Ocenění bytu Praha - Opatov posudek č.: 001-01-11 11.04.2011 Jan Dolista
Zpracovatel: Jan Dolista Objednatel: Ing. Petr Turczer Účel posudku: Úloha v rámci předmětu YCN. 1 Definice objektu Předmětem ocenění je byt 2+kk v Praze na Opatově o rozloze 49 m 2. Byt je v 1.NP panelového domu ve standardní městské zástavbě. Příslušenstvím bytu je sklep. 2 Metody ocenění Cena nemovitosti byla stanovena dvěma způsoby: porovnávací metodou a výnosovou metodou. 2.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda stanoví cenu přímo z porovnání oceňovaného objektu s podobnými objekty pohybujícími se na trhu. Pro aplikaci této metody je důležitý dostatek srovnatelných objektů na trhu. Pro stanovení tržní ceny nemovitosti bude použita indexovaná porovnávací metoda s použitím standardní tržní jednotkové ceny. Použitá metoda je metodou multikriteriální. Oceňovaná nemovitost je porovnána se standardním objektem, jehož charakteristiky jsou předem definovány. Standardní objekt je byt 2+kk ve velmi dobrém stavu, v panelovém domě, který je ve velmi dobrém stavu ve standardní městské zástavbě, byt je nevybavený, s ústředním topením a plastovými okny (novými), součástí bytu není lodžie ani balkon, příslušenstvím bytu je sklep, byt se nachází v jiném než 1.NP nebo posledním nadzemním podlaží (přímo pod střechou). Za standardní městskou zástavbu je v dané lokalitě považován dům na panelovém sídlišti Praha - Opatov, pro které lze uvažovat přibližně stejnou vzdálenost do lesoparku Milíčovský les. Cena standardního objektu je stanovena porovnáním se srovnávacími objekty. Odlišnosti jednotlivých objektů od standardního bytu jsou zohledněny indexem odlišnosti srovnávacího objektu I S, pomocí kterého byla stanovena jednotková tržní cena srovnávacího objektu JT C S. Obdobně byl stanoven index odlišnosti oceňovaného objektu I O zohledňující odlišnost standardního a oceňovaného objektu. Pomocí tohoto indexu byla stanovena jednotková tržní cena oceňovaného objektu JT C O. Srovnávací objekty byly vybrány z nabídky realitních kanceláří v lokalitě Praha - (Opatov). Při výběru byl kladen důraz na technické parametry objektu. Z nabídky bylo vybráno 15 objektů s potřebnými parametry, kterými jsou: podlahová plocha, technický stav objektu, technický stav domu, typ konstrukce, vybavení bytu, typ oken, vlastnictví balkonu nebo lodžie, vlastnictví sklepa, způsob vytápění, dispozice bytu, podlaží, přítomnost výtahu, poloha bytu k životnímu prostředí a případné další vlivy na cenu. 2
2.2 Výnosová metoda Základem výnosové metody je stanovení tržního nájemného pro daný objekt, výše nákladů na provoz nemovitosti a míra kapitalizace. Z rozdílu tržního nájemného a nákladů je stanoven čistý zisk z dané nemovitosti. Cena nemovitosti je pak dána vztahem: cena nemovistosi = cisty zisk za rok mira kapitalizace Tržní nájemné pro danou nemovitost bylo stanoveneno porovnávací metodou. Použit byl stejný postup jako u přímého určení ceny porovnávací metodou, tedy nejprve bylo stanoveno tržní nájemné standardního objektu a následně tržní nájemné ocěňovaného objektu. Použita byla rovněž multikriteriální metoda. Standardní objekt byl definován shodně jako v bodě 2.1, stejně tak byly zachovány parametry dle kterých byly objekty srovnávány. Srovnávací objekty byly vybrány opět z nabídky realitních kanceláří, celkem bylo vybráno 10 vhodných objektů. Náklady na provoz nemovitosti byly stanoveny na 40% tržního nájemného. Míra kapitalizace pro danou lokalitu a typ objektu byla stanovena 5%. 