ZNALECKÝ POSUDEK č. 3157 531 / 2014 dle Usnesení č.j. 129 EX 4197/10-73: LV č. 370 Objednavatel: Exekutrský úřad Chrudim Mgr. Petr Jarš, sudní exekutr Sídl: Škrupva 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhtvitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.. Sídl: Přemyslva 38/1285 500 08 Hradec Králvé IČ: 2630 2047 Splečnst je zapsána v bchdním rejstříku vedeném Krajským sudem v Hradci Králvé, ddíl C, vlžka 26398. Znalecký ústav je zapsán d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst pr br eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady nemvitstí. mail: inf@znalci-cr.cz Zpracvatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek Účel psudku: Znalecký psudek je vypracván na základě Usnesení č.j. 129 EX 4197/10-73 vydanéh Sudním exekutrem Mgr. Petrem Jaršem, dne 29.05.2014. Psudek bsahuje: 54 stran včetně přílh Psudek se předává: v jednm vyhtvení Výtisk čísl: 1 Zpracván: 15.08.2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Obsah psudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkl a předmět cenění...3 2 Místní šetření...4 3 Den cenění...4 4 Pdklady...5 5 Uznávané metdy cenění...5 B POSUDEK...9 1 Aplikvaná metda cenění...9 2 Ocenění...10 C REKAPITULACE...31 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...33 PŘÍLOHY...34 2
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký psudek je vypracván na základě žádsti bjednavatele psudku. Úklem zhtvitele je dle Usnesení č.j. 129 EX 4197/10-73: - stanvit cenu nemvitých věcí se všemi jejími sučástmi a jejich příslušenstvím, - stanvit cenu jedntlivých práv a závad s nemvitými věcmi spjených. Jedná se cenění: a) spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2 na nemvitých věcech, b) spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2 na nemvitých věcech: 3
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Sučástí pzemků parc.č. 870/1, 938 a 941/2 je rstlinstv: lesní prst. Příslušenství nemvitých věcí nebyl zjištěn. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět cenění byl zkumán při místním šetření knaném dne 02.07.2014 bez přítmnsti vlastníků nemvitých věcí. Pvinní na výzvu ke kntaktvání zhtvitele psudku nereagvali. Jedná se vlně přístupné pzemky. 3 DEN OCENĚNÍ Pslední infrmace relevantní pr zpracvání psudku byly získány dne 15.08.2014, cž je den cenění. 4
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemvitstí, LV č. 370, k.ú. Hrní Staré Buky, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne 29.05.2014 - Snímek katastrální mapy - Územní plán bce Staré Buky - Usnesení č.j. 129 EX 4197/10-73 - barevná ftdkumentace - infrmace získané při místním šetření - záznam z prhlídky nemvitých věcí - zákn č. 151/1997 Sb. (zákn ceňvání majetku) ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 441/2013 Sb., k prvedení některých ustanvení zákna ceňvání majetku (ceňvací vyhláška) - Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kl. - Sudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 1997 - Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Terie ceňvání nemvitstí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2010 - Klektiv autrů - Věcná břemena d A d Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvnil - Výnsvá hdnta nemvitstí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvnil - Prvnávací hdnta nemvitstí, Ekpress 2006 - časpis Sudní inženýrství vydávaný Ústavem sudníh inženýrství Vyskéh učení technickéh v Brně, Údlní 53, 602 00 Brn; rčníky 1996 až 2014 - dbrný čtvrtletník Odhadce a ceňvání majetku vydávaný Česku kmru dhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; rčníky 2003 až 2014 - Asciace pr rzvj trhu nemvitstí (ARTN) - Financvání develperských prjektů (2009) - Asciace pr rzvj trhu nemvitstí (ARTN) - Trend Reprt 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu pjetí náhrady. Vychází z předpkladu, že hdnta aktiv (nemvitých věcí) nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Jedntkvá cena se získá nejčastěji srvnáním s již realizvanými stavbami a cenami, za které byly prvedeny (např. z Ukazatele průměrné rientační ceny na měrvu a účelvu jedntku, vydáván plletně ÚRS Praha neb Báze technick-hspdářských ukazatelů stavebních bjektů PORINGS, s.r.. (reprezentativní vzrek cca 1200 bjektů). Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Je-li výchzí hdnta vztažena k jiné cenvé úrvni než je cenvá úrveň k datu cenění, je nutn tut hdntu upravit pmcí tzv. Stavebníh indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika, a t vyhláška č. 441/2013 Sb., k prvedení některých ustanvení zákna ceňvání majetku (ceňvací vyhláška). 5
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 5.2 Metda výnsvá Fundamentálním principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Na principu čekávání nejsu prgnózvány puze buducí výnsy a jejich časvý vývj, ale i vlba kapitalizačních měr, které implicitně drážejí stupeň jejich čekávané pravděpdbnsti, splehlivsti a stability. Fundamentální vzrec výnsvé metdy: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnsvá hdnta nemvitých věcí V... čisté příjmy z nemvitých věcí i... míra kapitalizace Anticipvaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu, ppřípadě jde-li nemvitu věc v daném místě a čase neúčelně využívanu, lze aplikvat výns dsažitelný. Rční výns z prnájmu nemvité věci je třeba snížit bhspdařvací náklady suvisející nemvitu věcí. Transfrmace na sučasnu hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace (Yield Capitalizatin), která je prcesem vycházejícím z exaktních principů slženéh úrčení jakžt jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažvanéh časvéh úseku (Prjectin Perid) dpvídá většinu intervalu něklika rků, během nichž jsu trendy ve vývji výše výnsů ještě bjektivně předpvěditelné. Knkrétní délka zvlenéh pásma není v dbrné literatuře nijak limitvána, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, nebť zmenšvání pásma směřuje k přímé (nikliv výnsvé) kapitalizaci. V závěru zvlenéh úseku se bvykle uvažuje s reverzním výnsem simulujícím např. výns z prdeje. Očekávaný výns se u předmětné nemvité věci zjistí z dsaženéh (ppřípadě jde-li