podíl domácností se záporným reziduálním příjmem by v takovém případě činil:» 64,5 % při LTV 70 % (nárůst o cca 40 procentních bodů);» 69,4 % při LTV 85 % (nárůst o cca 39 procentních bodů);» 73,8 % při LTV 100 % (nárůst o cca 38 procentních bodů). i krátkodobý výpadek příjmů, částečně kompenzovaný podporou v nezaměstnanosti, by podstatně zvýšil podíl domácností, které by se dostaly při splácení hypotečního úvěru do finančních obtíží. 12
Podíl domácností se záporným reziduálním příjmem Jak by se změnila finanční situace domácností při výpadku příjmů osoby v čele domácnosti v důsledku dlouhodobé nezaměstnanosti (tj. předpoklad, že osoba v čele domácnosti by neměla nárok na podporu v nezaměstnanosti, dopočteny další sociální příjmy, jejichž navýšení mohlo souviset se ztrátou příjmů)? Podíl domácností se záporným reziduálním příjmem by v takovém případě činil:» 91 % při LTV 70 %;» 92 % při LTV 85 %;» 94 % při LTV 100 %. absolutní většina domácností by při úplném výpadku příjmu osoby stojící v jejím čele mohla mít vážné problémy se splácením úvěru. Simulace rovněž jasně ukazují, že podíl domácností se záporným reziduálním příjmem v podstatě nezávisí na příjmech, vzdělání, věku, rodinném stavu a kategorii zaměstnání osoby stojící v čele, ani na složení domácnosti či (ne)přítomnosti nezaopatřených dětí. Obecně platí, že dlouhodobý výpadek příjmů zmenšuje rozdíly mezi různými typy domácností. 13
Obecné principy potenciální podpory vlastníků v ČR podíl domácností s potenciálními problémy splácet hypoteční úvěr, jak ukázaly výše uvedené simulace, může být značný, proto je zřejmé, že pomoc ohroženým domácnostem by musela by být zacílená. Jako nejvhodnější se jeví zacílení podpory primárně na domácnosti vlastníků nižších příjmových kategorií. pomoc formou bezúročné půjčky domácnostem vlastníků, které přišly o část příjmů kvůli ztrátě zaměstnání, by musela být časově omezená. s ohledem na minimalizaci nákladů a co nejefektivnější vynakládání veřejných prostředků musí být výše pomoci nastavena tak, že by pokryla pouze rozdíl mezi skutečnými příjmy domácnosti a minimálními nutnými náklady, které domácnost potřebuje k úhradě splátky hypotečního úvěru a dalších nezbytných výdajů ve výši 1,5násobku životního minima, tedy do výše záporného reziduálního příjmu. 14
Obecné principy potenciální podpory vlastníků v ČR V současnosti (2010), není podle našeho názoru prozatím potřeba zavádět žádný zvláštní nástroj na pomoc domácnostem vlastníků bydlení, kteří splácí svůj hypoteční úvěr. Ačkoliv se zvýšil počet HÚ s problémy se splácením, vzhledem k vysokým a rostoucím ziskům bankovního sektoru je možné předpokládat, že se poskytovatelé HÚ se ztrátami dokážou vypořádat. Velká část domácností hradících HÚ patří spíše k příjmově silnější skupině obyvatel, a je tudíž možné předpokládat, že je schopna využít úspor pro překlenutí krizového období. Ekonomické krize v ČR v oblasti bydlení v budoucnu mohou mít daleko dramatičtější průběh, než je tomu v současnosti. Na základě námi provedených simulací bychom pro takový případ navrhovali zavedení dočasné finanční výpomoci vlastníkům bydlení, kteří se dostali do problémů se splácením HÚ, a to formou bezúročného překlenovacího úvěru. Podmínkou zavedení tohoto nástroje by měla být:» cost-benefit analýza předcházející zavedení nástroje do praxe;» flexibilita parametrů konkrétního nástroje dočasné finanční výpomoci vlastníkům. 15
Konkrétní principy nástroje podpory vlastníků 1. Příspěvek by byl poskytován jako bezúročná půjčka v měsíčních splátkách, která musí být následně splacena do 10 let od poslední měsíční splátky, přičemž první dva roky po poslední měsíční splátce by domácnost byla osvobozena od povinnosti tuto bezúročnou půjčku splácet. Příspěvek by byl zasílán rovnou poskytovateli hypotečního úvěru. 2. Domácnost žadatele by musela prokázat, že přišla o část svých příjmů kvůli ztrátě zaměstnání nejméně jednoho ekonomicky aktivního člena domácnosti, který spolupracuje s úřadem práce při hledání jiného zaměstnání. 3. Podpora by byla poskytnuta na dobu maximálně 1 roku nebo do doby, než nezaměstnaný člen domácnosti žadatele nastoupí do zaměstnání. 4. Výše příspěvku se rovná výši měsíční splátky úvěru, avšak maximální výše příspěvku činí 10 000 Kč měsíčně. 5. Žadatelem je domácnost patřící do 1. - 5. příjmového decilu dle příjmové distribuce domácností. 16
Konkrétní principy nástroje podpory vlastníků 6. Žadatel by musel na základě potvrzení od poskytovatele hypotečního úvěru prokázat, že v minulosti byl schopen splácet svůj úvěr, že nemá žádné dluhy vůči poskytovateli hypotečního úvěru a pokud ano, pak aktivně spolupracuje s poskytovatelem úvěru na jejich vyrovnání. 7. Součet nesplacených jistin všech dalších půjček domácnosti mimo samotný hypoteční úvěr by nesměl přesáhnout 100 000 Kč. 8. Hodnota nesplacené výše jistiny by nesměla převýšit aktuální tržní hodnotu nemovitosti. 9. Nemovitost, na kterou byl hypoteční úvěr poskytnut, by byla jedinou nemovitostí majitele, a byla by užívána k trvalému bydlení. 10. Vlastní kapitál domácnosti žadatele ve formě hotovosti nebo cenných papírů by v době podání žádosti nesměl přesáhnout 20 000 Kč. 11. Tržní hodnota nemovitosti by nesměla výrazně přesahovat průměrnou tržní hodnotu obdobných nemovitostí v dané obci. 17
Děkuji za pozornost. Oddělení socioekonomie bydlení