3 Porovnávací metoda 3.1 Srovnávací objekty Lokalita Podlahová Technický Technický stav Typ Vlastní Poloha bytu k plocha Vybavení Typ oken Sklep Vytápění Dispozice Podlaží/výtah stav objektu domu konstrukce balkon/lodžie životnímu prostředí Další vlivy [m 2 ] Konstantinova, 1 43 velmi dobrý po rekonstrukci panel ano nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 9NP/ano 2 V jezírkách, 42 velmi dobrý po rekonstrukci panel ano nová ne/ne ano ústřední 2+kk 6NP/ano po 3 42 po rekonstrukci panel nevybavený nová ne/ne ano ústřední 2+kk 11NP/ano kabelová televize 1 900 000 rekonstrukci Ke Kateřinkám, 4 43 velmi dobrý velmi dobrý panel nevybavený nová ne/ne ano ústřední 2+kk 7NP/ano 5 Šalounova, 42 velmi dobrý velmi dobrý panel nevybavený nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 6NP/ano 6 Šalounova, 43 velmi dobrý velmi dobrý panel nevybavený nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 6NP/ano po 7 V jezírkách, 42 po rekonstrukci panel ano nová ne/ne ano ústřední 2+kk 5NP/ano kabelová televize 2 499 000 rekonstrukci Ke Kateřinkám, 8 43 velmi dobrý po rekonstrukci panel nevybavený nová ne/ne ano ústřední 2+kk 7NP/ano 9 Jažlovická, 42 velmi dobrý po rekonstrukci panel nevybavený nová ne/ne ano ústřední 2+kk 4NP/ano 10 45 velmi dobrý po rekonstrukci panel nevybavený nová ne/ne ano ústřední 2+kk 11NP/ano kabelová televize 1 899 000 11 V jezírkách, 43 velmi dobrý po rekonstrukci panel částečně nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 5NP/ano po 12 Šalounova, 41 velmi dobrý panel nevybavený nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 4NP/ano rekonstrukci po 13 43 po rekonstrukci panel nevybavený nová ne/ne ano ústřední 2+kk 11NP/ano rekonstrukci 14 47 velmi dobrý po rekonstrukci panel nevybavený nová ne/ne ano ústřední 2+kk 11NP/ano částečně 15 Šalounova, 41 velmi dobrý panel ano nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 6NP/ano rekonstruovaný internet, kabelová televize Nabídková cena [Kč] 1 990 000 2 400 000 2 099 000 1 770 000 1 880 000 2 200 000 1 799 000 1 700 000 2 160 000 2 014 000 1 820 000 1 880 000 3
3.2 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí JT C S Nejprve byl stanoven koeficient redukce na pramen ceny. Pokud byla nabídková cena uvedena včetně provize realitní kanceláři byl volen 85%, pokud byla cena uvedena bez provize byl volen 95%. Pomocí koeficientů k 1 k 13 byl stanoven index odlišnosti srovnávacího objektu I S. Pomocí něj byla následně stanovena jednotková tržní cena srovnávacího objektu JT C S. k 1... koeficient lokality k 2... koeficient technického stavu objektu k 3... koeficient technického stavu budovy k 4... koeficient typu konstrukce k 5... koeficient vybavení bytu k 6... koeficient typu oken k 7... koeficient vlastního balkonu/lodžie k 8... koeficient sklepa k 9... koeficient způsobu vytápění k 10... koeficient dispozice k 11... koeficient podlaží k 12... koeficient polohy bytu k životnímu prostředí k 13... koeficient dalších vlivů Rozmezí koeficientů bylo voleno dle úsudku vyhotovitele. Koeficent k 11 byl volen různý od 1 pouze pokud se byt nacházel v 1.NP nebo v posledním nadzemním podlaží, tedy přímo pod střechou. V případě, že v nabídce realitní kanceláře nebylo uvedeno zda je příslušenstvím bytu sklep, byl uvažovýn koeficient k 8 = 1, jelikož u bytů v panelovém domě je sklep obvyklým příslušenstvím bytu. Redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny [Kč] Užitná plocha [m 2 ] JTC S k1 