nemvitu věc v daném místě a čase neúčelně využívanu, lze pužít výns dsažitelný) rčníh nájemnéh. Rční výns z prnájmu nemvité věci je třeba snížit náklady na prvz nemvité věci (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvité věci, daň z nemvitsti a pjištění nemvitéh majetku). Některé metdiky dpčítávají i neprvzní náklady (zejména dpisy). Dmníváme se (splu s dbrnu veřejnstí zejména v bankvním a investičním sektru), že tat kategrie nákladů nemá své pdstatnění. Zřejmu výhdu metdik výpčtu bez neprvzních nákladů je dpvěď na tázku investra, za jak dluhý časvý úsek bude pčáteční investice d přízení nemvité věci návratná. Základní vztah pr výpčet časvéh úseku návratnsti pčáteční investice: Návratnst [rky] = pčáteční investice [Kč] /rční čistý zisk z prnájmu [Kč/rk] V německy hvřících zemích je bvykle pužívána metda časvě mezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každrční čisté příjmy z nemvité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající dba užití nemvité věci (myšlen zejména eknmická a mrální živtnst), HP... hdnta pzemku. Velice důležitým bdem při stanvení výnsvé hdnty nemvité věci je stanvení diskntní míry. Míra, kteru se kapitalizují buducí příjmy (Yield Rate), má na výnsvu hdntu investice (nemvité věci) zásadní vliv. Stanvení míry kapitalizace se bvykle děje dvěma způsby: 6
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 1) míra výnsnsti dhadnutá na základě prvnání s bdbnými typy nemvité věci, 2) pkud není dstatek údajů k add 1), pak se knstrukce výpčtu míry kapitalizace bvykle dvíjí d tzv. stavebnicvéh způsbu, kdy jádr tvří výchzí úrveň bezpečnéh typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikvé prémie jak sučet všech prjevujících se rizik, hrzeb a nevýhd, kterým jsu vystaveny psuzvané nemvité věci na trhu realit prti výchzí dhadnuté míře z finančníh trhu. Jedná se tedy sučet: - bezrizikvé míry výnsnsti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... sučet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnsvá hdnta nemvitstí, autr Ing. Zbyněk Zazvnil, ISBN 80-902109-3-7. Jak základ pr hdncení bezpečnéh typu investice je dpručván výns z dluhdbých státních dluhpisů; aktuální infrmace nich jsu vlně k dispzici např. na webvých stánkách bank, bchdníků s cennými papíry či ratingvých agentur. Přirážky k bezpečnému výnsu se pak bvykle pjí s riziky, které lze shrnut d tří bdů: Přirážka za rizika spjená s technicku kvalitu nemvité věci Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda bude nutné vynalžit peníze na nepředpkládané pravy či nutné investice, s nimiž nebyl kalkulván v prpčtu nákladů v jedntlivých fázích pužité vícefázvé metdy. Úklem dhadce je tedy prvěřit technicku kvalitu stavby. Přirážka za rizika spjená s eknmiku nemvité věci Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda bude mžné nemvitu věc prnajímat takvým nájemníkům a za takvé nájmy, které byly uvažvány v prpčtu příjmů. Zhledňuje se délka nájemních smluv (dba určitá / neurčitá) a případné rizik, že prstry uvlněné p nájemci, nebudu rychle prnajaty (pkud mžn za stejné nájemné) tzv. neúplné prnajmutí. Dále se zhledňuje kvalita nájemců jejich schpnst platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též rizik, že prnájem dané nemvité věci přestane být zájem tzv. eknmická živtnst. Přirážka za rizika právními pvahy Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda jsu s nemvitu věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stjí na pzemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemvité věci je mžný jen přes pzemky jiných vlastníků, sudní spry apd. 5.3 Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda či metda srvnatelných hdnt, je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvité věci (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitých věcí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. 7
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitých věcí patří: Plha nemvitých věcí - vzdálenst d center měst či bcí - vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitých věcí - stavebně-technické vlastnsti nemvitých věcí - účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy - mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitých věcí - mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena - stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu - celkvé trendy v prdeji nemvitých věcí - prdejnst bdbných nemvitých věcí v dané lkalitě V pdmínkách České republiky má přístup k infrmacím všech realizvaných cenách prdejů nemvitých věcí puze stát (prstřednictvím finančních úřadů), který však tyt údaje pr ptřeby dhadců systematicky netřídí a rvněž jim je takt z důvdu chrany sbních dat nepskytuje. Z th důvdu existují kmerční databáze, kde by supisy sjednaných cen měly splňvat pdmínky aktuálnsti (jinak je jejich pužití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však becně nelze přeceňvat, nebť data v nich rychle zastarávají a jsu pak užitečná zejména pr sledvání trendů. Ideální stav by byl, pkud by dhadci byli napjeni na databázi Českéh statistickéh úřadu, který shrmažďuje infrmace sjednaných cenách d finančních úřadů a sučasně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mhli mim jiné získat příslušnu kupní smluvu s přesnu identifikací prdávané nemvité věci. T však v pdmínkách České republiky není z důvdů výše uvedených mžné. Přest lze z veřejně dstupných placených i neplacených zdrjů zjistit trendy ve vývji realizvaných cen nemvitých věcí včetně jejich půvdních nabídkvých cen. Ve znaleckých psudcích se prvádí dhad bvyklé ceny předmětu cenění, nikliv přesné matematické vyčíslení částky, za jaku je nemvitá věc prdejná. Na knečnu cenu má ttiž vliv spektrum klnstí, přičemž každu z nich může ptenciální kupující pr sebe vyhdntit jinak, z jinéh úhlu phledu. Úklem ceňvatelů je prt zejména prezentvat jejich dbrný phled na věc, který by všem měl krespndvat s pkud mžn c nejširší výsečí z prtflia ptenciálních kupujících. T ptvrzuje i článek uveřejněný v dbrném čtvrtletníku Odhadce a ceňvání majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitu dvednstí dhadce musí být schpnst vcítění se d uvažvání