Znalecký posudek č. 2012/217

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2012/217 o ceně nemovitosti: Byt, jednotka č. 642/2 v bytovém domě č.p. 642, 643, 644, 645, na parcelách č. 1405, 1406, 1407, 1408, v katastrálním území Butovice, obec Studénka, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský, včet podílu ke společným částem domu a k pozemku ve výši 716/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00477/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00477/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Burovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Burovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Prohlášení vlastníka podle 5 zákona č.72/94 Sb., v souladu s 31 cit.zákona, domu č.p. 642, 643, 644, 645, na parc.č. 1405, 1406, 1407, 1408, ulice Sjednocení, obec Studénka, katastrální území Butovice. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Studénka Katastrální území: Butovice (758442) List vlastnictví číslo: 3682 Vlastník: Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Jenei Štěpán Beskydská 642, Studénka, Butovice, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 642/2 v 1.nadzemním podlaží bytového domu č.p. 642, 643, 644, 645, nacházejícího se na pozemcích, parcelách č. 1405, 1406, 1407, 1408, v katastrálním území Butovice města Studénka, v okrese Nový Jičín, kraj Moravskoslezský, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Butovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Budova č.p. 642, 643, 644, 645, v katastru Butovice je řadovým vícebytovým domem montované panelové konstrukce a jednom podzemním a čtyřech nadzemních podlažích, s plochou střechou, tvořícím zástavbu ulice Beskydská. Nemovitost se nachází v zastavěném území města, v jeho centrální části, v lokalitě zastavěné především objekty hromadného bydlení a objekty občanského vybavení. 6. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 1405, 1406, 1407, 1408, v k.ú. Butovice Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 642/2 v k.ú. Butovice, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 1405, 1406, 1407, 1408, v k.ú. Butovice Parcely č. 1405, 1406, 1407, 1408, v katastrálním území Butovice jsou plochami zastavěnými stavbou bytového domu č.p. 642, 643, 644, 645, v katastrálním území Butovice. Pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí v druhu pozemků zastavěná plocha a nádvoří. Celková výměra pozemků činí 837 m 2. Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 642/2 v k.ú. Butovice, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku Jednotka č. 642/2 v katastru Butovice je bytem velikosti 3+1 nacházejícím se ve 1.nadzemním podlaží budovy č.p. 642, 643, 644, 645, na parcelách č. 1405, 1406, 1407, 1408, v katastrálním území Butovice. Jednotka je tvořena třemi obytnými místnostmi o velikosti podlaho plochy 22,50 m 2, 17,00 m 2, 13,80 m 2, kuchyní o podlahové ploše 7,60 m 2, předsíní o podlahové ploše 7,80 m 2, koupelnou o ploše 2,00 m 2, WC o podlahové ploše 0,90 m 2. Součástí jednotky je dále balkon o podlahové ploše 0,30 m 2. Bytový dům č.p. 642, 643, 644, 645, na parcelách č. 1405, 1406, 1407, 1408, v katastrálním území Butovice je stavbou montované panelové konstrukce o jednom podzemním a čtyřech nadzemních podlažích, užívanou asi od roku Jedná se o bytový dům po rozsáhlé rekonstrukci spočívající především v provedeném zateplení obvodového zdiva, výměně původních dřevěných oken za okna plastová, v rekonstrukci vchodu do objektu, novou krytinou byla opatřena i plochá střecha. Ve stavbě je proveden rozvod ústředního topení, elektrické energie, studené i teplé vody z centrálního zdroje, vnitřní kanalizace, rozvod zemního plynu, kabelové televize, veřejného i domácího telefonu. Objekt není vybaven výtahem. Oceňovaná jednotka je bytem velikosti 3+1 standardního provedení a vybavení. Jednotka je vybavena bytovým jádrem montované konstrukce s plošných dílců vyrobených na bázi dřevní hmoty s umakartovým povrchem, v kuchyni jsou stěny opatřeny keramickým obkladem a z žásti dřevěným obkladem.

5 5 Povrchy podlah jsou ve všech místnostech tvořeny textilními krytinami, stropy místností mají rovné podlahy, povrchy stěn jsou opatřeny dvouvrstvými hladkými vápennými omítkami. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem (bez odsávače par), koupelna je vybavena umývadlem a vanou, záchod je standardní, splachovací. V předsíni se nachází vestavěné skříně. Dveře v jednotce jsou dřevěné, hladké, plné i prosklené, okna jsou plastová. Byt je vytápěn ústředním topením s litinovými výměníky. Stavebně technický stav je dobrý, bez závad. K jednotce přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domu č.p. 642, 643, 644, 645, ve výši 716/24196 a podíl k pozemkům parcelám č. 1405, 1406, 1407, 1408, v katastrálním území Butovice, ve výši 716/ Parcely č. 1405, 1406, 1407, 1408, v katastrálním území Butovice, jsou pozemky evidovanými v katastru nemovitostí v druhu pozemků zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 837 m 2. Ocenění nemovitosti povinného Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky, parc.č. 1405, 1406, 1407, 1408, v k.ú. Butovice 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 102,50 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,758 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha ,50 365, ,97 Zastavěná plocha ,50 365, ,97 Zastavěná plocha ,50 365, ,97 Zastavěná plocha ,50 365, ,59 Součet: ,50 Pozemky, parc.č. 1405, 1406, 1407, 1408, v k.ú. Butovice zjištěná cena: ,50 Kč

