ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: bytová jednotka v osobním vlastnictví č.1957/49(7) v bytovém domě čp.1957 včetně podílu na společných částech domu a pozemků Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Strašnice Na Hroudě 1957, Praha OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Adresa objednatele: Senovážné náměstí 977/24, Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Schaller U Lesa 179, Říčany, Pacov IČ: telefon: pavelschaller@seznam.cz Exekuční řízení č.140 EX 00649/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Říčanech, dne Pavel Schaller

2 NÁLEZ Znalecký úkol - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - cenová mapa Prahy - informace získané na Stavebním úřadu - nebylo možné se spojit s majitelkou p.kocinovou, ocenění bytu jsem proto provedl podle pomůcek SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o byt 3+1 ve 3.NP, celkové plochy 54,50 m2 v 5.NP domě s výtahem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací ý Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou ý Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb - 2 -

3 1.1 Bytová jednotka Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.1957/49 (7) OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/3 213, , ,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/4 214, , ,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/5 214, , ,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/6 213, , ,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/7 214, , ,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/8 240, , ,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/9 567, , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč - 3 -

4 Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 54 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient 3+1: 54,50 * 1,00 = 54,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 54 let: s = 1-0,005 * 54 = 0,73 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,73 = 0,652 i = 1-4 -

5 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i) = 1,000 Index polohy pozemku 3 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 1,020 Ocenění 8 i = 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,652 = ,88 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 54,50 m 2 * ,88 Kč/m 2 * 1,000 * 1,020= ,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,84 Kč - 5 -

6 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,82 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,82 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,66 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.1957/49 (7) Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 54,50 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí byt 3+1 Prodej, byt 3+1, 80 m^(2) Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Krupská, Praha 10 - Strašnice - 6 -

7 Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis: Nabízíme k prodeji světlý a dispozičně dobře řešený byt o dispozici 3+1 v naprosto klidné a perfektně dostupné lokalitě Prahy 10 - Strašnic, ulice Krupská. Velikost místností: obývací pokoj 19m2, kuchyň 12m2, ložnice 18 a 15m2, koupelna 3,5m2, WC 1m2, chodba 12m2, sklep 3,5m2. Byt byl rekonstruován před pěti lety, nová koupelna, podlahy, tapety, elektřina v mědi. Orientace je severovýchodním (obývací pokoj a kuchyň) a jihozápadním (obě ložnice) směrem. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplení, plastová okna, rozvody, střecha a společné prostory) a to v roce Vynikající dostupnost (tramvaj, metro, bus nebo vlak) stejně jako okolní občanská vybavenost (obchody, restaurace, park Gutovka, školky, školy, gymnázium, divadlo, kostel) předurčují tuto nabídku jako výbornou investici i jako perfektní řešení bydlení pro rodinu s dětmi. U naší společnosti je možné využít služeb odhadce a zdarma konzultace s poradcem zákaznického servisu, který Vám nezávazně poradí v oblasti hypotečních úvěrů, stavebních spoření, podnikatelských úvěrů a všech forem pojištění. V nabídkové ceně bytu je již zahrnuta odměna za služby realitní kanceláře, rezervace bytu, předání bytu novému nabyvateli a právní servis spojený s převodem vlastnických/užívacích práv. Číslo zakázky: byt 3+1 Prodej, byt 3+1, 62 m^(2) Zlevněno: Kč za nemovitost včetně provize Původní cena: Kč za nemovitost Adresa: Donatellova, Praha 10 - Strašnice - 7 -

8 Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID: Budova: Skeletová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 62 m2 Sklep: 2 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize, Ostatní Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ne Bezbariérový přístup: Ne Výtah: Ano Popis: Nabízíme vám ke koupi hezký byt m2 umístěný v 3.nadzemním podlaží cihlového domu na Praze 10, Strašnicích, v těsné blízkosti nákupního centra Tesco a metra Skalka cca 400m. Byt má - 8 -

9 dvě samostatné ložnice, samostatnou kuchyni a obývací pokoj. Orientace bytu je východ západ. Byt je v osobním vlastnictví, obytná plocha 62m2,sklep 2m2. Cena ,- kč. byt 3+1 Prodej, byt 3+1, 68 m^(2) Zlevněno: Kč za nemovitost Původní cena: Kč za nemovitost Adresa: Rubensova, Praha 10 - Strašnice Datum aktualizace: ID zakázky: 6811 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 68 m2 Plocha podlahová: 68 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 2x Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu v osobním vlastnictví o velikostí 3+1, o rozloze 68,7m^(2), Praha 10 - Strašnice. Byt se nachází ve 3. patře 7. patrového panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukce dle vlastních představ a je velmi dobře dispozičně řešen. Dům je po rekonstrukci, proběhla výměna oken, stoupaček, zateplení fasády, společné prostory, nový výtah. Byt je slunný s pěkným výhledem do blízkého okolí. K bytu náleží sklep a komora na patře. Parkování možné před domem není problém. Byt se nachází v klidné části Prahy 10 Strašnice (sedliště Skalka) s výbornou dostupností do centra, Metro Skalka 400m od domu. V blízkosti bytu je veškerá občanská vybavenost prodejny, MŠ/ZŠ, lékař, lékárna, pošta, infocentrum s knihovnou a včetně restaurace. Byt je volný a připravený k nastěhování. Ev

10 číslo: Srovnatelné nemovitosti Název: byt 3+1 Lokalita Strašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: byt 3+1 Lokalita Strašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: byt

11 Lokalita Strašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 54,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.1957/49 (7) ,00 Kč Porovnávací hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionyjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: V Říčanech Pavel Schaller U Lesa Říčany, Pacov telefon: pavelschaller@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku

13 - 13 -