investra. Znamená t umět si dpvědět na tázky, které si takvý investr klade - prč bych si nu nemvitu věc měl kupvat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takvé investice, jaká je návratnst. Přest je však pravděpdbné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem phledu, případně zájemce dispnující infrmacemi, které nejsu nijak veřejně přístupné a známé. Takvý zájemce se pak nachází mim výše zmíněnu výseč ptenciálních kupujících a prt i cena, kteru je chten za danu nemvitu věc vydat, je mim běžnu relaci. Z těcht důvdů dbrná veřejnst pvažuje za nejpřesnější mžné zjištění bvyklé ceny nemvité věci prces veřejné dražby, které se může zúčastnit širké spektrum libvlných zájemců danu nemvitu věc. Aplikace metd viz např. publikace Terie ceňvání nemvitstí, Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009 neb Ing. Zbyněk Zazvnil, Prvnávací hdnta nemvitstí, nakladatelství Ekpress 2006. 8
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tmt psudku je zjišťvána bvyklá cena předmětu cenění, kteru se dle zákna č. 151/1997 Sb. (zákn ceňvání majetku) v platném znění, rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku vyplývající z sbníh vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním. Při vlbě způsbu zjištění bvyklé ceny jsme nejprve analyzvali tereticku pužitelnst všech známých a v praxi pužívaných metd cenění. Vzhledem k tmu, že předmětem cenění jsu běžné pzemky, ke kterým je mžné nalézt statisticky významný subr bdbných pzemků na místním (reginálním) trhu nabízených k prdeji (ppř. již uskutečněných prdejů), dmníváme se, že je vhdné pr cenění pužít metdu kmparativní. Zatímc v rzvinutých eknmikách je za bvyklu cenu pvažvána cena stanvená právě pmcí metdy kmparativní (srvnávací), v našich pdmínkách je becná shda tm, že tat metda nemá stále ještě vypvídací schpnst prvnatelnu se srvnatelnými cenami určvanými v rzvinutých eknmikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkvých hdnt lze i u nás již stanvit srvnávací metdu cenu, která není zcela nereálná. Přest se v našich pdmínkách, zejména z důvdu patrnsti a maximální bjektivity, stanvuje bvyklá cena také na základě metd nákladvých a výnsvých. Nákladvý způsb cenění všem zjišťuje tzv. věcnu hdntu nemvité věci (zjišťuje náklady na znvupřízení staveb, s dpčtem přiměřenéh ptřebení). Dmníváme se však, že tat metda nemá v případě tht znaleckéh psudku dstatečnu vypvídací schpnst. Jejím výsledkem ve většině případů není bvyklá cena nemvité věci, pužívá se spíše pr účely zjištění výše škdy, např. v rámci pjišťvacích řízení. Svůj význam prt má zejména při cenění staveb, v tmt psudku jsu ceňvány puze pzemky. Výnsvý způsb cenění zjišťuje tzv. výnsvu hdntu nemvité věci. Principem tét metdy je předpklad, že chvání buducíh vlastníka bude pdbné chvání racinálníh investra - investra, jehž cílem je maximalizace užitku ze svéh majetku a bude prt prnajatelné prstry prnajímat. T se však u pdbných pzemků určených pr výstavbu rdinnéh bydlení, zemědělsku prvvýrbu a plnění funkce lesa primárně nepředpkládá, dbrná znalecká veřejnst splu s bankvním sektrem dpručuje výnsvé cenění neprvádět, výnsvu metdu cenění prt neaplikujeme. Kmparativní způsb cenění je prveden srvnáním s realitním trhem ve smyslu bdu A.5.3 tht psudku metdu příméh prvnání. Uvedený pstup je v suladu s tržními přístupy k ceňvání. 9
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 2 OCENĚNÍ Kmparativní metda, též srvnávací metda či metda srvnatelných hdnt, je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvité věci (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitých věcí jsu bvykle stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Ppis: Pzemky tvří převážně ucelený subr v části katastru Hrní Staré Buky, začínající na kraji becní zástavby. Dle účelu se jedná plchy zemědělské, částečně lesní a na kraji bce stavební. Pdle Územníh plánu Obce Staré Buky (dále jen ÚPO) tvří plchy pr bydlení prluku mezi stávající zástavbu. Navazující plcha změn pr výstavbu rdinných dmů je btížně přístupná přes část svažitéh terénu. V sučasné dbě jsu výše uvedené pzemky dle ÚPO v plchách změn využívány spíše k zemědělským účelům. Pzemky se nacházejí d centra bce Staré Buky ve vzdálensti d 2,0 km d 2,8 km (nejvzdálenější blast ceňvaných pzemků, která je přístupná ze zpevněné kmunikace z druhé strany), d Trutnva je vzdálenst 11 km. Srvnávací parametry: Název Výměra [m 2 ] Stabilizvané plchy pr bydlení v rdinných dmech 4 480 Plchy změn pr bydlení v rdinných dmech 5 232 Pzemky zemědělské a statní plchy ve funkčním celku 108 129 Pzemky lesní 2 796 Srvnávací kritéria: č. Kriterium Ppis kritéria A OBEC 1 Velikst bce byvatel 526, z th 359 v prdukt. věku 2 Správa, úřady becní úřad; statní v Trutnvě 3 Pptávka p nemvitých věcech nabídka převyšuje pptávku 4 Přírdní klí výbrné 5 Obchd a služby základní srtiment 6 Šklství není 7 Zdravtnictví není 8 Kultura, sprt nedstatečné vybavení 9 Ubytvání není 10 Struktura zaměstnansti nedstatečná nabídka 11 Živtní prstředí velmi dbré 10
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 B UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Plha vzhledem k centru bce na kraji a mim intravilán 13 Dpravní pdmínky příjezd až k pzemkům, dále puze zemědělskými strji 14 Orientace ke svět. Stranám kmbinvaná 15 Knfigurace terénu mírně svažitý až místy svažitý terén 16 Převládající zástavba v krajvé části bydlení 17 Obyvatelstv v susedství nebyl zjišťván 18 Územní plán schválený úz. plán 19 Inženýrské sítě v bci NN C VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 20 Regulace nájemnéh žádná 21 Výskyt radnu neměřen 22 Další mžnsti hržení velmi mezené až náhdné 23 Příslušenství nemvité věci nezjištěn 24 Pzemky celkem 120 637 m 2 Závady právní pvahy: Dle výpisu z katastru nemvitstí LV č. 370 existuje subr mezení vlastnickéh práva (zástavní práv, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prdeji). T však vhledem k účelu psudku (pr exekuční řízení) nepvažujeme za závady právní pvahy a není s nimi v tmt psudku uvažván. Srvnávací nemvité věci (SN): Stavební pzemky: 1) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 160 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 153 Kč za m2 Lkalita: Vítězná Kcléřv (kres Trutnv) Výměra: 1 045 m2 Ppis: Stavební pzemek v krajvé části bce, přístupný p asfaltvé kmunikaci. Terén pzemku mírně svažitý, rientvaný na jih. Vdvd, kanalizace a el.energie na hranici pzemku. 11