k2 k3 k4 k5 k6 k7 k8 k9 k10 k11 k12 k13 I S IJTC S 1 0,85 1 691 500 43 39 337,21 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 1,02 38 581,32 2 0,85 2 040 000 42 48 571,43 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,04 46 685,34 3 0,95 1 805 000 42 42 976,19 1,00 1,05 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,08 39 729,86 4 0,95 1 994 050 43 46 373,26 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 45 914,11 5 0,85 1 504 500 42 35 821,43 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 35 821,43 6 0,85 1 598 000 43 37 162,79 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 37 162,79 7 0,85 2 124 150 42 50 575,00 1,00 1,05 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 1,01 1,08 46 773,38 8 0,85 1 870 000 43 43 488,37 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 42 635,66 9 0,95 1 709 050 42 40 691,67 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 39 893,79 10 0,95 1 804 050 45 40 090,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,03 38 914,77 11 0,85 1 445 000 43 33 604,65 1,00 1,00 1,02 1,00 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 32 619,54 12 0,85 1 836 000 41 44 780,49 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 42 648,08 13 0,85 1 711 900 43 39 811,63 1,00 1,05 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,07 37 172,39 14 0,85 1 547 000 47 32 914,89 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 32 269,50 15 0,85 1 598 000 41 38 975,61 1,00 1,00 1,01 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 37 833,05 4
3.3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJT C Standardní jednotková tržní cena byla stanovena aritmetickým průměrem jednotkových tržních cen srovnávacích objektů. Objekty zvýrazněné šedě byly z výpočtu vyloučeny kvůli velké odchylce jednotkové tržní ceny od průměru. Celkem bylo tedy pro stanovení standardní tržní ceny SJT C použito 10 srovnávacích objektů. Celkový počet srovnávacích nemovitostí 15 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 10 Minimum použitých hodnot 35 821,43 Kč Maximum použitých hodnot 42 648,08 Kč Směrodatná odchylka 2 049,52 Kč Průměr minus směrodatná odchylka 36 989,80 Kč Průměr plus směrodatná odchylka 41 088,83 Kč Průměr použitých hodnot standardní jednotková tržní cena SJTC 39 039,32 Kč 5
3.4 Stanovení tržní ceny oceňované nemovitosti Na základě koeficientů k 1 k 13 byl stanoven index odlišnosti oceňované nemovitosti I O a následně jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JT C O. Lokalita Podlahová plocha [m 2 ] Technický stav objektu Technický stav domu Typ konstrukce Vybavení Typ oken Vlastní balkon/lodžie Sklep Vytápění Dispozice Podlaží/výtah Poloha bytu k životnímu prostředí Další vlivy Koeficienty odlišnosti Opatov 49 po rekonstrukci velmi dobrý panel nevybavený standard ne/ne ano ústřední 1NP/ano internet, kabelová televize k1 1,00 k2 1,05 k3 1,00 k4 1,00 k5 1,00 k6 0,98 k7 1,00 k8 1,00 k9 1,00 k10 1,00 k11 0,95 k12 1,00 k13 1,01 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 2+kk 0,99 SJTC 39 039,32 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O 38 544,51 Tržní cena oceňovaného objektu 1 888 681,07 Tržní cena nemovitosti stanovená porovnávací metodou: 1 888 681,07Kč. 6
