ZNALECKÝ POSUDEK Doplnění posudku č.

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK Doplnění posudku č /2015 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, IČ: , spojený zejména s bytem č. 9 na ul. Rokytnice, umístěný v domě č.p. 457 na pozemku parc.č. st. 890, katastrální území Rokytnice u Vsetína, obec Vsetín a okres Vsetín Objednatel posudku: Účel doplnění posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek doplnění posudku s přihlédnutím k odvolacím námitkám povinného a vyjádření oprávněného pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00003/15 Podle stavu ke dni doplnění posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Doplnění posudku obsahuje včetně titulního listu a příloh 6 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Doplnění Posudku Soudní exekutor rozhodl Usnesením sp. Zn. 143 EX 00003/ v souladu s usnesením odvolacího soudu a uložil znalci, aby provedl doplnění znaleckého posudku č /2015 ze dne s přihlédnutím k námitkám povinného a vyjádření oprávněného k těmto námitkám. Znalec na základě výše uvedeného usnesení vypracovává toto doplnění: 1) Vyjádření se k námitkám Povinná ve svém odvolání poukazuje zejména na skutečnost, že znalec nezohlednil stav bytu po rekonstrukci a umístění v lokalitě. Dále poukazuje na to, že se byty po rekonstrukci prodávají za ceny cca tis. Kč. K tomuto znalec uvádí: Znalec zohlednil ve svém posudku všechny skutečnosti mající vliv na cenu bytu, jako je nabídka a poptávka, stav bytu a stav domu, umístění v lokalitě, apod. Znalec potvrzuje, že byt je po rekonstrukci (zejména jádro, vybavení koupelny a WC, kuchyňská linka apod. viz připomínky povinné). Jedná se však o rekonstrukci pouze dílčí, nejedná se o celkovou rekonstrukci. Rekonstrukce je zachycena na fotografiích pořízených znalcem při prohlídce nemovitosti. Znalec dále podotýká, že rekonstrukce jádra nebyla k datu prohlídky dokončena. V jádru byl stavební otvor, který nebyl dokončen (vyzděn). Dle sdělení povinné znalci při prohlídce již neměla finanční prostředky na dokončení rekonstrukce. Znalec toto zohlednil při odhadu ceny obvyklé, kdy počítal s dalšími investice na dokončení rekonstrukce jádra. Dále mimo jiné povinná uvádí, že má v bytě novou kuchyňskou linku včetně sporáku. K tomu uvádím, že se jedná o běžnou sektorovou linku včetně sporáku (viz fotodokumentace linky v posudku), která nikterak výrazným způsobem ovlivňuje cenu obvyklou bytu. Co se týče atraktivnosti lokality, znalec si je vědom, že se dům nachází ve vyhledávané lokalitě, což i mj. uvádí ve svém posudku na str. 3: Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 9 - umístění ve vyhledávané lokalitě, s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti Co se týče cen bytů, znalec souhlasí s povinnou, že ceny bytů po rekonstrukci se pohybují v rozmezí cca tis. Kč, což mimo jiné uvádí i ve svém posudku na str. 5, cituji: V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 640 tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%.

3 - 3 - Povinná dále uvádí konkrétní byty pro srovnání. Znalec k tomu dodává, že se jedná o nabídkové ceny, které jsou nižší než ceny realizované (viz citace výše). Závěrem znalec uvádí, že ve svém posudku zohlednil všechny jemu známé skutečnosti, které by měly dopad na cenu bytu a při odhadu ceny se cítí být objektivní. 2) Doplnění posudku (přecenění) s přihlédnutím k námitkám povinného a vyjádření oprávněného Povinná i (oprávněný) uvádí, že ceny bytů rostou. Znalec s tímto tvrzením souhlasí. Jelikož od původního ocenění uběhla již delší doba a ceny bytů v mezidobí vzrostly, znalec provedl v této části doplnění posudku přecenění, aby se povinná necítila být poškozena na svých právech vlivem změny tržních podmínek na realitním trhu. Ocenění bytu k datu : V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 800 tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Uvedené byty ve srovnání jsou v osobním vlastnictví. Rozdíl v druhu vlastnictví znalec zohlednil v objektivizačním koeficientu. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková ceny za pramen, nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 stavu bytu stavu domu lokality objektivizační koeficient (balkon, patro, výtah, vlastnictví, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Štěpánská,Vsetín , ,20 1,00 0,95 0, byt č.2 Ohrada, Vsetín , ,20 1,00 1,05 0, byt č.3 Luh, Vsetín , ,00 1,00 1,00 0, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 52, Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč