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář NETT REALIT, s.r.. Krknšská 157, 54301 Vrchlabí www.barabizny.cz 2) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 150 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 189 Kč za m2 Lkalita: Mladé Buky Hertvíkvice (kres Trutnv) Výměra: 794 m2 Ppis: Stavební pzemek v bci Hertvíkvice, nachází se u hlavní silnice na Vrchlabí. Zdrj: Realitní kancelář Reality IQ a.s. 28. října 1584/281, 70900 Ostrava www.realityiq.cz 12
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 3) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 190 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 179 Kč za m2 Lkalita: Hajnice (kres Trutnv) Výměra: 1 061 m2 Ppis: Pzemek v rekreační blasti sady Mravenčí dmky, bec Hajnice, kres Trutnv. Pzemek se nachází v zástavbě rekreačních chatek a rekreačních chalup, umístěných v lesní prluce, dstupný p místní kmunikaci. Pzemek je na základě sdělení dbru pr územní plánvání Městskéh úřadu v Trutnvě, při ddržení suvisejících právních předpisu, vhdný k umístění stavby pr trvalé bydlení a rekreaci. Připjení k síti elektr a vdy je v místě sady dstupné. Zdrj: Realitní kancelář TANA Svatjanské náměstí 46, 54101 Trutnv Telefn: 499 814 595 www.tana.cz 4) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 260 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 221 Kč za m2 Lkalita: Čermná (kres Trutnv) Výměra: 1 175 m2 Ppis: Stavební pzemek, mírně svažitý terén, dstupný p asfaltvé kmunikaci. Na pzemku se nachází studna, na hranici pzemku je el.energie a becní vdvd. Kanalizace v tét části bce není. 13
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář NETT REALIT, s.r.. Krknšská 157, 54301 Vrchlabí www.barabizny.cz 5) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 291 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 51 Kč za m2 Lkalita: Vítězná (kres Trutnv) Výměra: 5 682 m2 Ppis: Pzemek určený pr stavbu rdinnéh dmu, ve vzdálensti cca 5 km d Dvra Králvé. Pr stavbu rdinnéh dmu 740 m2, zahrada výměře 3942 m2. Přípjky: el. na hranici pzemku, vdvd není. Zdrj: Realitní kancelář EVROPA HRADEC KRÁLOVÉ třída Karla IV. 430/26, 50002 Hradec Králvé Telefn: 495 214 574 www.rkevrpa.cz 14
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 6) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 490 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 179 Kč za m2 Lkalita: Chtěvice (kres Trutnv) Výměra: 2 730 m2 Ppis: Pzemek na kraji bce. IS jsu na hranici pzemku. Hstinné je vzdálensti cca 4km, d Vrchlabí 16 km, d Trutnva 14 km. Zdrj: Realitní kancelář EVROPA ŠPINDLERŮV MLÝN 54351 Špindlerův Mlýn www.rkevrpa.cz 7) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 440 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 176 Kč za m2 Lkalita: Hajnice Hrní Žďár (kres Trutnv) Výměra: 2 500 m2 Ppis: Pzemek se nachází v krajvé části bce Výšinka, kres Trutnv. Pzemek je rvinatý, susedí s lesem a je přístupný p becní asfaltvé kmunikaci. Přípjky: vda becní, elektřina. K pzemku je vydán rzhdnutí umístění a prvedení stavby rdinnéh dmu. 15
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář EVROPA HRADEC KRÁLOVÉ třída Karla IV. 430/26, 50002 Hradec Králvé Telefn: 495 213 915 www.rkevrpa.cz 8) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 858 060 Kč Upravená nabídkvá cena: 234 Kč za m2 Lkalita: Hajnice (kres Trutnv) Výměra: 3 673 m2 Ppis: Stavební pzemek je rvinatý. Na pzemku je zbytek stavby zbřeniště. Z jedné strany je brstlý strmy. Inženýrské sítě na hranici pzemku. Zdrj: Realitní kancelář M & M reality hlding Krakvská 1675/2, 11000 Praha Telefn: 800 100 446 www.mmreality.cz 9) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 696 500 Kč Upravená nabídkvá cena: 199 Kč za m2 Lkalita: Brzice Kmárv (kres Náchd) Výměra: 3 500 m2 Ppis: Pzemek v k.ú. Prruby, bec Brzice Kmárv. Vzdálenst d Červenéh Kstelce 15 km, Náchd 20 km. Pzemek je bez prstů, v ÚP veden jak stavební. Jižní stráň, 50 m les, asfaltvá příjezdvá kmunikace. El. přípjka v pilíři. 16
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář NEXT REALITY Zámecká 1845, 54701 Náchd Telefn: 800 700 099 www.nextreality.cz 10) Stavební pzemek Nabídkvá cena: 548 340 Kč Upravená nabídkvá cena: 114 Kč za m2 Lkalita: Vítězná Kcléřv (kres Trutnv) Výměra: 4 810 m2 Ppis: Rvinatý pzemek na kraji bce u silnice. V ÚP bce veden jak pzemek pr výstavbu. Inž. sítě: vdvd, el.energie. Při hranici pzemku teče ptk. Vzdálenst d Dvra Králvé n/l. 9 km. Zdrj: Realitní kancelář Tana Palackéh 741, 54401 Dvůr Králvé nad Labem www.tana.cz 17
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zemědělské pzemky: 1) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 437 445 Kč Upravená nabídkvá cena: 15 Kč za m2 Lkalita: Staré Buky Hrní Staré Buky (kres Trutnv) Výměra: 29 163 m2 Ppis: Zemědělské pzemky v katastrálním území Hrní Staré Buky. Hrní Staré Buky je část bce Staré Buky, v krese Trutnv. Zdrj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 České Budějvice Telefn: +420 380 405 390 www.fndrealit.cz 2) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 1 600 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 13 Kč za m2 Lkalita: Staré Buky (kres Trutnv) Výměra: 118 815 m2 Ppis: Zemědělské a lesní pzemky v k.ú. Hrní Staré Buky. Výměra lesních pzemků 15 608 m2 s různým zastupením stáří strmů d 7-130 let, zemědělské pzemky v celkvé výměře 103 207 m2: 64 331 m2 rná půda, 38 876 m 2- trvaléh travnatéh prstu a statních plch. 18
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář Vaše Reality cz, s.r.. Ulrichv náměstí 762/6, 50002 Hradec Králvé www.vaserealitycz.cz 3) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 11 400 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 15 Kč za m2 Lkalita: Vítězná Kcléřv (kres Trutnv) Výměra: 760 000 m2 Ppis: Orná půda a trvalý travní prst. Zdrj: Realitní kancelář AGRO 21, s.r.. Jsefa Knihy 170, 33701 Rkycany www.agr21.cz 4) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 571 113 Kč Upravená nabídkvá cena: 16 Kč za m2 Lkalita: Dubravice (kres Trutnv) Výměra: 36 846 m2 Ppis: Zemědělské pzemky v k.ú. Dubravice u Dvra Králvé. 19