6 6 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt, jednotka č. 642/2 v k.ú. Butovice, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Kuchyně 7,60 1,00 7,60 Pokoj 22,50 1,00 22,50 Pokoj 17,00 1,00 17,00 Pokoj 13,80 1,00 13,80 Předsíň 7,80 1,00 7,80 Koupelna 2,00 1,00 2,00 WC 0,90 1,00 0,90 Balkon 0,30 0,17 0,05 71,90 71,65 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Studénka Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci IV. Centrum obce 0,02 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00

7 7 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,170 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,764 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,170 0,764 = 0,804 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,804 = ,46 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 71, ,46 = ,31 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 716 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 9 055,69 Kč ,69 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = , Kč

8 8 Byt, jednotka č. 642/2 v k.ú. Butovice, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku zjištěná cena: , Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získané z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 2. čtvrtletí roku Rozdíly v poloze domu, poloze bytu v domě, technickém stavu a vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi a byty zvláště, nižší, je tato nabídková cena upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti. Srovnávací nemovitost č.1) Prodej, byt 3+1, 72 m 2 Cena: ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Sjednocení, Studénka Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 72 m 2 Plocha podlahová: 72 m 2 Lodžie: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Zařízeno: Ano Popis: K prodeji byt v klidné lokalitě uprostřed zeleně. Byt je v původním, dobrém stavu a je vhodný svou polohou pro rodiny s dětmi i seniory. Dostupnost škol, obchodů a služeb do 5 minut chůze. Výborná cena,schválená revitalizace celého domu v letošním roce, doporučujeme k

9 9 prohlídce. Výborné autobusové a vlakové spojení do Ostravy. Autem 18 minut do ostravského shopingparku. Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. 5. května 720/20, Nový Jičín Srovnávací nemovitost č.2) Prodej, byt 3+1, 75 m 2 Cena: ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Poštovní, Butovice Datum aktualizace: ID zakázky: P Poštovnín735 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Podlaží počet: 7 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 75 m 2 Lodžie: Ano Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Popis: Byt 3+1 v osobním vlastnictví s komorou a neprůchozími pokoji na okraji Studénky - Butovice. Byt o celkové výměře 75 m 2 se nachází ve druhém patře panelového domu s novým výtahem. Dům je po celkové revitalizaci, má plastová okna a nově udělanou fasádu včetně zateplení. Byt je velice pěkný po částečné rekonstrukci. Nová koupelna s rohovou vanou, zděné jádro, nové WC s obklady. Byt je vytápěn ústředním dálkovým topením, jsou zde digitální měřáky na regulování teploty. K bytu náleží rovněž lodžie a sklep. V tomto bytě byl uhrazen fond oprav na revitalizaci domu a výměnu plastových oken. Dále je zaplacen příspěvek na budoucí vybudování společné kotelny pro tento bytový dům - náklady na vytápění klesnou na polovinu. Uhrazením částky Kč - úvěr bytového domu/1 byt na revitalizaci objektu vznikl rozdíl na nájemném ve výši 2100 Kč/měs po dobu 23 let). Je třeba počítat s úhradou této částky na úkor nižšího nájmu (pouze 2500 Kč/měs na 2 osoby + elelkřina). Kontaktovat REALITY AGENCY, s.r.o. Letní 1122/1, Ostrava Srovnávací nemovitost č.3) Prodej, byt 3+1, 76 m 2 Cena: ,- Kč včetně provize Adresa: Arm. gen. L. Svobody, Butovice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 6.podlaží Plocha užitná: 76 m 2

10 10 Plocha podlahová: 76 m 2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Zařízeno: Ne Popis: Prodej bytu 3+1 na ulici Gen. L. Svobody ve Studénce. Byt se nachází v revitalizovaném domě - plastová okna, zateplení v 6.patře z 7.p. Byt je v původním udržovaném stavu. Při vstupu je prostorná chodba obložena dřevem, pokoje jsou neprůchozí. Součástí bytu je prostorná lodžie s výhledem na zeleň. Byt bude k převeden do osobního vlastnictví. Kontaktovat FLEXI REALITY, s.r.o. Keltičkova 1231/31, Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K poloha v K stav K vybav. K pramen Jednotková Váha (V) domě cena (JC) Nemovitost č.1) , Kč 72,00 m 2 1,00 1,00 0,80 1,00 1, ,73 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 75,00 m 2 1,00 1,05 1,00 1,10 1, ,41 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 76,00 m 2 1,00 1,05 1,00 1,10 1, ,68 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K poloha v domě K stav K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9 547,68 Kč ,94 Kč ,73 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,94 Kč Množství: 72,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

11 11 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,50 Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmsetšedesáttisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Janei Štěpán Beskydská Studénka, Butovice Jednotka č. 642/2 Nařízení exekuce. Usnesení soudu o nařízení exekuce 54 Nc-1266/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 EX-00477/ ze dne Právní moc ke dni Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/217 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 263/12 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00477/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Burovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Burovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Fotodokumentace.