4 - 4 - Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídku a poptávku, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, spojeného zejména s bytem č. 9 na adrese Rokytnice č.p. 457, zjištěnou srovnávací metodou ke dni ve výši Slovy: devět-set-tisíc-korun-českých ,- Kč.

5 - 5 - B. Rekapitulace Závěrem znalec uvádí, že ve svém posudku zohlednil všechny jemu známé skutečnosti, které by měly dopad na cenu obvyklou bytu a při odhadu ceny všechny tyto skutečnosti zohlednil. Jelikož meziročně došlo k výraznému růstu cen bytů v dané lokalitě, znalec provedl přecenění bytu na současné podmínky, kdy provedl srovnání s aktuálními cenami na trhu. Po provedené analýze znalec odhaduje cenu bytu k datu ve výši ,- Kč. Slovy: devět-set-tisíc-korun-českých V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / DOPLNĚNÍ znaleckého deníku.

6 - 6 - Příloha: Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 Prodej bytu m²štěpánská, Vsetín Kč Prodej bytu v osobním vlastnictví 2+1 Vsetín Štěpánská, o výměře 54,29 m2. Byt je v původním stavu, má nová plastová okna. Dům je zateplený a má opravené lodžie. V blízkosti se nachází Penny Market, do centra města je vzdálenost cca 10 minut. V bytě je spolehlivý dlouhodobý nájemce s platnou nájemní smlouvou. Koupě bytu je vhodná zejména jako investice s výnosem výrazně převyšujícím dnešní zhodnocení úspor na finančních trzích, případně jako bezpečné uložení peněz. Více informací poskytneme vážnému zájemci. Celková cena: Kč za nemovitost Aktualizace: Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:54 m 2 Nemovitost č. 2 Prodej bytu m²ohrada, Vsetín Kč Prodej bytu v osobním vlastnictví 2+1 Vsetín Ohrada, o výměře 57,77 m2. Byt je v původním stavu, má nová plastová okna. Dům je zateplený a má opravené lodžie. V blízkosti se nachází několik supermarketů, cyklostezka podél řeky Bečvy, do centra města je vzdálenost cca 1,5 km. V bytě je spolehlivý dlouhodobý nájemce s platnou nájemní smlouvou. Koupě bytu je vhodná zejména jako investice s výnosem výrazně převyšujícím dnešní zhodnocení úspor na finančních trzích, případně jako bezpečné uložení peněz. Více informací poskytneme vážnému zájemci. Celková cena: Kč za nemovitost Aktualizace: Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:okraj obce Podlaží:6. podlaží z celkem 7 Užitná plocha:57 m 2 Nemovitost č. 3 Prodej bytu m²luh, Vsetín Kč prodej slunného bytu 2+1 s balkonem na Vsetíně. CP 52 m². Nachází se ve zrevitalizovaném, panelovém domě. Byt prošel rekonstrukcí: nové zděné jádro, podlahy pvc, dlažba, parkety, plastová okna, odpady, částečně elektroinstalace. Dispozičně: vstupní chodba, kuchyně, dva pokoje, koupelna se sprchovým koutem a wc. Součástí bytu je sklep, možnost připojení na internet i kabelovou TV. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně poplatků Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:52 m 2