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 České Budějvice Telefn: +420 380 405 390 www.fndrealit.cz 5) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 353 565 Kč Upravená nabídkvá cena: 15 Kč za m2 Lkalita: Nvé Měst nad Metují Vrchviny (kres Náchd) Výměra: 23 571 m2 Ppis: Zemědělské pzemky v k.ú. Vrchviny. Zdrj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 České Budějvice Telefn: +420 380 405 390 www.fndrealit.cz 20
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 6) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 304 095 Kč Upravená nabídkvá cena: 15 Kč za m2 Lkalita: Bhuslavice (kres Náchd) Výměra: 20 273 m2 Ppis: Zemědělské pzemky v katastrálním území Bhuslavice nad Metují. Zdrj: Realitní kancelář LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 České Budějvice Telefn: +420 380 405 390 www.fndrealit.cz 7) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 499 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 16 Kč za m2 Lkalita: Malá Úpa (kres Trutnv) Výměra: 30 272 m2 Ppis: Zemědělské pzemky, které se nacházejí v kú : Hrní Albeřice, Dlní Albeřice, Dlní Lysečiny a Dlní Malá Úpa. Trvalý travní prst činí 28 355 m2, statní plcha má výměru 1 917 m2. 21
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář M & M reality hlding Krakvská 1675/2, 11000 Praha Telefn: 800 100 446 www.mmreality.cz 8) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 285 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 15 Kč za m2 Lkalita: Studnice Starkč (kres Náchd) Výměra: 18 724 m2 Ppis: Rvinaté pzemky v jednm celku rná půda. Pzemky se nacházejí mezi bcí Starkč a Dubenským Dvrem. V sučasnsti jsu využívány k zemědělským účelům. Zdrj: Realitní kancelář REALITY EU Palackéh 71, 54701 Náchd Telefn: 491 420 997 www.realityeu.cz 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 9) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 394 058 Kč Upravená nabídkvá cena: 14 Kč za m2 Lkalita: Heřmanice (kres Náchd) Výměra: 28 147 m2 Ppis: Zemědělské pzemky v k.ú. Heřmanice nad Labem. Zdrj: Realitní kancelář TANA Bhemia Reality Příčná 1527, 56206 Ústí nad Orlicí www.tana.cz 10) Zemědělská půda Nabídkvá cena: 330 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 18 Kč za m2 Lkalita: Vítězná Zábří (kres Trutnv) Výměra: 17 999 m2 Ppis: Pzemky jsu vedeny jak statní plcha, trvalý travní prst a lesní pzemky. Přístup k pzemkům je zajištěn p lesní cestě. Zdrj: Realitní kancelář BELA TRADING, s.r.. Štlbva 608/3, 50012 Hradec Králvé www.belareality.cz 23
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Lesní pzemky: 1) Les Nabídkvá cena: 160 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 18 Kč za m2 Lkalita: Račice nad Trtinu (kres Hradec Králvé) Výměra: 9 074 m2 Ppis: Les v Račicích nad Trtinu, vzdálenst cca 12 km d Hradce Králvé. Les je slžený ze dvu prstních skupin 72 let DB 80%, KL 15%, LP 5% a 25 let SM 60%, BR 30%, HB 5%, KL 5%. Pzemek je přístupný p plní kmunikaci. Zdrj: Realitní kancelář TANA Bhemia Reality Příčná 1527, 56206 Ústí nad Orlicí www.tana.cz 2) Les Nabídkvá cena: 250 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 12 Kč za m2 Lkalita: Lampertice (kres Trutnv) Výměra: 20 194 m2 Ppis: Lesní pzemek v bci Lampertice, v Krknších. Část lesa tvří vzrstlé listnaté strmy: buk (71 let), část lesa tvří Olše, Klen, Brvice (50 let), a část smíšené prsty (cca čtyřleté strmy). K lesu vede zpevněná cesta. 24
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Zdrj: Realitní kancelář Reality IQ a.s. 28. října 1584/281, 70900 Ostrava www.realityiq.cz 3) Les Nabídkvá cena: 640 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 20 Kč za m2 Lkalita: Plice nad Metují (kres Náchd) Výměra: 32 696 m2 Ppis: Lesní prst v bci Hlavňv, Plice nad Metují, kres Náchd. Dva celky lesníh prstu: první výměře 16 235 m2, který tvří převážně listnatý les (buk) a smrk; druhý celek výměře 10 925 m2 tvří smrkvý prst. Stáří lesa 71 let. Zdrj: Realitní kancelář NEXT REALITY Zámecká 1845, 54701 Náchd Telefn: 800 700 099 www.nextreality.cz 25
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 4) Les Nabídkvá cena: 699 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 7 Kč za m2 Lkalita: Stará Paka (kres Jičín) Výměra: 94 957 m2 Ppis: Lesní pzemek v k.ú. Stará Paka. Na plše zůstává 65% mlaziny a 20% zalesněné hliny a 15% mladéh prstu a t d 40 d 70 let. Zdrj: Realitní kancelář PINK REALITY, s.r.. Javrnická 1581, 51601 Rychnv nad Kněžnu Telefn: 800 400 900 www.pinkreality.cz 5) Les Nabídkvá cena: 430 000 Kč Upravená nabídkvá cena: 30 Kč za m2 Lkalita: Petrvice (kres Hradec Králvé) Výměra: 14 499 m2 Ppis: Les v Petrvicích u Nvéh Bydžva, kres Hradec Králvé. Zdrj: Realitní kancelář Reality IQ a.s. 28. října 1584/281, 70900 Ostrava www.realityiq.cz 26
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy pužít ve 100%, ale puze rientačně a s velku bezřetnstí vzhledem k tmu, že realitní kanceláře většinu v první fázi inzerce respektují přání prdávajícíh, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prdávajícími a až p delší dbě, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkvých cen bytných nemvitstí a jejich dpvídajících db trvání nabídky prezentvaném na XVIII. Mezinárdní knferenci sudníh inženýrství jeh autr Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. keficient redukce ceny, který představuje pměr tržní ceny ku ceně nabídkvé. Zpravidla je tent keficient k ZC 1,00. T znamená, že ceny nabídkvé jsu zpravidla vyšší než ceny tržní. Při ceňvání nemvitstí prvnávací metdiku se někdy pužívá paušálně hdnta k ZC = 0,85. Uveřejněn v časpise Sudní inženýrství č. 4, rčník 20-2009 na str. 188. Obdbně v časpise Odhadce a ceňvání majetku č. 3-4/2009 v článku autrů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., dc. Ing. Lubše Kmárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkvé ceny a ceny skutečných prdejů vykazují pdbné tendence (krelační keficienty v hdntách d 0,85 d 0,99). Stejně tak uvádí Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. V publikaci Terie ceňvání nemvitstí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzervané jak pžadvané prdejní jsu zpravidla vyšší, než jaké budu naknec dsaženy. Pstupným pdrbným sledváním je mžn si věřit, jak cena určité nemvité věci pstupně v čase klesá, až z inzerce zmizí nemvitá věc se zřejmě prdala za cenu blízku pslední pžadvané. Cena nemvité věci nemůže být větší, než cena stejné nemvité věci inzervané k prdeji. V dalším textu pak: keficient zdrje infrmace: 0,65 1,00. Metda příméh prvnání: Stavební pzemky: Stabilizvané plchy: Srvnávací nemvité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index dlišnsti I O srvnání [Kč/m 2 ] zdrj plha velikst vybavenst statní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 1 045 153,00 0,85 1,00 0,85 0,90 1,00 99,49 SN 2 794 189,00 0,85 1,00 0,85 1,00 1,00 136,55 SN 3 1 061 179,00 0,85 1,00 0,85 1,05 1,00 135,79 SN 4 1 175 221,00 0,85 1,00 0,85 0,95 1,00 151,69 SN 5 5 682 51,00 0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 45,52 SN 6 2 730 179,00 0,85 0,95 0,90 1,00 1,00 130,09 SN 7 2 500 176,00 0,85 1,00 0,90 0,95 1,00 127,91 SN 8 3 673 234,00 0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 188,96 SN 9 3 500 199,00 0,85 1,10 0,95 0,95 1,00 167,92 SN 10 4 810 114,00 0,85 1,00 1,00 0,95 1,00 92,06 n: pčet srvnávacích nemvitstí 10 Obvyklá cena: 127,60 Statistické veličiny: Směrdatná dchylka [SO] 41 Minimální hdnta 46 AP SO 87 Aritmetický průměr [AP] 128 AP + SO 169 Maximální hdnta 189 27
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Plchy změn: Srvnávací nemvité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index dlišnsti I O srvnání [Kč/m 2 ] zdrj plha velikst vybavenst statní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 1 045 153,00 0,85 1,00 0,85 0,70 0,50 38,69 SN 2 794 189,00 0,85 1,00 0,85 0,90 0,50 61,45 SN 3 1 061 179,00 0,85 1,00 0,85 1,00 0,50 64,66 SN 4 1 175 221,00 0,85 1,00 0,85 0,85 0,50 67,86 SN 5 5 682 51,00 0,85 1,00 1,00 0,90 0,50 19,51 SN 6 2 730 179,00 0,85 0,95 0,90 0,90 0,50 58,54 SN 7 2 500 176,00 0,85 1,00 0,90 0,85 0,50 57,22 SN 8 3 673 234,00 0,85 1,00 0,95 0,90 0,50 85,03 SN 9 3 500 199,00 0,85 1,10 0,95 0,90 0,50 79,54 SN 10 4 810 114,00 0,85 1,00 1,00 0,85 0,50 41,18 n: pčet srvnávacích nemvitstí 10 Obvyklá cena: 57,37 Statistické veličiny: Směrdatná dchylka [SO] 20 Minimální hdnta 20 AP SO 37 Aritmetický průměr [AP] 57 AP + SO 77 Maximální hdnta 85 Pznámka: Determinanty hdnty ptenciálně v buducnu zastavitelných pzemků jsu zejména tyt faktry: velikst pzemku, zastavitelnst pzemku, vzdálenst k inženýrským sítím, přístupvá kmunikace apd. Rizikem při cenění těcht pzemků je teretický předpklad, že všechny pzemky nacházející se dle územníh plánu v plchách změn "pr bydlení v rdinných dmech", budu pstupně připraveny k výstavbě pr rdinné bydlení, tzn. přístupy k těmt pzemkům, zpevněná kmunikace a inženýrské sítě nebť jejich sučasný stav je nyní spíše zemědělskéh charakteru. Lze tedy předpkládat, že změna těcht pzemků a realizace stavební připravensti pr buducí bydlení v rdinných dmech bude btížná neb realizvatelná v dluhdbém časvém intervalu. Upzrňujeme, že v klí je dstatek stavebních pzemků pr rdinné bydlení. Tat ppsaná rizika plynucí s navrhvaným záměrem pzemků změny pr bydlení v rdinných dmech jsu pak vzhledem ke svému charakteru zhledněny Indexem dlišnsti I - Ostatní. Zemědělské pzemky: Srvnávací nemvité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index dlišnsti I O srvnání [Kč/m 2 ] zdrj plha velikst vybavenst statní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 29 163 15,00 0,85 1,00 1,10 1,00 1,00 14,03 SN 2 118 815 13,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 11,05 SN 3 760 000 15,00 0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 11,48 SN 4 36 846 16,00 0,85 1,00 1,10 1,00 1,00 14,96 SN 5 23 571 15,00 0,85 0,95 1,10 1,00 1,00 13,32 SN 6 20 273 15,00 0,85 0,95 1,10 1,00 1,00 13,32 SN 7 30 272 16,00 0,85 1,10 1,10 1,00 1,00 16,46 SN 8 18 724 15,00 0,85 0,95 1,10 1,00 1,00 13,32 SN 9 28 147 14,00 0,85 1,00 1,10 1,00 1,00 13,09 SN 10 17 999 18,00 0,80 1,00 1,10 1,00 1,00 15,84 n: pčet srvnávacích nemvitstí 10 Obvyklá cena: 13,69 28
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 Statistické veličiny: Směrdatná dchylka [SO] 2 Minimální hdnta 11 AP - SO 12 Aritmetický průměr [AP] 14 AP + SO 16 Maximální hdnta 16 Lesní pzemky: Srvnávací nemvité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index dlišnsti I O srvnání [Kč/m 2 ] zdrj plha velikst vybavenst statní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 9 074 18,00 0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 13,77 SN 2 20 194 12,00 0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 9,18 SN 3 32 696 20,00 0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 15,30 SN 4 94 957 7,00 0,90 1,00 0,80 1,05 1,00 5,29 SN 5 14 499 30,00 0,80 1,00 0,90 1,00 1,00 21,60 n: pčet srvnávacích nemvitstí 5 Obvyklá cena: 13,03 Statistické veličiny: Směrdatná dchylka [SO] 6 Minimální hdnta 5 AP - SO 7 Aritmetický průměr [AP] 13 AP + SO 19 Maximální hdnta 22 Výpčet: Parc.č. Druh / Způsb využití Výměra (m 2 ) Jedntkvá bvyklá cena (Kč/m 2 ) Obvyklá cena celkem (Kč/m 2 ) Spluvl. pdíl Výsledná bvyklá cena celkem (Kč/m 2 ) 69 trvalý travní prst / změna BV 4 972 57,37 285 237,33 1 / 2 142 618,67 70 statní plcha / BV 730 127,60 93 145,88 1 / 2 46 572,94 72 statní plcha / BV 3 057 127,60 390 064,31 1 / 2 195 032,15 870/1 lesní pzemek 251 13,03 3 270,13 1 / 2 1 635,06 880/16 rná půda 3 231 13,69 44 221,81 1 / 2 22 110,90 880/17 rná půda 2 678 13,69 36 653,05 1 / 2 18 326,52 925/1 rná půda 2 879 13,69 39 404,08 1 / 2 19 702,04 925/2 rná půda 1 225 13,69 16 766,24 1 / 2 8 383,12 927/1 rná půda 29 13,69 396,92 1 / 2 198,46 927/2 rná půda 180 13,69 2 463,61 1 / 2 1 231,81 928/1 rná půda 122 13,69 1 669,78 1 / 2 834,89 928/2 rná půda 2 755 13,69 37 706,93 1 / 2 18 853,46 929/1 rná půda 7 498 13,69 102 623,06 1 / 2 51 311,53 929/2 rná půda 4 075 13,69 55 773,40 1 / 2 27 886,70 930 rná půda 1 000 13,69 13 686,73 1 / 2 6 843,36 931 rná půda 4 064 13,69 55 622,85 1 / 2 27 811,43 932 rná půda 245 13,69 3 353,25 1 / 2 1 676,62 29