4 Výnosová metoda 4.1 Stanovení tržního nájemného porovnávací metodou 4.1.1 Srovnávací objekty Lokalita Podlahová Technický stav Technický stav Typ Vlastní Poloha bytu k plocha Vybavení Typ oken Sklep Vytápění Dispozice Podlaží/výtah objektu domu konstrukce balkon/lodžie životnímu prostředí Další vlivy [m 2 ] 1 44 po rekonstrukci po rekonstrukci panel nevybavený nová na/ne neuvedeno ústřední 2+kk 4NP/ano 2 Tererova, 49 po rekonstrukci velmi dobrý panel ano nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 8NP/ano Bohúňova, 3 49 po rekonstrukci velmi dobrý panel ano nová na/ano neuvedeno ústřední 2+kk 9NP/ano V jezírkách, 4 44 velmi dobrý po rekonstrukci panel ano nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 2NP/ano 5 42 velmi dobrý po rekonstrukci panel ano nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 9NP/ano Zdiměřická, 6 42 velmi dobrý po rekonstrukci panel ano nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 11NP/ano Konstantinova, 7 44 velmi dobrý velmi dobrý panel nevybavený nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 3NP/ano Konstantinova, komora v 8 44 dobrý po rekonstrukci panel nevybavený nová ne/ne ústřední 2+kk 4NP/ano suterénu Křejpského, 9 51 dobrý velmi dobrý panel ano nová ano/ne neuvedeno ústřední 2+kk 5NP/ano V jezírkách, 10 42 dobrý velmi dobrý panel ano nová ne/ne neuvedeno ústřední 2+kk 5NP/ano internet, kabelová televize internet, kabelová televize internet, kabelová televize internet, kabelová televize 3+kk jedna místnost pro majitele Nabídková cena [Kč] 9 000 10 500 10 500 12 000 9 500 8 000 8 000 8 000 10 000 9 000 4.1.2 Stanovení jednotkového tržního nájemného srovnávacích nemovitostí JT C S Nejprve byl stanoven koeficient redukce na pramen ceny. Jelikož nájemné všech srovnávacích objektů bylo uvedeno bez poplatků, byl volen 95%. Pomocí koeficientů k 1 k 13 byl stanoven index odlišnosti srovnávacího objektu I S. Pomocí něj bylo následně stanoveno jednotkové tržní nájemné srovnávacího objektu JT C S. k 1... koeficient lokality k 2... koeficient technického stavu objektu k 3... koeficient technického stavu budovy k 4... koeficient typu konstrukce k 5... koeficient vybavení bytu k 6... koeficient typu oken k 7... koeficient vlastního balkonu/lodžie k 8... koeficient sklepa k 9... koeficient způsobu vytápění k 10... koeficient dispozice k 11... koeficient podlaží k 12... koeficient polohy bytu k životnímu prostředí k 13... koeficient dalších vlivů Rozmezí koeficientů bylo voleno dle úsudku vyhotovitele. Koeficent k 11 byl volen různý od 1 pouze pokud se byt nacházel v 1.NP nebo v posledním nadzemním podlaží, tedy přímo pod střechou. V případě, že v nabídce realitní kanceláře nebylo uvedeno, zda je příslušenstvím bytu sklep, byl uvažovýn koeficient k 8 = 1, jelikož u bytů v panelovém domě je sklep obvyklým příslušenstvím bytu. 7
Redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny [Kč] Užitná plocha [m 2 ] JTC S k1 k2 k3 k4 k5 k6 k7 k8 k9 k10 k11 k12 k13 I S IJTC S 1 0,95 8 550 44 194,32 1,00 1,05 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,07 181,44 2 0,95 9 975 49 203,57 1,00 1,05 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,08 188,19 3 0,95 9 975 49 203,57 1,00 1,05 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,10 184,50 4 0,95 11 400 44 259,09 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,04 249,03 5 0,95 9 025 42 214,88 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,04 206,54 6 0,95 7 600 42 180,95 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,05 172,20 7 0,95 7 600 44 172,73 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 172,73 8 0,95 7 600 44 172,73 1,00 0,95 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 