Otázka č. 1: Jaké byty je nejlepší pronajímat? Je důležité si zmínit pravidlo, které se mi nesčetněkrát potvrdilo v praxi: Nabídka generuje poptávku levné byty přitahují levné lidi. Toto je potřeba vysvětlit věřím, že je lepší vlastnit a pronajímat hezký byt 2+kk (novostavbu či po rekonstrukci) než byt 3+1 před rekonstrukcí v paneláku. Uvažuji-li, že výsledná výše nájmu bývá podobná, potom je zpravidla lepší uzavřít nájemní smlouvu se zájemcem, který chce bydlet v 2+kk v novostavbě než se zájemcem, který hledá 3+1 před rekonstrukcí v paneláku. Proč? Protože u druhého zmiňovaného zájemce je větší předpoklad, že jeho finanční situace není tak dobrá a následně mohou s ním být spojeny problémy, o kterých si budeme číst dále (neplacení nájmu, narušování soužití v domě, exekuce, insolvence a vůbec celková nesolidnost). versus
Vlevo je fotka bytu 2+kk, vpravo fotka bytu 3+1. Oba byty byly pronajaty za stejné nájemné. Je ale zajímavé položit si tyto otázky: Jaké skupiny zájemců dané byty přitahují? S kterou skupinou zájemců bude pravděpodobně méně potíží? Z hlediska dispozice bytu doporučuji pronajímat spíše menší byty (garsonky až 2+1) v lokalitách, které se vyznačují nízkou nezaměstnaností. Samozřejmě je možné kvalitně pronajmout i byt s větší dispozicí, nicméně hledání dobrého nájemníka obvykle trvá delší dobu, protože více zájemců poptává malometrážní byty. 2
3 Otázka č. 2: Jak připravit byt k nafocení a k prohlídce? Kratší odpověď by mohla znít takto: Obraťte se na zkušeného realitního zprostředkovatele a ten to zařídí. Ta delší, ovšem i tak dost stručná, odpověď zní: Zájemce se musí na prohlídce cítit příjemně a musí si dokázat představit, že v daném bytě může (a chce) bydlet. Byt by měl tedy působit hotelovým, neutrálním dojmem, nikoliv tedy jako byt, ve kterém je jasně patrné, že zde bydlí současný obyvatel. Tedy nejprve pořádně ukliďte, z dohledu odstraňte všechny předměty osobní povahy, které evokují, že v bytě žije někdo konkrétní, a to zejména: rodinné fotografie, suvenýry z dovolených např. magnety na ledničce, kresby a rukodělné výrobky dětí, všechny věci z kuchyňské linky, ze stolů (mohou být ponechány jednoduché dekorace či miska s ovocem), z koupelny: šampony, sprchové gely, zubní kartáčky, koupací pláště, župany, pyžama atd., z věšáku či botníku: kabáty, rukavice, šály, obuv, předměty vyjadřující názor, se kterým se zájemce o byt nemusí ztotožnit (např. vlajka Sparty či Slavie; vlajka USA či Ruska, náboženské symboly, plakáty hudebních interpretů atd.) a vše, co připomíná působení zvířat v bytě (misky, kočičí WC, granule atd.). Dále zajistěte co nejvíce světla roztáhněte závěsy či žaluzie, rozsviťte vše, co rozsvítit jde. Je-li to jen trochu možné, prohlídky dělejte v hodinách, kdy je v bytě dostatek denního světla. Pokud budou do pokojů dopadat sluneční paprsky, tím lépe... Před prohlídkou vyvětrejte, aby byl v bytě čerstvý vzduch. Pamatujte, že zájemci přicházejí na prohlídku z venku, a tak pokud by byl v bytě vydýchaný vzduch, bylo by to o to víc poznat.
Zajistěte příjemnou teplotu bytu. Pokud v bytě v zimních měsících nikdo nebydlí, možná jako majitel máte tendenci šetřit a v bytě netopit. Před prohlídkou však zatopte pokud by byl byt vymrzlý, jen těžko by se v něm zájemce cítil příjemně a chtěl zůstat déle, než je nutné. To samé platí, pokud jde v zimě chlad od podlahy a zájemce na ní musí stát v ponožkách. Chcete přece, aby na prohlídce přemýšlel zájemce o Vašem bytě a ne o tom, že je mu zima. Stručně k fotografování: foťte tak, aby na fotce bylo vidět co nejvíce podlahové plochy místnosti. Je důležité, aby si potencionální zájemce dokázal představit prezentovaný prostor. Toho docílíte, pokud nebudete fotit z úrovně svých očí, ale přikrčíte se či si kleknete a snímek tím pořídíte cca metr nad úrovní podlahy. Nefoťte na výšku. Foťte pouze při denním světle. Fotografie pořizujte s bleskem, zejména pokud fotíte proti oknu. Jak již bylo zmíněno, před focením rozsviťte vše, co rozsvítit jde. Vytvořte si alespoň 3x více fotografií, než chcete použít. Budete mít pak z čeho vybírat. Fotky následně upravte v alespoň nějakém základním grafickém programu vždy využijte možnosti automatického vylepšení a zvyšte ostrost. V současnosti se stávají novým trendem videoprohlídky bytů. Již nyní mají prezentace pomocí videa výrazně vzrůstající tendenci a předpokládám, že se stanou standardem. Z mých zkušeností videoprohlídky šetří čas (a tím i peníze) všem stranám realitního obchodu majiteli, zprostředkovateli i zájemci o byt. Videoprohlídky poskytují potencionálnímu zájemci komplexnější informace a na byt se fyzicky přijdou podívat jen vážní zájemci. 4
5 Otázka č. 3: Je lepší pronajímat zařízený nebo nezařízený byt? Podle mých zkušeností je lepší pronajímat nezařízený byt (postačí lednička, dle dohody pračka či jiný spotřebič ze skupiny bílého elektra) a to z těchto důvodů: 1) pokud si nájemce dá do bytu vlastní zařízení a nábytek, cítí se v bytě více doma, byt si tím personifikuje a nájem je zpravidla dlouhodobější než když se stěhuje do zařízeného bytu. Předpoklad pro dlouhodobější nájem je také v tom, že přestěhovat si kompletní domácnost do jiného bydlení není tak jednoduché, jako si pouze sbalit kufry s osobními věcmi a jít o dům dále, 2) nájemné u vybavených bytů zpravidla nebývá o tolik vyšší, než u nevybavených bytů, aby se vyplatilo byty vybavovat, 3) když v bytě není Vaše vlastní vybavení, nájemce jej ani nemůže zničit či nadměrně opotřebit. Pokud by bylo v bytě Vaše vybavení a nábytek, nájemce by se k němu často nechoval tak ohleduplně, jako ke svému vlastnímu, 4) vybavování bytů, kontrolování stavu vybavení a případné opravování stojí čas a čas jsou peníze.