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 933 statní plcha 400 13,69 5 474,69 1 / 2 2 737,35 934/1 rná půda 6 985 13,69 95 601,77 1 / 2 47 800,89 934/2 statní plcha 634 13,69 8 677,38 1 / 2 4 338,69 936/1 rná půda 198 13,69 2 709,97 1 / 2 1 354,99 936/2 rná půda 36 13,69 492,72 1 / 2 246,36 938 lesní pzemek 2 365 13,03 30 812,17 1 / 2 15 406,08 941/1 trvalý travní prst 2 119 13,69 29 002,17 1 / 2 14 501,09 941/2 lesní pzemek 180 13,03 2 345,11 1 / 2 1 172,56 942 trvalý travní prst 190 13,69 2 600,48 1 / 2 1 300,24 943 trvalý travní prst 1 090 13,69 14 918,53 1 / 2 7 459,27 944 trvalý travní prst 2 406 13,69 32 930,26 1 / 2 16 465,13 945 statní plcha 187 13,69 2 559,42 1 / 2 1 279,71 946 trvalý travní prst 155 13,69 2 121,44 1 / 2 1 060,72 947 rná půda 18 783 13,69 257 077,76 1 / 2 128 538,88 948 rná půda 9 038 13,69 123 700,62 1 / 2 61 850,31 949 trvalý travní prst 45 13,69 615,90 1 / 2 307,95 950 rná půda 6 952 13,69 95 150,11 1 / 2 47 575,06 951/1 rná půda 11 736 13,69 160 627,40 1 / 2 80 313,70 951/4 trvalý travní prst 1 085 13,69 14 850,10 1 / 2 7 425,05 952 rná půda 158 13,69 2 162,50 1 / 2 1 081,25 953 rná půda 5 373 13,69 73 538,77 1 / 2 36 769,39 954 rná půda 3 938 13,69 53 898,32 1 / 2 26 949,16 955 rná půda 34 13,69 465,35 1 / 2 232,67 966/1 statní plcha 105 13,69 1 437,11 1 / 2 718,55 1598/1 statní plcha / BV 693 127,60 88 424,78 1 / 2 44 212,39 1598/1 statní plcha / změna BV 260 57,37 14 915,87 1 / 2 7 457,94 1598/1 statní plcha 806 13,69 11 031,50 1 / 2 5 515,75 1740 rná půda 5 585 13,69 76 440,36 1 / 2 38 220,18 1743 rná půda 110 13,69 1 505,54 1 / 2 752,77 Obvyklá cena spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2 1 194 073,73 Obvyklá cena spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2, p zakruhlení: 1 194 000,00 30
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 C REKAPITULACE Výslednu bvyklu cenu: a) spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2 na nemvitých věcech, b) spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2 na nemvitých věcech: 31
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 indikujeme ke dni cenění na: ad a) spluvlastnickéh pdílu Zdeny Nvákvé ve výši 1/2 na: 1 194 000,- Kč slvy: Jedenmilinjednstdevadesátčtyřitisíce krun českých ad b) spluvlastnickéh pdílu Věry Šabatvé ve výši 1/2 na: 1 194 000,- Kč slvy: Jedenmilinjednstdevadesátčtyřitisíce krun českých 32
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek jsme pdali jak znalecký ústav vedený v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících a ustanvením 6 dst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k prvedení zákna znalcích a tlumčnících, ve znění pzdějších předpisů, zapsaný dle Rzhdnutí ministryně spravedlnsti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst: pr br eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr: ceny a dhady nemvitstí. Znalecký úkn je zapsán pd přadvým číslem 3157 531 / 2014 deníku znaleckéh ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králvé dne 15.08.2014 Pdpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel splečnsti Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přemyslva 38/1285 500 08 Hradec Králvé 33
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 3157 531 / 2014 E PŘÍLOHY 1. Barevná ftdkumentace 2. Výpis z Katastru nemvitstí, LV č. 370, k.ú. Hrní Staré Buky, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne 29.05.2014 3. Snímek katastrální mapy 4. Výřez z územníh plánu bce Staré Buky 5. Pštvní ddejky 34
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přílha: Ftdkumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přílha: Ftdkumentace
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 29.05.2014 11:35:26 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 129EX 4197/10 pr Exekutrský úřad Chrudim Mgr.Petr Jarš sudní exekutr CZ0525 Trutnv Vlastník, jiný právněný Vlastnické práv Nvákvá Zdena, č.p. 60, 50327 Lhta Pd Libčany Šabatvá Věra, č.p. 68, 50327 Osičky Obec: Kat.území: 754153 Hrní Staré Buky List vlastnictví: 370 579661 Staré Buky V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátr 796018/3099 675408/1708 Pdíl 1/2 1/2 B Nemvitsti Pzemky Parcela 69 70 72 870/1 880/16 880/17 925/1 925/2 927/1 927/2 928/1 928/2 929/1 929/2 930 931 932 933 934/1 934/2 936/1 Výměra[m2] Druh pzemku Způsb využití Způsb chrany 4972 trvalý travní prst fnd 730 3057 251 3231 2678 2879 1225 29 180 122 2755 7498 4075 1000 4064 245 400 6985 634 198 statní plcha statní plcha lesní pzemek rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda rná půda statní plcha rná půda statní plcha rná půda jiná plcha manipulační plcha jiná plcha jiná plcha pzemek určený k plnění funkcí lesa fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Králvéhradecký kraj, Katastrální pracviště Trutnv, kód: 610. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 29.05.2014 11:35:26 CZ0525 Trutnv Obec: Kat.území: 754153 Hrní Staré Buky List vlastnictví: 370 B1 C Jiná práva Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr - Bez zápisu Pvinnst k 579661 Staré Buky V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) 936/2 938 941/1 941/2 942 943 944 945 946 947 948 949 950 951/1 951/4 952 953 954 955 966/1 1598/1 1740 1743 36 2365 2119 180 190 1090 2406 187 155 18783 9038 45 6952 11736 1085 158 5373 3938 34 105 1759 5585 110 rná půda lesní pzemek trvalý travní prst lesní pzemek trvalý travní prst trvalý travní prst trvalý travní prst statní plcha trvalý travní prst rná půda rná půda trvalý travní prst rná půda rná půda trvalý travní prst rná půda rná půda rná půda rná půda statní plcha statní plcha rná půda rná půda jiná plcha jiná plcha statní kmunikace fnd pzemek určený k plnění funkcí lesa fnd pzemek určený k plnění funkcí lesa fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd fnd Zástavní práv exekutrské Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Králvéhradecký kraj, Katastrální pracviště Trutnv, kód: 610. strana 2