0,98 176,49 9 0,95 9 500 51 186,27 1,00 0,95 1,00 1,03 1,02 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,97 192,61 10 0,95 8 550 42 203,57 1,00 0,95 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97 210,08 4.1.3 Stanovení standardního jednotkového tržního nájemného SJT C Standardní jednotkové tržní nájemné bylo stanoveno aritmetickým průměrem jednotkových tržních nájemných srovnávacích objektů. Objekt zvýrazněný šedě byl z výpočtu vyloučen kvůli velké odchylce jendotkového tržního nájemného od průměru. Celkem bylo tedy pro stanovení standardního tržního nájemného SJT C použito 9 srovnávacích objektů. Celkový počet srovnávacích nemovitostí 10 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 9 Minimum použitých hodnot 210,08 Kč Maximum použitých hodnot 172,20 Kč Směrodatná odchylka 12,98 Kč Průměr minus směrodatná odchylka 174,21 Kč Průměr plus směrodatná odchylka 200,18 Kč Průměr použitých hodnot standardní jednotkové tržní nájemné SJTC 187,20 Kč 8
4.1.4 Stanovení tržního nájemného oceňované nemovitosti Na základě koeficientů k 1 k 13 byl stanoven index odlišnosti oceňované nemovitosti I O a následně jednotkové tržní nájemné oceňované nemovistosti JT C O. Lokalita Podlahová plocha [m 2 ] Technický stav objektu Technický stav domu Typ konstrukce Vybavení Typ oken Vlastní balkon/lodžie Sklep Vytápění Dispozice Podlaží/výtah Poloha bytu k životnímu prostředí Další vlivy Koeficienty odlišnosti Opatov 49 po rekonstrukci velmi dobrý panel nevybavený standard ne/ne ano ústřední 1NP/ano internet, kabelová televize k1 1,00 k2 1,05 k3 1,00 k4 1,00 k5 1,00 k6 0,98 k7 1,00 k8 1,00 k9 1,00 k10 1,00 k11 0,95 k12 1,00 k13 1,01 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O SJTC Jednotkové tržní nájemné oceňovaného objektu JTC O 2+kk 0,99 187,20 184,83 Tržní nájemné oceňovaného objektu 9056,43 Tržní nájemné nemovitosti stanovené porovnávací metodou: 9 056,43Kč/měsíc. 9
4.2 Stanovení tržní ceny oceňované nemovitosti Z tržního nájemného byl stanoven zisk. Pro stanovení zisku byly náklady na provoz nemovitosti uvažovány 40% nájemného. Dále byl stanoven roční zisk z pronájmu objektu. Tržní cena objektu pak byla z ročního zisku stanovena pro míru kapitalizace 5%. Tržní nájemné oceňovaného objektu [Kč/měsíc] Náklady (40%) [Kč/měsíc] Zisk z nájemného za měsíc [Kč/měsíc] Zisk z nájemného za rok [Kč/rok] Míra kapitalizace 0,05 Tržní cena oceňovaného objektu [Kč] 9 056,43 3 622,57 5 433,86 65 206,31 1 304 126,14 Tržní cena nemovitosti stanovená výnosovou metodou: 1 304 126,14Kč. Závěr: Tržní cena bytu stanovena dvěma způsoby: porovnávací metoda 1 888 681,07Kč výnosová metoda 1 304 126,14Kč Jelikož je k dispozici velké množství srovnávacích objektů, je pro ocenění daného bytu vhodnější použít porovnávací metodu. Značnou nevýhodou výnosové metody je nutnost stanovit míru kapitalizace. K jejímu stanovení je nutné odhadnout vývoj na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v dlouhodobém výhledu a také růst inflace v dlouhodobém výhledu. U výnosové metody je uvažován nájem nemovitosti po dobu jdoucí k nekonečnu (prakticky však na desítky let, jelikož po delší době jsou vhledem k míře kapitalizace zisky z pronájmu téměř nulové), nelze tedy trh s nemovitosmi ani inflaci na tak dlouhou dobu předem určit. Použití výnosové metody je tedy pro daný účel nevhodné a cenu bytu je vhodné stanovit na základě porovnávací medody, tedy 1 888 681,07Kč. V Kralupech nad Vltavou 11.04.2011 10 Jan Dolista (so-cool@ehm.cz)