Okres: Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 29.05.2014 11:35:26 CZ0525 Trutnv Pvinnst k Obec: Kat.území: 754153 Hrní Staré Buky List vlastnictví: 370 579661 Staré Buky V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) phledávka ve výši 1.042.588,64 Kč s příslušenstvím ke spluvlastnickému pdílu veliksti 1/2 Kmerční banka, a.s., Na příkpě 969/33, Staré Měst, 11000 Praha 1, RČ/IČO: 45317054 RČ/IČO: 796018/3099 Parcela: 1598/1 Parcela: 1740 Parcela: 1743 Parcela: 69 Parcela: 70 Parcela: 72 Parcela: 870/1 Parcela: 880/16 Parcela: 880/17 Parcela: 925/1 Parcela: 925/2 Parcela: 927/1 Parcela: 927/2 Parcela: 928/1 Parcela: 928/2 Parcela: 929/1 Parcela: 929/2 Parcela: 930 Parcela: 931 Parcela: 932 Parcela: 933 Parcela: 934/1 Parcela: 934/2 Parcela: 936/1 Parcela: 936/2 Parcela: 938 Parcela: 941/1 Parcela: 941/2 Parcela: 942 Parcela: 943 Parcela: 944 Parcela: 945 Parcela: 946 Parcela: 947 Parcela: 948 Parcela: 949 Parcela: 950 Parcela: 951/1 Parcela: 951/4 Parcela: 952 Parcela: 953 Parcela: 954 Parcela: 955 Parcela: 966/1 Nvákvá Zdena, č.p. 60, 50327 Lhta Pd Libčany, Listina Exekuční příkaz zřízení exekutrskéh zástavníh práva na nemvitsti Exekutrský úřad Nymburk č.j.: 070 Ex-4534/2013-16 ze dne 26.09.2013. Přadí k datu pdle právní úpravy účinné v dbě vzniku práva Zahájení exekuce Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Králvéhradecký kraj, Katastrální pracviště Trutnv, kód: 610. strana 3
Okres: Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 29.05.2014 11:35:26 CZ0525 Trutnv Pvinnst k Obec: Kat.území: 754153 Hrní Staré Buky List vlastnictví: 370 579661 Staré Buky V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) pvěřený sudní exekutr Mgr. Tmáš Pspíchal, 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk Nvákvá Zdena, č.p. 60, 50327 Lhta Pd Libčany, RČ/IČO: 796018/3099 Z-11985/2013-208 Listina Vyrzumění sudníh exekutra zahájení exekuce Exekutrský úřad Nymburk 070 Ex- 4534/2013-7 ze dne 12.09.2013; ulžen na prac. Nymburk Z-11985/2013-208 Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti ke spluvlastnickému pdílu veliksti 1/2 Nvákvá Zdena, č.p. 60, 50327 Lhta Pd Libčany, RČ/IČO: 796018/3099 Parcela: 1598/1 Parcela: 1740 Parcela: 1743 Parcela: 69 Parcela: 70 Parcela: 72 Parcela: 870/1 Parcela: 880/16 Parcela: 880/17 Parcela: 925/1 Parcela: 925/2 Parcela: 927/1 Parcela: 927/2 Parcela: 928/1 Parcela: 928/2 Parcela: 929/1 Parcela: 929/2 Parcela: 930 Parcela: 931 Parcela: 932 Parcela: 933 Parcela: 934/1 Parcela: 934/2 Parcela: 936/1 Parcela: 936/2 Parcela: 938 Parcela: 941/1 Parcela: 941/2 Parcela: 942 Parcela: 943 Parcela: 944 Parcela: 945 Parcela: 946 Parcela: 947 Parcela: 948 Parcela: 949 Parcela: 950 Parcela: 951/1 Parcela: 951/4 Parcela: 952 Parcela: 953 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Králvéhradecký kraj, Katastrální pracviště Trutnv, kód: 610. strana 4
Okres: Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 29.05.2014 11:35:26 CZ0525 Trutnv Pvinnst k Obec: Kat.území: 754153 Hrní Staré Buky List vlastnictví: 370 579661 Staré Buky V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela: 954 Parcela: 955 Parcela: 966/1 Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí Exekutrský úřad Nymburk č.j.: 070 EX- 4534/2013-15 ze dne 26.09.2013. Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti ke spluvlastnickému pdílu veliksti 1/2 1. pvinný: Šabata Zbyněk, r.č. 600317/1548 2. pvinný: Šabatvá Věra, r.č. 6754081708 3. pvinný: Nvákvá Zdena, r.č. 796018/3099 4. pvinný: Švadlenkvá Dana, r.č. 705818/3055 5. pvinný: Srpkvá Věra, r.č. 485410/059 Nvákvá Zdena, č.p. 60, 50327 Lhta Pd Libčany, RČ/IČO: 796018/3099 Parcela: 69 Z-4282/2012-610 Parcela: 70 Z-4282/2012-610 Parcela: 72 Z-4282/2012-610 Parcela: 933 Z-4282/2012-610 Parcela: 934/2 Z-4282/2012-610 Parcela: 938 Z-4282/2012-610 Parcela: 941/1 Z-4282/2012-610 Parcela: 942 Z-4282/2012-610 Parcela: 943 Z-4282/2012-610 Parcela: 945 Z-4282/2012-610 Parcela: 1598/1 Parcela: 1740 Parcela: 1743 Parcela: 870/1 Parcela: 880/16 Parcela: 880/17 Parcela: 925/1 Parcela: 925/2 Parcela: 927/1 Parcela: 927/2 Parcela: 928/1 Parcela: 928/2 Parcela: 929/1 Parcela: 929/2 Parcela: 930 Parcela: 931 Parcela: 932 Parcela: 934/1 Parcela: 936/1 Parcela: 936/2 Parcela: 941/2 Parcela: 944 Parcela: 946 Parcela: 947 Parcela: 948 Parcela: 949 Parcela: 950 Parcela: 951/1 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Králvéhradecký kraj, Katastrální pracviště Trutnv, kód: 610. strana 5
Okres: Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 29.05.2014 11:35:26 CZ0525 Trutnv Pvinnst k Obec: Kat.území: 754153 Hrní Staré Buky List vlastnictví: 370 579661 Staré Buky V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela: 951/4 Parcela: 952 Parcela: 953 Parcela: 954 Parcela: 955 Parcela: 966/1 Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí Exekutrský úřad Tábr č.j.: 017 EX- 1191/2011-36 ze dne 14.03.2012. Z-4282/2012-610 Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti ke spluvlastnickému pdílu veliksti 1/2 1. pvinný: Šabata Zbyněk, r.č. 600317/1548 2. pvinný: Šabatvá Věra, r.č. 6754081708 3. pvinný: Nvákvá Zdena, r.č. 796018/3099 4. pvinný: Švadlenkvá Dana, r.č. 705818/3055 5. pvinný: Srpkvá Věra, r.č. 485410/059 Šabatvá Věra, č.p. 68, 50327 Osičky, RČ/IČO: 675408/1708 Parcela: 69 Z-4282/2012-610 Parcela: 70 Z-4282/2012-610 Parcela: 72 Z-4282/2012-610 Parcela: 933 Z-4282/2012-610 Parcela: 934/2 Z-4282/2012-610 Parcela: 938 Z-4282/2012-610 Parcela: 941/1 Z-4282/2012-610 Parcela: 942 Z-4282/2012-610 Parcela: 943 Z-4282/2012-610 Parcela: 945 Z-4282/2012-610 Parcela: 1598/1 Parcela: 1740 Parcela: 1743 Parcela: 870/1 Parcela: 880/16 Parcela: 880/17 Parcela: 925/1 Parcela: 925/2 Parcela: 927/1 Parcela: 927/2 Parcela: 928/1 Parcela: 928/2 Parcela: 929/1 Parcela: 929/2 Parcela: 930 Parcela: 931 Parcela: 932 Parcela: 934/1 Parcela: 936/1 Parcela: 936/2 Parcela: 941/2 Parcela: 944 Parcela: 946 Parcela: 947 Parcela: 948 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Králvéhradecký kraj, Katastrální pracviště Trutnv, kód: 610. strana 6